Решение по делу № 33-8404/2018 от 25.04.2018

Судья Григоренко А.М.                                                       Дело № 33-8404/2018

      Учёт № 117г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 мая 2018 года                                                                          г. Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Фахрутдиновой Р.А.,

судей Калимуллина Р.Я., Пичуговой О.В.,

при секретаре судебного заседания Назиповой А.С.,

        рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьиКалимуллина Р.Я. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца – ООО «Домкор» – Юрьевой Л.Р. на решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 05 марта 2018 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «ДОМКОР» к Залялетдиновой Г.М. о взыскании задолженности и неустойки по договору участия в долевом строительстве – отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истца – ООО «Домкор» – Талиповой М.А., поддержавшей жалобу, и возражения ответчика Залялетдиновой Г.М., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Общество с ограниченной ответственностью «Домкор» обратилось в суд с иском к Залялетдиновой Г.М. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, ссылаясь на то, что 01 декабря 2015 года они заключили договор участия в долевом строительстве, по условиям которого истец обязался построить многоэтажный жилой дом <адрес> со встроенно-пристроенными помещениями нежилого назначения в жилом районе <адрес> и передать ответчику нежилое помещение <адрес> размером 108,9 кв.м., расположенное в подъезде <адрес> указанного жилого дома стоимостью 4 327 600 рублей.

В соответствии с актом приема-передачи от 11 марта 2016 года ответчику передано нежилое помещение размером 114,10 кв.м.

Разница в площадях оплаченной стоимости квадратного метра и фактически полученной составляет 5,91 кв. м.

В соответствии с п. 4.1 договора долевого участия в строительстве стоимость 1 кв. м. составляет 40 000 рублей.

В силу пункта 4.6 договора долевого участия окончательный расчет между сторонами будет производиться после фактических замеров БТИ, расчет осуществляется с точностью до 0,1 кв.м.

Истцом в адрес ответчика направлялись претензии о выплате задолженности, которые до настоящего времени не исполнены.

ООО «Домкор» просило взыскать с Залялетдиновой Г.М. задолженность в размере 236 400 рублей, неустойку за период с 07 июля 2016 года по 31 декабря 2017 года в размере 40 587 рублей 91 копейки, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 970 рублей.

Суд в иске отказал.

В апелляционной жалобе представитель истца – ООО «Домкор» – Юрьева Л.Р. по мотиву незаконности и необоснованности просит отменить решение и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение городским судом норм материального и процессуального права, ненадлежащую оценку собранных по делу доказательств, противоречия сделанных судом выводов фактическим обстоятельствам дела. В жалобе отмечается, что стороны при заключении договора долевого участия в строительстве пришли к соглашению о возможном изменении цены договора после его заключения, а также предусмотрели случаи и порядок такого изменения, указанные условиям в установленном порядке ответчиком не оспорены, требования о взыскании с Залалетдиновой Г.М. разницы между фактической и общей проектной площадью нежилого помещения являются правомерными.

    Судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Статьей 4 указанного Закона предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частями 1, 2 и 3 статьи 5 указанного Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

Из материалов дела следует, что 01 декабря 2015 года ООО «Домкор» и Залалетдинова Г.М. заключили договор участия в долевом строительстве, по условиям которого истец обязался построить многоэтажный жилой <адрес> со встроенно-пристроенными помещениями нежилого назначения в жилом районе <адрес> и передать ответчику нежилое помещение <адрес> размером 108,9 кв.м., расположенное в подъезде <адрес> указанного жилого дома, стоимостью 4 327 600 рублей.

11 марта 2016 года стороны подписали акт прием-передачи, в соответствии с которым застройщик передал, а участник долевого строительства принял нежилое помещение <адрес>, размером 114,10 кв.м, расположенное <адрес> указанного многоквартирного жилого дома.

В силу пункта 4.1 договора долевого участия на момент подписания настоящего договора цена договора определяется согласно общей проектной площади объекта, из расчёта стоимости 1 кв.м. равного 40 000 рублей и составляет 4 327 600 рублей.

Общая стоимость объекта может быть изменена с учетом требований пунктов 4.6, 4.6.1, 4.6.2 и 4.6.3 договора.

Согласно пункту 4.6 договора долевого участия окончательный расчет между сторонами будет производиться после фактических замеров БТИ, расчет осуществляется с точностью до 0,1 кв.м.

В соответствии с техническим паспортом, составленном РГУП «БТИ» МСА и ЖКХ по Республике Татарстан 14 декабря 2015 года, размер нежилого помещения <адрес> составляет 114,1 кв.м.

10 мая 2016 года ООО «Домкор» в адрес ответчика направлено уведомление об оплате разницы между фактической и общей проектной площадью нежилого помещения в размере 236 400 рублей.

27 октября 2017 года истец направил ответчику претензию об оплате задолженности, которая осталась без ответа.

В обоснование принятого по делу решения об отказе истцу в иске городской суд указывает, что нежилое помещение передано ответчику по акту приема-передачи, который содержит указание о том, что расчет произведен полностью, денежные средства, которые истец просит взыскать с ответчика, уплачены в соответствии с договором в полном объеме, в связи с чем, обязательства между сторонами в силу ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратили свое действие, а потому истец не вправе требовать взыскания с ответчика денежных средств по исполненной сделке.

С такими доводами согласиться нельзя.

В силу пункта 4.6.1 заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве, в случае возникновения разницы между общей проектной площадью объекта и общей площадью объекта, указанной в техническом паспорте БТИ, согласно СП 54.13330.211 более или менее чем на один квадратный метр, застройщик направляет участнику долевого строительства письменное уведомление, которое может быть вручено лично участнику долевого строительства, либо направлено заказным письмом.

В соответствии с пунктом 4.6.2 договора участия в долевом строительстве при увеличении общей площади объекта, подлежащей передаче после получения разрешения на ввод в эксплуатацию участнику долевого строительства, по сравнению с проектной площадью более чем на 1 кв.м., что подтверждается фактическими замерами (техническим паспортом) БТИ, участник долевого строительства оплачивает застройщику разницу в метраже исходя из стоимости 1 кв.м. в течении 10-ти банковских дней с момента получения участником долевого строительства уведомления.

    Фактическая площадь нежилого помещения согласно Жилищному кодексу Российской Федерации составляет 114,1 кв.м., что подтверждается фактическими замерами, произведенными РГУП «БТИ МСА и ЖКХ Республики Татарстан».

Совокупное толкование положений договора позволяет сделать вывод, что в случае разницы между проектной площадью и данными БТИ истец вправе требовать перерасчета стоимости помещения.

Тем самым стороны установили принципиальную, теоретическую возможность изменения размеров помещения и, как следствие, его стоимости. Условия и порядок перерасчета определены в договоре.

Таким образом, совокупное толкование положений договора позволяет сделать вывод, что в случае наличия разницы между проектной площадью и данными БТИ, истец имеет право требовать перерасчета стоимости помещения.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о необходимости, отменив решение, принять по делу новое решение об удовлетворении иска и взыскании с ответчика задолженности по договору участия в долевом строительстве в размере 236 400 рублей (из расчета 40 000 рублей х 5,91 кв.м.).

Согласно части 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В силу пункта 6.1 договора участия в долевом строительстве в случае нарушения установленного настоящим договором срока внесения платежа, застройщик вправе потребовать уплаты участником долевого строительства неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей в день исполнения обязательства от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Исходя из периода просрочки с 07 июля 2016 года по 31 декабря 2017 года размер неустойки составит 40 587 руб. 91 коп., которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В силу п. 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С Залялетдиновой Г.М. в пользу ООО «Домкор» подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины при подаче искового заявления в размере 5 970 рублей (л.д. 3).

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права.

Согласно ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 199, 328, 330 ч. 1 п. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 05 марта 2018 года по данному делу отменить, принять новое решение.

Иск Общества с ограниченной ответственностью «ДОМКОР» удовлетворить.

Взыскать с Залялетдиновой Гульфиры Миргазияновны в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ДОМКОР» задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере 236 400 рублей, неустойку за период с 07 июля 2016 года по 31 декабря 2017 года в размере 40 587 руб. 91 коп. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 970 рублей.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.

Председательствующий

Судьи