Решение по делу № 33-13186/2024 от 08.07.2024

УИД 66RS0001-01-2024-002196-84

Дело № 33-13186/2024 (2-3679/2024)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

(Мотивированное апелляционное определение составлено 05.09.2024).

г. Екатеринбург 29.08.2024

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего судьи Локтина А.А., судей Деменевой Л.С., Ильиной О.В.

при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Артемьевой К.О.,

с участием прокурора Ялпаевой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Свердловского областного судагражданское дело по иску муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга к Вяткиной Елене Евгеньевне, Комиссаровой Надежде Викторовне об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, обязании принять возмещение и предоставить банковские реквизиты, признании права собственности на жилые помещения, признании утратившими право пользования жилыми помещениями, выселении

по апелляционной жалобе истца на решение Верх-Исетского районного суда г.Екатеринбурга от 25.04.2024.

Заслушав доклад судьи Деменевой Л.С., пояснения представителей истца Русакова А.В., представителя ответчика Вяткиной Е.Е. - Кротова Д.А., заключение по делу прокурора Ялпаевой А.А., судебная коллегия

установила:

муниципальное образование «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга обратилось в суд с иском к Вяткиной Е.Е. об изъятии комнаты площадью 15,4 кв.м., кадастровый <№>, расположенной в <адрес> в <адрес>, с выплатой ей в качестве возмещения денежной суммы 1210000 рублей; обязании Вяткиной Е.Е. принять денежную сумму, предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств; о прекращении права собственности Вяткиной Е.Е. на комнату, площадью 15,4 кв.м., в <адрес> в <адрес> и признании права собственности на указанное жилое помещение за МО «город Екатеринбург»; признании Вяткиной Е.Е., Комиссаровой Н.В. утратившими право пользования на жилое помещение и выселении их.

В обоснование иска указано, что Вяткина Е.Е. является собственником комнаты площадью 15,4 кв.м., расположенной в <адрес> в <адрес>, приобрела право собственности на спорную комнату в порядке наследования 17.08.2023.

На регистрационном учете по указанному жилому помещению состоит ответчик Комиссарова Н.В. в качестве члена семьи собственника комнаты.

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга №272425 от 22.01.2024 многоквартирный жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Собственнику направлены требования о сносе дома с установлением срока для совершения до 15.07.2021. До настоящего времени собственник жилого помещения не осуществил снос либо реконструкцию объекта по адресу: <адрес>, заявление на получение разрешения на строительство, реконструкцию или снос указанного жилого дома в Администрацию г. Екатеринбурга не подал.

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга №2187 от 12.10.2021 принято решение «Об изъятии доля муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: <адрес> жилых помещений в нем», в соответствии с ч. 10 ст. 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, копия данного Постановления направлена в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Уральскому Федеральному округу 15.10.2021.

Согласно отчету об оценке ООО «Центр экономического содействия», размер возмещения за спорное жилое помещение по состоянию на 22.09.2023 определен в размере 1210 000 руб., в том числе, убытки в связи с изъятием - 119249 руб.

08.11.2023 Вяткиной Е.Е. вручен проект соглашения о выкупе принадлежащего ей жилого помещения в муниципальную собственность на вышеуказанных условиях.

Соглашение о размере возмещения за изъятие указанного жилого помещения сторонами не было достигнуто.

Решением Верх-Исетского районного суда г.Екатеринбурга от 25.04.2024 исковые требования удовлетворены. Судом постановлено изъять у Вяткиной Е.Е. жилое помещение - комнату, площадью 15, 4 кв.м., в <адрес> в <адрес> для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой ей в качестве возмещения денежной суммы 1603327 рублей; прекратить право собственности Вяткиной Е.Е. на спорную комнату; обязать Вяткину Е.Е. принять причитающееся ей возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить истцу банковские реквизиты для перечисления денежных средств; признать право собственности на комнату, площадью 15, 4 кв.м., в <адрес> в <адрес> за муниципальным образованием «<адрес>»; признать Вяткину Е..Е., Комиссарову Н.В. утратившими право пользования спорным жилым помещением и выселить их; взыскать с Вяткиной Е.Е., Комиссаровой Н.В. в доход местного бюджета государственную пошлину 600 рублей: по 300 рублей с каждого ответчика.

В апелляционной жалобе истец просит оспариваемое решение в части определения размера возмещения за изымаемое имущество отменить, принять в этой части новое решение и установить возмещение за изымаемое помещение в размере 1593327 рублей. Полагает, что отчет ООО «Региональный центр оценки и экспертизы» №528-23/Н от 26.12.2023 выполнен в интересах Вяткиной Е.Е., поэтому не является объективным, достоверным и обоснованным, так как к объектам аналогам необоснованно не применена корректировка на материал стен многоквартирного дома, в котором расположен объект оценки, объекты-аналоги не соответствуют объекту оценки по техническим характеристикам. Полагает, что в указанном отчете неверно рассчитана стоимость 1 кв.м. помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома и, соответственно, доли собственника в праве на общее имущество многоквартирного дома. Указывает, что неверно рассчитана стоимость доли в праве собственника на земельный участок под многоквартирным домом. Считает, что без законных оснований в затраты, связанные с пользованием иного жилого помещения, включена комиссия агентства недвижимости в размере 10000 рублей. Полагает, что размер возмещения за изымаемое помещение будет составлять 1593327 рублей.

Письменных возражений на жалобу материалы дела не содержат.

В суде апелляционной инстанции представитель истца Русаков А.В. доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель ответчика Вяткиной Е.Е. - Кротов Д.А. возражал против доводов апелляционной жалобы, прокурор Ялпаева А.А. в своем заключении указала на законность оспариваемого судебного акта, просила решение Верх-Исетского районного суда г.Екатеринбурга от 25.04.2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Ответчики Вяткина Е.Е., Комиссарова Н.В., представитель третьего лица Управления Росреестра по Свердловской области, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, об уважительности причин неявки не сообщили, об отложении разбирательства дела не просили. В соответствии со ст. ст. 14, 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации», информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно размещалась на интернет-сайте Свердловского областного суда. С учетом приведенных обстоятельств, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при указанной явке.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения явившихся лиц, судебная коллегия, действуя в пределах, предусмотренных ч. 1 и абз. 1 ч. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что спорное жилое помещение принадлежит на праве собственности Вяткиной Е.Е., что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от 17.08.2023 (л.д. 16, том 1). Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 14 -15, том 1).

На регистрационном учете по указанному жилому помещению состоит Комиссарова Н.В. (л.д. 241, том 1).

Собственнику комнаты направлены требования о сносе дома с установлением срока для совершения до 15.07.2021. Собственник жилого помещения не осуществил снос либо реконструкцию объекта по адресу: <адрес>, заявление на получение разрешения на строительство, реконструкцию или снос указанного жилого дома в Администрацию г. Екатеринбурга не подал.

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга №2187 от 12.10.2021 принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: <адрес> жилых помещений в нем», в соответствии с ч. 10 ст. 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, копия данного Постановления направлена в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Уральскому Федеральному округу 15.10.2021.

Истцом представлен отчет ООО «Центр экономического содействия» №6241/23 от 22.09.2023, в соответствии с которым стоимость изымаемого имущества составила 1210 000 рублей, в том числе, убытки в связи с изъятием, - 119249 рублей (л.д. 25- 83, том 1).

Ответчик Вяткина Е.Е., не согласившись с выкупной ценой принудительно изымаемого имущества, предоставила отчет ООО «Региональный центр оценки и экспертизы» №528-23/Н от 26.12.2023, согласно которому рыночная стоимость комнаты составила – 804942 рубля, стоимость доли в общем имуществе в многоквартирном доме – 74528 рублей, стоимость доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом – 582605 рублей, убытки, в связи с изъятием, - 141252 рубля, всего 1603327 рублей.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями частей 7 и 10 статьи 32, статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», пришел к выводу об изъятии жилого помещения у ответчика Вяткиной Е.Е. путем выкупа, прекращении за ней права собственности и признании права муниципальной собственности на жилое помещение, признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением и выселении их из спорного жилого помещения.

Определяя стоимость выкупной цены изымаемого жилого помещения, суд первой инстанции руководствовался отчетом ООО «Региональный центр оценки и экспертизы» №528-23/Н от 26.12.2023, согласно которому рыночная стоимость комнаты составила 1603327 рублей, признав его обоснованным, соответствующим сложившимся рыночным ценам на изымаемое имущество, в котором наиболее полно отображена актуальная рыночная стоимость спорного недвижимого имущества с учетом требований ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции соглашается.

