Решение по делу № 2-2207/2022 от 26.09.2022

УИД 37RS0005-01-2022-002514-96

Дело № 2-2207/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28декабря2022года г. Иваново

Ивановский районный суд Ивановской области

в составе председательствующего судьи АртёменкоЕ.А.,

при секретаре ФоминойА.Н.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) СимоновойА.А.,

ответчика (истца по встречному иску) АндреевойМ.А.,

ее представителя ГалайбаВ.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 28декабря2022года в г. Иваново гражданское дело по иску Морыганова Андрея Геннадьевича к Андреевой Марии Александровне о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимости, процентов за пользование чужими денежными средствами, по встречному иску Андреевой Марии Александровны к Морыганову Андрею Геннадьевичу о расторжении договора купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств,

установил:

МорыгановА.Г. обратился в суд с иском к АндреевойМ.А., в котором просит взыскать с нее 4000000руб. в счет погашения долга по договору купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом от 11июля2022года, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 2сентября 2022года по 12сентября2022годав размере 9643,84руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме 200000руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 29248руб. Требования мотивированы тем, что 11июля2022года между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: Ивановская область, Ивановский район, д. Малинки, ул. Крымская, д. 23. Отчуждаемые объекты оценены сторонами в 8000000руб. По условиям договора оплата стоимости объектов должна быть произведена покупателем в следующем порядке: 3700000руб. – в день подписания договора купли-продажи; 300000руб. – в срок до 20июля2022года; 4000000руб. – 1сентября2022года. По указанному договору АндрееваМ.А. передала МорыгановуА.Г. 4000000руб. в согласованные сроки. 4августа2022года сторонами был подписан передаточный акт, претензий у АндреевойМ.А. по передаваемым объектам недвижимости не имелось. 15июля2022года право собственности ответчика было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее также – ЕГРН). Между тем, в установленный срок Андреевой М.А. не исполнена обязанность об оплате оставшейся части согласованной суммы в размере 4000000руб., в связи с чем, МорыгановА.Г. был вынужден обратиться в суд с указанным иском.

АндрееваМ.А. иск не признала, обратилась в суд со встречным иском, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом от 11июля2022года, заключенный между истцом и ответчиком; взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 4000000 руб., уплаченные по вышеуказанному договору. Требования мотивированы тем, что МорыгановА.Г. являлся собственником земельного участка с кадастровым номером № и находящегося на нем жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>. В 2021 году ответчик разместил объявление о продаже указанных объектов недвижимости на сайте «Авито», площадь домовладения составляла 165кв.м., стоимость – 10000000 руб. После осмотра истец отказалась от их приобретения. В июне 2022 года в объявлении на сайте «Авито» продавцом была снижена стоимость и площадь объектов. О наличии каких-либо ограничений в пользовании земельным участком ответчик не сообщил. 11 июля 2022 года между сторонами был заключен договор купли-продажи, истец передала ответчику денежные средства в размере 4000000руб. 4августа2022года стороны подписали передаточный акт. 23августа2022 года от соседей Андреевой М.А. стало известно, что дорога, которая ведет к объектам недвижимости, является частной собственностью третьего лица. Смежный с земельным участком истца участок с кадастровым номером № обременен сервитутом для обеспечения проезда с 5 мая 2014 года на неопределенный срок на основании соглашения об установлении сервитута в отношении части земельного участка. Лицом, в пользу которого установлен сервитут, является ответчик. Андреева М.А. обратилась к ответчику, сообщив о невозможности проезда к земельному участку и жилому дому, на что он обещал уточнить у собственника смежного земельного участка с кадастровым номером № о возможности установления сервитута. 29 августа 2022 года ответчик сообщил, что смежный собственник земельного участка с кадастровым номером № не согласен на установление сервитута. При этом организовать проезд и проход к земельному участку с кадастровым номером № через другой земельный участок с кадастровым номером №, физически невозможно, поскольку 8 августа 2022 года им установлен забор по границе земельных участков. Таким образом, ответчик не сообщил истцу о значимых характеристиках объектов недвижимости, которые могли значительно повлиять на ее волеизъявление при совершении сделки. В связи с невозможностью свободного прохода и проезда к земельному участку 30августа2022года Андреева М.А. направила в адрес ответчика заявление, в котором просила в досудебном порядке расторгнуть договор купли-продажи от 11 июля 2022 года. Однако требование о расторжении договора было оставлено без удовлетворения. Более того, 2 сентября 2022 года в адрес АндреевойМ.А. ответчиком было направлено требование о выплате задолженности по договору купли-продажи в размере 4000000руб., в соответствии с условиями пункта 2.2. указанного договора. В связи с изложенным, ссылаясь на положения ст. ст. 421, 450, 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратилась в суд со встречным иском.

В судебном заседании представитель МорыгановаА.Г. на основании доверенности СимоноваА.А. исковые требования поддержала, возражала против удовлетворения встречного иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск (т.1 л.д. 161-166), из которого следует, что при продаже земельного участка он предоставил АндреевойМ.А. информацию о том, что проезд к дому и земельному участку производится с учетом соглашения об установлении сервитута, заключенного с ПлеховымД.В., и надлежащим образом зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости. АндрееваМ.А. лично общалась с ПлеховымД.В. по вопросу пользования сервитутом. Она должна была проявить должную осмотрительность, доподлинно выяснив все обстоятельства, касающиеся личности продавца, и не могла не знать о наличии соглашения об установлении сервитута. Доводы истца по встречному иску о том, что проезд через земельный участок с кадастровым номером № отсутствует, ничем не подтверждены.

Ответчик (истец по встречному иску) АндрееваМ.А., ее представитель на основании доверенности ГалайбаВ.А. возражали против удовлетворения иска МорыгановаА.Г. по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск, требования встречного иска поддержали, пояснив, что обладая информацией о проезде и проходе к приобретенному недвижимому имуществу через соседний необорудованный для этого земельный участок с кадастровым номером №, она не согласилась бы на заключение договора купли-продажи.

Ответчик Морыганов А.Г., извещенный о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом в порядке гл. 10 ГПК РФ, для участия в нем не явился.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, УФСГРКиК по Ивановской области, извещенный о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом в порядке гл. 10 ГПК РФ, для участия в нем не явился, представил отзыв на исковое заявление, в тексте которого содержится просьба о рассмотрении дела в его отсутствие (т. 1 л.д. 87).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ПлеховД.В., извещенный о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом в порядке гл. 10 ГПК РФ, для участия в нем не явился, ранее в материалы дела представил письменный отзыв, в котором указывает, что он является собственником земельного участка с кадастровым номером №, который обременен сервитутом наосновании соглашения об установлении сервитута в отношении части земельного участка от 22апреля2014года. Стороной сделки от 11июля2022года он не является, в связи с чем никакой информацией об обстоятельствах ее заключения не располагает.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, их представителей, показания свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 11июля2022года между МорыгановымА.Г. и АндреевойМ.А. был заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом, по условиям которого МорыгановА.Г. принял на себя обязательство передать в собственность АндреевойМ.А. земельный участок, площадью №.м., кадастровый №, категории земель: земли особо охраняемых природных территорий, разрешенное использование: для базы отдыха, с расположенным на нем жилым домом, площадью 122,9кв.м., кадастровый №, количество этажей - 2, по адресу: <адрес>

Стоимость вышеуказанных объектов недвижимости определена сторонами в размере 8000000руб., из которых 2000000руб. – стоимость земельного участка, а 6000000руб. – стоимость жилого дома (п. 2.1 договора).

В соответствии с п. 2.2 договора оплата суммы, указанной в п.2.1 договора, должна быть произведена покупателем в следующем порядке: 3700000руб. – в день подписания договора, 300000руб. – в срок до 20июля 2022года, 4000000руб. – 1сентября2022года.

Дополнительным соглашением от 15июля2022года к вышеуказанному договору п. 1.1 договора изложен в иной редакции в части указания адресной части объектов недвижимого имущества – <адрес>

Факт оплаты АндреевойМ.А. МорыгановуА.Г. денежной суммы в размере 4000000руб. по вышеуказанному договору сторонами не оспаривался и подтверждается представленными в суд расписками (т. 1 л.д. 118, 120).

4августа2022года сторонами был подписан передаточный акт, в котором указано, что у АндреевойМ.А. не имеется претензий по передаваемым объектам недвижимости (т.1 л.д. 16).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 15июля2022года право собственности на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № с 15июля 2022года зарегистрировано за Андреевой М.А. на основании вышеуказанного договора купли-продажи.

Из пояснений АндреевойМ.А. следует, что 23августа2022 года от соседей ей стало известно, что дорога, которая ведет к приобретенному ей жилому дому (гаражу на нем) и земельному участку, является частной собственностью третьего лица, а для проезда и прохода должен использоваться земельный участок с кадастровым номером №, который обременен сервитутом с 5 мая 2014 года на неопределенный срок на основании соглашения об установлении сервитута в отношении части земельного участка.

В связи с выявленными обстоятельствами 30августа2022года АндрееваМ.А. направила в адрес МорыгановаА.Г. предложение о расторжении договора (т. 1 л.д. 121-123), которое не было удовлетворено, в связи с чем она обратилась в суд с указанным иском.

В соответствии с соглашением об установлении сервитута в отношении части земельного участка от 22апреля2014года, заключенном между ПлеховымД.В. и МорыгановымА.Г., первый предоставляет последнему для обеспечения прохода и проезда часть земельного участка с кадастровым номером №, площадью 123кв.м. бесплатно и на постоянных условиях (т. 1 л.д. 153-157).

На соглашении имеются отметки регистрирующего органа о регистрации обременения от 5мая2014года.

Из пояснений АндреевойМ.А., показаний свидетелей ИсаевойИ.В., ПознуховойЛ.Ю., ПоляниноваС.Ю., представленных фотоснимков следует, что на момент рассмотрения дела для прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером № используется часть земельного участка с кадастровым номером №, имеющая асфальтовое покрытие, которая фактически представляет собой уличную дорогу с асфальтовымпокрытием без каких-либо ограждений, в то время как на части земельного участка с кадастровым номером №, который обременен сервитутом, не только отсутствует какой-либо организованный проезд или проход, но и установлено ограждение, произрастают деревья и кустарники, а на участке истца по встречному иску в месте предполагаемого въезда стоит теплица, при этом гараж находится на противоположной стороне ее земельного участка.

Оснований не доверять показаниям вышеперечисленных лиц у суда оснований не имеется, поскольку их пояснения последовательны, непротиворечивы, согласуются между собой и с пояснениями истца, а также представленными фотоматериалами (т. 1 л.д. 167, 168, 170).

Согласно заключению кадастрового инженера ООО «Ивгеопроект» ШишловаЛ.В. от 24сентября2022года в результате обследования земельного участка с кадастровым номером № и прилегающей к нему территории установлено, что фактически проезд и проход к указанному земельному участку осуществляется по асфальтовой дороге, которая проходит от участка с кадастровым номером №, через земельный участок с кадастровым номером №, с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», находящийся в частной собственности. Ввиду отсутствия ограждений земельного участка с кадастровым номером № этот доступ является единственным существующим на момент проведения осмотра. В случае установки заборов по периметру земельного участка с кадастровым номером № доступ к земельному участку с кадастровым номером № будет невозможен. Таким образом, доступ к приобретенному земельному участку непосредственно с земель (земельных участков) общего пользования отсутствует (т. 1 л.д. 146-150).

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Исходя из пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу положений ст. 37Земельного кодекса Российской Федерации на ответчике лежит обязанность доказать, что при заключении договора купли-продажи им была доведена до сведения покупателя информация об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка.

Не вызывает сомнений тот факт, что возможность и способ проезда к земельному участку оказывает существенное воздействие на использование земельного участка и его стоимость.

Судом установлено, что доступ к приобретенному земельному участку непосредственно с земель (земельных участков) общего пользования и на момент его продажи, и на время рассмотрения настоящего дела отсутствует. Для доступа на земельный участок фактически используется земельный участок, находящийся в собственности третьего лица, а законным способом доступа является неорганизованный и необорудованный участок земли, принадлежащий ПлеховуД.В.

Указанное выше обстоятельство является существенным при информированности о котором договор купли-продажи не был бы заключен.

Указанная информация в силу ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации должна была быть доведена МорыгановымА.Г. до АндреевойМ.А. при заключении договора купли-продажи от 11июля2022года.

Между тем, обстоятельств, свидетельствующих о том, что такая информация была известна покупателю по состоянию на 11июля 2022года, судом не установлено. Доказательств, подтверждающих данное обстоятельство МорыгановымА.Г. не представлено. Договор купли-продажи от 11июля 2022года таких положений не содержит.

Доводы представителя истца (ответчика по встречному иску) об обратном не основаны на исследованных судом доказательствах.

Непредоставление вышеуказанной информации при существующем способе доступа на приобретенный земельный участок (по асфальтовой дороге без каких-либо ограждений) на момент его осмотра и продажи фактически является сообщением заведомо ложной информации об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка.

Данное обстоятельство является основанием для расторжения договора купли-продажи от 11июля2022года на основании ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации. Требования ст. 452 Гражданского кодекса российской Федерации о досудебном порядке урегулировании спора Андреевой М.А. соблюдены.

Иные доводы истца по встречному иску о прекращении обязательств сторон ввиду их нарушения, основанием к расторжению договора купли-продажи от 11июля 2022года не являются.

Согласно абзацу четвертому указанного пункта в силу п. 4 ст. 453Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно ст. 1103Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

При расторжении договора купли-продажи земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером 37:№ подлежат возврату МорыгановуА.Г., а уплаченные Андреевой М.А. денежные средства в сумме 4000000руб. подлежат взысканию с продавца земельного участка. Факт уплаты денежных средств подтверждается договором купли-продажи, расписками и ответчиком не оспаривался.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п.65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 45 постановления от 29апреля 2010года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В силу п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Поскольку судом расторгнут договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом, заключенный между сторонами 11июля2022года, обязанность Андреевой М.А. по выплате МорыгановуА.Г. 4000000руб. в счет погашения долга по указанному договору прекращена, в связи с чем в удовлетворении его требований о взыскании указанной суммы и процентов за пользование чужими денежными средствами следует отказать.

Согласно ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст.94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в частности, расходы на оплату услуг представителей.

Как следует из ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При обращении в суд МорыгановА.Г. оплатил государственную пошлину в сумме 29248руб. (т. 1 л.д. 30).

Кроме того, им заявлено о взыскании с АндреевойМ.А. расходов на оплату услуг представителя в сумме 200000руб. (т. 1 л.д. 31-34)

В связи с тем, что в иске ему было отказано в полном объеме, расходы истца (ответчика по встречному иску) на оплату государственной пошлины, а также на оплату услуг представителя возмещению не подлежат.

При обращении в суд со встречным иском АндрееваМ.А. оплатила государственную пошлину в сумме 28500руб. (т. 1 л.д. 104, 105).

Поскольку ее встречный иск был удовлетворен судом в полном объеме, с МорыгановаА.Г. в ее пользу подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 28500руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

В иске Морыганова Андрея Геннадьевича (ИНН №) к Андреевой Марии Александровне (ИНН №) о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимости, процентов за пользование чужими денежными средствами – отказать.

Встречный иск Андреевой Марии Александровны к Морыганову Андрею Геннадьевичу о расторжении договора купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом, заключенный 11июля2022года между Морыгановым Андреем Геннадьевичем (ИНН №) и Андреевой Марией Александровной (ИНН №), возвратив земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером № в собственность Морыганова Андрея Геннадьевича.

Взыскать с Морыганова Андрея Геннадьевича (ИНН №) в пользу Андреевой Марии Александровны (ИНН №) денежные средства по договору купли-продажи недвижимости от 11июля2022года в сумме 4000000руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 28500руб., а всего 4028500руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Ивановский районный суд Ивановской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: подпись

Решение суда в окончательной форме принято 11января2023года