Решение по делу № 33-18304/2024 от 04.10.2024

Мотивированное апелляционное определение

составлено 22.11.2024

Дело № 33-18304/2024, 2-4474/2024

УИД 66RS0002-02-2023-004206-46

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 12 ноября 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Мехонцевой Е.М.,

судей Некрасовой А.С., Коршуновой А.С.,

при помощнике судьи Проняевой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием средств аудиозаписи гражданское дело по иску Бегебы Максима Дмитриевича к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о возложении обязанности, поступившее по апелляционной жалобе ответчика на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 06.08.2024.

Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения истца и его представителя ответчиков ( / / )23.. представителя ответчика Купреенковой Ю.С., судебная коллегия

установила:

Бегеба М.Д. обратился в суд с иском к МУГИСО, с учетом уточнения требований просит обязать ответчика переменить наименование арендатора в договоре 3-239 от 24.05.2000 (в редакции от 23.03.2010), указав в нем истца, и обязать продлить указанный договор аренды земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенным по адресу: г<адрес>, на срок 49 лет, взыскать с ответчика расходы по госпошлины (л.д. 226).

В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании договора купли-продажи от 22.08.2023 он является собственником индивидуального жилого дома, расположенного в <адрес>, и земельного участка под ним с кадастровым номером <№> общей площадью 1200 кв.м.

По договору аренды земельного участка от 24.05.2000 № 1-239, заключенному между арендодателем - Администрацией г. Екатеринбурга и арендатором - предыдущим собственником указанного жилого дома ( / / )24 земельный участок с кадастровым номером <№> (ранее присвоенный номер <№>) площадью 444 кв.м передан арендатору из земель фактического пользования под существующий жилой дом с установленным режимом использования. Согласно пункту 1.3 договора на участке расположены объекты озеленения и благоустройства территории, объекты бытового назначения. Указанные объекты имеются на данном участке до настоящего времени, участок используется в соответствии с установленным режимом использования, арендная плата вносится своевременно, ни одна из сторон о намерении расторгнуть договор не уведомляла.

Как следует из выписки из ЕГРН, договора аренды земельного участка от 24.05.2000 № 3-239, приложения № 2, схемы расположения земельного участка на кадастровом плане № 10850516 от 12.07.2010, составленной специалистами Главного управления архитектуры и градостроительства г. Екатеринбурга, вышеуказанный индивидуальный жилой дом, а также относящиеся к нему сооружения погреб, теплицы, забор, расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером <№>, присвоенным земельному участку 08.11.2000.

На дополнительного соглашения № 1 от 23.03.2010 к договору аренды земельного участка № 3-239 от 24.05.2000 арендатор ( / / )26 заменена на ( / / )25., договор аренды считаются заключенным на неопределенный срок (пункт 9.4).

24.10.2023 истец обратился и МУГИСО с заявлением о выкупе земельного участка номер <№> на основании части 1 статьи 39.20 и подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, в порядке статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, на что 16.11.2023 поступил отрицательный ответ.

27.11.2023 истец обратился в МУГИСО с протоколом разногласий к проекту договора аренды от МУГИСО и заявлением о перезаключении на его имя договора аренды указанного земельного участка на основании подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, 25.12.2023 в заключении аренды было отказано на том основании, что срок договора аренды с предыдущим собственником жилого дома и сооружений на его участке истек.

С таким отказом истец не согласен, считает, что в силу пункта 9.1 договора аренды от 24.05.2000 и пункта 9.4 дополнительного соглашения № 1 от 23.03.2010 к нему при соблюдении договора сторонами после 31.03.2015 договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Нарушений указанного договора сторонами не допускалось. Кроме того, согласно абзацу 1 пункта 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок договора аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора он считается действующим до истечения предельного срока, установленного подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 06.08.2024 иск удовлетворен частично. На МУГИСО возложена обязанность заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 3-239 от 24.05.2000 земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенным по адресу <адрес>, с Бегебой М.Д. о переводе прав и обязанностей по договору.

Не согласившись с решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в обоснование которой указано на неправильное применение норм материального права, ошибочность вывода суда о действии договора аренды земельного участка по настоящее время, возможность перевода прав и обязанностей по договору.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержала, истец и его представитель возражали против удовлетворения жалобы.

Третье лицо Администрация г. Екатеринбурга в суд апелляционной инстанции не явилась, извещена своевременно и надлежащим образом. Информация о времени и месте рассмотрения дела своевременно размещена на официальном сайте Свердловского областного суда. Учитывая изложенное, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся участников, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в ее пределах обжалуемое решение, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Разрешая требования истца, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 2 статьи 621, статьёй 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в вопросе № 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020), установив, что договор аренды заключен до 01.03.2015, положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 года не требовалось проведения торгов, пришел к выводу о том, что после окончания срока договора аренды с ( / / )34 31.03.2015, договор считается заключенным на неопределенный срок. Права и обязанности из договора приобрел Бегеба М.Д., истец принимал от него исполнение по договору, имеются основания для возложения обязанности на ответчика заключить дополнительное соглашение с истцом к договору аренды № 3-239 от 24.05.2000 земельного участка с кадастровым номером <№> с Бегебой М.Д.

Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции соглашается, поскольку он основан на законе и подтверждается материалами дела.

В силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент истечения срока действия договора аренды от 24.05.2000 с учетом дополнительного соглашения от 23.03.2010), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (пункт 1).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2).

Согласно пункту 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов. Если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании Постановления Главы города Екатеринбурга от 30.03.2000 № 306-о ( / / )27 предоставлен земельный участок площадью 1644 кв.м, в том числе: в постоянное пользование 1200 кв.м, 444 кв.м в аренду на 15 лет, за счет изъятия земельного участка, отведенного первоначальному застройщику, и земель фактического пользования под существующий индивидуальный жилой дом по <№>

Между Администрацией города Екатеринбурга и ( / / )28 заключен договор аренды от 24.05.2000 № 3-239 земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес>, под существующий индивидуальный жилой дом, на срок с 01.04.2000 по 31.03.2015, регистрация договора в ЕГРН произведена 08.11.2000.

В связи с переходом права собственности от ( / / )29 к ( / / )30 на индивидуальный жилой дом по адресу: <адрес>, заключено дополнительное соглашение от 23.03.2010 № 1 к договору аренды земельного участка от 24.05.2000 № 3-239 о перемене лица на стороне арендатора.

На основании договора купли-продажи от 22.08.2023 Бегеба М.Д. приобрел у ( / / )31 в собственность индивидуальный жилой дом, расположенный в <адрес> и земельный участок под ним с кадастровым номером <№> общей площадью 1200 кв.м.

На земельных участках по <адрес>, возведены жилой дом, а также его принадлежности, вспомогательные постройки, не имеющие самостоятельного назначения сооружения хозяйственно-бытового значения нежилые здания, погреб, парник, скважина.

Указанные сооружения расположены в границах земельных участков с кадастровыми номерами <№>, в правовом смысле применительно к положениям статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также с учетом сохраняющего свою актуальность разъяснения, содержащегося в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом», предназначены для обслуживания жилого дома и проживающих в нем лиц, ввиду чего не могут иметь отличающийся от основного строения режим правового регулирования (Определение Верховного Суда РФ от 15.11.2023 № 306-ЭС23-21949).

При этом указанные вспомогательные строения и сооружения в домовладении, предназначенные для обслуживания жилого дома, в том числе капитальные, исходя из положений статей 130, 131, 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, самостоятельными объектами недвижимости не являются.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Данный правовой режим учтен домовладения в Постановлении Главы города Екатеринбурга от 30.03.2000 № 306-о.

После истечения срока договора аренды от 24.05.2000 с учетом дополнительного соглашения от 23.03.2010 ( / / )32., а затем Бегеба М.Д. продолжали пользоваться земельным участком и вносили арендную плату по этому договору. При этом в адрес арендатора арендодателем не направлялись уведомления о расторжении договора.

В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в первоначальной редакции, действовавшей при оформлении договора аренды от договора аренды от 24.05.2000) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Спорный земельный участок предоставлен арендатору на основании договора аренды от 24.05.2000 во исполнение постановления Главы г. Екатеринбурга № 303-о от 30.03.2000, из земель фактического пользования, под существующий индивидуальный жилой дом, поэтому вывод суда первой инстанции о том, что проведение торгов в данном случае не требовалось, обоснован.

Ссылка представителя ответчика о размещении на спорном участке сооружений хозяйственно-бытового значения не исключает их принадлежность индивидуальному жилому дому, единого использования земельных участков и предоставление земельного участка без проведения торгов на основании Постановления Главы города Екатеринбурга от 30.03.2000 № 306-о.

Принимая во внимание, что спорный земельный участок был предоставлен без проведения торгов, суд правильно пришел к выводу о том, что, после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1). Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 2).

По истечении указанного срока действия договор аренды не был расторгнут и исполнялся сторонами, возобновлен на неопределенный срок, в том числе после приобретения права собственности на жилой дом и вспомогательные сооружения хозяйственно-бытового значения истцом, последний в силу пунктов 1 и 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, одновременно с передачей права собственности приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости, то есть на праве аренды уже независимо от согласия собственника земельного участка в силу прямого указания закона.

Судебная коллегия также принимает во внимание исполнение решения суда.

Между МУГИСО и Бегеба М.Д. заключено дополнительное соглашение от 03.10.2024 к договору аренды земельного участка от 24.05.2000 № 2-239 о том, что в связи с государственной регистрацией перехода права собственности от ( / / )36 к Бегебе М.Д. на объект недвижимости с кадастровым номером <№>, площадью 41,8 кв.м, по адресу: <адрес> на основании решения Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 06.08.2024, в договор аренды земельного участка от 24.05.2000 № 3-239 внесены изменения с 23.08.2023, сторона арендатора ( / / )33 заменена на Бегеба М.Д.

Регистрация аренды от 08.11.2000 в ЕГРН произведена с 01.04.2000 на основании Постановления Главы г. Екатеринбурга № 303-о от 30.03.2000, договора аренды земельного участка № 3-239 от 24.05.2000, дополнительного соглашения к нему от 03.10.2024.

Суд первой инстанции правильно определил нормы материального права, подлежащие применению, обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, дал обстоятельный анализ позиции, на которой основывал истец свои требования. Обжалуемое решение принято с соблюдением норм права, оснований для его отмены или изменения по доводам апелляционной жалобы истца не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 06.08.2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Председательствующий	Мехонцева Е.М.
Судьи	Некрасова А.С.
	Коршунова Е.А.