Решение по делу № 3а-64/2016 (3а-805/2015;) от 11.12.2015

дело №3а-64/2016

ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Волгоград 19 января 2016 года

Волгоградский областной суд в составе

председательствующего Бычкова В.В.,

при секретаре Шишкиной А.Ф.,

с участием:

представителя административных истцов Бабаковой Н.В.,

представителя заинтересованного лица

<.......>

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ли Г.В. и Вчерашней Т. А. к Губернатору Волгоградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области, Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Ли Г.В. и Вчерашняя Т.А. являясь арендаторами земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № <...> площадью <.......>., относящегося к категории земель: <.......>, с видом разрешённого использования – <.......> ДД.ММ.ГГГГ обратились в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований они указали на то, что кадастровая стоимость земельного участка составляет <.......>. и не соответствует её рыночной стоимости – <.......>., что является существенным нарушением их прав и законных интересов, поскольку размер арендной платы за земельный участок исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

В ходе судебного заседания представитель административных истцов Бабакова Н.В. подтвердила требования и просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......>.

К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков Губернатор Волгоградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (Управление Росреестра по Волгоградской области), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области (ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Волгоградской области), Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области. В качестве заинтересованных лиц привлечены: <.......>

Представитель административного ответчика Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, представитель заинтересованного лица <.......> - в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, не ходатайствовали об отложении дела.

От представителей административных ответчиков Губернатора Волгоградской области – Софронова А.В., Управления Росреестра по Волгоградской области – Абрамова А.В., ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Волгоградской области – Федоровой Д.С. поступили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Кроме того, руководитель Управления Росреестра по Волгоградской области Абрамов А.В. в ходатайстве просил разрешить заявление на усмотрение суда.

Поскольку судом не признана обязательной явка указанных не явившихся лиц, суд полагает на основании ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возможным рассмотреть дело в их отсутствии.

Выслушав объяснения представителя административных истцов - Бабакову Н.В., представителя заинтересованного лица <.......>, изучив материалы административного дела, оценив доводы, изложенные в заявлении, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в том числе и решением суда.

При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Из положений этой же статьи следует, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что Ли Г.В. и Вчерашняя Т.А. пользуются земельным участком по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № <...>, площадью <.......>, на правах, установленных договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ № <...>, заключённым между административными истцами и <.......>, на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок относится к категории: <.......>, с видом разрешённого использования – <.......> (л.д. 17 – 28).

Из договора следует, что размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах определение в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости влияет на обязанность Ли Г.В. и Вчерашней Т.А. по уплате арендной платы, в связи с чем у административных истцов имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Губернатор Волгоградской области постановлением от 20 ноября 2012 года № 1130 утвердил результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Волгоградской области, и, с учётом сведений кадастрового органа, датой определения кадастровой стоимости является - ДД.ММ.ГГГГ. Согласно кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет <.......> (л.д.29).

Не согласившись с произведенной оценкой земельного участка и полагая, что его кадастровая стоимость должна быть определена равной его рыночной стоимости, Ли Г.В. и Вчерашняя Т.А. обратились к независимому оценщику для получения заключения о рыночной стоимости земельного участка и представили суду отчёт по определению рыночной стоимости земельного участка.

Согласно представленного в суд отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № <...>, подготовленного <.......> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <.......>.

В соответствии с ч.1 ст. 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу.

Согласно положениям ст.77 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Однако, при рассмотрении дела, стороны не заявляли ходатайств о назначении и проведении по делу судебной экспертизы.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей, определены Законом об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 4 названного закона, субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 11 этого же Закона отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как установлено ст. 20 Закона об оценочной деятельности, требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

В соответствии с п. п. 13 - 15 Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 254), в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки. В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов. В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. При этом оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

В силу п. 22 Федерального стандарта сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок или предложений. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. Для сравнения объекта с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используется ряд элементов сравнения, в том числе вид использования, местоположение объекта, уникальные физические характеристики, влияющие на стоимость.

Как следует из представленного отчёта, оценка земельного участка производилась с применением сравнительного подхода. При этом затратный и доходный подход не применялись, с обоснованием оценщиком отказа от использования этих подходов. Для сравнительного анализа продаж оценщиком были подобраны четыре объекта-аналога - земельные участки, предлагаемыек продаже в тот же период времени и расположенные в <адрес> со схожими характеристиками. Размер объектов-аналогов колеблется от <.......>. Информация была взята из открытых источников информации, копии страниц приложены к отчёту.

Оценщиком в отчёте, в соответствии с требованиями норм ФСО № 1 и № 7, приведены индивидуальные сравнения земельного участка административных истцов с каждым объектом-аналогом, учитывая уникальные характеристики каждого оцениваемого участка - местоположение, разрешённое использование, категория земель, физические характеристики - конфигурация, размер и другие характеристики, влияющие на стоимость участка.

Оценка проведена оценщиком <.......> имеющей необходимое образование и опыт работы.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о занижении оценщиком рыночной стоимости спорного земельного участка либо о наличии объективных сомнений по поводу достоверности проведенной оценки, суду не представлено.

Кроме того, суд учитывает, что указанный выше отчет, получил положительное экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ № <...>, подготовленное <.......>, согласно выводам которого отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, определённая в отчёте стоимость объекта оценки подтверждена.

Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности (л.д.92 - 103).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, в связи с чем суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Поскольку Ли Г.В. и Вчерашняя Т.А. представили доказательства, подтверждающие заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в указанном размере.

В силу пункта 5 статьи 4 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета вносит сведения в государственный кадастр недвижимости на основании поступивших в этот орган документов в установленном названным федеральным законом порядке.

Принимая во внимание изложенное, установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Не могут быть приняты во внимание доводы представителя <.......> о том, что установление кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости в заявленном размере приведет к снижению доходной части городского бюджета, поскольку действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, если таковая определена (п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь ст.ст. 175 – 180,249 КАС РФ, суд

решил:

удовлетворить административное исковое заявление Ли Г.В. и Вчерашней Т. А. к Губернатору Волгоградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области, Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № <...>, площадью <.......>., категория земель – <.......>, вид разрешённого использования – <.......> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> на период с ДД.ММ.ГГГГ и до даты внесения сведений кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Датой подачи заявления считать ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию судебной коллегии по административным делам Волгоградского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Бычков В.В.

решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ

Судья Бычков В.В.