Решение по делу № 8Г-7977/2024 [88-8849/2024] от 15.07.2024

ПЯТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

по делу № 88-8849/2024

№ дела 2-4260/2023

в суде первой инстанции

26RS0029-01-2021-009769-16

21 августа 2024 года                                                                г. Пятигорск

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего              Поддубной О.А.

судей                                              Ивановой Л.В., Курасовой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя к Кравченко Л. В. о взыскании арендной платы и пени по договору аренды земельного участка, по встречному иску Кравченко Л. В. к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя о признании договора аренды недействительным

по кассационной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя на решение Октябрьского районного суда г.Ставрополя Ставропольского края от 23 ноября 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 09 апреля 2024 года.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Поддубной О.А., пояснения представителя Кравченко Л.В. – Ящишен В.В., судебная коллегия

установила:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Ставрополя обратился в суд с указанным иском, в обоснование указав, что между КУМИ г. Ставрополя и Кравченко Л.В. заключен договор аренды от 05.10.2018 № 7159 в отношении земельного участка с КН №, площадью 7597 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, сроком по 04.10.2021. Поскольку Кравченко Л.В. своевременно не вносилась арендная плата, за ней образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2020 по 30.06.2021 в размере 1175261 рубля 72 копеек, за период с 16.11.2019 по 30.06.2021, ей начислена пеня в размере 740301 рубля 97 копеек. В адрес ответчика 10.09.2021 направлена претензия от 07.09.2021 № 08/14-7521с, с требованием оплатить образовавшуюся задолженность в тридцатидневный срок, однако на данный момент Кравченко Л.В. требования претензионного письма не исполнила.

На этом основании истец просил взыскать с Кравченко Л.В. задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес> от 05.10.2018 №7159 за период 01.01.2020 по 30.06.2021 в размере 1175261 рубля 72 копеек, задолженность по пене по договору аренды за период с 16.11.2019 по 30.06.2021 в размере 740301 рубля 97 копеек.

Ответчик Кравченко Л.В. подала встречное исковое заявление о признании договора аренды недействительным. В обоснование указав, что между нею и администрацией г. Ставрополя 05.10.2018 заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г.Ставрополя (для завершения строительства объекта), в соответствии с условиями которого Кравченко Л.В. передан в аренду земельный участок с     КН №, месторасположение: <адрес>, для продолжения строительства торгово-офисного здания. На момент заключения договора аренды на земельном участке имелся объект незавершенного строительства с КН №, принадлежащий арендатору на праве собственности. Данный объект незавершенного строительства был приобретен Кравченко Л.В. у ООО «Виктория-С» на основании договора купли-продажи недвижимости от 11.01.2016. Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 08.08.2018 принято к производству заявление комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя о признании ООО «Виктория-С» несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда от 05.12.2018 в отношении продавца объекта незавершенного строительства ООО «Виктория-С» введена процедура наблюдения. 29.03.2019 определением Арбитражного суда ООО «Виктория-С» признано несостоятельным (банкротом). В рамках дела о банкротстве в Арбитражный суд Ставропольского края от конкурсного управляющего должника поступило заявление о признании недействительной сделки от 11.01.2016, заключенной между ООО «Виктория-С» и           Кравченко Л.В. по продаже объекта незавершенного строительства с КН 26№ и применении последствий недействительности сделки, обязании Кравченко Л.В. вернуть в конкурсную массу ООО «Виктория-С» объект незавершенного строительства. Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.08.2021 по делу № А63-14439/2018 заявление конкурсного управляющего должника о признании недействительной сделки и применении последствий недействительности, удовлетворено. Судом признан недействительным договор купли-продажи недвижимости от 11.01.2016, заключенный между ООО «Виктория-С» и Кравченко Л.В. по продаже объекта незавершенного строительства с КН № и применены последствия недействительности сделки в виде обязания Кравченко Л.В. вернуть в конкурсную массу ООО «Виктория-С» объекта незавершенного строительства с КН №, расположенного по адресу: <адрес>, квартал 373. На основании вступившего в силу определения арбитражного суда Кравченко Л.В. не являлась собственником объекта незавершенного строительства с КН № с момента заключения договора купли-продажи недвижимости от 11.01.2016, в связи с чем, Кравченко Л.В. не обладала правом на предоставление ей в аренду земельного участка с КН №, поскольку не являлась собственником объекта недвижимости. Заявление о признании должника      ООО «Виктория-С» банкротом, было подано в Арбитражный суд Ставропольского края истцом по первоначальному иску еще до заключения с Кравченко Л.В. договора аренды от 05.10.2018 №7159 в отношении земельного участка с КН №. Споры о взыскании арендной платы в отношении земельного участка с КН № между истцом по первоначальному иску и ООО «Виктория-С» были регулярными. О неплатежеспособности указанного лица истцу было известно, также как и о признании недействительной сделки купли-продажи объекта незавершенного строительства с КН №. На дату подачи основного иска истцу уже было известно, что ответчик не являлся собственником объекта незавершенного строительства с КН № и в соответствие с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ не имел права на получение в аренду земельного участка с       КН №. Полагает, что договор аренды от 05.10.2018 №7159, заключенный администрацией г. Ставрополя с Кравченко Л.В. в отношении земельного участка с КН № является недействительной сделкой, нарушающей публичный интерес, поскольку она совершена в нарушение явно выраженного запрета, предусмотренного п.1 ст.39.6 и п.1 ст.39.20 ЗК РФ. Кроме того, договор аренды от 05.10.2018 №7159 нарушает и права     Кравченко Л.В., поскольку в отсутствие у нее права на объект незавершенного строительства с КН № и права на предоставление ей в аренду земельного участка с КН № на законных основаниях, она вынуждена нести расходы по уплате арендной платы, предъявленные ей истцом по основному иску. Недействительность договора аренды исключает ее обязательство по внесению арендных платежей и оплату неустоек.

