Решение по делу № 2-230/2022 от 09.03.2022

                                                                                                    Дело № 2-230/2022

91RS0020-01-2022-000251-84

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 мая 2022 года                                                                         пгт Советский

Советский районный суд Республики Крым в составе:

председательствующего     - судьи Бражника И.С.,

при секретаре             - Самокоз Н.И.

при участии:         истца                                        - Чернышевской Т.В.,

представителя истца        - Бормотовой В.А.,

представителя ответчика    - Азарова С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Чернышевской Татьяны Викторовны к Гакало Вадиму Владимировичу, третье лицо: Управление по делам несовершеннолетних и защите их прав Администрация Нижнегорского района Республики Крым о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи,

у с т а н о в и л :

Чернышевская Т.В. обратилась в суд с исковым заявлением о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи. Исковое заявление мотивировано тем, что 26 апреля 2021 г. между истцом и ответчиком был заключён предварительный договор купли-продажи 11 объектов недвижимого имущества (здания птичников, санпропускника и лаборатории), согласно п. 1.4 которого стороны договорились о заключении основного договора до 31 декабря 2021 г. Истица полностью выполнила условия предварительного договора, ответчик в качестве аванса 15 000 000 рублей. Ответчик письмом от 30 ноября 2021 г. уведомил истицу о необходимости возврата аванса ввиду отсутствия необходимого земельного участка для обслуживания зданий и сооружений и в связи с расположением в непосредственной близости от объекта птицефермы имущества третьих лиц, используемого в качестве свинофермы. 6 декабря 2021 г. и 14 января 2022 г. истица направляла ответчику предложения о заключении договора, однако, ответа не получила, в связи с чем истица просит обязать ответчика заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи.

13 апреля 2022 г. истица предъявила уточненное исковое заявление, которое фактически изменяет требования первоначального искового заявления.

В судебном заседании истица и её представитель настаивали на удовлетворении заявленных исковых требований по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, считая их необоснованными, мотивируя свои доводы тем, что, ответчик утратил намерение на заключение основного договора купли-продажи указанных объектов недвижимого имущества в связи с невозможностью их использования по функциональному назначению – ведение товарного сельского хозяйства в форме товарного выращивания кур-несушек, о чём письмом в установленной форме уведомил истицу 30 ноября 2021 г. В последствии, для решения необходимых задач, Гакало В.В. было принято решение о строительстве аналогичной по мощности птицефабрики на земельном участке по адресу: <адрес>.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени его проведения уведомлен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил. В материалах дела имеются письменные пояснения по делу, согласно которым полагают возможным удовлетворить исковое заявление, поскольку Чернышевская Т.В. выполнила все условия предварительного договора купли-продажи и требования администрации района, а уклонение Гакало В.В. от заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, принадлежащих несовершеннолетнему Чернышевскому Д.В. не соответствует интересам несовершеннолетнего.

Выслушав истицу и её представителя, представителя ответчика, свидетелей по делу, исследовав представленные письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

26 апреля 2021 г. между истцом и ответчиком был заключён предварительный договор купли-продажи 11 объектов недвижимого имущества: здания птичников, санпропускника и лаборатории (т.1 л.д. 11-12)

Согласно п. 1.4 указанного выше предварительного договора стороны договорились о заключении основного договора до 31 декабря 2021 г.

Ответчик в качестве аванса передал истице 15 000 000 рублей. Ответчик письмом от 30 ноября 2021 г. уведомил истицу о необходимости возврата аванса ввиду отсутствия необходимого земельного участка для обслуживания зданий и сооружений и в связи с расположением в непосредственной близости от объекта птицефермы имущества третьих лиц, используемого в качестве свинофермы (л.д. 84).

6 декабря 2021 г. и 14 января 2022 г. истица направляла ответчику предложения о заключении договора (л.д. 8-10, 85-86).

Кроме того, Гагаринским районным судом города Севастополя                   4 февраля 2022 г. было принято исковое заявление Гакало В.В. к Чернышевской Т.В. о возврате суммы аванса, выплаченного в рамках указанного выше предварительного договора, за минусом штрафных санкций, предусмотренных п. 3.2 предварительного договора.

Как следует из письма АО «Корпорация развития Республики Крым» от 26 апреля 2022 г. № 01/1534 в соответствии с условиями договора на оказание услуг с ООО «Крымская Птицеферма» от 02.07.2021 № 29а Корпорацией предоставлялась услуга по анализу возможности размещения птицеводческого предприятия по содержанию 200 тысяч кур-несушек на территории земельного участка с кадастровым номером №, который расположен за границами населенных пунктов Ильичёвского сельского поселения Советского района Республики Крым.

В рамках анализа АО «Корпорация развития Республики Крым» было установлено, что земельный участок площадью 30 636 кв. м с кадастровым номером № отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования - птицеводство. Указанный земельный участок принадлежит на праве муниципальной собственности <адрес> Республики Крым (собственность от 19.02.2021                    №). Ранее на земельный участок с кадастровым номером № заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №н/13-2019 для обслуживания объектов недвижимого имущества, используемых для птицеводства. В границах анализируемой территории расположены 11 объектов капитального строительства с кадастровыми номерами №

Кроме того, как следует из представленной суду выписки из ЕГРН, указанный земельный участок фактически имеет конфигурацию указанных выше объектов недвижимости, а не составляет единый участок под всем комплексом зданий бывшей птицефабрики в с. Надежда Советского района Республики Крым.