В соответствии с положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

На основании ч. ч. 6, 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень возможных убытков собственнику жилого помещения, причиненных его изъятием не является исчерпывающим.

В силу ч. 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Согласно пункту 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), необходимо иметь в виду следующее:

- нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения;

- выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Судом верно определены юридически значимые обстоятельства по делу, правильно распределена между сторонами обязанность доказывания, оценка отчету ООО «Региональный центр оценки и экспертизы» №528-23/Н от 26.12.2023 дана в соответствии с положениями ст.ст. 67, 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив полноту, достоверность выводов специалиста ООО «Региональный центр оценки и экспертизы», суд правомерно признал отчет об оценки рыночной стоимости комнаты №528-23/Н от 26.12.2023 отвечающим требованиям относимости и допустимости доказательств, поскольку он выполнен лицом, имеющим необходимую квалификацию. Исследование и выводы, приведенные в заключении специалиста, изложены достаточно полно и ясно. По своему содержанию отчет об оценки рыночной стоимости комнаты полностью соответствует требованиям действующего законодательства. Объективных оснований не доверять выводам специалиста у суда не имелось.

Несогласие истца с выводами, изложенными в отчете ООО «Региональный центр оценки и экспертизы» об оценки рыночной стоимости комнаты №528-23/Н от 26.12.2023, само по себе не свидетельствует о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В суде первой инстанции истец не заявлял ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, отказался от ее проведения и в суде апелляционной инстанции.

Являются не состоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что специалистом при определении размера возмещения не были применены к объектам-аналогам корректировки на материал стен многоквартирного дома, что повлияло на правильность расчета рыночной стоимости оцениваемой комнаты, привела к необоснованному ее завышению.

Выбор тех или иных, ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой специалиста, задачей которого обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

Справочники оценщика недвижимости содержат большой набор корректирующих коэффициентов, обеспечивающих возможность приведения цен объектов аналогов к ценам объектов оценки по различным элементам сравнения, которые может использовать оценщик, однако обязанности применять все или конкретные корректировки федеральные стандарты оценки не содержат.

Специалист в отчете мотивировал, почему им не применена та или иная корректировка при определении стоимости объекта.

Судебная коллегия оставляет без удовлетворения и доводы апелляционной жалобы о том, что специалистом неправильно определены стоимость 1 кв.м. помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, и стоимость доли в праве собственника на земельный участок под многоквартирным домом, так как указанные размеры стоимости определены в соответствии со статьей 37 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В отчете ООО «Региональный центр оценки и экспертизы» №528-23/Н от 26.12.2023 дана полная характеристика объектов оценки (месторасположение объекта, техническое состояние жилого дома) с приложением подробного фотоматериала, содержится вся необходимая информация и приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик. При определении стоимости специалист рассматривал сопоставимые объекты недвижимости, которые были предложены в продажу, произвел поправки на различия, которые существуют между рассматриваемым и сопоставимыми объектами.

Земельные участки, выделяемые под строительство многоквартирных домов, не находятся в свободной продаже. Выбор объектов-аналогов относится к компетенции оценщика, обладающего специальными познаниями. Использованный в заключении специалиста состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемых участков и ценообразующих факторов с учетом предварительного анализа сложившегося на рынке в соответствующих сегментах диапазона цен.

Принимая отчет специалиста, как допустимое и достоверное доказательство, суд первой инстанции правильно учитывал и то обстоятельство, что в условиях складывающейся социально-экономической ситуации размер компенсации, выплачиваемой гражданам, которые лишаются собственного жилья, должен служить определенной гарантией соблюдения их жилищных прав при расходовании полученной компенсации на приобретение нового жилого помещения взамен утраченного.

Учитывая изложенное, а также отказ истца в суде апелляционной инстанции от проведения судебной экспертизы, незначительную разницу в размере возмещения, определенной истцом (1593327 руб.) и судом первой инстанции (1 603327 руб.), судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда по доводам апелляционной жалобы отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 327, 327.1, п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верх-Исетского районного суда г.Екатеринбурга от 25.04.2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий А.А. Локтин

Судьи Л.С. Деменева

О.В. Ильина