Решение по делу № 33-5625/2019 от 20.06.2019

        Судья Аракчеева С.В.                                                                                   Дело № 33-5625

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 июля    2019 года                                                                                         город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Грибалевой М.Н.,

судей Филатовой В.Ю., Рябихина О.Е.

при секретаре Черновой К.В.

с участием прокурора Ильина Ю.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя прокурора г. Энгельса в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц к Лузику И.В., Копытину С.Н., Шепелеву С.В., комитету по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности по апелляционным жалобам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района, Лузика И.В., Шепелева С.В., Копытина С.Н. на решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 22 апреля 2019 года, которым исковые требования удовлетворены.

    Заслушав доклад судьи Грибалевой М.Н., объяснения представителей администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области Кутеповой И.С., Лузика И.В., его представителя Цаплина Р.Н., Копытина С.Н., Шепелева С.В., их представителя Михалапа В.В., поддержавших доводы жалоб, заключение прокурора, полагавшего решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия

установила:

    заместитель прокурора г. Энгельса Саратовской области (далее – прокурор) обратился в защиту интересов неопределенного круга лиц к Лузику И.В.,       Шепелеву С.В., Копытину С.Н., комитету по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (далее – Комитет по управлению имуществом администрации ЭМР), администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (далее – администрация ЭМР) о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности.

    С учетом уточнения исковых требований прокурор просил признать недействительным договор купли-продажи от 29 ноября 2017 года, заключенный между комитетом по управлению имуществом администрации ЭМР и Лузиком И.В.; признать недействительным договор купли-продажи (купчую) земельных участков №3387-р от 29 ноября 2017 года, заключенный между комитетом по управлению имуществом администрации ЭМР и Лузиком И.В.; признать недействительным заключенный между Лузиком И.В. и Копытиным С.Н., Шепелевым С.В. договор купли-продажи недвижимости от 19 февраля 2019 года; применить последствия недействительности сделок, обязав Лузика И.В. возвратить комитету по управлению имуществом администрации ЭМР земельный участок с кадастровым номером № площадью 1786 кв.м; обязать Копытина С.Н., Шепелева С.В. возвратить комитету по управлению имуществом администрации ЭМР земельный участок с кадастровым номером № площадью 1786 кв.м, нежилое здание гаража площадью 115,3 кв.м, нежилое здание гаража площадью 132,8 кв.м, нежилое здание гаража площадью 65,5 кв.м, расположенные адресу: <адрес>; прекратить право собственности Лузика И.В. на объекты недвижимости, расположенные адресу: <адрес>: нежилое здание хозяйственного корпуса площадью 357,8 кв.м, земельный участок с кадастровым номером № площадью 1786 кв.м; прекратить право собственности Копытина С.Н., Шепелева С.В. на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1786 кв.м, нежилое здание гаража площадью 115,3 кв.м, нежилое здание гаража площадью 132,8 кв.м, нежилое здание гаража площадью 65,5 кв.м, расположенные адресу: <адрес>

    Требования мотивированы тем, что прокуратурой г. Энгельса по заданию прокуратуры Саратовской области проведена проверка соблюдения законодательства в сфере законности распоряжения муниципальным имуществом. В ходе проверки установлено, что постановлением администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области № 794 от 09 марта 2016 года принято решение об отчуждении следующих объектов недвижимости, расположенных адресу: <адрес>: нежилое здание гаража площадью 115,3 кв.м, нежилое здание хозяйственного корпуса площадью 357,8 кв.м, нежилое здание гаража площадью 132,8 кв.м, нежилое здание гаража площадью 65,5 кв.м.

    В соответствии с проведенной рыночной оценкой ООО «Деловой аудит» рыночная стоимость объектов недвижимости составила 1498000 руб. Распоряжением председателя комитета по управлению имуществом администрации ЭМР № 606 от 25 октября 2017 года утвержден план приватизации указанного имущества, которое объединено в Лот №1. Начальная цена по Лоту № 1 составила 1498000 руб.

    Перечисленные объекты недвижимости расположены на земельных участках с кадастровым номером № площадью 1786 кв.м и кадастровым номером 64:50:031726:91 площадью 1786 кв.м.

    В сети «Интернет» было размещено информационное сообщение о проведении открытого конкурса по продаже муниципального имущества. Победителем торгов в соответствии с протоколом об итогах конкурса от 27 ноября 2017 года стал Лузик И.В., с продажной стоимостью имущества – 2321900 руб.              29 ноября 2017 года между комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района и Лузиком И.В. заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, которые являлись предметом аукциона.

    29 ноября 2017 года на основании договора купли-продажи (купчая) земельных участков №3387-р, Лузику И.В. были проданы земельные участки с кадастровым номером № площадью 1786 кв.м по цене 246060 руб.        26 коп. и кадастровым № площадью 1786 кв.м по выкупной цене 246060 руб. 26 коп.

    По мнению истца, указанные договоры купли-продажи нежилых зданий и земельных участков являются ничтожными, поскольку земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости являются единым объектом приватизации и, следовательно, оценка их стоимости должна была производиться в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность. Продажа участков вне рамок конкурса предоставила Лузику И.В. более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, приобретающими земельные участки по рыночной стоимости, и тем самым ограничивала конкуренцию, что в том числе повлекло за собой лишение Энгельсского муниципального района Саратовской области дополнительных источников пополнения доходной части бюджета.

    В настоящее время земельный участок с кадастровым номером № площадью 1786 кв.м, нежилое здание гаража площадью 115,3 кв.м, нежилое здание гаража площадью 132,8 кв.м, нежилое здание гаража площадью      65,5 кв.м., расположенные адресу: <адрес> проданы Лузиком И.В. по договору купли-продажи Копытину С.Н. и Шепелеву С.В. Нежилое здание площадью 357,8 кв.м снесено.

    Решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 22 апреля 2019 года исковые требования удовлетворены.

    В апелляционных жалобах комитет по управлению имуществом ЭМР и администрация ЭМР ставят вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на то, что без признания торгов недействительными не может быть признан недействительным заключенный по результатам торгов договор. Указывают о том, что судом не применены положения п. 2 ст. 167 ГК РФ, а также неправильно применены нормы материального права при применении пропуска срока исковой давности, полагая, что заключенный с Лузиком И.В. договор является оспоримой сделкой.

    В апелляционной жалобе Лузик И.В. в лице своего представителя         Цаплина Р.Н. также ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на то, что суд пришел к необоснованному выводу о признании сделок ничтожными, не применил положения о сроке исковой давности. Истцом не доказано нарушение публичных интересов и несоблюдение ФЗ «О защите конкуренции».

    В жалобах Копытина С.Н., Шепелева С.В. также ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, поскольку прокурор выбрал неверный способ защиты нарушенного права, а суд не применил положения о двусторонней реституции, что нарушает их права.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки не представили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, в связи с чем судебной коллегией дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, установленном ст. 167 ГПК РФ.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в жалобах, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно ст. 447 (п. п. 1, 3, 4), ст. 449 (п. 1) ГК РФ договор, если иное не вытекает из существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В случаях, указанных в настоящем кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или иной форме, предусмотренной законом.

Порядок приватизации государственного и муниципального имущества установлен Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее по тексту - Федеральный закон № 178-ФЗ).

Согласно ст. 13 указанного Федерального закона приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными данным Федеральным законом.

В силу ст. 13 (пп. 2 п. 1), ст. 18 (п. 1) Федерального закона № 178-ФЗ приватизация муниципального имущества осуществляется, в частности, путем продажи на аукционе. На аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнять какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложил в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Пунктом 1 ст. 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Пунктом 7 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

В ст. 3 Федерального закона № 178-ФЗ закреплено, что отношения, возникающие при отчуждении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, являются предметом регулирования данного закона (пп. 1 п. 2).

При этом ст. 12 Федерального закона № 178-ФЗ предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных названным Законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Исходя из разъяснений, данных в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 июня 2011 года № Д08-2423, объекты приватизации, указанные в п. 1 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ, рассматриваются как единый объект приватизации, в связи с чем в начальную цену подлежащего приватизации объекта недвижимости включается не только стоимость зданий, строений и сооружений, но и стоимость земельного участка.

Статьей 19 Федерального закона «О защите конкуренции» предусмотрен исчерпывающий перечень целей предоставления муниципальных преференций, который расширительному толкованию не подлежит.

Как следует из материалов дела, Энгельсский муниципальный район являлся правообладателем следующих объектов недвижимого имущества расположенных по адресу: <адрес>: нежилое здание гаража площадью      115,3 кв.м, нежилое здание хозяйственного корпуса площадью 357,8 кв.м, нежилое здание гаража площадью 132,8 кв.м, нежилое здание гаража площадью 65,5 кв.м.

Решением Собрания депутатов Энгельсского муниципального района Саратовской области №951/104-04 согласовано возмездное отчуждение указанного недвижимого имущества Энгельсского муниципального района Саратовской области.

Постановлением администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области №794 от 09 марта 2016 года принято решение произвести возмездное отчуждение муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> нежилое здание гаража площадью 115,3 кв.м, нежилое здание хозяйственного корпуса площадью 357,8 кв.м, нежилое здание гаража площадью 132,8 кв.м, нежилое здание гаража площадью 65,5 кв.м.

Во исполнение указанного постановления администрации, распоряжением председателя комитета по управлению имуществом ЭМР № 606 от 25 октября       2017 года утвержден План приватизации (условия приватизации) муниципального недвижимого имущества. Согласно приложению к распоряжению, указанное имущество объединено в Лот №1. Начальная цена по Лоту № 1 определена в размере 11498000 руб.

В соответствии с отчетом № 1151 от 18 октября 2017 года, проведенного ООО «Деловой аудит», рыночная стоимость отчуждаемых объектом недвижимого имущества составила: нежилое здание гаража площадью 115,3 кв.м – 342000 руб., нежилое здание хозяйственного корпуса площадью 357,8 кв.м – 550000 руб., нежилое здание гаража площадью 132,8 кв.м – 393000 руб., нежилое здание гаража площадью 65,5 кв.м. – 213000 руб.

На официальном сайте в сети «Интернет» комитетом по управлению имуществом ЭМР было размещено сообщение о проведении конкурса по продаже объектов муниципального недвижимого имущества по указанному адресу.

27 ноября 2017 года Комитетом по управлению имуществом ЭМР проведен открытый конкурс по продаже указанных объектов недвижимости. Победителем конкурса признан Лузик И.В., предложивший максимальную цену – 2321900 руб.

Из п. 1.6 договора следует, что выкуп земельного участка, расположенного под нежилыми объектами недвижимости, осуществляется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации одновременно с выкупом недвижимого имущества. На земельный участок заключается отдельный договор купли-продажи.

Кроме того, 29 ноября 2017 года между Лузиком И.В. и комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>: нежилое здание гаража площадью 115,3 кв.м, нежилое здание хозяйственного корпуса площадью 357,8 кв.м, нежилое здание гаража площадью 132,8 кв.м, нежилое здание гаража площадью 65,5 кв.м.

Указанные объекты недвижимости расположены на земельных участках с кадастровыми номерами № площадью 1786 кв.м и № площадью 1786 кв.м.

29.11.2017 г. между Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и Лузиком И.В. заключен договор купли-продажи (купчая) земельных участков №3387-р, по условиям которого Лузику И.В. проданы вышеуказанные земельные участки по выкупной цене 492120 руб. 52 коп. (по 246060 руб. 52 коп. каждый).

Цена продаваемых земельных участков определена на основании Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также решения Собрания депутатов Энгельсского муниципального района Саратовской области от 26 ноября 2009 года № 984/82-03 «Об установлении Порядка определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в собственности Энгельсского муниципального района».

Ответчиком Лузиком И.В. оплата денежных средств по указанным выше договорам купли-продажи нежилых зданий и земельных участков произведена в полном объеме. Право собственности Лузика И.В. на приобретенные объекты недвижимости и земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесены соответствующие записи о регистрации.

Разрешая спор, и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями вышеуказанных норм права, пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку оспариваемые сделки являются недействительными (ничтожными) как не соответствующие требованиям действующего законодательства и нарушающие публичные интересы, поскольку совершены с целью продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в собственность физического лица в обход установленного законодательством порядка.

При этом суд первой инстанции также пришел к правильному выводу о том, что срок исковой давности по заявленным истцом требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года, который истцом на момент обращения в суд с иском не пропущен.

В нарушение вышеуказанных норм права, продажа нежилых зданий была осуществлена отдельно от земельного участка, на котором они расположены. При этом стоимость земельного участка, занимаемого указанными нежилыми зданиями, определена комитетом по управлению имуществом администрации ЭМР самостоятельно, исходя из кадастровой стоимости.

На момент заключения договора купли-продажи земельных участков         Лузик И.В. не являлся собственником зданий, в связи с чем выкупная цена зданий и земельных участков должна была определяться исходя из рыночной стоимости названного имущества. Лузик И.В., приобретший в один день по договорам купли-продажи нежилые здания и соответствующие земельные участки, на момент заключения договора купли-продажи земельных участков не являлся собственником зданий, в связи с чем выкупная цена зданий и земельного участка должна была определяться исходя из рыночной стоимости названного имущества.

Порядок определения цены и оплаты земельного участка, находящегося в собственности Энгельского муниципального района, утвержденный Постановлением Правительства Саратовской области от 15 апреля 2015 года № 172-П, также не подлежал применению к спорным правоотношениям, поскольку в данном случае определение выкупной цены земельного участка в размере 15 % от кадастровой стоимости противоречило вышеуказанным правовым нормам.

Определение рыночной стоимости продаваемого земельного участка не проводилось.

Таким образом, среднерыночная стоимость спорного земельного участка могла существенно отличаться от его стоимости, указанной в договоре купли-продажи (купчей), заключенного с Лузиком И.В.

Доводы апелляционной жалобы комитета по управлению имуществом ЭМР и администрации ЭМР о том, что оспариваемые сделки не могли быть признаны ничтожными, поскольку их оспаривание невозможно без оспаривания аукциона, а для заявления таких требований срок исковой давности пропущен; о недоказанности выводов суда о заниженной цене земельного участка при заключении сделки; о том, что несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования само по себе не свидетельствует о наличии нарушений публичных интересов, судебная коллегия признает несостоятельными, поскольку они не опровергают выводов суда первой инстанции, направлены на переоценку доказательств и установленных судом первой инстанции обстоятельств дела и основаны на неверном толковании действующего законодательства применительно к установленным судом фактическим обстоятельствам дела.

Судебная коллегия также соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, заключенный между Лузиком И.В. и Копытиным С.Н., Шепелевым С.В. 19 февраля 2019 года является недействительным, а также обоснованно применил последствия недействительности сделок в части возврата недвижимого имущества.

Ссылка в жалобах Копытина С.Н., Шепелева С.В., что суд первой инстанции не применил положения закона о двусторонней реституции, не является основанием для отмены судебного акта, поскольку указанные лица не лишены возможности обратиться в суд за защитой нарушенного права.

Необоснованными являются и доводы жалоб Копытина С.Н. и Шепелева С.В. о том, что они являются добросовестными приобретателями.

В соответствии с п. 2 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

Исходя из положений п.п. 6, 7 ст. 62 Федерального закона от 13 октября     2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что выписка, содержащая общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости должна содержать в т.ч. сделки в отношении объекта. Комитетом по управлению имуществом ЭМР земельные участки под занимаемой недвижимостью были проданы Лузику И.В., когда последний, собственником недвижимости не являлся.

Иные доводы апелляционных жалоб судебная коллегия отклоняет как несостоятельные, поскольку они направлены на переоценку доказательств и установленных судом первой инстанции обстоятельств дела и основаны на неверном толковании действующего законодательства применительно к установленным судом фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, судом не допущено.

С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционных жалоб.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 22 апреля    2019 года оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи