Решение по делу № 2-107/2018 от 24.01.2018

Дело № 2-107/2018

РЕШЕНИЕ

    именем Российской Федерации

14 марта 2018 года                                                                                            с.Тарбагатай

Тарбагатайский районный суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Гордейчика С.В., при секретаре Осеевой А.Г., с участием истца Франтенко Е.В., ответчика Румянцевой Ю.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Франтенко Елены Владимировны к Румянцевой Юлии Геннадьевне о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка, о возвращении сторон в первоначальное положение,

Установил:

Франтенко Е.В., обращаясь в суд с иском к Румянцевой Ю.Г., просит расторгнуть договор купли-продажи дома и земельного участка от <Дата>, обязать ответчика возвратить истцу неосновательное обогащение – жилой дом и земельный участок.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что она являлась собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

<Дата> она и ответчик Румянцева Ю.Г. заключили договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, согласно п.1 Договора.

Переход права зарегистрирован в ЕГРП <Дата> за № и №.

В соответствии с п.9 Договора Жилой дом и земельный участок оцениваются сторонами в <данные изъяты> рублей.

Согласно п.10 Договора расчет между сторонами будет произведен после подписания договора до <Дата>.

Однако до настоящего времени ответчик Румянцева по вышеуказанному договору купли-продажи расчет не произвела, кроме того, стала выгонять ее из дома, где она сейчас временно проживает, ссылаясь на то, что она продаст дом дороже, чем обусловленная в договоре сумма и потом отдаст ей <данные изъяты>. руб.

Так как ответчик Румянцева Ю.Г. является ее племянницей (она дочь ее родного брата), она не хотела обращаться в суд, думала, решим этот вопрос мирным путем, и поэтому же в п.11 Договора, договорившись заранее, ограничение (обременение) на вышеуказанную недвижимость не регистрировали.

В настоящее время ответчик Румянцева Ю.Г. с ней не разговаривает, на телефонные звонки не отвечает, приходила к ней домой, дверь не открывает. Документы ответчик Румянцева Ю.Г. у нее все забрала, ссылаясь на то, что позже отдаст, так и не вернула.

Из договора купли-продажи от <Дата> видно, что стороны действительно договорились о купле-продаже жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., КН №. Цена жилого дома по договору составляет <данные изъяты> рублей. И земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м, КН №, расположенных по адресу: <адрес>, цена земельного участка по договору составляет <данные изъяты> рублей. Порядок расчетов после подписания договора до <Дата>.

Из акта приема-передачи недвижимости следует, что покупатель принял имущество.

Фактически покупатель не произвел оплаты имущества, свидетельствует о том, что ответчик не исполнил обязательство по договору купли-продажи произвести оплату за объект недвижимости.

Истец Франтенко Е.В. исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, пояснила, что покупатель Румянцева С.Г. до настоящего времени денежные средства за указанные приобретенные у нее дом и земельный участок в сумме <данные изъяты> рублей ей не передала. До настоящего времени она проживает в указанном доме с согласия ответчика, однако каких-либо договоренностей об арендной плате, между ними не было. Ранее имелась договоренность, что Румянцева продаст данный дом и передаст деньги Франтенко, однако денег так и не передала. В связи с тем, что покупатель Румянцева нарушила условия договора и до настоящего времени не произвела оплату за приобретенные дом и землю, просит удовлетворить исковые требования.

Ответчик Румянцева Ю.Г. исковые требования признала частично, пояснила, что так как у истца Франтенко перед ней имелся долг в сумме <данные изъяты> рублей, они с Франтенко действительно <Дата> составили и затем зарегистрировали договор купли-продажи, согласно которому она приобрела у Франтенко оспариваемые дом и земельный участок. Далее она получила свидетельства о государственной регистрации на дом и земельный участок под ним. Согласно условиям договора, она должна была за приобретенные дом и землю выплатить Франтенко до <Дата> <данные изъяты> рублей. Фактически с Франтенко они договорились, что она продаст этот дом с участком «подороже» и от полученных денег указанную сумму в <данные изъяты> рублей передаст Франтенко. Далее она несколько раз приводила в дом покупателей, однако в связи с тем, что Франтенко не ухаживала за домом, состояние и вид дома ухудшились, в связи с этим она не смогла до настоящего времени продать дом и передать деньги Франтенко. Исковые требования признает частично, так как она действительно за приобретенный дом и участок деньги Франтенко не передала, однако считает, что не смогла расчитаться с Франтенко по вине последней, так как из-за неаккуратного проживания истца в доме, дом приобрел «неприглядный» вид и она не смогла его продать. Кроме того, указала, что между ней и истцом существовала устная договоренность, что после заключения <Дата> договора купли-продажи дома и участка, Франтенко остается жить в доме и оплачивает ей арендную плату – <данные изъяты> рублей в месяц, однако Франтенко ей арендную плату не оплачивала. Каких-либо документов и расписок по арендной плате не составлялось. Указала, что обязуется переписать дом и участок на Франтенко, после того как последняя вернет ей долг в сумме <данные изъяты> рублей.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ Карпова Е.Ф., действующая на основании доверенности от <Дата>, извещенные о рассмотрении дела, в судебное заседание не явилась. Представила отзыв, в котором просит рассмотреть дело в ее отсутствие, против удовлетворения исковых требований не возражает. В отзыве указывает, что полномочия Управления по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определены Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными нормативными правовыми актами.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) на жилой дом с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> и земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., право собственности зарегистрировано <Дата>. за Румянцевой Ю.Г. на основании: Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от <Дата>.

Согласно п.9, 10 договора жилой дом и земельный участок оцениваются сторонами в <данные изъяты> руб и расчет между сторонами будет произведен после подписания договора до <Дата>.

Однако согласно п.11 данного договора по соглашению сторон ипотека в силу закона не возникает. Ограничение (обременение) не регистрируется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

По смыслу статьи 555 ГК РФ цена недвижимости является существенным условием договора купли-продажи недвижимости.

Таким образом, неоплата приобретенного недвижимого имущества является существенным нарушением договора купли-продажи и основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию продавца на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 10.06.2014 г. № 1999/14 по делу № А40-43310/13, Постановление Президиума ВАС РФ от 07.07.1998 г. № 7176/97 по делу № А71-94/97-Г10).

При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества также на основании статей 1102, 1104 ГК РФ (Определение Верховного Суда РФ от 03.02.2015 г. № 78-КГ14-39 (Судебная коллегия по гражданским делам).

На основании пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

На основании ч.5 ст.167 ГК РФ, дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

Свидетель П. суду показала, что является мамой ответчика румягцевой Ю.Г. Истец Франтенко является родной сестрой ее мужа. В <Дата> года Франтенко приобрела у Румянцевой дом с земельным участком по <адрес> за <данные изъяты> рублей. Франтенко, средствами материнского капитала, перевела Румянцевой в счет покупки дома и земли, <данные изъяты> рублей и оставалась должна еще <данные изъяты> рублей. Указанные <данные изъяты> рублей Франтенко Румянцевой до настоящего времени не передала. Затем в <Дата> года Франтенко с Румянцевой вновь заключили договор купли-продажи данного дома, по которому дом с земельным участком перешел Румянцевой.

Выслушав истца, ответчика, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, согласно договору купли-продажи от <Дата>, Франтенко Е.В. продала Румянцевой Ю.Г. жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> земельный участок, на котором находится вышеуказанный жилой дом. Местоположение земельного участка установлено по адресу: <адрес>, кадастровый №, общая площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно п. 9 данного договора купли-продажи от <Дата>, указанный жилой дом и земельный участок в совокупности оценены сторонами <данные изъяты> рублей, которые будут уплачены после подписания настоящего договора до <Дата>.

По акту приема-передачи от <Дата>, продавец Франтенко Е.В. передала покупателю Румянцевой Ю.Г. в собственность жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> земельный участок, на котором находится вышеуказанный жилой дом. Местоположение земельного участка установлено по адресу: <адрес>, кадастровый №, общая площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от <Дата>, за Румянцевой Ю.Г. зарегистрировано <Дата> право собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., предоставленный для ведения дачного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от <Дата>, за Румянцевой Ю.Г. зарегистрировано <Дата> право собственности на жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как видно из материалов дела, стоимость дома и земельного участка в размере <данные изъяты> руб. до настоящего времени покупателем Румянцевой Ю.Г. продавцу Франтенко Е.В. не передана, то есть условия договора купли-продажи квартиры от <Дата> ответчиком не выполнены.

Поскольку денежные средства по договору купли-продажи от <Дата> в размере <данные изъяты> рублей не оплачены Румянцевой Ю.Г. продавцу Франтенко Е.В., то суд считает, что в данном случае имеет место существенное нарушение условий договора купли-продажи от <Дата>, влекущее в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ расторжение договора купли-продажи от <Дата>.

Исходя из п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (абз. 1 - 4) разъясняет, что продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

В соответствии с абзацем 3 пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд полагает удовлетворению требование о возврате спорного земельного участка продавцу, то есть истцу Франтенко Е.В., на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, что соответствует разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 65 постановления N 10/22, согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 ГК РФ (обязанность возвратить неосновательное обогащение в натуре).

Согласно ч.3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. В связи с чем, доводы ответчика о наличии долговых отношений с истцом и о наличии задолженности по арендной плате, к предмету настоящего гражданского дела не относятся, кроме того, объективных доказательств заключения договора аренды не представлено, в связи с чем судом не принимаются. Ответчику разъяснено право обращения в суд за защитой своих прав с самостоятельным иском.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

                                                                РЕШИЛ:

Исковые требования Франтенко Елены Владимировны к Румянцевой Юлии Геннадьевне о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка, о возвращении сторон в первоначальное положение, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от <Дата>, заключенного между Франтенко Еленой Владимировной и Румянцевой Юлией Геннадьевной, расположенных по адресу: <адрес>, кадастровый номер жилого дома №, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер земельного участка №, площадью <данные изъяты> кв.м.

Прекратить право собственности Румянцевой Юлии Геннадьевны на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>, кадастровый номер жилого дома №, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер земельного участка №, площадью <данные изъяты> кв.м.

Исключить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности Румянцевой Юлии Геннадьевны на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>, кадастровый номер жилого дома №, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер земельного участка №, площадью <данные изъяты> кв.м.

Признать за Франтенко Еленой Владимировной право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>, кадастровый номер жилого дома №, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер земельного участка №, площадью <данные изъяты> кв.м.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия через Тарбагатайский районный суд РБ в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 16.03.2018 года.

            СОГЛАСОВАНО:

Председательствующий судья                                                             С.В. Гордейчик