В соответствии с картой функциональных зон генерального плана Ильичёвского сельского поселения Советского района Республики Крым, которая утверждена решением сессии 74 заседания 1 созыва Советского районного совета Республики Крым от 10.10.2018 № 8, указанная территория расположена в функциональной зоне объектов сельскохозяйственного назначения.

Согласно данных карты градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки территории Ильичёвского сельского поселения Советского района Республики Крым, которая утверждена решением сессии 37 заседания 2 созыва Советского районного совета Республики Крым от 31.08.2021 № 7 (далее - ПЗЗ), анализируемая территория расположена в территориальной зоне размещения объектов сельскохозяйственного производства 5 класса опасности.

В соответствии с градостроительным регламентом ПЗЗ указанная зона предназначена для размещения объектов сельскохозяйственного производства 5 класса опасности с размером санитарно-защитной зоны до 50 метров. При этом, градостроительным регламентом зоны, птицеводство отнесено к основному виду разрешенного использования.

АО «Корпорация развития Республики Крым» указывает, что на анализируемой территории планировалось разместить птицеводческое предприятие по содержанию 200 тысяч кур-несушек в расчет принимались положения СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» в редакции действующей до 13.03.2022 (далее - СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03).

Разделом 7.1.11. «Объекты и производства агропромышленного комплекса и малого предпринимательства» СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 определено, что фермы птицеводческие от 100 тыс. до 400 тыс. кур-несушек отнесены к объектам 2 класса опасности и требует установления санитарно-защитной зоны в 500 метров. Аналогичные положения содержит и п. 11.2.3 Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 28.02.2022 № 7 «О внесении изменений в постановление Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25.09.2007 № 74» действующего после 13 марта 2022 г.

Таким образом, при размещении на анализируемом земельном участке птицеводческого предприятия по содержанию 200 тысяч кур-несушек необходимо внесение изменений в ПЗЗ в части корректировки территориальной зоны с возможностью размещения объектов сельскохозяйственного производства 2 класса опасности с размером санитарно-защитной зоны до 500 метров.

При этом, стоит отметить, что расстояние от объектов капитального строительства используемых для целей птицеводства до ближайшей территории жилой застройки с. Надежда ориентировочно составляет около 150 метров.

В случае установления санитарно-защитной зоны предприятия 2 класса опасности в зону действия ограничений попадает не менее 40% территории земель населенного пункта с. Надежда и источники питьевого водоснабжения.

Разделом 5 «Режим территории санитарно-защитной зоны» СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 установлено, что в санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.

Проектируемое птицеводческое предприятие планировалось разместить в непосредственной близости с действующим объектом по выращиванию (содержанию) свиней, с обеспечением зооветеринарного разрыва между предприятиями в расстояние не превышающее 10 метров, что противоречит п. 2.1.3 и п. 2.1.4.7 Методических пособий по ветеринарной экспертизе проектов животноводческих объектов РД-АПК 3.10.07.02-14, утвержденным Министерством сельского хозяйства Российской Федерации 07.11.2014.

Как следует из указанного выше письма, АО «Корпорация развития Республики Крым» существующие проблемные аспекты возможного размещения птицеводческого предприятия по содержанию 200 тысяч кур-несушек на земельном участке с кадастровым номером 90:13:041101:1100 были доведены до сведения ответчика в рамках рабочего совещания в июле 2021 года.

Как пояснили суду свидетели ФИО8, ФИО9, ФИО10, заключая предварительный договор купли-продажи части комплекса бывшей птицефабрики в <адрес> Республики Крым истец предполагал её использование для ведения товарного сельского хозяйства по выращиванию кур-несушек. Однако, использование указанного комплекса для таких целей оказалось не возможным, так как минимальная мощность предприятия по промышленному выращиванию кур-несушек, способное приносить прибыль, должно составлять не менее 200-250 тысяч кур несушек, ввиду чего размещение птицефермы такой мощности на указанном участке не возможно не смотря на проведённые изыскания, которые проводились с привлечением сторонних организаций до ноября 2021 года. На момент заключения предварительного договора купли-продажи 11 объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ просчитать все риски его заключения было не возможно, ввиду чего для проработки возможности заключения основного договора, ответчиком был заключён предварительный договор для проработки возможности размещения проекта птицефабрики на данном земельном участке с учётом всех имеющихся санитарных ограничений. В последствии, для решения необходимых задач, ответчиком было принято решение о строительстве аналогичной по мощности птицефабрики на земельном участке по адресу: <адрес>. Кроме того, указанные свидетели пояснили суду, что к комплексу бывшей птицефабрики в <адрес> Республики Крым подведена мощность электроснабжения мощностью в 9 кВт, при необходимой мощности не менее 500 кВт, что делает невозможность создать на указанной площадке современного птицеводческого комплекса.

Кроме этого, как сообщила АО «Корпорация развития Республики Крым» в письме от 26 апреля 2022 г. № 01/1534 инициатором публикации статьи в журнале «Инвестируй в Крым» (номер 6-1 (01) 2021) выступала Корпорация. Согласно указанной публикации первоначальная мощность инвест-проекта составляет 200 тысяч кур-несушек с увеличением мощности путём реконструкции 11 птичников с содержанием до 85 тысяч кур-несушек в каждом.

Статьей 309 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ является задаток, которым в силу п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно правовых положений, закреплённых в ст.ст. 380, 381 ГК РФ, которыми установлено, что в силу пункта 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток является согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, не исключал возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Согласно положений п.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

На основании п.5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 2 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются:

1) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны;

2) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Отказом от заключения договора по смыслу указанной нормы могут признаваться как формальный отказ, так и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, когда другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать, а также предложение контрагенту таких условий, которые он объективно не мог принять, в том числе ввиду их явной невыгодности или противоречивости (конструктивный отказ).

В такой ситуации, разрешая спор о понуждении к заключению основного договора, суду надлежит исследовать, имело ли место принятие обеими сторонами (одной из сторон) действий, направленных на заключение основного договора, в форме переговоров, обменом сообщениями, документами т.д., результат такого взаимодействия сторон, оценить характер означенных действий и существо достигнутого (при наличии) соглашения, насколько они направлены на заключение основного договора на предусмотренных предварительным договором или последующими соглашениями условиях и в соответствии с императивными требованиями закона в согласованный сторонами срок, является ли поведение стороны, инициировавшей заключения основного договора на отличных условиях и настаивавшей на том, добросовестным, насколько оно способствовало заключению (незаключению) основного договора в установленный предварительным договором или иным соглашением сторон срок; имела ли другая сторона предварительного договора, действуя добросовестно, с необходимой степенью разумности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, полагаться на заверения другой стороны и объективную возможность, исходя из поведения контрагента, выполнить условия предварительного договора и достигнутого в ходе переговоров соглашения (при наличии).

Учитывая те обстоятельства, что земельный участок площадью 30 636 кв. м с кадастровым номером №, на котором располагаются 11 объектов капитального строительства с кадастровыми номерами №, являющихся предметом предварительного договора купли-продажи от 26 апреля 2021 г., расположен в территориальной зоне размещения объектов сельскохозяйственного производства 5 класса опасности, а не 2 класса, как необходимо для организации товарного производства птицеводства мощностью не менее 200-250 тысяч кур-несушек, использование указанного объекта для ответчика не возможно, ввиду чего, учитывая его письмо истцу от 30 ноября 2021 г. и позицию, высказанную в направленном суду пояснении и пояснениям представителя, а также обращение ООО «Крымская птицеферма» в Министерство экономического развития Республики Крым от 7 апреля         2022 г. за № 31, суд приходит к выводу, что ответчик утратил намерение на заключение основного договора купли-продажи указанных объектов недвижимого имущества в связи с невозможностью их использования по функциональному назначению – ведение товарного сельского хозяйства в форме товарного выращивания кур-несушек.

Таким образом, ответчик по настоящему делу не уклонялся от заключения основного договора, так как в разумный срок до истечения срока заключения основного договора обратился к истице с письмом об отсутствии намерений заключать с ней основной договор купли –продажи объектов недвижимого имущества ввиду невозможности их использования по целевому назначению. Доводы истицы о том, что указанное письмо ответчика от 30 ноября 2021 г. было подписано факсимильной подписью, в связи с чем является ненадлежащей формой извещения стороны, суд считает необоснованными, так как положения п. 2 ст. 160 ГК РФ не относятся к возможности подписания сторонами факсимильной подписью писем и иных документов, не относящихся к вопросам подписания договоров и соглашений к ним.

Учитывая данные обстоятельства, использование указанного земельного участка в с. Надежда начального использования птицеводческого предприятия по содержанию 200 тысяч кур-несушек необходимо внесение изменений в ПЗЗ в части корректировки территориальной зоны с возможностью размещения объектов сельскохозяйственного производства 2 класса опасности с размером санитарно-защитной зоны до 500 метров, а 1 класса с осуществлением всего инвестиционного проекта с доведением количества кур-несушек до свыше 500 тысяч особей, использование приобретаемого имущества по назначение с учётом санитарно-гигиенических ограничений не возможно, ввиду чего понуждение ответчика заключить основной договор сделает невозможным его исполнение, ввиду невозможности использования объектов недвижимости и земельного участка по целевому назначению для ведения товарного сельского хозяйства в виде птицеводства без изменения его целевого назначения и форм производства.

Ввиду данных обстоятельств, суд считает отсутствующими правовые основания для удовлетворения искового заявления Чернышевской Т.В.

Полный текст решения изготовлен 16 мая 2022 г.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований Чернышевской Татьяны Викторовны к Гакало Вадиму Владимировичу, третье лицо: Управление по делам несовершеннолетних и защите их прав Администрация Нижнегорского района Республики Крым о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Крым в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путём подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд Республики Крым.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано.

Судья:                                 И.С.Бражник