Решение по делу № 2-182/2017 (2-7097/2016;) от 25.10.2016

Дело № 2-182/2017

Изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Ярославль 31 мая 2017 года

Кировский районный суд г. Ярославля в составе:

председательствующего судьи Емельяновой Ю.В.,

при секретаре Бароновой Е.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ООО «Триплекс» об установлении платы за пользование земельными участками, встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 об установлении условий частного сервитута, встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 об установлении условий частного сервитута,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением, с учетом уточненных исковых требований, к ФИО2, ООО «Триплекс», в котором просит установить плату в размере <данные изъяты> в год за пользование частью земельного участка с кадастровым номером № площадью 81 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; установить плату в размере <данные изъяты> в год за пользование частью земельного участка с кадастровым номером № площадью 179 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты>

В обоснование иска указано, что решением СУД1 от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО1 установлен сервитут на земельных участках по адресу: <адрес>, кадастровый №, а также по адресу: <адрес>, кадастровый №. Вместе с тем, плата за пользование сервитутом установлена не была. С размером платы за сервитут, предложенной ответчиком, ФИО1 не согласна. В соответствии с отчетом ОРГАНИЗАЦИЯ1 № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость годовой соразмерной платы за сервитут по указанным земельным участкам составляет <данные изъяты>., в том числе, за сервитут в части земельного участка площадью 81 кв.м., накладываемой на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1 606 кв.м. составляет <данные изъяты> в год; в части земельного участка площадью 179 кв.м., накладываемой на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1 606 кв.м. - <данные изъяты>. в год. В связи с не достижением согласия между сторонами по указанному вопросу, плата за сервитут подлежит установлению в судебном порядке.

В рамках данного гражданского дела к производству суда в качестве встречного принято исковое заявление ФИО2, в котором, с учетом уточненных требований, заявлено об определении условий частного сервитута, установленного в пользу ФИО1 решением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении земельного участка, общей площадью 1 606 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере ежегодной платы за сервитут <данные изъяты>.

В обоснование встречных требований указано, что собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, представлено право требовать соразмерную плату за пользование земельным участком с владельца сервитута. Согласно отчету ОРГАНИЗАЦИЯ2 № величина годовой платы за сервитут в части земельного участка площадью 81 кв.м., накладываемый на земельный участок общей площадью 1 606 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты>

Кроме того, в качестве встречного к производству суда принято исковое заявление ООО «Триплекс» в лице конкурсного управляющего ФИО3, в котором заявлено об определении условий частного сервитута, установленного в пользу ФИО1 решением Кировского районного суда г. Ярославля от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении земельного участка, общей площадью 1 111 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: г<адрес>, в размере ежегодной платы за сервитут <данные изъяты>.

В обоснование встречных исковых требований конкурсный управляющий ООО «Триплекс», признанного нестостоятельным (банкротом) с введением в отношении него процедуры конкурсного производства, ссылается на определенную в отчете ОРГАНИЗАЦИЯ2 № рыночную стоимость платы за сервитут в части земельного участка площадью 179 кв.м., накладываемый на земельный участок общей площадью 1 111 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, - в <данные изъяты> в год.

Истец по первоначальному иску, ответчик по встречным искам ФИО1, извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, доверила представление своих интересов в суде ФИО4

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО4 в судебном заседании уточненные исковые требования ФИО1 поддержал, встречные исковые требования просил оставить без удовлетворения. Указал, что представленный стороной истца по первоначальному иску отчет ОРГАНИЗАЦИЯ1 наиболее достоверно отражает размер платы за сервитут, с учетом того, что земельные участки, согласно установленному сервитуту, представляют собой проезд, которым пользуются и иные лица, в том числе, собственник; отметил, что размер платы за сервитут не должен являться средством обогащения для собственника земельного участка; отчет ОРГАНИЗАЦИЯ2 полагал ненадлежащим доказательством по делу.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО2, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, доверил представление своих интересов в суде ФИО5

