Решение по делу № 33-2589/2020 от 17.01.2020

Судья Зубарева О.Ф. Дело № 33-2589/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 14.02.2020

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Киселевой С.Н.,

судей Мехонцевой Е.М.,

Торжевской М.О.,

при ведении протокола помощником судьи Рокало В.Е. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-211/2019 по иску Татаринова Сергея Александровича к Администрации муниципального образования город Алапаевск об определении выкупной цены изымаемого для муниципальных нужд недвижимого имущества, взыскании стоимости изымаемого имущества, прекращении права собственности на изымаемое недвижимое имущество

по апелляционной жалобе истца на решение Алапаевского городского суда Свердловской области от 13.11.2019.

Заслушав доклад судьи Торжевской М.О., объяснения истца, его представителя по ордеру №633 от 14.02.2020 Ильютика Д.А., представителя ответчика по доверенности от 10.01.2020 Гаак Т.А., судебная коллегия

установила:

Татаринов С.А. является собственником двухкомнатной квартиры №12, общей площадью 40,0 кв.м, расположенной в многоквартирном доме по адресу: ....

Многоквартирный дом был поврежден в результате пожара, произошедшего 09.09.2013, и признан аварийным.

Постановлением Администрации Муниципального образования город Алапаевск от 28.11.2018 № 1537-П «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером № для муниципальных нужд под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: ..., признанным аварийным и подлежащим сносу» постановлено изъять для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером №, ориентировочной площадью 1927 кв.м под многоквартирным домом, расположенным по адресу: ..., а также изъять для муниципальных нужд квартиры, расположенные в данном доме, в том числе, квартиру истца.

Во внесудебном порядке соглашение об изъятии имущества сторонами не подписано.

Истец Татаринов С.А. обратился в суд с иском к Администрации МО город Алапаевск об определении выкупной цены изымаемого для муниципальных нужд недвижимого имущества, состоящего из жилого помещения (квартиры) и доли в праве собственности на общее имущество, а также убытков, в размере 1111950 рублей (по заключению судебной экспертизы ИП ЗНН), просил взыскать с Администрации МО город Алапаевск стоимость изымаемого для муниципальных нужд имущества, прекратить его право собственности на изъятое недвижимое имущество после получения выкупной цены, взыскать судебные расходы.

Ответчик в ходе судебного разбирательства возражал относительно размера выкупной цены, просил определить ее на основании заключения ФБУ «Уральский региональный центр судебной экспертизы» (эксперт ВНИ) в размере 420960 рублей.

Третьи лица Татаринова М.М., Татаринов А.С., филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Уральскому федеральному округу в судебное заседание не явились.

Решением Алапаевского городского суда Свердловской области от 13.11.2019 требования истца удовлетворены частично. Определена выкупная стоимость изымаемого имущества и убытков в общем размере 570867 рублей, она взыскана с ответчика в пользу истца, право собственности истца на изымаемое имущество прекращено, с ответчика взысканы судебные расходы в общем размере 33409 рублей.

С решением суда не согласился истец, который в своей апелляционной жалобе просит отменить решение суда, принять по делу новое решение о полном удовлетворении требований. Истец выражает несогласие с заключением эксперта ВНИ и отчетом специалиста ВАД, положенными в основу вынесенного решения, полагая корректным заключение эксперта ЗНН Ссылается на то, что в заключении ВНИ использованы некорректные аналоги, произведен неверный учет технического состояния квартиры, необоснованно не произведен расчет стоимости общего имущества, а также содержится недопустимая критика заключения эксперта ЗНН Полагает о невозможности использования заключения специалиста ВАД, поскольку им допущены нарушения стандартов оценки, неточности в изложении содержания заключения, неверно применены аналоги по земельным участкам без приведения соответствующих корректировок.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом (истец, третьи лица Татариновы - телефонограммой от 23.01.2020, юридические лица, органы государственной власти и местного самоуправления извещены путем размещения информация о движении дела на официальном сайте Свердловского областного суда).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец, его представитель по ордеру №633 от 14.02.2020 Ильютик Д.А. на доводах жалобы настаивали, представитель ответчика по доверенности от 10.01.2020 Гаак Т.А. просила апелляционную жалобу оставить без удовлетворения. Иные лица в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства судебной коллегии не заявили.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Судом верно установлено, что истец является собственником имущества, в отношении которого принято решение о его изъятии для муниципальных нужд в связи с аварийностью. Основания и порядок изъятия имущества ответчиком соблюден, что сторонами не оспаривается, вместе с тем, между сторонами возник спор о размере выкупной цены изымаемого имущества.

В соответствии с положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

На основании частей 6, 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При определении выкупной цены объекта недвижимости, в том числе, доли в общем имуществе, включая земельный участок, и размера дополнительных убытков, связанных с изъятием, суд первой инстанции совокупно руководствовался заключением повторной судебной оценочной экспертизы от 30.10.2019, подготовленным ФБУ «Уральский региональный центр судебной экспертизы», эксперт ВНИ (в части стоимости квартиры 418960 рублей), а также заключением специалиста ИП ВАД от 05.12.2018 №495/14 (в части стоимости доли истца в общем имуществе МКД, включая земельный участок (113707 рублей), и в части дополнительных убытков (38200 рублей), определив общую выкупную стоимость в размере 570867 рублей.

Мотивы, которыми руководствовался суд при принятии такого решения, подробно изложены в решении.

Судебная коллегия не находит оснований для изменения или отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы истца.

Принципиальное различие в подходах к оценке квартиры истца со стороны судебного эксперта ЗНН и со стороны судебного эксперта по повторной экспертизе ВНИ заключается в разном учете технического состояния квартиры. Так, первоначальная экспертиза определила стоимость квартиры до ее повреждения пожаром, а повторная – с учетом технического состояния на текущий момент.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме определяется на момент разрешения спора, а значит, с учетом текущего состояния имущества (что следует из пункта 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015).

Рыночной стоимостью объекта оценки является наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией (Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО №2).

В соответствии с разделом II «Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений, признанных непригодными для проживания» Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014) при рассмотрении дела о предоставлении жилого помещения собственнику, утратившему пригодное для проживания жилье, необходимо принимать во внимание весь комплекс юридически значимых обстоятельств, в том числе характер действий, приведших к уничтожению жилого помещения.

Из обстоятельств дела следует, что многоквартирный дом, где расположена квартира истца, построен в 1959 году, является брусчатым, с износом по состоянию на 13.09.1990 50%. Дом был поврежден в результате пожара, произошедшего 09.09.2013, при этом пожар произошел по вине жильцов одной из квартир. Из проведенного осмотра и фотографий следует, что в результате пожара огнем уничтожена крыша дома и квартира истца, стены квартиры закопчены продуктами горения, стекла в окнах, двери отсутствуют, состояние сохранившихся элементов отделки неудовлетворительное. После пожара собственниками дома какие-либо восстановительные работы не производились.

С учетом изложенного, экспертом ВНИ обоснованно применены корректировки к взятым аналогам – «поправки на техническое состояние квартиры» в размере «минус 19%», а также иные корректировки с учетом технических характеристик и состояния объекта оценки, что не было учтено экспертом ЗНН в первоначальной экспертизе (ею объект оценки расценивался со «свежим ремонтом», состояние отделки «хорошее»). В заключении эксперта ВНИ применены 4 аналога, сходных по характеристикам МКД и площади помещения. Вопреки доводам жалобы при оценке аналогов применены все необходимые корректирующие коэффициенты, в том числе, на местоположение МКД и транспортную доступность района, наличие лоджии, на этаж, на торг и т.д. Какого-либо противоречия в содержании экспертизы судебная коллегия не находит, мотивировочная часть содержит исчерпывающие выводы относительно принятых методик, характеристик объекта оценки и аналогов, поправочных коэффициентов. Приведенные истцом доводы о несогласии с экспертизой носят формальный характер, не свидетельствуют о неправильности выводов эксперта в части определения рыночной стоимости квартиры.

С учетом того, что экспертом ЗНН применялась некорректная оценка технического состояния квартиры и уровня отделки (не учитывающая фактическое техническое состояние квартиры после пожара) результаты ее оценки не могут быть признаны достоверными, а потому обоснованно не были положены в основу решения суда.

Необоснованный отказ судебного эксперта ВНИ в расчете стоимости доли истца в общем имуществе, в том числе, земельном участке, восполнен судом принятием в этой части заключения оценщика ВАД, в соответствии с которым стоимость доли истца в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе, земельном участке) составляет 113707 рублей. Принятие в этой части заключения ЗНН невозможно, поскольку стоимость доли в общем имуществе посчитана от рыночной стоимости квартиры, которая ею определена не верно. Вместе с тем, при замене стоимости квартиры в формулах расчета ЗНН на корректную величину – 418960 рублей, стоимость доли истца в общем имуществе будет составлять в общем 98880 руб. 37 коп. (418960*0,0772=32343, 71 руб. (стоимость доли земельного участка); (418960-32343,71)*0,1721=66536, 66 руб. (стоимость доли общего имущества) (л.д. 8 том 2), что меньше взысканной судом суммы. Таким образом, принятие заключения ЗНН без корректировки необоснованно, а при его корректировке - будет не выгодно истцу. С учетом изложенного, критическая оценка истцом заключения оценщика ВАД не принимается судебной коллегией как основание для изменения решения суда. Кроме того, вопреки доводам жалобы, оценщиком применялись надлежащие объекты-аналоги - земельные участки под МКД схожих параметров, с применением всех необходимых корректировок (в том числе, на местоположение), какие-либо объекты аналоги с правом аренды (а не собственности) не учитывались (л.д. 76 том 1).

В качестве дополнительных убытков, связанных с изъятием, специалистом учтены убытки, вызванные необходимостью оплаты услуг риелторов при подборе нового объекта недвижимости, в размере 30000 рублей, убытки, вызванные необходимостью переезда, 6200 рублей, убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение (госпошлина), в размере 2000 рублей. Итого 38200 рублей. Данный состав и размер убытков обоснован и полон, стороной ответчика не оспаривается.

Судебная коллегия не может согласиться с необходимостью определения размера дополнительных убытков по заключению эксперта ЗНН, которая к этому же объему добавила убытки, связанные с временным наймом жилья, в размере 376187 рублей (по 6167 рублей в месяц, на 61 месяц - за период с марта 2014 года по март 2019 года). Как указал истец в судебном заседании, до момента пожара он и его семья в квартире не проживали, там шел ремонт, после пожара состояние квартиры не позволяло проживать в ней, весь этот период он живет в квартире дочери, а не в арендуемом жилье. Таким образом, убытки на аренду истцом не понесены, а более того, не имеют причинно-следственной связи с изъятием, поскольку непроживание в квартире обусловлено ремонтом, проводимым истцом, а затем пожаром, а не изъятием квартиры ответчиком, следовательно, утрата имущества, препятствующая проживанию, произошла раньше и не по вине ответчика.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Алапаевского городского суда Свердловской области от 13.11.2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Татаринова Сергея Александровича – без удовлетворения.

Председательствующий: С.Н. Киселева

Судьи: Е.М. Мехонцева

М.О. Торжевская