Кравченко Л.В. просила признать договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г.Ставрополя от 05.10.2018 №7159, заключенный между администрацией г.Ставрополя и Кравченко Л.В. недействительным; исключить запись о государственной регистрации права от 16.11.2018 №, а также запись о государственной регистрации договора аренды от 16.11.2018 №.

Решением Октябрьского районного суда г.Ставрополя от 23.11.2023 исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Ставрополя к Кравченко Л.В. о взыскании арендной платы и пени по договору аренды земельного участка – оставлены без удовлетворения.

Встречные исковые требования Кравченко Л.В. к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г.Ставрополя, администрации г.Ставрополя о признании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г.Ставрополя от 05.10.2018 №7159, заключенного между администрацией г.Ставрополя и Кравченко Л.В. недействительным, удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 09 апреля 2024 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя ставится вопрос об отмене решения Октябрьского районного суда г. Ставрополя Ставропольского края от 23 ноября 2023 года и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 09 апреля 2024 года как незаконных, необоснованных, вынесенных с существенными нарушениями материального и процессуального права. В обоснование жалобы указывает, что спорный договор аренды прекратил свое действие 04.10.2021. Арбитражным судом Ставропольского края признано право собственности отсутствующим 27.06.2023, в указанном судебном акте не содержится информация о том, что на момент заключения договора аренды объект являлся движимым имуществом.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя Кравченко Л.В. – Ящишен В.В., Пятый кассационный суд общей юрисдикции находит кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения судом первой и апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела допущены не были.

Из материалов дела следует, 05.10.2018 между администрацией г.Ставрополя и Кравченко Л.В. заключен договор аренды №7159 земельного участка в границах земель муниципального образования г.Ставрополя (для завершения строительства объекта), по условиям которого Кравченко Л.В. (арендатору) передан в аренду земельный участок с КН №, месторасположение: <адрес> для продолжения строительства торгово-офисного здания (договор аренды зарегистрирован в ЕГРН за № от 16.11.2018, переход права зарегистрирован в ЕГРН за № от 16.11.2018).

Согласно п. 3.4 договора аренды, арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11 путем перечисления на счет, согласно приложению.

Условиями договора предусмотрено, что годовой размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством, а также в связи с изменением кадастровой стоимости участка. Не использование земельного участка не является основанием для невнесения арендной платы.

Согласно расчету истца, у Кравченко Л.В. образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2020 по 30.06.2021 в размере 1175261 рубля 72 копеек.

10.09.2021 комитетом в адрес ответчика направлена претензия от 07.09.2021 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность в 30-дневный срок. Однако Кравченко Л.В. требования претензионного письма не исполнила.

Установлено, что на момент заключения договора аренды на земельном участке имелся объект незавершенного строительства с КН №, принадлежащий арендатору на праве собственности.

Данный объект незавершенного строительства был приобретен Кравченко Л.В. у ООО «Виктория-С» на основании договора купли-продажи недвижимости от 11.01.2016, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.

08.08.2018 определением Арбитражного суда Ставропольского края принято к производству заявление КУМИ г. Ставрополя о признании ООО «Виктория-С» г. Ставрополь, несостоятельным (банкротом) (дело №А63-14439/2018).

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.12.2018 в отношении продавца объекта незавершенного строительства ООО «Виктория-С» введена процедура наблюдения; 29.03.2019 определением арбитражного ООО «Виктория-С», г.Ставрополь признано несостоятельным (банкротом).

В рамках дела о банкротстве в Арбитражный суд Ставропольского края от конкурсного управляющего должника поступило заявление о признании недействительной сделки от 11.01.2016, заключенной между ООО «Виктория-С» и Кравченко Л.В. по продаже объекта незавершенного строительства с         КН № и применении последствий недействительности сделки, обязании Кравченко Л.В. вернуть в конкурсную массу ООО «Виктория-С» объект незавершенного строительства.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.08.2021 по делу № А63-14439/2018 указанное заявление удовлетворено.

Постановлением шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2021 определение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.08.2021 по делу №А63-14439/2018 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.06.2023 признано отсутствующим право собственности ООО «Виктория-С» на объект незавершенного строительства с КН № расположенный по адресу: <адрес>

При рассмотрении дела, Арбитражным судом Ставропольского края установлено, что согласно заключению эксперта от 01.05.2023 № 064/2023-Э (с учетом дополнения от 20.06.2023) объект незавершенного строительства с      КН № площадью 196,1 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, не является объектом капитального строительства. Указанный объект не имеет прочной связи с землей и его перемещение без нанесения несоразмерного ущерба его назначению возможно (в соответствии со ст.130 ГК РФ). Работы по сооружению фундамента объекта незавершенного строительства с КН № площадью 196,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в квартале 373, не выполнены в полном объеме. В исследовательской части заключения указаны характеризующие исследуемый объект признаки. Неразрывная связь с землей не обеспечена, несмотря на наличие заглубленных элементов - отсутствуют системы инженерно-технического обеспечения. Опираясь на анализ совокупности всех основных аспектов, характеризующих объект незавершенного строительства, установлено, что объектом капитального строительства он не является.

Арбитражным судом Ставропольского края установлено, что за ООО «Виктория-С» регистрирующим органом зарегистрировано право собственности как на недвижимое имущество - объект незавершенного строительства с КН №, площадью 196,1 кв.м, степень готовности - 9%, расположенный по адресу: <адрес>, который не является таковым.

Арбитражный суд Ставропольского края пришел к выводу о том, что спорное имущество - объект незавершенного строительства с КН №, площадью 196,1 кв.м, степень готовности - 9%, расположенный по адресу: <адрес>, не обладает признаками недвижимого имущества, является движимым имуществом, следовательно, законные основания для регистрации за ответчиком права собственности на него как на объект недвижимого имущества, отсутствуют.

Отказывая в удовлетворении требований комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, руководствуясь положениями статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», с учетом положений статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды №7159 от 05.10.2018, заключенный администрацией г. Ставрополя с Кравченко Л.В., в отношении земельного участка с КН №, является недействительной сделкой, нарушающей публичный интерес, поскольку совершена в нарушение явно выраженного запрета, предусмотренного п. 1 ст. 39.6 и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ. Договор аренды нарушает и права Кравченко Л.В., так как объект строительства с КН № является движимым имуществом, при этом она вынуждена нести расходы по уплате арендной платы, предъявленные ей органом местного самоуправления.

При этом суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении встречных исковых требований.

Проверяя законность решения суда в апелляционной инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что недействительность договора аренды №7159 от 05.10.2018, заключенного между администрацией г. Ставрополя и Кравченко Л.В., исключает ее обязательство по внесению арендных платежей и оплату неустоек.

Судебная коллегия кассационного суда считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а окончательные выводы судов основаны на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, мотивированы по правилам статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Довод кассационной жалобы о том, что спорный договор аренды прекратил свое действие 04.10.2021, а также о том, что Арбитражным судом Ставропольского края признано право собственности отсутствующим 27.06.2023, был предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, проверяя дело по апелляционной жалобе, оценив доказательства, представленные истцом, согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца, пришел к выводу, что поскольку договор аренды земельного участка от 05.10.2018 недействителен с момента его заключения, у Кравченко Л.В. отсутствует обязанность по внесению арендных платежей, предъявленных ей в первоначальном иске.

Содержащиеся в кассационной жалобе доводы аналогичны доводам апелляционной жалобы, они являлись предметом проверки суда апелляционной инстанции, были признаны несостоятельными и отклонены с приведением мотивов, не согласиться с которыми оснований не имеется.

Несогласие кассатора с выводами суда фактически сводится к иной оценке обстоятельств дела.

Между тем, суд кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции. Право переоценки доказательств суду кассационной инстанции законом не предоставлено.

Судебная коллегия кассационного суда считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а окончательные выводы суда основаны на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, мотивированы по правилам статей 198, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку обстоятельств, перечисленных в статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и влекущих отмену в кассационном порядке обжалуемых судебных постановлений не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя Ставропольского края от 23 ноября 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 09 апреля 2024 года оставить без изменения, кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя - без удовлетворения.

Председательствующий                                                     О.А. Поддубная

Судьи                                                                                    Л.В. Иванова

                                                                                               Е.А. Курасова