Представитель ФИО2 по доверенности ФИО5 исковые требования ФИО1 не признал, встречные исковые требования просил удовлетворить. Изложил доводы согласно тексту встречного искового заявления, а также уточненного. Отметил, что круг лиц, которые могут пользоваться сервитутом, установленным решением суда, не ограничен, собственник земельного участка обязан не препятствовать в пользовании земельным участком как самой ФИО1, так и иным лицам, согласно решению суда; размер платы за сервитут определен в отчете ОРГАНИЗАЦИЯ2 с учетом характера использования земельного участка, отвечает критериям соразмерности. К представленному стороной истца по первоначальному иску отчету ОРГАНИЗАЦИЯ1 полагал необходимым отнестись критически, поскольку при определении в нем платы за сервитут в основу расчета принята арендная плата, которая выставляется на аукционе и не является окончательной; кроме того, определение стоимости ограниченного вещного права (платы за сервитут) от стоимости иного ограниченного вещного права (права аренды) не обосновано.

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ООО «Триплекс» по доверенности ФИО6 в судебном заседании участвовал, против удовлетворения требований ФИО1 возражал, встречные исковые требования ООО «Триплекс» просил удовлетворить. Поддержал доводы, изложенные во встречном исковом заявлении.

Заслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы настоящего гражданского дела, а также гражданских дел № и №, суд приходит к следующему.

Решением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, установлено право пользования (сервитут) ФИО1 и иным лицам, по заключенным с ней договорам о передаче права на нежилое помещение площадью 172,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> а также контрагентам указанных лиц по договорам об осуществлении хозяйственной деятельности, связанной с использованием указанного нежилого помещения, - на принадлежащих ФИО2 земельных участках, расположенных по адресу: <адрес>, кадастровый №, и по адресу: <адрес> поле, <адрес>, кадастровый №, для обеспечения прохода, проезда автотранспорта, на земельный участок с кадастровым номером № площадью 179 кв.м. и на земельный участок с кадастровым номером № площадью 81 кв.м., в соответствии с межевыми планами от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленными кадастровым инженером ФИО7.

Решением Кировского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, признано недействительным соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ОРГАНИЗАЦИЯ3 и ИП ФИО2, погашена, в том числе, запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ФИО2 на земельный участок, общей площадью 1111 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №, восстановлена запись о праве собственности ОРГАНИЗАЦИЯ3 (после переименования - общество с ограниченной ответственностью «Триплекс») на указанный земельный участок.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела собственниками земельных участков, в отношении частей которых установлено право пользования (сервитут) ФИО1, являются ФИО2 и ООО «Триплекс».

В связи с тем, что между сторонами не достигнуто соглашение относительно размера платы за пользование земельными участками (сервитут), ФИО1, ФИО2, ООО «Триплекс» в лице конкурсного управляющего обратились с настоящими требованиями.

На основании положений пункта 5 статьи 274 ГК РФ, пункта 6 статьи 23 ЗК РФ собственник земельного участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п. 12 "Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017), размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом. При этом необходимо, в том числе, учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

В подтверждение обоснованности заявленных ФИО1 требований стороной истца в материалы дела представлен отчет ОРГАНИЗАЦИЯ1 № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 186, том 1 – л.д. 17, том 2), согласно выводам которого, величина соразмерной платы за сервитут в части земельного участка площадью 81 кв.м., накладываемый на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 606 кв.м., составляет <данные изъяты>. в год; величина соразмерной платы за сервитут в части земельного участка площадью 179 кв.м., накладываемый на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 111 кв.м., составляет <данные изъяты>. в год

Стороной истца по встречным требованиям суду представлен отчет ОРГАНИЗАЦИЯ2 № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 53-172, том 1), в котором указано, что рыночная стоимость величины годовой платы за сервитут в части земельного участка площадью 81 кв.м., накладываемого на земельный участок общей площадью 1 606 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> рыночная стоимость величины годовой платы за сервитут в части земельного участка площадью 179 кв.м., накладываемого на земельный участок общей площадью 1 111 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты>

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ допрошенные в качестве специалистов эксперт-оценщик ОРГАНИЗАЦИЯ1 ФИО8, оценщик ОРГАНИЗАЦИЯ2 ФИО9 выводы составленных ими отчетов поддержали.

Кроме того, в материалы дела представлено заключение ОРГАНИЗАЦИЯ2 на отчет ОРГАНИЗАЦИЯ1 № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 117 – 131, том 1).

Проанализировав представленные в материалы дела письменные доказательства в совокупности с пояснениями специалистов в судебном заседании, суд приходит к выводу, что в отчете ОРГАНИЗАЦИЯ2 плата за право пользования (сервитут) в отношении земельных участков определена наиболее достоверно.

При осуществлении оценки согласно отчету ОРГАНИЗАЦИЯ1 экспертом-оценщиком в расчете использована стоимость права аренды аналогов, характеристики которых отличны от характеристик объектов оценки. Так, площадь приведенных аналогов значительно превышает площадь объектов оценки, местоположение аналогов отличается от места расположения объектов оценки, которые находятся в центральном районе города, вместе с тем, корректировки на площадь, а также на местоположение в отчете не применены; кроме того, в описании аналогов (л.д. 4-9, том 2) указано, что потребуется строительство подъезда к ним, они не обеспечены инженерными коммуникациями, указано на ограниченные возможности по обеспечению их инженерными коммуникациями - по указанным критериям аналоги не сопоставимы с объектами оценки, что также не нашло отражения в приведенном оценщиком расчете. Также в отчете не применена корректировка на имущественные права.

Кроме того, суд соглашается с изложенными в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ, а также в заключении ОРГАНИЗАЦИЯ2 на отчет ОРГАНИЗАЦИЯ1 доводами об искажении оценщиком ООО «Унисон» приведенной методики расчета стоимости сервитута, поскольку плата за сервитут, по своей сути представляющая собой, исходя из приведенной методики расчета, арендную плату, рассчитана оценщиком методом капитализации от арендной платы, а не от рыночной стоимости земельного участка.

Принимая во внимание изложенное, учитывая допущенные при осуществлении оценки существенные нарушения, суд приходит к выводу о том, что отчет ОРГАНИЗАЦИЯ1 № от ДД.ММ.ГГГГ не может быть принят судом в качестве надлежащего, достоверного доказательства

В то же время, принятые в отчете ОРГАНИЗАЦИЯ2 аналоги для расчета рыночной стоимости объектов наиболее соответствуют характеристикам объектов оценки по их площади, местоположению, наличию подъездных путей, в связи с чем, применена корректировка лишь на торг, определена стоимость улучшений земельных участков, учтена величина износа имущества. Для определения величины платы за сервитут оценщиком применен метод капитализации земельной ренты, в расчете рыночная стоимость земельного участка, полученная методом сравнения продаж, умножена на коэффициент капитализации.

Какие-либо основания не доверять выводам оценщика ОРГАНИЗАЦИЯ2 ФИО9 у суда отсутствуют, поскольку он обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности, отвечает утвержденным требованиям к оценщикам, имеет опыт работы в соответствующей области. Выводы сделаны на основании непосредственного исследования объектов оценки. В отчете содержится указание на примененные подходы, методики произведенных расчетов, а также обоснование осуществленных расчетов. Отчет в полной мере соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартам оценки, которые были использованы при проведении оценки, и обоснованные ссылки на которые содержатся в отчете.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 об установлении ежегодной платы за пользование земельными участками на основании отчета ОРГАНИЗАЦИЯ1 удовлетворению не подлежат; встречные требования ФИО2, ООО «Триплекс» об установлении ежегодной платы за пользование земельными участками в размере, установленном согласно отчету ОРГАНИЗАЦИЯ2, являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению, считает необходимым установить плату за право пользования (сервитут) в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером № площадью 179 кв.м. в размере <данные изъяты> в год; установить плату за право пользования (сервитут) в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № площадью 81 кв.м. в размере <данные изъяты> в год.

Поскольку в удовлетворении исковых требований ФИО1 судом отказано, производные от них требования о взыскании в ее пользу судебных расходов удовлетворению также не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Встречные исковые требования ФИО2, ООО «Триплекс» удовлетворить.

Установить плату за право пользования (сервитут) в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № площадью 179 кв.м. в размере <данные изъяты> в год.

Установить плату за право пользования (сервитут) в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № площадью 81 кв.м. в размере <данные изъяты> в год.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения с подачей жалобы через Кировский районный суд г. Ярославля.

Судья Ю.В. Емельянова