Решение по делу № 2-3363/2013 от 06.03.2013

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 мая 2013 года                                 г. Краснодар

Прикубанский районный суд г.Краснодара в составе:

председательствующего             Ланг З.А.

при секретаре    Мишуниной Е.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Терещенко Н. Ф. к Голубкиной Л. Н., Голубкину А. Г., Крючкову В. В. о признании действительной сделки, признании права собственности, признании ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности и по встречному иску Крючкова В. В. к Терещенко Н. Ф., третьи лица Голубкина Л. Н., Голубкин А. Г. о признании добросовестным приобретателем,

У С Т А Н О В И Л:

Терещенко Н.Ф. обратился в суд с иском к ответчикам о признании сделки купли-продажи, заключенной между ним и ФИО5 01.09.2003г., состоявшейся, действительной, о признании за ним права собственности на земельный участок площадью 2га на землях СХП «Росток» и признании ничтожной сделки купли-продажи земельного участка, заключенной между Голубкиной Л.Н. и Голубкиным А.Г., Крючковым В.В., применении последствий недействительности сделки (с учетом уточненных требований).

Крючков В.В. обратился в суд с встречным иском о признании его добросовестным приобретателем ? доли земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 20024 кв.м., кадастровый номер 23:43:01 25001:275.

    В судебном заседании Терещенко Н.Ф. и его представитель настаивали на удовлетворении исковых требований и пояснили, что на основании предварительного договора купли-продажи от 01.09.2003г. ФИО5 продал истцу земельный участок площадью 2 га на землях СХП «Росток» и в соответствии с п.3 и п.4 данного договора получил от него обусловленную сторонами сумму в размере 60 000 рублей. В этот же день, ФИО5 в подтверждение получения расчета за проданный земельный участок подписал заявление в компетентные учреждения и организации о том, что продал Терещенко Н.Ф. указанный земельный участок и получил полный расчет за него. В подтверждение факта продажи земельного участка ФИО5 также передал истцу подлинные правоустанавливающие документы на земельный участок. С момента приобретения участка истец владеет и пользуется земельным участком для выращивания озимых и люцерны. В связи с тем, что в договоре от 01.09.2003г. согласованы все существенные условия договора купли-продажи, договор фактически исполнен сторонами, земельный участок передан во владение Терещенко Н.Ф., а Терещенко Н.Ф. переданы денежные средства за участок полагают, что между ФИО5 и Терещенко Н.Ф. 01.09.2003г. был заключен договор купли-продажи земельного участка. Истец также пояснил, что в период сентябрь-октябрь 2003г. им также заключены аналогичные договоры в отношении других земельных участков, расположенных в этом же земельном массиве, при заключении договоров воля сторон договора была направлена на заключение договора купли-продажи.

    Считают, что после смерти ФИО5 08.02.2006г. его жена, ответчица по настоящему делу – Голубкина Л.Н., зная о состоявшейся сделке по продаже земельного участка и о том, что Терещенко Н.Ф. купил земельный участок, владеет и пользуется им с 2003 года незаконно распорядилась спорным земельным участком, передав его по договору купли-продажи от 04.02.2009г. своему сыну Голубкину А.Г. и их знакомому – Крючкову В.В. по ? земельного участка каждому.

    Просят признать действительной сделку купли-продажи участка, заключенную между ним и ФИО5 и признать за ним право собственности на земельный участок, а заключенную сделку между Голубкиной Л.Н. и Голубкиным А.Г. (сыном) и Крючковым В.В. признать ничтожной, применить последствия недействительности сделки.

Учитывая, что срок для обращения в суд им был пропущен в связи с длительным отсутствием за пределами Российской Федерации, просил восстановить указанной срок. Кроме того, поскольку до 2009 года никто его права на земельный участок не оспаривал, требования о признании сделки недействительной не предъявлял, процессуальная возможность предъявления каких-либо требований также отсутствовала, т.к. в феврале 2006 года ФИО5 умер, а наследница Голубкина Л.Н. зарегистрировала свое право на земельный участок только в ноябре 2008 года. О нарушении своих прав узнал в феврале – марте 2009 года, когда на земельном участке появилось объявление о продаже. Считает, что срок на обращение в суд был пропущен по уважительной причине.

    Представитель ответчиков Крючкова В.В., Голубкиной Л.Н., Голубкина А.Г. просил отказать в удовлетворении исковых требований Терещенко Н.Ф. и удовлетворить встречное исковое заявление о признании Крючкова В.В. добросовестным приобретателем. Пояснил, что между Терещенко Н.Ф. и ФИО5 был заключен предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, который предполагает заключение договора купли-продажи в будущем. Так как при жизни ФИО5 истец не обращался в суд с какими-либо требованиями, полагает, что в иске должно быть отказано. Договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Голубкиной Л.Н. и Голубкиным А.Г., Крючковым В.В., соответствует действующему законодательству, договор является возмездным, на момент совершения сделки какие-либо ограничения, обременения на земельный участок отсутствовали, право собственности на участок было зарегистрировано за Голубкиной Л.Н. Полагает, что в силу ст.302 ГК РФ, имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, которым является Крючков В.В. Кроме того, спорный земельный участок не мог быть объектом купли-продажи, так как не прошел государственный кадастровый учет.

    Также просил применить срок исковой давности к заявленным требованиям, полагает, что действие предварительного договора прекращено ДД.ММ.ГГГГ В связи с тем, что истец обратился в суд в 2009 году, срок для обращения в суд истцом был пропущен. Просит произвести поворот исполнения ранее вынесенных судебных актов по делу.

    Ответчик Крючков В.В. поддержал доводы, изложенные представителем, просил отказать в удовлетворении требований Терещенко Н.Ф., встречный иск удовлетворить.

Представитель третьего лица - администрации Краснодарского края в судебное заседание не явился, о дате слушания дела извещен надлежащим образом, о причине не явки не сообщил, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, суд приходит к выводу, что исковые требования Терещенко Н.Ф. обоснованны и подлежат удовлетворению, встречный иск Крючкова В.В. подлежит отклонению.

    Как установлено судом, Постановлением Администрации города Краснодара №28 от 27.01.1992г. «О выделении земельных участков гражданам для ведения крестьянских хозяйств на землях совхоза «Калининский» ФИО5 предоставлен в собственность земельный участок площадью 2га, что подтверждается Государственным Актом на право собственности на земельный участок, выданным на имя ФИО5 серия КК-2 №401000653, выданным 03.11.1992г.

ДД.ММ.ГГГГ между Терещенко Н.Ф. и ФИО5 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 2га на землях СХП «Росток» (бывший с/з Калининский), Прикубанский округ г.Краснодара.

    Согласно п.3 и 4 названного договора полный расчет за отчуждаемый земельный участок производится в размере 60 000 рублей при подписании договора, земельный участок передан Терещенко Н.Ф.

    При подписании договора от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 также написал заявление в компетентные органы, из текста которого следует, что ФИО5 подтверждает получение денежных средств от Терещенко Н.Ф. в полном объеме в сумме 60 000 рублей за проданный земельный участок площадью 2,0га, расположенный на землях СХП «Росток» гор.Краснодара (бывший с/з Калининский) категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, состав земель участка – земли граждан и общинно-родовых хозяйств, цель предоставления участка – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Данным заявлением ФИО5 также подтвердил отсутствие каких-либо претензий к Покупателю (Терещенко Н.Ф.).

    В подтверждение передачи земельного участка при подписании договора от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 передал Терещенко Н.Ф. подлинники правоустанавливающих документов на земельный участок - Постановление Администрации г.Краснодара №28 от 27.01.1992г. и Государственный Акт на право собственности на земельный участок, а также подлинные документы, на основании которых ФИО5 осуществлялась хозяйственная деятельность на земельном участке - Свидетельство о государственной регистрации предпринимателя, осуществляющего свою деятельность без образования юридического лица, свидетельство о постановке ФИО5 на налоговый учет, решение ИМНС №4 по г.Краснодару об освобождении от уплаты налога на добавленную стоимость. Подлинники указанных документов представлены в судебное заседание истцом и обозревались судом.

    С момента подписания договора ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время Терещенко Н.Ф. пользуется спорным земельным участком, распоряжается им как своей собственностью. На земельном участке выращивается люцерна.

    По ходатайству истца в судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена ФИО6, которая пояснила, что в 2003 году являлась секретарем нотариуса ФИО15 В нотариальную контору обратился Терещенко Н.Ф. для оформления договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в одном земельном массиве, с несколькими продавцами. Техническую работу, связанную с подготовкой предварительных договоров купли-продажи осуществляла сама лично. Допущенную в тексте предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ опечатку в фамилии продавца в п. 6 договора объяснила тем, что готовилось много договоров, которые были одинаковыми по содержанию, менялись только сведения о продавце и основаниях возникновения права собственности продавца на земельный участок, в связи с чем, при подготовке текста договора ею была допущена техническая ошибка. Свидетель пояснила, что после подготовки документов продавец и покупатель вместе приходили в нотариальную контору, подписывали предварительный договор в присутствии нотариуса, также в присутствии нотариуса осуществлялся расчет по сделке и подписывалось заявление в компетентные органы в подтверждение произведенного расчета и отсутствия претензий, после чего продавцы передавали Терещенко Н.Ф. подлинники правоустанавливающих документов на земельные участки. Действия, которые происходили в кабинете у нотариуса видела лично, т.к. кабинет нотариуса и место секретаря находятся рядом, и все происходящее в кабинете нотариуса было видно и слышно с рабочего места секретаря. Все вышеуказанные действия были совершены и при оформлении договора с ФИО5, который лично приходил в нотариальную контору, предоставил паспорт, личность была установлена. ФИО6 также пояснила, что договор купли-продажи не оформлялся по причине того, что правоустанавливающие документы на земельные участки, имевшиеся у продавцов были старого образца и была необходима их замена, что требовало длительного времени, однако, при подписании предварительного договора купли-продажи у продавцов не возникало сомнений относительно того, что земельный участок передается Терещенко Н.Ф. в собственность, а не во временное пользование.

    В качестве доказательств заключения аналогичных договоров с другими лицами истцом также представлены подлинники правоустанавливающих документов (Государственных Актов на право собственности на землю) и предварительные договоры купли-продажи с Николаевым В. Ф., Князевым Н. Н.ем, Красновым Н. Е., Нетребиной Н. А., копии которых приобщены к материалам дела.

    В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Из предварительного договора вытекает только лишь обязательство по заключению основного договора купли-продажи в будущем.

    Название договора не имеет самостоятельного правового значения и не может быть рассмотрено отдельно от всей совокупности условий договора. Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч.1 ст.431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами ( с учетом п.2 ст.434 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что совокупность исследованных судом доказательств подтверждает наличие у ФИО5 и Терещенко Н.Ф. в момент подписания договора от ДД.ММ.ГГГГ воли на заключение договора купли-продажи земельного участка, действия сторон свидетельствуют о фактическом исполнении договора купли-продажи – передача земельного участка с правоустанавливающими документами продавцом ФИО5 покупателю Терещенко Н.Ф. и осуществление расчета за земельный участок, в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 подтвердил, что получил оплату за проданный им земельный участок.

Договор между ФИО5 и Терещенко Н.Ф. заключен в простой письменной форме, что соответствует требованиям ст.550 ГК РФ, все существенные условия договора купли-продажи согласованы.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что ФИО5 по договору от ДД.ММ.ГГГГ осуществлено возмездное отчуждение спорного земельного участка Терещенко Н.Ф.

Переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации (ст.131 ГК РФ).

Между тем, регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок не была произведена по причине длительного нахождения Терещенко Н.Ф. за пределами Российской Федерации в связи с нахождением в розыске. ФИО5 умер ДД.ММ.ГГГГ, ни ФИО5, ни Голубкина Л.Н. никогда не оспаривали договор, заключенный с Терещенко Н.Ф. Спорный земельный участок не входил в наследственную массу, супруга ФИО5 оформила права на спорный земельный участок только в ноябре 2008г. после восстановления правоустанавливающих документов на землю, которые были переданы Терещенко Н.Ф., и произвела отчуждение земельного участка.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В соответствии с п.58 Постановления Пленума ВС № и Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя зарегистрировано за другим субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Такой способ защиты установлен также ст.12 ГК РФ.

    Учитывая, что земельный участок с 2003 года по настоящее время находится в фактическом владении истца, суд приходит к выводу, что избранный истцом способ защиты соответствует действующему законодательству.

    Судом отклоняются доводы представителя ответчиков о том, что спорный земельный участок на момент заключения договора от 01.09.2003г. не мог быть объектом купли-продажи, т.к. не был сформирован и не прошел кадастровый учет.

    В материалы дела представлен Государственный Акт на право собственности на землю, неотъемлемой частью которого является схема границ земельного участка с указанием его координат. Истцом также представлен Расчет №198 кадастровой стоимости земельного участка, составленный на основании Росземкадастром на основании имеющихся сведений, подлинник которого обозревался в судебном заседании, из которого следует, что земельный участок был поставлен на кадастровый учет.

    Кроме того, с учетом разъяснений, изложенных в п.8,10 Постановления Пленума ВАС РФ №54 от 11.07.2011г., объектом продажи может быть также земельный участок, который еще не образован в порядке, установленном главой 1.1. ЗК РФ.

    В материалы дела представлен кадастровый паспорт на земельный участок, спорный земельный участок имеет кадастровый номер 23:43:01 25 001:275, спор о границах земельного участка отсутствует.

Действия Голубкиной Л.Н. по регистрации за собой права собственности и последующее заключение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорного земельного участка по ? доли Голубкину А.Г. и Крючкову В.В. суд оценивает как злоупотребление правом.

В соответствии со ст.10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Голубкина Л.Н. знала о заключении договора с Терещенко Н.Ф. от 01.09.2003г., подлинники правоустанавливающих документов у Голубкиной Л.Н. отсутствовали. Земельный участок с 2003 года находился в фактическом владении Терещенко Н.Ф. Ни договор, заключенный 01.09.2003г., ни факт владения земельным участок Терещенко Н.Ф. с 2003 года не оспаривался.

    После передачи прав владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества, продавец не вправе распоряжаться данным имуществом.

    Изложенное свидетельствует о том, что Голубкина Л.Н. неправомерно распорядилась земельным участком, заключив с ответчиками Голубкиным А.Г. и Крючковым В.В. договор купли-продажи от 04.02.2009г.

    В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Договор купли-продажи земельного участка от 04.02.2009г. является недействительным, так как не соответствует требованиям ст.ст.10,168 ГК РФ.

Кроме того, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи земельного участка от 04.02.2009г. не соответствует положениям п.1 ст.170 ГК РФ в силу мнимости, так как был заключен без намерения создать соответствующие сделке купли-продажи последствия.

Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из п.6 договора купли-продажи от 04.02.2009г. следует, что покупатели удовлетворены качественным состоянием земельного участка, установленным путем осмотра.

В п.9 договора купли-продажи земельного участка от 04.02.2009г. указано, что продавец (Голубкина Л.Н.) передала, а Покупатели Голубкин А.Г. и Крючков В.В. приняли земельный участок в общую долевую собственность в момент подписания настоящего договора. Данный договор является документом, подтверждающим передачу земельного участка.

Между тем, с 2003 года спорный земельный участок находится во владении Терещенко Н.Ф., обрабатывается им, выращивается люцерна. Голубкина Л.Н. на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не владела спорным земельным участком.

Переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи от 04.02.2009г. зарегистрирован в ЕГРП 19 февраля 2009г. Сразу после регистрации перехода права собственности на земельный участок на нем появилось объявление о продаже. В судебном заседании представитель ответчиков и ответчик Крючков В.В. пояснили, что необходимость продажи земельного участка сразу после его приобретения объясняется тем, что ответчики Крючков В.В. и Голубкин А.Г. собирались начать совместный бизнес на данном земельном участке по разборке автомобилей. Однако, после регистрации договора купли-продажи выяснилось, что на землях сельскохозяйственного назначение ведение такого бизнеса не предусмотрено, в связи с чем было принято решение о продаже земельного участка.

    Суд критически оценивает данные представителем ответчика и ответчиком Крючковым В.В. пояснения о целях приобретения земельного участка, так как ранее указанные лица настаивали на том, что они очень тщательно и заблаговременного (начиная с осени 2008 года) готовились к заключению договора купли-продажи земельного участка, изучили все документы, уведомили Администрацию муниципального образования город Краснодар о намерении продать участок, заблаговременно взяли талон для регистрации перехода права собственности на участок и т.д. Однако, только после регистрации они выяснили, что земельный участок непригоден для целей, для которых они его приобретали.

    В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что заключение договора купли-продажи земельного участка от 04.02.2009г. имело целью скрыть имущество от Терещенко Н.Ф., полностью оплатившего стоимость данного земельного участка в 2003г., в целях неисполнения обязательств по ранее подписанному договору от 01.09.2003г.

    С учетом изложенного суд не находит оснований для удовлетворения требований Крючкова В.В. о признании его добросовестным приобретателем.

    Истцом заявлено ходатайство о восстановлении срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском.

    Суд считает заявленное ходатайство обоснованным и подлежащим удовлетворению.

    В соответствии со ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, чье право нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года.

    В силу ст.205 ГК РФ в случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

    Статья 205 ГК РФ не содержит какого-либо установленного законом перечня обстоятельств, при наличии которых возможно восстановление срока на обращение в суд. Уважительность причин пропуска оценивается судом в каждом конкретном случае в зависимости от обстоятельств дела.

Суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности был пропущен истцом по уважительным причинам.

Согласно материалам дела, Терещенко Н.Ф. более трех лет проживал за пределами Российской Федерации. Заключенную между ФИО5 и Терещенко Н.Ф. сделку никто никогда не оспаривал. ФИО5 умер ДД.ММ.ГГГГ Супруга ФИО5 Голубкина Л.Н. злоупотребила правом и только в ноябре 2008 года зарегистрировала за собой право собственности на спорный земельный участок после того как восстановила правоустанавливающие документы на земельный участок, договор купли-продажи с Голубкиным А.Г. и Крючковым В.В. заключен ДД.ММ.ГГГГ

С учетом изложенного суд признает причины пропуска срока исковой давности для обращения в суд уважительными, в связи с чем, срок исковой давности подлежит восстановлению.

В отношении требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 04.02.2009г. и применении последствий недействительности сделки срок исковой давности истцом не пропущен. Договор подписан 04.02.2009г., истец обратился в суд 11 марта 2009г., то есть в пределах срока исковой давности.

    С учетом изложенного, ходатайство ответчиков о применении срока исковой давности к заявленным требованиям подлежит отклонению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать действительным, заключенный 01.03.2003 года между Голубкиным Г.А. и Терещенко Н.Ф. договор купли-продажи земельного участка площадью 2га на землях СХП «Росток» (бывший с/з Калининский), Прикубанский округ г.Краснодара.

Признать ничтожным, заключенный 04.02.2009 года между Голубкиной Л.Н., ФИО5 и Крючковым В.В. договор купли-продажи земельного участка, площадью 2га на землях СХП «Росток» (бывший с/з Калининский), Прикубанский округ г.Краснодара применив последствия недействительности сделки.

Признать за Терещенко Н. Ф. право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:01 25 001:275 общей площадью 20024 кв.м. по адресу: <адрес>, СХП «Росток», исключив из числа собственников на указанный земельный участок Голубкина А. Г., Крючкова В. В. и Голубкину Л. Н..

В удовлетворении встречного иска – отказать.

Данное решение является основанием для регистрации в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:01 25 001:275 общей площадью 20024 кв.м. по адресу: г.Краснодар, СХП «Росток» к Терещенко Н. Ф. и аннулировании записи о праве собственности Голубкина А. Г., Крючкова В. В. и Голубкиной Л. Н. на данный земельный участок.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Прикубанский районный суд г.Краснодара в течение месяца.

Председательствующий: