Решение по делу № 33-6414/2021 от 30.03.2021

Судья Захарова Т.О. дело №33-6414/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 апреля 2021 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Зинкиной И.В.,

судей Голубовой А.Ю., Мельник Н.И.,

при секретаре Крюковой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3200/2020 по иску Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону к ФИО1, ФИО2 о признании права отсутствующим, признании сделки недействительной, по апелляционной жалобе Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону на решение Советского районного суда г.Ростова-на-Дону от 7 декабря 2020 года.

Заслушав доклад судьи Голубовой А.Ю., судебная коллегия

установила:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее ДИЗО г.Ростова-на-Дону) обратился в суд с указанным иском к ФИО1, ФИО2, указав следующее. Между Департаментом и ФИО1 был заключен договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА аренды земельного участка с КН: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, для строительства индивидуального жилого дома с приусадебным участком общей площадью 555 кв.м.

18 мая 2016 года в ЕГРН внесена запись о переходе к ФИО2 прав и обязанностей по договору аренды в связи с заключением договора уступки прав и обязанностей по договору аренды.

    Согласно позиции Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка заключен после вступления в силу п. 7 ст. 448 ГК РФ (в редакции ФЗ от 08 марта 2015 года № 42-ФЗ), поэтому на него распространяются ограничения, введенные данной нормой, предусматривающей необходимость личного исполнения победителем торгов обязательств по договору.

Изложенное свидетельствует о ничтожности заключенной ФИО1 сделки и отсутствии оснований для государственной регистрации договора уступки прав по договору аренды земельного участка.

    По доводам ДИЗО г. Ростова-на-Дону, наличие в ЕГРН записи о праве собственности ФИО2 обременяет права муниципалитета, ограничивая возможность реализации им своих полномочий, в связи с право собственности ФИО2 на объект недвижимости следует признать отсутствующим.

Кроме того, согласно позиции Департамента, договор купли-продажи, заключенный между ФИО2 и ФИО1, следует квалифицировать как притворную сделку, совершенную с целью передачи прав и обязанностей по договору аренды, заключенному на торгах.

На основании изложенного, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону просил суд признать отсутствующим право собственности ФИО2 на строение с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 26, 4 кв.м с назначением жилой дом по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; признать недействительным договор от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный между ФИО1 и ФИО2, применить последствия недействительности сделки в виде: прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в пользу ФИО2, возврата прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА к ФИО1 Кроме того, Департамент просил признать недействительным договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА строения площадью 26, 4 кв.м, назначение - жилой дом по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный между ответчиками, применить последствия недействительности сделки в виде обязания ФИО2 вернуть ФИО1 строение и обязании ФИО1 вернуть ФИО2 денежные средства, полученные по договору купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

    Решением Советского районного суда г.Ростова-на-Дону от 7 декабря 2020 года исковые требования Департамента имущественно - земельных отношений г.Ростова-на-Дону оставлены без удовлетворения.

    С указанным решением не согласилось ДИЗО г.Ростова-на-Дону который в своей апелляционной жалобе просит его отменить как незаконное и необоснованное, настаивая на том, что оно вынесено с нарушением норм материального права.

    Не соглашается с выводом суда о том, что в отношении требования о признании сделок недействительными пропущен срок исковой давности, а в отношении требования о признании зарегистрированного права отсутствующим – права Департамента нарушены, не доказан факт того, что на момент регистрации права собственности спорное строение не обладало признаками одноквартирного жилого дома, а требование о расторжении договора аренды в связи с нецелевым использованием земельного участка не заявлялось.

    Апеллянт полагает, что в силу законодательного запрета ФИО1 не обладал правом на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды ФИО2 Считает, что договор уступки прав и обязанностей по договору аренды следует считать как ничтожную сделку, в связи с чем у государственного регистратора были достаточные основания для приостановления государственной регистрации указанного договора.

    Обращает внимание, что ДИЗО г.Ростова-на-Дону о факте передачи прав и обязанностей по договору аренды от 11.01.2016 стало известно не ранее чем с 08.06.2018, даты вынесения решения Азовским городским судом Ростовской области, считает, что срок исковой давности не был пропущен.

    Апеллянт полагает, что наличие записи о праве ФИО2 на жилой дом значительно обременяет право муниципалитета, обязанного при такой ситуации предоставить в собственность земельный участок в порядке ст. 39.20 ЗК РФ как собственнику объекта завершенного строительством индивидуального жилого дома, который таковым не является.

    Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявивших лиц, извещенных о месте и времени судебного заседания надлежащим образом (в т.ч. - с учетом положений абз.2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ и абз.2 п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"), проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционных жалоб в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

    В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившего в силу с 01.06.2015 года, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Пунктом 1 ст. 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

    Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела по результатам проведения торгов на условиях аукциона при продаже муниципального имущества, права на заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества, был составлен протокол № 1/423-12 от 18 декабря 2015 года, на основании которого с единственным участником аукциона ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

    Согласно данному договору ФИО1, как арендатору, передан на праве аренды земельный участок площадью 555 кв.м. с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, имеющий адресный ориентир: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, для строительства индивидуального жилого дома с приусадебным участком.

Данный договор заключен на срок 20 лет с момента передачи участка и право аренды ФИО1 в отношении указанного объекта недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке.

На основании данного договора за ФИО1 было зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью 26,4 кв.м., что подтверждается копиями регистрационного дела, представленного на запрос суда.

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи жилого дома площадью 26, 4 кв.м с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Также ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды, по условиям которого к ФИО2 перешли права и обязанности арендатора земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 555 кв.м., предназначенного для строительства индивидуального жилого дома.

В настоящее время по данным Единого государственного реестра, в отношении земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 555 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальный жилой дом с приусадебным участком, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА зарегистрировано обременение в виде права аренды ФИО2 на срок до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

Кроме того, по данным ЕГРН ФИО2 является собственником расположенного в пределах данного участка жилого дома с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 26, 4 кв.м.

Решением Советского районного суда АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА исковые требования Департамента имущественно-земельных отношений АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН к ФИО2, третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН об освобождении земельного участка путем сноса самовольно возведенного строения оставлены без удовлетворения.

Данное решение вступило в законную силу по результатам проверки его законности и обоснованности судами апелляционной и кассационной инстанций.

    Кроме того, судом установлено, что вещные права на строение к КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН оформлены еще прежним арендатором участка ФИО1 и переданы ФИО2 на основании договора купли-продажи строения и договора уступки прав и обязанностей по договору аренды. При этом Департамент имущественно-земельных отношений АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, как орган, уполномоченный производить земельный контроль, при смене арендатора участка не указывал на несоблюдение вида разрешенного использования земельного участка.

    Принимая решение по делу, руководствуясь вышеуказанными нормами права, суд исходил из того, что право собственности ФИО2 на жилой дом зарегистрировано на основании договора купли-продажи недвижимости, заключенного с ФИО1, который, в свою очередь, оформил право собственности на недвижимость на основании договора аренды земельного участка.

Отказывая в удовлетворении требования о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим суд указал, что в данном случае истцом не представлено доказательств отсутствия правовых оснований для государственной регистрации права ответчика на спорный объект и отсутствия в настоящее время на земельном участке объекта капитального строительства, на которое зарегистрировано право ответчика.

Судом отказано в удовлетворении требований о признании права собственности ФИО2 на строение с назначением «жилой дом», расположенное на земельном участке по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, отсутствующим, поскольку земельный участок, на котором расположен объект, предоставлен по договору аренды, который в установленном порядке не расторгнут и не прекращен.

    Также судом отказано в удовлетворении исковых требований о признании сделок недействительными в связи с пропуском срока исковой давности.

    Оснований не согласиться с такими суждениями и выводами суда у судебной коллегии не имеется, поскольку они основаны на материалах дела и приняты в соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующими данный вид правоотношений.

    Доводы апелляционной жалобы истца о том, что в силу законодательного запрета ФИО1 не обладал правом на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды ФИО2, следовательно договор уступки прав и обязанностей по договору аренды следует считать ничтожной сделкой, в связи с чем у государственного регистратора были достаточные основания для приостановления государственной регистрации указанного договора, приводились суду первой инстанции и правомерно отклонены как несостоятельные.

    Довод апелляционной жалобы о том, что ДИЗО г.Ростова-на-Дону не пропущен срок исковой дав, поскольку о факте передачи прав и обязанностей по договору аренды от 11.01.2016 стало известно не ранее чем с 08.06.2018 - даты вынесения решения Азовским городским судом Ростовской области, судебной коллегией отклоняется как необоснованный, поскольку в рамках рассмотрения указанного дела устанавливались обстоятельства заключения ответчиками сделки в отношении иного земельного участка и вопрос о пропуске истцом срока исковой давности не был исследован.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с п.1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, истечение срока исковой давности, имеющее место в отношении требования о признании сделки, заключенной в 2016 году, недействительной (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации), является самостоятельным основанием для отказа в иске и не требует обсуждения других оснований (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае, совокупность имеющихся по делу доказательств с достоверностью указывает на то, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о признании сделок недействительными.

Так, согласно копиям регистрационных дел в отношении жилого дома и земельного участка договор купли-продажи недвижимого имущества (жилого дома площадью 26, 4 кв.м.) был заключен между ФИО1 и ФИО2 ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, запись о праве собственности ФИО2 на объект недвижимости внесена в ЕГРН ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

Договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка был заключен ответчиками также ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, после чего ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в ЕГРН была внесена запись об обременении участка правом аренды ФИО2

Учитывая изложенное, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, как орган, осуществляющий функции в сфере имущественно-земельных отношений, уполномоченный на предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, который для надлежащего осуществления этих обязанностей наделен различными контрольными полномочиями, не только имел возможность в пределах срока исковой давности получить сведения о переходе к ФИО2 обязательственных прав на участок, находящийся в муниципальной собственности, а также вещных прав на расположенный на нем объект недвижимости, но и должен был осуществить указанные действия, тем самым, исполнив возложенные на него полномочия надлежащим образом.

При таких обстоятельствах Департамент мог и должен был узнать о внесенных в ЕГРН изменениях в 2016 году.

Более того, о факте осведомленности истца о заключении ФИО1 договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, а также договора купли-продажи недвижимости с ФИО2 свидетельствуют и решения ДИЗО АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по результатам рассмотрения обращений ФИО2, в частности, распоряжение от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 555 кв.м., ответы от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (л.д. 164-166).

Таким образом, истец не был ограничения в праве на обращение в суд с настоящим иском в пределах срок исковой давности, однако иск подан в сентябре 2020 года, то есть за пределами установленного приведенной нормой материального права срока и доказательств уважительности причин его пропуск а истцом не представлено.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые могли бы повлечь отмену или изменение решения суда. По существу доводы заявителя сводятся к субъективной оценке обстоятельств дела, направлены на переоценку установленных по делу доказательств, каких-либо новых данных, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе не приводится. Оснований для иной оценки исследованных судом доказательств судебная коллегия не усматривает.

С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г.Ростова-на-Дону от 7 декабря 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26 апреля 2021 года.