Решение по делу № 2-7997/2014 от 08.09.2014

К делу № 2-7997/2014

Решение

Именем Российской Федерации

«13» октября 2014 года                                                                                                    г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе: председательствующего судьи Ермолова Г.Н., при секретаре Савицкой И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску О.Л., В.А., У.К., М.Х., Ю.С. к ООО <данные изъяты>», В.В. о признании права собственности,

Установил:

Истцы обратились в суд с иском к ООО <данные изъяты>», В.В. о признании права собственности на доли в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, по адресу: <адрес>. В обоснование исковых требований указано, что в 2011-2013 годах истцы заключили с ответчиками ООО <данные изъяты>», В.В. соглашения о намерениях, предварительные договора, договора инвестирования, согласно которых стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи объекта недвижимости в строящемся многоквартирном жилом доме. Предметом указанных договоров являлось участие сторон в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Застройщик ООО «<данные изъяты> обязалось осуществить строительство дома до 1 полугодия 2013 года, а инвесторы (истцы) профинансировать строительство квартир и нежилых помещений в доме № по ул. <адрес>. Истцы выполнили принятые по договорам обязательства и уплатили застройщику стоимость квартир и нежилых помещений в полном объеме. Застройщик не завершил строительство многоквартирного жилого дома, поэтому истцы оформить право собственности на квартиры и нежилые помещения не имеют возможности, поскольку дом не завершен строительством и не введен в эксплуатацию из-за отсутствия у застройщика разрешения на строительство. В результате истцы лишены возможности полноценно владеть, распоряжаться и пользоваться спорными квартирами и нежилыми помещениями, совершать какие-либо сделки.

В судебном заседании представитель истцов Г.Н. исковые требования поддержал, просил суд удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Представитель соответчиков ООО <данные изъяты>», В.В. – И.В. в судебном заседании при разрешении спора полагалась на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Администрации муниципального образования город Краснодар, третье лицо - временный управляющий К.Е. в судебном заседании при разрешении спора полагались на усмотрение суда.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, проверив письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, находит исковые требования подлежащим удовлетворению, поскольку они основаны на действующем законодательстве и нашли свое подтверждение в фактических материалах дела по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ответчику В.В. на основании договора купли-продажи от 17.09.2011 года является собственником земельного участка, из земель населенных пунктов – жилая территориальная зона, площадью 15 000 кв.м. с кадастровым номером №, по ул. <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 23-АК № от 23.09.2011 года.

ООО Строительная компания <данные изъяты>» заключила с истцами вышеуказанные договоры в соответствии с соглашением о сотрудничестве и совместной деятельности от 05 сентября 2011 года, заключенными между ООО <данные изъяты> (участник 1) и ИП В.В. (участник 2).

Так, в силу п.п. 2.1.2. соглашения о сотрудничестве собственником земельных участков до сдачи построенного дома в эксплуатацию и передачи его в совместную собственность жильцов многоквартирного дома остается В.В. (участник 2), а в силу п. 3.2. соглашения о сотрудничестве В.В. оформляет разрешительную документацию, позволяющую начать строительство, контролирует ход строительства жилых домов, а после ввода дома в эксплуатацию оформляет право собственности ООО «<данные изъяты> (участник 1) на квартиры (помещения), также обеспечивает сдачу комплекса в эксплуатацию с соблюдением оговоренных сроков, признает на себя право собственности на многоквартирный жилой дом после ввода его в эксплуатацию.

Согласно п. 3.3. соглашения о сотрудничестве, ООО <данные изъяты>» выступает в качестве продавца при подписании соглашений о намерениях о продаже квартир (помещений) в данном многоквартирном жилом доме.

Определением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 23 августа 2012 года была назначена строительно-техническая экспертиза. По результатам строительно-технической экспертизы в заключении указано на соответствие возведенного объекта строительным нормам и правилам, предъявляемым к аналогичным строениям, также установлено, что строение не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Спорный объект строительства представляет собой единое строение, расположенное на шести земельных участках.

При администрации Краснодара с августа 2012 года действует специальная комиссия по пресечению самовольного строительства. Ее задача - предоставить застройщикам возможность привести свои объекты в соответствие с требованиями закона и градостроительных норм, а также определить позицию города в судах каждому самовольно построенному дому - снести или достроить. Официальный интернет-портал администрации г. Краснодара информирует, что каждый проект планируется рассмотреть в отдельности, отдельно выработать требования, выполнив которые, застройщик сможет ввести дом в эксплуатацию. Перечень таких требований утверждается судом. В.В. были собраны все необходимые документы для урегулирования данной проблемы и переданы на рассмотрение вышеназванной комиссии при администрации муниципального образования г. Краснодар.

Апелляционным определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 июля 2014 года, было отказано в удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования город Краснодар к В.В. о сносе строения, по адресу: <адрес>. Иск дольщиков о признании права собственности оставлен без рассмотрения.

Кроме того, между истцами (покупателями) и ответчиком ООО Строительная компания <данные изъяты> (переименована в ООО <данные изъяты>» (продавцом) в период с 2011 года по 2013 год были заключены договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

ООО <данные изъяты>», выполняя взятые на себя обязательства по обеспечению материальными и финансовыми вложениями, заключили в 2011-2013 гг. с истцами по делу договоры участия в строительстве, приобретении, реконструкции жилых помещений в многоквартирном жилом доме на указанном земельном участке. В соответствии с положениями, указанных договоров ООО <данные изъяты>» обязался своими силами или с привлечением подрядчиков осуществить строительные и иные работы, необходимые для возведения и сдачи дома в эксплуатацию, а после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию передать в собственность членам кооператива (истцам) указанные в договорах помещения. В соответствии с условиями указанных договоров истцы приняли на себя обязательства внести паевые взносы в сроки и в размерах, установленных договорами. Во исполнение взятых на себя обязательств, истцы в полном объеме оплатили паевые взносы за квартиры, указанные в договорах, что подтверждается квитанциями об оплате. Таким образом, на указанном земельном участке за счет вкладов истцов было осуществлено возведение незавершенного строительством многоэтажного многоквартирного жилого дома.

Из представленного технического паспорта здания – многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> составленного Краснодарским отделением филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на 15 февраля 2013 года, спорные строения являются: шестиэтажным незавершенным строительством многоквартирным жилым домом литер 3, площадью застройки 418,8 кв.м., процент готовности – 58 %; пятиэтажным незавершенным строительством многоквартирным жилым домом литер 4, площадью застройки 418,8 кв.м., процент готовности – 63 %; четырехэтажным незавершенным строительством многоквартирным жилым домом литер 7, площадью застройки 418,8 кв.м., процент готовности – 42 %. Указанные жилые дома согласно данных технической инвентаризации начаты строительством в 2012 году.

После приобретения в собственность земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, не получив разрешение на строительство, ответчик с привлечением средств истцов возвел на нем объекты капитального строительства – десять незавершенных строительством многоквартирных жилых дома.

В соответствии со строительно-технической экспертизой, спорные объекты соответствуют нормам СНиП, угрозу жизни и здоровью граждан не создает, соответствуют нормам в части минимального отступа от красной линии и от смежных земельных участков, а также в части максимального процента застройки участков, техническая возможность подключения домов ко всем коммуникациям имеется, качество строительных материалов, из которых осуществлялось строительство спорных объектов, соответствует техническим регламентам, имеется возможность организации проездных дорог, оборудования автостоянки, площадки отдыха и обеспечения функционирования спорных строений в соответствии со строительными нормами и правилами.

Согласно разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», о том, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки.

В соответствии с требованиями ч. 2 ст. 40 Земельного кодекса РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производительные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ст. 20 Градостроительного кодекса РФ, граждане обязаны осуществлять градостроительную деятельность в соответствии с градостроительной документацией, правилами застройки; проводить работы по надлежащему содержанию зданий, строений и сооружений в соответствии с градостроительной и проектной документацией, градостроительными нормативами и правилами, экологическими, санитарными, противопожарными и иными специальными нормативами.

В соответствии с п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться ими иным образом.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 29.04.2010 года № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10 от 29.04.2010 года, а именно п. 1 следует, что в силу ст. 55 Конституции РФ и п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ, гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат.

Вышеприведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорные объекты возведены на земельном участке, предназначенным для этих целей, в порядке, установленном законом, без существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил, прав третьих лиц не нарушает.

В соответствии со ст.ст. 454, 456, 458 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Моментом исполнения договора купли-продажи является момент вручения товара покупателю.

Суд полагает, что истцы и ответчик оговорили существенные условия договора, сделки купли-продажи квартир и нежилых помещений состоялись и исполнены надлежащим образом. Истцы оплатили стоимость приобретаемых квартир и нежилых помещений, а ответчик передал истцам товар – квартиры и нежилые помещения. Однако, продавец не выполнил условия п. 2 договора, должным образом не оформил переход права собственности на приобретенные объекты недвижимости.

Таким образом, истцы на законных основаниях пользуются и владеют спорными квартирами и нежилыми помещениями. Однако, до настоящего времени истцы не имеют возможности оформить свое право собственности на приобретенные ими по договору купли-продажи квартир и нежилых помещений.

В соответствии с ч. 2-3 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 года, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом. При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В соответствии со статьей 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Таким образом, заключенные сторонами соглашения о намерениях, договора инвестирования, предварительные договора купли-продажи от 2011-2013 года суд признает основными договорами участия в долевом строительстве, исходя из содержания соглашения о намерениях, договора инвестирования и предварительных договоров и приходит к выводу о наличии в них условий договоров участия в долевом строительстве, в частности, сведений об объекте долевого строительства, размера денежных средств, подлежащих уплате истцами для строительства объекта.

В случае, если жилое помещение находится в многоквартирном доме, не сданном в эксплуатацию, на него не может быть признано право собственности как на самостоятельный объект недвижимости. Судом может быть признано лишь право на долю объекта незавершенного долевого строительства, вынесение решения в такой редакции является основанием для регистрации права органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, истцы - собственники помещений многоквартирного дома заключили соглашение об определении долей, согласно которого ими определены доли истцов в спорных строениях.

Обстоятельства дела, установленные в ходе судебного следствия и анализ сложившейся ситуации, позволяют суду сделать вывод о том, что исковое заявление О.Л., В.А., У.К., М.Х., Ю.С. к ООО <данные изъяты>, В.В. о признании права собственности подлежит удовлетворению в полном объеме.

На основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию в доход бюджета государственная пошлина в сумме 33 370 рублей, от уплаты которой истец был освобожден.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковое заявление О.Л., В.А., У.К., М.Х., Ю.С. к ООО <данные изъяты>», В.В. о признании права собственности, удовлетворить.

Признать за О.Л. право собственности на 1/74 долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный многоэтажный жилой дом, с дополнительным мансардным этажом, со встроенными нежилыми помещениями, Литер 4, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> которая до завершения строительства дома соответствует доле в существующем объекте, а после завершения строительства будет соответствовать однокомнатная квартира, общей проектной площадью 33,57 кв.м., жилая площадь 12,8 кв.м., 1 этаж, проектная планировка 1Ге, Литер Г, в соответствии с соглашением о намерениях № от 06.04.2013 г.

Признать за В.А. право собственности на 1/74 долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный многоэтажный жилой дом, с дополнительным мансардным этажом, со встроенными нежилыми помещениями, Литер 4, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> которая до завершения строительства дома соответствует доле в существующем объекте, а после завершения строительства будет соответствовать однокомнатной квартире, общей проектной площадью 34,32 кв.м., жилая площадь 12,8 кв.м., 8 этаж, проектная планировка 1Ге, Литер Г, в соответствии с соглашением о намерениях № от 20.03.2013 г.

Признать за У.К. право собственности на 1/74 долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный многоэтажный жилой дом, с дополнительным мансардным этажом, со встроенными нежилыми помещениями, Литер 4, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, которая до завершения строительства дома соответствует доле в существующем объекте, а после завершения строительства будет соответствовать двухкомнатной квартире, общей проектной площадью 47,63 кв.м., жилой площадью 24,69 кв.м., 6 этаж, проектная планировка 2 Га, Литер 4, в соответствии с предварительным договором купли-продажи от 12 октября 2012 г.

Признать за М.Х. право собственности на 1/85 долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный многоэтажный жилой дом, с дополнительным мансардным этажом, со встроенными нежилыми помещениями, Литер 7, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, которая до завершения строительства дома соответствует доле в существующем объекте, а после завершения строительства будет соответствовать двухкомнатной квартире, общей проектной площадью 47,63 кв.м., жилой площадью 24,69 кв.м., расположенной на 1 этаже, Литера 7, проектная планировка 2 Жб, в соответствии с предварительным договором купли-продажи от 17.11.2011 г.

Признать за Ю.С. право собственности на 1/74 долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный 8-ми этажный жилой дом, с дополнительным мансардным этажом, со встроенными нежилыми помещениями, Литер 3, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> которая до завершения строительства дома соответствует доле в существующем объекте, а после завершения строительства будет соответствовать однокомнатной квартире, общей проектной площадью 36,69 кв.м., жилой площадью 16,29 кв.м., расположенной на 4 этаже, Литера 3, проектная планировка 1 Вг, в соответствии с соглашением о намерениях № от 02.04.2013 г.

Настоящее решение суда является основанием для постановки Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на кадастровый учет квартир и нежилых помещений в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>

Настоящее решение суда является основанием для регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю права собственности за истцами на доли в объекте незавершенного строительства в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>

Взыскать с ООО <данные изъяты>», В.В., солидарно, государственную пошлину в размере 33 370 рублей в доход государства.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий –