Решение по делу № 2-4552/2022 (2-13616/2021;) от 27.12.2021

47RS0№-35

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Всеволожский городской суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Мартьяновой С.А.,

при секретаре ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и садового дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 (далее по тексту – истец) обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 (далее по тексту – ответчик), в котором просит расторгнуть договор      купли-продажи земельного участка с кадастровым № и садового дома с кадастровым №, расположенных по адресу: ЛО, <адрес>, массив Грузино, СНТ «Балтиец», 12 линия, уч. 102, заключенного 04.08.2021г., прекратить право собственности ФИО2 на земельный участка с кадастровым № и садовый дома с кадастровым №, расположенных по адресу: ЛО, <адрес>, массив Грузино, СНТ «Балтиец», 12 линия, уч. 102, исключив сведения из ЕГРН о зарегистрированных правах на земельный участка с кадастровым № и садовый дома с кадастровым №, расположенных по адресу: ЛО, <адрес>, массив Грузино, СНТ «Балтиец», 12 линия, уч. 102, восстановить право собственности ФИО3 на земельный участка с кадастровым № и садовый дома с кадастровым №, расположенных по адресу: ЛО, <адрес>, массив Грузино, СНТ «Балтиец», 12 линия, уч. 102, путем внесения в ЕГРН сведений, и взыскать с ответчика судебные расходы.

В обоснование требований истец указала, что она по договору купли-продажи у ответчика приобрела земельный участок с расположенным на нем садовом домом по адресу: <адрес>, массив Грузино, СНТ «Балтиец», 12 линия, уч. 102. После передачи имущества ею выявлены существенные скрытые недостатки в садовом доме, не позволяющие эксплуатировать приобретенное имущество. В связи с тем, что на претензию с требованием расторжения договора ответчик не отреагировал, она вынуждена обратиться в суд.

Истец ФИО2 и ее представитель ФИО6 в судебном заседании поддержали исковые требования, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении, и просили удовлетворить требования в полном объеме, а также взыскать судебные расходы.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО7 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях, пояснила, что истец приобрела земельный участок и расположенный на нем садовый дом. Истцом осмотрены и проверены продаваемые объекты, претензий истец не имела. Садовый дом имеет назначение нежилое, используется для сезонного проживания. Считает, что просадка пола в углах жилых комнат дома, возможно     обнаружить при приемке дома. Дефекты фундаменты носят явный характер и могли быть обнаружены при приемке садового дома. В договоре отсутствует конкретизация цены за каждый отдельный объект, у истца отсутствовали претензии к переданному земельному участку, в связи, с чем считает, что расторжение договора по заявленным истцом основаниям, является несоразмерной и неразумной мерой ответственности и не соответствует балансу интересов сторон.

В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено при данной явке сторон.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показание свидетеля ФИО8, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ответчиком в качестве продавца и истцом в качестве покупателя ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи земельного участка и садового дома (далее по тексту – Договор).

В соответствии с п.1 Договора продавец продал, а покупатель купил принадлежащий ответчику земельный участок с кадастровым № площадью 726 кв.м. и одноэтажный садовый дом с кадастровым №, расположенные по адресу: <адрес>, массив Грузино, СНТ «Балтиец», 12 линия, уч.102.

Цена Договора согласно п.2 определена сторонами в 3 750 000 рублей.

Переход права собственности зарегистрирован за истцом УФРС по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Объекты недвижимого имущества переданы ответчиком истцу по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ. В акте отражено, что покупатель, осмотрев и проверив объекты и оборудование, констатирует, что они находятся в надлежащем состоянии, дефектов и недостатков не обнаружено.

Истец указывает, что после передачи садового дома и земельного участка она обнаружила существенные недостатки садового дома    и впоследствии заказала исследование садового дома.

Согласно заключению специалиста от ДД.ММ.ГГГГ дом находится в аварийном состоянии, многие дефекты имеют скрытый характер.

Уведомлением о расторжении договора истец потребовал от ответчика ДД.ММ.ГГГГ расторгнуть договор и вернуть переданные денежные средства.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд оценивает доказательства, согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ч.1 ст.3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе и путем прекращения или изменения правоотношения.

Как следует из п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Исходя из ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускаются, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданского кодекса Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По смыслу данных норм права, предъявляя исковые требования о расторжении договора по указанному основанию, истец должен доказать обстоятельство существенного нарушения условий договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Ответчик, не согласившись с представленным в материалы дела заключением специалиста, ходатайствовал о назначении судебной экспертизы.

Определением Всеволожского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ судом назначена строительно-техническая экспертиза в ООО «Экспертный центр «Академический».

По результатам экспертного исследования эксперты пришли к выводу о том, что объект недвижимости площадью 36 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, массив Грузино, СНТ «Балтиец», 12 линия, уч. 102, соответствует наименованию садовый дом с назначением – жилое.

Эксперты определили, что садовый дом, площадью 36 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, массив Грузино, СНТ «Балтиец», 12 линия, уч. 102, имеет следующие недостатки:

- многочисленные трещины в фундаменте, следы увлажнения, выпадение отдельных камней, недостаток является явным;

- наличие биоповреждений на деревянных конструкциях стен, недостаток является явным;

- разрушение деревянного перекрытия, заплатка в месте данного разрушения в полу первого этажа, недостаток является скрытым;

- устройство нижних венцов из б/у железнодорожных шпал, недостаток является скрытым;

- повреждения нижних венцов под обшивкой дома до состояния трухи, недостаток является скрытым;

- разрушение деревянного перекрытия, недостаток является скрытым;

- трещины в отмостке, неплотное примыкание к цоколю здания, недостаток является явным.

Причина возникновения указанных выше недостатков – естественный физический износ здания, а также необеспечение защиты строительных конструкций от влаги. Длительное воздействие воды на грунт основания, фундамент и несущие стены является катализатором развития деформаций и снижения несущей способности:

- дефект узла примыкания балки перекрытия к деревянному каркасу в виде отсутствия врезки и врубки балки перекрытия к стене, является скрытым (отсутствует возможность визуализации дефекта снаружи объекта исследования);

- скрытая прокладка электропроводки в пустотах перегородок из горючих материалов (дерево) без металлической трубы, недостаток является скрытым.

Причина возникновения указанных выше недостатков – выполнение работ при строительстве садового дома, не соответствующих строительным и пожарным нормам и правилам.

Вследствие данных недостатков несущие конструкции находятся:

- перекрытия в ограничено-работоспособном состоянии;

- фундамент в ограничено-работоспособном состоянии;

- стены из бруса в ограничено-работоспособном состоянии.

Для устранения выявленных недостатков необходимо осуществить демонтаж старых конструктивных элементов, а именно нижних венцов, замену перекрытий и монтаж новых, укрепление кладки фундамента, а также необходимо принять меры по предотвращению проникновения дождевых, талых, грунтовых вод в толщу несущих и ограждающих конструкций дома, а также образования недопустимого количества конденсационной влаги в наружных ограждающих конструкциях путем герметизации конструкций или устройства вентиляции в подполье и воздушных прослоек. Так как устранение данных недостатков невозможно без несоразмерных расходов или затрат времени, эксперты определили, что устранение данных дефектов является с экономической точки зрения нецелесообразным.

    В результате экспертное заключение содержит вывод о том, что объект недвижимости – садовый дом, площадью 36 кв.м. кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, массив Грузино, СНТ «Балтиец», 12 линия, уч. 102, создает угрозу жизни и здоровью лиц, проживающих в данном доме, следовательно, его невозможно использовать по назначению.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд принимает в качестве допустимого и достоверного доказательства указанное заключение экспертов, поскольку отсутствуют основания не доверять данному заключению, полученному по результатам назначенной судом экспертизы, где суждения экспертов являются полными, объективными и достоверными, а также изложены в соответствии требованиями законодательства. Выводы экспертов не имеют разночтений, противоречий и каких-либо сомнений, не требуют дополнительной проверки. Кроме того, судебные эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что в совокупности с содержанием данного им заключения свидетельствует о том, что исследования были проведены объективно, на строго нормативной основе, всесторонне и в полном объеме. Квалификация лиц, проводивших экспертизу, сомнений не вызывает, эксперты имеют специальное образование, большой опыт работы и право осуществлять экспертную деятельность.

Каких-либо объективных и обоснованных доказательств, опровергающих правильность выводов, содержащихся в экспертном заключении стороной Ответчика не представлено, поэтому доводы о том, что судебная экспертиза проведена необъективно, с нарушением требований ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», суд считает недоказанными, а само по себе несогласие ответчика с результатами экспертизы не свидетельствует о ее недостоверности, неполноте либо неясности и не является основанием для проведения дополнительной или повторной экспертизы в порядке ст. 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Возражения относительно выводов экспертного заключения судом исследованы, основания для принятия их в качестве опровергающих достоверность выводов эксперта не установлены, поскольку они представляют собой несогласие с выводами эксперта, что не является достаточным и надлежащим основанием для отклонения указанного доказательства в качестве допустимого.

Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра выводов заключения судебной экспертизы, назначенной по определению суда, только в целях проведения повторной экспертизы и получения нового заключения другого содержания. Иная точка зрения на то, какие должны быть выводы в заключении экспертизы, не может являться поводом для назначения повторной или дополнительной экспертизы и постановки под сомнение выводов экспертизы, назначенной по определению суда, в связи с чем, за основу при принятии решения суд считает необходимым принять заключение судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что оснований сомневаться в выводах экспертного заключения не имеется, оно в полном объеме отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности.

Правильное распределение бремени доказывания между сторонами - один из критериев справедливого и беспристрастного рассмотрения дел судом, предусмотренного статьей 6 Европейской Конвенции от ДД.ММ.ГГГГ «О защите прав человека и основных свобод».

Таким образом, исходя из требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания того, что проданный объект недвижимого имущества отвечал требованиям безопасности и не имел недостатков, лежит на ответчике. Таковых доказательств в материалы дела не представлено.

При этом в материалах дела имеются доказательства того, что переданный по договору объект недвижимости имеет существенные недостатки, которые не были оговорены продавцом, они носят скрытый характер и при осмотре приобретаемых объектов даже при должной степени заботливости и осмотрительности истец не мог их обнаружить.

Вышеизложенное позволяет суду сделать вывод о том, что требования истца о расторжении договора и возврате сторонами друг другу переданного встречного предоставления основаны на законе и подлежат удовлетворению.

Следовательно, подлежит прекращению право собственности истца на вышеуказанные земельный участок и садовый дом и восстановлению право собственности ФИО3 на данные объекты недвижимости с выплатой последней ФИО2 денежных средств в размере 3 750 000 руб.

Согласно ч. 1 ст. 88 и ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым относятся в том числе расходы на оплату услуг представителей.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 и ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, а расходы на оплату услуг представителя возмещаются в разумных пределах.

Согласно п.1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Следовательно, судебные расходы возлагаются на ответчика.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ N 454-О, реализация судом права по уменьшению суммы расходов возможна лишь в том случае, если он признает эти расходы чрезмерными в силу конкретных обстоятельств дела.

Заявленная сумма судебных расходов на оплату услуг представителя истца подтверждается материалами дела на сумму 50000 руб. Заявленные судебные расходы на оплату услуг представителя разумны, обоснованы и не противоречат разъяснениям п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», доказательств чрезмерности расходов на оплату услуг представителя в материалы дела не представлено.

Заявленное требование о взыскании почтовых расходов подлежит удовлетворению в размере 1601 руб. 71 коп., поскольку также подтверждается представленными в материалы дела почтовыми квитанциями и чеками.

Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» к судебным издержкам, относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 106 АПК Российской Федерации, статья 106 КАС Российской Федерации).

Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети «Интернет»), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Расходы истца на оплату услуг по досудебному экспертному исследованию подтверждаются материалами дела. Поскольку несение данных расходов связано с реализацией истцом процессуальных прав и обязанностей в рамках рассмотрения настоящего дела, суд приходит к выводу об удовлетворении ходатайства истца о взыскании с ответчика судебных расходов в данной части в размере 25000 рублей.

Сумма уплаченной истцом государственной пошлины подтверждается квитанцией об оплате государственной пошлины и подлежит взысканию в размере 26950 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

    Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым № и садового дома с кадастровым №, расположенных по адресу: <адрес>, массив Грузино, <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО3 и ФИО2.

    Прекратить право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, паспорт <данные изъяты>, на земельный участок с кадастровым № и садовый дом с кадастровым №, расположенных по адресу: <адрес>, массив Грузино, СНТ «Балтиец», <адрес>, исключив сведения из ЕГРН о зарегистрированных правах на земельный участка с кадастровым № и садовый дома с кадастровым №, расположенных по адресу: <адрес>, массив Грузино, СНТ «Балтиец», 12 линия, уч. 102.

    Восстановить право собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, паспорт <данные изъяты>, на земельный участок с кадастровым № и садовый дома с кадастровым №, расположенных по адресу: <адрес>, массив Грузино, СНТ «Балтиец», 12 линия, уч. 102, путем внесения в ЕГРН сведений.

    Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, паспорт <данные изъяты>, в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, паспорт 4002 990692, денежные средства в размере 3 750 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 26950 руб., расходы на специалиста в размере 25000 руб., почтовые расходы в размере 1601,71 руб., расходы на уплату услуг представителя в размере 50000 руб.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Всеволожский городской суд <адрес>.

Судья: