Решение от 03.08.2022 по делу № 2-1723/2022 от 14.02.2022

    Дело № 2-1723/2022

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

    г. Новороссийск                                                                                     03 августа 2022 года

Судья Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края Васильев А.В.,

при секретаре Любимовой В.А.,

с участием истца Полякович А.А., его представителя по доверенности Перминова С.А.,

представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик СК Грань» по доверенности Шакирова Э.Р.,

представителя третьего лица Лопаревой Т.Н. по доверенности Гордейчик В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Поляковича А.А. к ООО «Специализированный застройщик СК Грань» о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Полякович А.А. обратился в Приморский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик СК Грань» с требованиями признать за ним право собственности на квартиру <№>, площадью 66,8 кв.м, с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес> считать данное решение суда обязательным для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю филиал в г. Новороссийске для прекращения права собственности у ООО «Специализированный застройщик СК Грань» ОГРН <№>, ИНН <№>.

В обосновании требований указано, что между Полякович А.А. и ООО «Специализированный застройщик СК Грань» 04.10.2019 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с проектным номером <№> площадью 65.9 кв.м., расположенной на 1 этаже во второй блок-секции, строящегося многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес> завершению строительства и ввода в эксплуатацию дома, указанная квартира является квартирой <№>, площадью 66.8 кв.м, с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>. Стороны договорились о заключении основного договора купли-продажи не позднее 30.11.2019 г. В соответствии с пунктами 2.1, 2.1.2 предварительного договора, стоимость недвижимого имущества определена в размере 2 600 000 руб. 21.08.2020 между Полякович А.А. и ООО «Специализированный застройщик СК Грань» заключен основной договор купли-продажи квартиры <№>, площадью 66,8 кв.м, с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>. Согласно квитанции к приходно-кассовому ордеру <№> от 21.08.2020г. истцом в рамках условий предварительного договора купли-продажи квартиры и в рамках условий основного договора купли-продажи квартиры осуществлена оплата в пользу истца в размере 2 600 000 руб. После чего между сторонами 21.08.2020 подписан акт приема-передачи квартиры <№>. Уведомлением от 22.09.2020г. № <№> ФСГР Кадастра и картографии Новороссийского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю, приостановило регистрацию сделки, указано о необходимости предоставления согласия залогодержателя. Согласно выписки ФГИС ЕГРН зарегистрировано обременение на <адрес>. площадью 66,8 кв.м, с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>. Указанное обстоятельство является препятствием для регистрации права собственности истца на недвижимое имущество.

Истец Полякович А.А., его представитель Перминов С.А. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объёме, просили суд их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик СК Грань» Шакиров Э.Р. в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований, представил возражения на исковое заявление. Суду пояснил, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи и основного договора купли-продажи квартиры сторонами сделки не учтено, что между третьим лицом Корнеевым И.В. и ИП Гаводьян А.А. заключен договор займа от 29.03.2019 <№> на сумму 100 000 000 руб., со сроком возврата до 25.06.2019. С целью исполнения обязательств ИП Гаводьян А.А. по вышеуказанному договору займа 29.03.2019 между Корнеевым И.В. и Михайловым Р.В. заключен договор залога (ипотеки) <№>, предметом залога являлся земельный участок с кадастровым номером <№> и объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: многоквартирный дом, площадью 3078,7 кв.м, процент готовности: 73, кадастровый <№>, расположенные по адресу: <адрес> залога зарегистрирован в ЕГРН. 14.05.2019 Общество в лице директора Гаводьян А.А. приняло в качестве вклада нового участника Общества Михайлова Р.В. указанный земельный участок и объект незавершенного строительства, находящиеся в залоге у Корнеева И.В. 14.05.2019 между Обществом в лице директора Гаводьян А.А. и Корнеевым И.В. заключен договор поручительства <№>, согласно которому поручитель ООО «СЗ СК Грань» взяло на себя обязательство отвечать перед третьим лицом - Корнеевым И.В. в полном объеме за исполнение ИП Гаводьян А.А. своих обязательств по договору займа от 29.03.2019 <№> на сумму 100 000 000 рублей. ИП Гаводьян А.А. до настоящего времени свои обязательства по договору займа от 29.03.2019 <№> в полном объеме не исполнила, что нашло свое отражение в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2021 по делу <№>. В результате окончания строительства вышеуказанного объекта на земельном участке с кадастровым номером <№> создана квартира, указанная в спорном договоре купли-продажи. При этом договор залога зарегистрирован в ЕГРН - 01.04.2019 до заключения с истцом спорного договора купли-продажи квартиры. При заключении договора купли-продажи квартиры с ответчиком обязательства перед третьим лицом по договору займа не были исполнены ни ИП Гаводьян А.А., ни поручителем ООО «СЗ СК Грань». При этом согласие залогодержателя - Корнеева И.В. на отчуждение имущества не получено. Следовательно, спорная квартира не может быть отчуждена в пользу истца. На основании соглашения от 01.10.2020 залогодержателем Корнеевым И.В. все права и обязанности по договору залога от 29.03.2019 переданы новому залогодержателю - Лопаревой Т.Н. С момента заключения спорного договора право собственности покупателя в ЕГРН не зарегистрировано. В настоящее время регистрация права собственности ответчика на квартиру невозможна ввиду наличия обременения на указанное имущество, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Истец Полякович А.А. ранее обращался в Приморский районный суд г.Новороссийска (дело <№>) с исковым заявлением о признании недействительным договора залога между Корнеевым И.В. и Михайловым Р.В. <№> снятии обременения со спорной квартиры, обязании ООО «СЗ СК Грань» зарегистрировать право собственности на квартиру за Полякович А.А. Решением суда от 29.12.2020 в удовлетворении иска отказано в полном объеме. Поскольку залог на спорную квартиру судом не отменен, согласие залогодержателя на отчуждение имущества не получено, то право собственности истца на спорную квартиру не может быть зарегистрировано. При таких обстоятельствах исковые требования не могут быть удовлетворены.

Представитель третьего лица Лопаревой Т.Н. по доверенности Гордейчик В.А. просил отказать в удовлетворении исковых требований. Суду пояснил, что в связи с тем, что 01.10.2020 года между Корнеевым И.В. и ИП Лопаревой Т.Н. заключен договор уступки права требования по договору займа от 29.03.2019 года <№>, обеспеченного договором залога от 29.03.2019 года <№>-И ИП Лопарева Т.Н. является правопреемником залогодержателя по договору займа, обеспеченного договором залога <№>-И от 29.03.2019 года. Факт отчуждения объекта недвижимости между ООО «СЗ СК Грань» и Полякович А.А. по договору купли-продажи нельзя признать действительной сделкой, так как залогодержателем не давалось согласие на отчуждение недвижимого имущества. Данные ЕГРН Росрееста по объекту недвижимости с КН <№> (объект недвижимости, сделка по которому оформлялась между ООО «СЗ СК Грань» и Полякович А.А.) содержат в себе сведения о том, что объект недвижимости находится в залоге, поэтому Полякович А.А. нельзя признать добросовестным приобретателем, так как покупатель имел возможность проверить законность сделки, но действий направленных на это, предпринято им не было. С учетом того, что объект недвижимости находится в залоге, его отчуждение возможно лишь при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не вытекает из существа залога. Залогодержателем письменного согласия на проведение сделки по продаже квартиры не давалось.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Краснодарского края в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд считает, требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основании состязательности и равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами по предоставлению доказательств и участию в их исследовании.

В соответствии с ч.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов гражданского дела, 04.10.2019 Полякович А.А. заключил предварительный договор купли-продажи жилого помещения с проектным номером 19 площадью 65,9 кв.м. в многоквартирном доме на участке <№> по адресу: <адрес>, с ООО «Специализированный застройщик СК ГРАНЬ».

21.08.2020 Полякович А.А. и ООО «Специализированный застройщик СК ГРАНЬ» заключили договор купли-продажи <адрес> в <адрес> с кадастровым номером <№> площадью 66,8 кв.м.

Согласно квитанции к приходно-кассовому ордеру <№> от 21.08.2020г. Полякович А.А. в рамках условий предварительного договора купли-продажи квартиры и основного договора купли-продажи квартиры осуществлена оплата в пользу истца в размере 2 600 000 руб.

21.08.2020 между Полякович А.А. и ООО «Специализированный застройщик СК ГРАНЬ» подписан акт приема-передачи <адрес> в <адрес> с кадастровым номером <№> площадью 66,8 кв.м.

Как установлено в судебном заседании, собственником земельного участка с кадастровым номером <№>, по адресу: <адрес>, а так же возведенного на нем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№>, является Михайлов Р.В. на основании договора купли продажи от 17.09.2018г.

29.03.2019 Корнеев И.В. в обеспечение исполнения обязательств по договору займа <№> от 29.03.2019 на сумму 100 000 000 рублей заключил с Михайловым Р.В. договор залога <№>, предметом которого являются земельный участок <№> площадью 2 094 кв.м. по адресу: <адрес>, и объект незавершенного строительства <№> по тому же адресу.

01.04.2019 осуществлена государственная регистрация вышеуказанного договора залога.

Как следует из акта приема-передачи от 14.05.2019, Михайлов Р.В. передал в уставный капитал ООО «Специализированный застройщик СК Грань» земельный участок площадью 2094 +/- 11 кв.м. с кадастровым номером <№> находящийся в залоге у Корнеева И.В. по договору залога (ипотеки) <№> от 29.03.2019г., а так же объект незавершенного строительства проектируемого назначения - многоквартирный жилой дом, так же находящийся в залоге у Корнеева И.В.

14.05.2019 Корнеев И.В. и ООО «Специализированный застройщик СК ГРАНЬ» заключили договор поручительства <№>, по условиям которого ООО «Специализированный застройщик СК ГРАНЬ» приняло на себя обязательство отвечать перед Корнеевым И.В. за исполнение ИП Гаводьян А.А. договора займа <№> от 29.03.2019.

01.10.2020 между Корнеевым И.В. и ИП Лопаревой Т.Н. заключен договор уступки права требования по договору займа от 29.03.2019 года <№>, обеспеченного договором залога от 29.03.2019 года <№> ИП Лопарева Т.Н. является правопреемником залогодержателя по договору займа, обеспеченного договором залога от 29.03.2019 года <№>

Таким образом, на момент заключения договора залога указанные выше объекты недвижимости находились в собственности у <ФИО1 и не могли быть предметом сделки между какими-либо лицами без участия Михайлова Р.В., а после передачи их в залог и без согласия Корнеева И.В., ИП Лопаревой Т.Н.

По условиям договора залога изменение предмета залога в период действия договора, в том числе ввод его в эксплуатацию не влечет прекращения залога и залогодержатель сохраняет залог на готовый объект.

15.04.2020г. начальником управления архитектуры и градостроительства МО г. Новороссийск было выдано разрешение на ввод малоэтажного многоквартирного жилого дома <№>, находящегося в залоге у Корнеева И.В. Соответственно все квартиры, находящиеся в данном многоквартирном жилом доме, были обременены залогом.

Ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указывает, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Как следует из ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из, в числе прочего: реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости); реестра прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость).

В силу п. 5 указанной статьи сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 62 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц (далее - запрос о предоставлении сведений), в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости или иным способом, установленным органом нормативно-правового регулирования.

На основании изложенного, правовых оснований для признания права собственности на спорную квартиру, находящуюся в залоге, не имеется.

Учитывая, что истец, имея намерение заключить сделку по приобретению недвижимого имущества в собственность, при должной степени заботливости и осмотрительности имел возможность и должен был получить сведения о возможных обременениях в отношении приобретаемого недвижимого имущества, находящиеся в открытом доступе, суд считает, что оснований для признания права собственности на спорную квартиру, находящуюся в залоге, за истцом Полякович А.А., не имеется.

Истец вправе требовать возмещения, причиненного ему ущерба, действиями ответчика, поскольку признан потерпевшим по уголовному делу <№> по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ в отношении генерального директора ООО «Специализированный застройщик СК Грань» Гаводьян А.Р.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199, 233 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ - ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                                                                   ░.░.░░░░░░░░

░░░: 23RS0042-01-2022-000829-48