Решение по делу № 2-258/2016 (2-3964/2015;) от 11.11.2015

Дело № 2-258/2016

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 января 2016 года г.Тверь

Центральный районный суд города Твери в составе:

председательствующего судьи Райской И.Ю.,

при секретаре Афанасьевой И.А.,

с участием: истца Полыгаевой Л.Г. и ее представителя Новикова В.В.,

ответчика Човушян Э.О.,

представителя третьего лица ОАО «Россельхозбанк» Строганова А.В.,

третьего лица Полыгаева Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Твери гражданское дело по иску Полыгаевой Л.Г. к Човушян Э.О., ООО «ИНВЕСТ-НОВОСТРОЙ» о признании договора о способе и порядке обеспечения исполнения обязательства № ДО/ДЗ-ПЗ-0000011-КВ67 от 12 марта 2013 года недействительным, возврате уплаченных сумм по договору, процентов, компенсации морального вреда, судебных расходов,

у с т а н о в и л:

Полыгаева Л.Г. в лице представителя по доверенности Новикова В.В. обратилась в Центральный районный суд г. Твери с исковым заявлением, в котором просит признать договор о способе и порядке обеспечения исполнения обязательств № ДО/ДЗ-ПЗ-0000011-КВ67 от 12 марта 2013 года недействительным, взыскать уплаченную сумму по договору в размере 1556750 рублей, сумму начисленных процентов в размере 707789 рублей, моральный ущерб в размере 100000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 12 марта 2013 года между Полыгаевой Л.Г. и ООО «Инвест-Новострой» был заключен договор о способе и порядке обеспечения обязательств № ДО/ДЗ-ПЗ-00000110КВ67. Договор являлся предварительным и предполагал заключение договора долевого участия на строительство двухкомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м в срок до 30 апреля 2013 года. По этому договору Полыгаевой Л.Г. было переведено 1556750 рублей, что подтверждается платежным поручением. В случае не заключения гражданином договора взыскивается неустойка в размере 10%. Данный предусмотренный договором способ обеспечения исполнения обязательства имеет признаки задатка, в частности, обеспечительную функцию выполняют денежные средства, передаваемые одной стороной договора другой стороне до момента нарушения договора и остающиеся у получателя денежных средств в случае нарушения обязательства контрагентом. Однако в установленный срок 30 апреля 2013 года договор долевого участия не был заключен и у ООО «Инвест-Новострой» возникла обязанность вернуть денежные средства. Однако денежные средства возращены не были. 13 мая 2014 года было направлено письмо с претензией вернуть денежные средства, однако, письмо было возращено в связи с неполучением ООО «Инвест-Новострой». По информации, имеющейся в Министерстве Тверской области по обеспечению контрольных функций, ООО «Инвест-Новострой» за получением разрешения на строительство (реконструкцию) объекта на <адрес> не обращалось. Проектную декларацию в установленном порядке в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе в сети «Интернет», также не размещало. Таким образом, ООО «Инвест-Новострой», являясь лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов права на привлечение денежных средств граждан, совершило привлечение денежных средств граждан в нарушение требований, установленных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, а значит, уплаченные денежные средства подлежат возврату. Инвестиционный договор на строительство первой, второй и третьей очередей застройки участка с кадастровым номером № по адресу почтового ориентира: <адрес>, является по своей сути договором простого товарищества (договор совместной деятельности), в котором каждый из участников делает свой вклад (инвестиционный) и получает долю соразмерно этому вкладу. Так как совместная деятельность была направлена на получение прибыли Човушян Э.О и ООО «Инвест-Новстрой» несут солидарную ответственность за убытки, причиненные третьим лицам. Данные средства были привлечены у граждан по договорам о способе и порядке обеспечения исполнения обязательств. В связи с чем, согласно 1102 ГК РФ у ответчика Човушяна Э.О. возникает обязанность по возврату привлеченных средств. Моральный вред оценивается истцом в размере 100000 рублей и связан со значительными переживаниями по поводу потери денег и невозможности обеспечить сыну жилищные условия.

В связи с неисполнением ответчиками в добровольном порядке обязательств по возврату денежных средств, истец была вынуждена обратиться в суд с указанным исковым заявлением.

Определением Центрального районного суда г. Твери от 08 декабря 2015 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, был привлечены Полыгаев Д.Н., ООО «Строй-Группа», ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк».

Истец Полыгаева Л.Г. и ее представитель Новиков В.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержали исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Човушян Э.О. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, заявленных в отношении него, в полном объеме по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление. Согласно представленного отзыва, 12 марта 2013 года между ООО «ИНВЕСТ-НОВСТРОЙ» и Полыгаевой Л.Г. подписан договор о способе и порядке обеспечения исполнения обязательств № ДО/ДЗ-ПЗ-0000011-КВ67. По условиям указанного договора стороны согласовали способ обеспечения исполнения обязательств по заключению договора долевого участия строительстве и будущего обязательства по уплате цены договора участия в долевом строительстве в отношении жилого помещения, расположенного в пятиэтажном строящемся многоквартирном жилом доме на земельном участке с кадастровым №, что явно следует из условий пункта 1 настоящего договора. В пункте 2 Договора от 12 марта 2013 года стороны согласовали размер вносимых Полыгаевой Л.Г. денежных средств в обеспечение исполнения обязательств по заключению в будущем договора долевого участия в строительстве. В пункте 9 Договора стороны установили, что договор заключен на основании положений статьи 421 ГК РФ. Договор долевого участия в обеспечение заключения которого и были внесены денежные средства Полыгаевой Л.Г. между сторонами заключен не был. Строительство многоквартирного жилого дома на вышеуказанном земельном участке ООО «ИНВЕСТ-НОВОСТРОЙ» не осуществлено, что и послужило основанием для предъявления Полыгаевой Л.Г. искового заявления. При установлении факта, внесения Полыгаевой Л.Г. денежных средств по договору от 12 марта 2013 года № ДО/ДЗ-ПЗ-0000011-КВ67, такие денежные средства подлежат взысканию с ООО «ИНВЕСТ- НОВОСТРОЙ». Существо взыскиваемой суммы (убытки, неосновательное обогащение, основной долг, и прочее) надлежит конкретизировать истцу по делу. Требование Полыгаевой Л.Г. о взыскании указанных денежных средств с Човушяна Э.О. удовлетворено быть не может в связи со следующим. Каких-либо договоров, предметом которых являлось внесение денежных средств Човушяном Э.О. и Полыгаевой Л.Г. не заключалось. Ответчик Човушян Э.О. денежных средств от Полыгаевой Л.Г. не получал, с указанным лицом не знаком. Ссылки Полыгаевой Л.Г. на подписание Човушяном Э.О. инвестиционного договора с ООО «ИНВЕСТ-НОВСТОРОЙ» от 10 августа 2012 года правового значения не имеют. Човушян Э.О. являясь собственником земельного участка с кадастровым № и объектов незавершенного строительства (незавершенное строительство дома ветеранов сцены), указанные объекты недвижимого имущества в качестве вклада по договору от 10 августа 2012 года не передавал. Право собственности Човушяна Э.О. на указанные объекты никогда не прекращалось и является до стоящего времени зарегистрированным в ЕГРП. Доказательств обратного истцом не представлено. По аналогичным основаниям не может быть признана состоятельной ссылка Полыгаевой Л.Г. на инвестиционный договор № 1-СБ от 14 июня 2013 года. Човушян Э.О. является залогодателем земельного участка с кадастровым номером № и объектов незавершенного строительства на основании соглашения о залоге, подписанном с ОАО «Россельхозбанк», в обеспечение исполнения обязательств ООО «ИНВЕСТ-НОВОСТРОЙ» по возврату заемных денежных средств. Данное обстоятельство было неоднократно установлено судебными инстанциями. Так Центральным районным судом г. Твери было рассмотрено дело по иску ОАО «Россельхозбанк» к Малышенко Л.М. (поручитель) о взыскании задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ. Заволжским районным судом г. Твери в 2013 году рассмотрено гражданское дело по иску ОАО «Россельхозбанк» к Човушяну Э.О. об обращении взыскания на заложенное имущество. Таким образом, правовой статус Човушяна Э.О. как залогодателя в отношении земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества подтвержден надлежаще вступившими в законную силу судебными актами и не предполагает возникновение обязательств по возврату Полыгаевой Л.Г. денежных средств, уплаченной последней ООО «ИНВЕСТ-НОВОСТРОЙ». Именно указанным статусом – собственник земельного участка и объектов незавершенного строительства, а также и залогодатель в отношении указанного имущества обусловлено подписание Човушяном Э.О. инвестиционного договора от 14 июня 2013 года. Более того, на дату подписания указанного договора на объекты недвижимого имущества было зарегистрировано право залога в пользу ОАО «Россельхозбанк». Кроме того, инвестиционный договор № 1-СБ заключен после подписания договора между ООО «ИНВЕСТ- НОВОСТРОЙ» и Полыгаевой Л.Г. В силу изложенных обстоятельств доводы Полыгаевой Л.Г. о том, у ООО «ИНВЕСТ-НОВОСТРОЙ» возникло право долевой собственности на земельный участок и расположенные на нем объекты незавершенного строительства опровергаются вступившими законную силу судебными актами, данными ЕГРП и основаны на ошибочном понимании норм материального закона. Доводы истца со ссылкой на разъяснения, изложенные в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 54 от 11 июля 2011 года также ошибочны, поскольку касаются распределения прав на созданный в результате совместной деятельности двух и более лиц объект недвижимого имущества. Как уже было указано, Човушян Э.О. являясь собственником объектов недвижимого имущества, данные объекты в качестве вклада передавал, а заключил соглашение о залоге в обеспечение исполнения обязательств ООО «ИНВЕСТ-НОВОСТРОЙ» по кредитному договору от 31 августа 2012 года. Разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером №, а также на реконструкцию объектов незавершенного строительства уполномоченными лицами не выдавалось. Следовательно, не имеется законных оснований считать, что на земельном участке с кадастровым номером №, велась строительная деятельность, в результате которой было создано имущество, являющееся общей собственностью Човушяна Э.О. и ООО «ИНВЕСТ-НОВОСТРОЙ», не имеется. На основании изложенного, договор от 12 марта 2013 года № ДО/ДЗ-ПЗ- 0000011-КВ67 надлежит квалифицировать как соглашение о внесении обеспечительного платежа в обеспечение исполнения обязательств по заключению основного договора. Указанный договор заключен между сторонами не был, что может свидетельствовать о необходимости взыскания денежных средств с ООО «ИНВЕСТ- НОВОСТРОЙ». Доводы Полыгаевой Л.Г. о наличии у Човушяна Э.О. солидарной ответственности по возврату денежных средств со ссылкой на нормы ГК РФ о договоре простого товарищества несостоятельны. В соответствии с п. 2 статьи 1041 ГК РФ сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. Подписывая инвестиционный договор от 10 августа 2012 года с ООО «ИНВЕСТ- НОВОСТРОЙ» Човушян Э.О. индивидуальным предпринимателем не являлся и не мог выступать стороной договора простого товарищества для целей осуществления предпринимательской деятельности. Как уже было указано, Човушян Э.О. являясь физическим лицом, объекты недвижимого имущества, принадлежащие ему на праве собственности, в собственность ООО «ИНВЕСТ-НОВОСТРОЙ» не передавал, а заключил соглашение о залоге в отношении принадлежащего ему имущества (земельный участок и объекты завершенного строительства) в обеспечение исполнения обязательств ООО «ИНВЕСТ-НОВОСТРОЙ» по кредитному договору 31 августа 2012 года, заключенному с ОАО «Россельхозбанк». На основании изложенного, полагает, что в иске Полыгаевой Л.Г. к Човушяну Э.О. необходимо отказать в связи с недоказанностью его обоснованности.

Представитель ответчика ООО «ИНВЕСТ-НОВОСТРОЙ», извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, причин неявки суду не сообщил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал, отзыв на иск суду не представил.

Третье лицо Полыгаев Д.Н. в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, просил их удовлетворить.

В судебном заседании представитель ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» не возражал против удовлетворения заявленных истцом требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Согласно отзыва между Банком и ООО «Инвест-Новострой» ДД.ММ.ГГГГ заключен кредитный договор №, в соответствии с которым заемщику предоставлен кредит и он принял на себя обязательства возвратить полученный кредит на условиях кредитного договора. В соответствии с п. 2.1 данного кредитного договора заемщик принял на себя обязательство «использовать полученный Кредит на пополнение оборотных средств»: условиями кредитного договора не предусмотрено финансирование строительства какого-либо конкретного жилого дома, в том числе по адресу: <адрес>. В обеспечение исполнения заемщиком своих обязательств по указанному кредитному договору между Банком и Човушяном Э.О. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор №.8 об ипотеке (залоге недвижимости), на основании которого Управлением Росреестра по Тверской области ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована ипотека в пользу Банка на следующее недвижимое имущество, принадлежащее Човушяну Э.О.: объект незавершенного строительства, кадастровый №, общая площадь застройки <данные изъяты> кв.м., степень готовности 46%, адрес объекта: <адрес>; объект незавершенного строительства, кадастровый №\Б, общая площадь застройки 468,6 кв.м., степень готовности 58%, адрес объекта: <адрес>; объект незавершенного строительства, кадастровый №, общая площадь застройки <данные изъяты> кв.м., степень готовности 54%, адрес объекта: <адрес>; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под проектирование дома ветеранов сцены, площадь объекта 36002,4, адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый №. Договор об ипотеке заключен между Банком и Човушяном Э.О. еще до заключения между истцом и ООО «Инвест-Новострой» договора о способе и порядке обеспечения исполнения обязательства №ДО/ДЗ-ПЗ- 011-КВ от 12 марта 2013 года, а ипотека в пользу Банка зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ. Недвижимое имущество, на которое решением Заволжского районного суда г. Твери обращено взыскание, передано в залог в пользу Банка еще до заключения каких-либо договоров в отношении данного имущества между истцом и ООО «Инвест-Новострой». Возвращаясь к условиям договора об ипотеке, заключенного между Банком и Човушяном Э.О., отдельно необходимо отметить, что собственник объектов незавершенного строительства и земельного участка по адресу: <адрес>, Човушян Э.О. и ООО «Инвест-Новострой», не являющееся собственниками недвижимости, после заключения договора об ипотеке и регистрации соответствующего ограничения (обременения) права собственности на недвижимость не праве были распоряжаться данным недвижимым имуществом, обременять права на недвижимое имущество без письменного согласия АО «Россельхозбанк». Запрет на распоряжение имуществом и обременение прав на него без предварительного письменного согласия АО «Россельхозбанк» прямо установлен пунктом 1.2. договора об ипотеке, заключенного между Банком и Човушяном Э.О.: никаких предварительных письменных согласий АО «Россельхозбанк» не предоставлял. Данное обстоятельство не позволяет утверждать о том, что истец, заключив оспариваемый договор с ООО «Инвест-Новострой», приобрел какие-либо права на недвижимость, расположенную по адресу: <адрес>, равно как не позволяет утверждать о том, что, что у ООО «Инвест-Новострой» возникла долевая собственность на землю и объекты незавершенного строительства согласно инвестиционному договору №1-СБ от 14 июля 2013 года.

В преамбуле Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года (последний абзац преамбулы), указано: «Действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не распространяется на отношения, возникающие при осуществлении самовольной постройки (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации)». В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. ООО «Инвест-Новострой» не обладает разрешением на строительство, а земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под проектирование дома ветеранов сцены, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый №, не был в установленном порядке отведен для строительства многоквартирного жилого дома. По указанной причине, договорные правоотношения между истцом и ООО «Инвест-Новострой» не подлежат правовому регулированию в рамках норм ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»: ООО «Инвест-Новострой» не является застройщиком, поскольку разрешения на строительство не имело. В соответствии с пунктом 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, в случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов движимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Федеральном законе способами, гражданин на основании части 3 статьи 3 этого Закона вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ш убытков. Поскольку ООО «Инвест-Новострой» не является застройщиком и не имело права на привлечение денежных средств истца для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), требования истца к ООО «Инвест-Новострой» о возврате переданных денежных средств в размере 1556750 рублей, о взыскании в двойном размере процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, Банк полагает обоснованными. Требования истца к Човушяну Э.О. о взыскании денежных средств, основанные на наличии правоотношений по инвестиционному договору №1-СБ от 14 июля 2013 года, возникновения права долевой собственности у ООО «Инвест-Новострой» банк полагает необоснованными, исходя из следующих обстоятельств: как было указано выше, пунктом 1.2. договора об ипотеке, заключенного между Банком и Човушяном Э.О., установлено, что залогодатель не вправе распоряжаться заложенным недвижимым имуществом, обременять права на недвижимое имущество без письменного согласия АО «Россельхозбанк» без предварительного письменного согласия. АО «Россельхозбанк» никаких предварительных письменных согласий на заключение договора товарищества и регистрацию долевой собственности на объекты недвижимости в пользу предполагаемых членов товарищества не предоставлял; как было указано выше, ООО «Инвест-Новострой» не являлось и не могло являться застройщиком, не имея разрешение на строительство. Земля же и объекты незавершенного строительства находились в собственности Човушяна Э.О. задолго до заключения инвестиционного договора № 1-СБ от 14 июля 2013 года, право собственности на объекты незавершенного строительства зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ, а на земельный участок – ДД.ММ.ГГГГ. Никакого вклада в эти объекты недвижимости как в конечную цель инвестиционной деятельности ООО «Инвест-Новострой» не осуществило и осуществить не могло, т.к. не располагало разрешением на строительство и не вправе было осуществлять какие-либо строительные работы. По указанным причинам имеются основания полагать, что Човушян Э.О. является ненадлежащим ответчиком по требованиям, связанным с возвратом денежных средств, привлеченных для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права.

В судебное заседание представитель третьего лица ООО «Строй-Группа», извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явился, причин неявки суду не сообщил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал.

С учетом мнения участников процесса, с целью соблюдения принципа разумности сроков судопроизводства, суд счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся представителя ответчика, представителя третьего лица.

Выслушав истца и ее представителя, ответчика Човушян Э.О., третье лицо Полыгаева Д.Н., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из положений ст. 3 ГПК РФ следует, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Из буквального толкования указанных норм права следует, что защите подлежит нарушенное право гражданина или юридического лица.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений п. 1 статьи 2 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статья 421 ГК РФ провозглашает свободу договора. В соответствии с пунктом 1 данной статьи, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4).

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции РФ).

Федеральный закон от 17 июня 2010 года № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым рассматриваемая статья Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» была дополнена частями 2.1 и 2.2, вступил в силу (в данной части) 21 июня 2010 года.

Законом были закреплены требования к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), связанному с возникновением у них права собственности на жилые помещения в таких домах (объектах недвижимости), которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, а также введения запрета, предусмотренного частью 2.1 статьи 1 этого Федерального закона на привлечение денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения договоров займа; иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.

Как установлено в ходе рассмотрения дела и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, 12 марта 2013 года между Полыгаевой Л.Г. и ООО «Инвест-Новострой» был заключен договор о способе и порядке обеспечения обязательств № ДО/ДЗ-ПЗ-00000110КВ 67.

В соответствии с п. 1 данного договора стороны согласовали способ обеспечения исполнения обязательств по заключению договора долевого участия в строительстве и будущего обязательства по оплате цены договора долевого участия в долевом строительстве в отношении жилого помещения с характеристиками, указанными в п. 2 настоящего договора, расположенного в 5-ти этажном, 6-й мансардный строящемся многоквартирном доме № со встроенными помещениями на земельном участке по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №.

Пунктом 2 Договора предусмотрены следующие характеристики жилого помещения: количество комнат – 2, этаж – 3, номер квартиры – 67, общая площадь 63,62 кв.м., приведенная площадь балкона/лоджии – 62,27 кв.м.

В силу положений п. 4,5 Договора гражданин выплачивает обеспечительный платеж в размере, указанном п. 3 Договора (1556750 рублей), в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора. Под датой оплаты стороны принимают дату поступления денежных средств на расчетный счет Общества, указанный в п. 13 настоящего Договора. Нарушение гражданином срока внесения обеспечительного платежа (в полном объеме) предусмотренного в п. 4 настоящего Договора, более чем на 5 рабочих дней Стороны признают односторонним отказом от исполнения настоящего Договора со стороны Гражданина. При этом настоящий Договора прекращает свое действие по истечение срока, установленного настоящим пунктом, каких-либо уведомлений сторон в таком случае не требуется.

Истец Полыгаева Л.Г. в соответствии с п. 3 данного договора выплатила обеспечительный платеж в размере 1556750 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям Договора о способе и порядке обеспечения обязательств № ДО/ДЗ-ПЗ-00000110КВ67, договор долевого участия в долевом строительстве в соответствии с п. 8. договора должен был быть заключен в срок до 30 апреля 2013 года.

Таким образом, анализируя характер возникших между сторонами по договору правоотношений, суд пришел к выводу, что между Полыгаевой Л.Г., с одной стороны, и ООО «Инвест-Новострой», с другой стороны, был заключен договор (соглашение), содержащий в себе элементы предварительного договора участия в долевом строительстве.

В силу части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только в тех формах, которые перечислены в этой статье, и в частности, на основании договора участия в долевом строительстве.

Частью 2.1 той же статьи (введена Федеральным законом от 17 июня 2010 года № 119-ФЗ) установлен прямой запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 этой статьи.

В силу части 2.2 той же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Таким образом, деятельность по привлечению денежных средств граждан для строительства в нарушение вышеназванных требований является противоправной и за нее законодательством установлена административная ответственность. Соответственно, противоправными являются также любые действия, совершаемые с целью обхода установленного законом запрета.

Приведенные выше положения Федерального закона взаимосвязаны с нормами его статьи 3, по смыслу части 1 которой застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после наступления ряда условий: получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации, а также приобретения права собственности на соответствующий земельный участок или права на его использование.

Частью 2 той же статьи установлено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, лица, не отвечающие признакам застройщика, указанным в пункте 1 ст. 2 того же Закона, не наделены правом на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома.

Запрет, установленный частью 2.1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ, является безусловным, т.е. его действие не зависит от согласия гражданина на привлечение его денежных средств для строительства и от того, идет ли речь непосредственно об использовании этих средств на указанную цель, либо о таком использовании в будущем.

В связи с этим частью 3 ст. 3 того же Федерального закона предусмотрено, что в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с этим Законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Вместе с тем в силу ч. 2.1 ст. 1 Федерального закона сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Указанная норма также направлена на защиту интересов гражданина, позволяя ему оспаривать такую сделку, если она не соответствует его интересам, и не предусматривая такой возможности для лица, незаконно привлекающего денежные средства гражданина.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, разрешение на строительство, наличие которого в силу закона является обязательным условием деятельности по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома, к моменту заключения предварительного договора у ответчика ООО «Инвест-Новострой» отсутствовало. Указанные обстоятельства также подтверждены ответом Министерства Тверской области по обеспечению контрольных функций № 405/08/005 от 13 августа 2014 года (л.д. 62).

В силу положений ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора может быть только заключение в будущем основного договора, в связи с чем, он не может быть основанием для возникновения у сторон обязательств по передаче денежных сумм или иного имущества, и тем более в размере, сопоставимом с ценой будущего основного договора.

Несмотря на характеристику переданной ответчику денежной суммы как «обеспечительного платежа», соглашением сторон (п. 8 предварительного договора) была предусмотрена возможность зачета этой суммы в счет оплаты по основному договору.

Как указывалось ранее, в силу положений п. 4,5 Договора гражданин выплачивает обеспечительный платеж в размере, указанном п. 3 Договора (1556750 рублей), в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора. Под датой оплаты стороны принимают дату поступления денежных средств на расчетный счет Общества, указанный в п. 13 настоящего Договора. Нарушение гражданином срока внесения обеспечительного платежа (в полном объеме) предусмотренного в п. 4 настоящего Договора, более чем на 5 рабочих дней Стороны признают односторонним отказом от исполнения настоящего Договора со стороны Гражданина. При этом настоящий Договора прекращает свое действие по истечение срока, установленного настоящим пунктом, каких-либо уведомлений сторон в таком случае не требуется.

Истец Полыгаева Л.Г. в соответствии с п. 3 данного договора выплатила обеспечительный платеж в размере 1556750 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Доказательств обратного вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ суду не представлено. Доказательств неисполнения этого условия и сохранения в неприкосновенности денежной суммы, полученной от истца, ответчиком в ходе судебного разбирательства не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что такие действия ответчика ООО «Инвест-Новострой» указывают на то, что фактически они были связаны с привлечением денежных средств истца для строительства в обход запрета, установленного ч. 2.1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ. Что не опровергает доводов истца о фактическом привлечении ответчиком в такой форме денежных средств для финансирования строительства многоквартирного жилого дома, которое он намеревался осуществлять в будущем.

Как разъяснено в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Более того, включенные в предварительный договор обязательства, связанные с передачей денежных сумм ответчику в размере, определенном с учетом стоимости квартиры, а также его условия, направленные на обеспечение ответчику возможности удержания этих сумм, является признаком основного, а не предварительного договора.

В свою очередь, ст. 5 Закона ограничено определенными основаниями право застройщика на односторонний отказ от договора, а частью 7 ст. 9 той же статьи специально предусмотрено, что при возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что заключенный сторонами предварительный договор участия в долевом строительстве от 12 марта 2013 года подлежит признанию недействительным в целом как противоречащий закону по привлечению денежных средств гражданина для строительства многоквартирного жилого дома при отсутствии у ответчика права на такие действия.

В соответствии с договором о способе и порядке обеспечения обязательств № ДО/ДЗ-ПЗ-00000110КВ 67 от 12 марта 2013 года – пунктом 3, Полыгаева Л.Г. выплатила обеспечительный платеж в размере 1556750 рублей.

По условиям Договора о способе и порядке обеспечения обязательств № ДО/ДЗ-ПЗ-00000110КВ67 от 12 марта 2013 года, договор долевого участия в долевом строительстве в соответствии с п. 8 указанного выше договора должен был быть заключен в срок до 30 апреля 2013 года.

По истечении указанного срока договор долевого участия в долевом строительстве с Полыгаевой Л.Г. заключен не был.

Анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом исковые требования о взыскании денежных средств по договору о способе и порядке обеспечения обязательств № ДО/ДЗ-ПЗ-00000110КВ67 от 12 марта 2013 года в размере1556750 рублей подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с п. 1, 3 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Истцом представлен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 707789 рублей. Размер задолженности ответчиком не оспорен, собственный расчет не представлен. Вместе с тем, проверяя обоснованность заявленных требований истцом требований в указанной части, суд приходит к выводу о том, что представленный расчет является неверным.

Таким образом, суд производит собственный расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, исходя из количества 800 дней просрочки за период с 12 марта 2013 года по 31 мая 2015 года в размере 285404 рублей 17 копеек (1556750х800х8,25/36000), исходя из количества 149 дней за период с 01 июня 2015 года по 29 октября 2015 года в размере 68921 рубль 21 копейки (1556750х11,8х149/36000). В связи с чем, размер процентов, подлежащих взысканию с ответчика ООО «Инвест-Новострой» в пользу истца, в данном случае составляет 354325 рублей 28 копеек.

Разрешая заявленные истцом требования о компенсации морального вреда, суд исходит из следующего.

В силу ст. 150 ГК РФ к нематериальным благам относятся жизнь и здоровье, достоинство личности, личная неприкосновенность, честь и доброе имя, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна, право свободного передвижения, выбора места пребывания и жительства, право на имя, право авторства, иные личные неимущественные права и другие нематериальные блага, принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона.

В силу п. 8 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 20 декабря 1994 года № 10 «Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда» степень нравственных или физических страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств причинения морального вреда, индивидуальных особенностей потерпевшего и других конкретных обстоятельств, свидетельствующих о тяжести перенесенных им страданий.

Поскольку вследствие неправомерного привлечения денежных средств истца и уклонения ответчика от досудебного урегулирования возникшего спора истцу причинен моральный вред (нравственные страдания), суд полагает, что его требование о компенсации морального вреда в денежной форме подлежит удовлетворению на основании ст. 151 ГК РФ, с учетом требований разумности и справедливости размер такой компенсации устанавливается судом в размере 2000 рублей.

Разрешая заявленные истцом требования к ответчику Човушян Э.О. суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела не оспаривалось лицами, участвующими в деле, между ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» и ООО «Инвест-Новострой» ДД.ММ.ГГГГ года заключен кредитный договор №, в соответствии с которым заемщику предоставлен кредит и он принял на себя обязательства возвратить полученный кредит на условиях кредитного договора. В соответствии с п. 2.1 данного кредитного договора заемщик принял на себя обязательство «использовать полученный Кредит на пополнение оборотных средств».

В обеспечение исполнения заемщиком своих обязательств по указанному кредитному договору между Банком и Човушяном Э.О. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № об ипотеке (залоге недвижимости), на основании которого Управлением Росреестра по Тверской области 20 сентября 2012 года зарегистрирована ипотека в пользу Банка на следующее недвижимое имущество, принадлежащее Човушяну Э.О.: объект незавершенного строительства, кадастровый №\А, общая площадь застройки <данные изъяты> кв.м., степень готовности 46%, адрес объекта: <адрес>; объект незавершенного строительства, кадастровый № общая площадь застройки 468,6 кв.м., степень готовности 58%, адрес объекта: <адрес>; объект незавершенного строительства, кадастровый №, общая площадь застройки <данные изъяты> кв.м., степень готовности 54%, адрес объекта: <адрес>; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под проектирование дома ветеранов сцены, площадь объекта <данные изъяты> адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый №.

На вышеуказанное недвижимое имущество решением Заволжского районного суда г. Твери обращено взыскание, передано в залог в пользу Банка.

По условиям вышеуказанного договора об ипотеке, заключенного между Банком и Човушяном Э.О., после заключения договора об ипотеке и регистрации соответствующего ограничения (обременения) права собственности на недвижимость ответчики не праве были распоряжаться данным недвижимым имуществом, обременять права на недвижимое имущество без письменного согласия АО «Россельхозбанк». Запрет на распоряжение имуществом и обременение прав на него без предварительного письменного согласия АО «Россельхозбанк» установлен пунктом 1.2. договора об ипотеке, заключенного между Банком и Човушяном Э.О. Предварительных письменных согласий АО «Россельхозбанк» не предоставлял, доказательств обратного суду не представлено.

Земельный участок, расположенный по вышеуказанному адресу, и объекты незавершенного строительства находились в собственности ответчика Човушяна Э.О. до заключения инвестиционного договора № 1-СБ от 14 июля 2013 года, право собственности на объекты незавершенного строительства зарегистрированы 19 июня 2008 года, а на земельный участок – 04 июня 2010 года.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что вклада в эти объекты недвижимости как в конечную цель инвестиционной деятельности ООО «Инвест-Новострой» не осуществило, т.к. не располагало разрешением на строительство и не вправе было осуществлять какие-либо строительные работы.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что Човушян Э.О. является ненадлежащим ответчиком по требованиям, связанным с возвратом денежных средств, привлеченных для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права. В связи с чем, в иске в отношении указанного ответчика следует отказать.

Согласно статье 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Оснований для освобождения ответчика ООО «ИНВЕСТ-НОВОСТРОЙ» от уплаты государственной пошлины не имеется, в связи чем, на основании статьи 98 ГПК РФ в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 17755 рублей 38 копеек. При подаче иска истец уплатил госпошлину в размере 300 рублей.

Таким образом, в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, при этом, в соответствующий бюджет с ответчика также подлежит взысканию недоплаченная истцом государственная пошлина в размере 17755 рублей 38 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Полыгаевой Л.Г. к Човушян Э.О., ООО «ИНВЕСТ-НОВОСТРОЙ» о признании договора о способе и порядке обеспечения исполнения обязательства № ДО/ДЗ-ПЗ-0000011-КВ67 от 12 марта 2013 года недействительным, возврате уплаченных сумм по договору, процентов, компенсации морального вреда, судебных расходов – удовлетворить частично.

Признать недействительным договор о способе и порядке обеспечения исполнения обязательств № ДО/ДЗ-ПЗ-0000011-КВ67 от 12 марта 2013 года, заключенный между ООО «ИНВЕСТ-НОВОСТРОЙ» и Полыгаевой Л.Г..

Взыскать в пользу Полыгаевой Л.Г. с ООО «ИНВЕСТ-НОВОСТРОЙ» денежные средства, уплаченные по договору ДО/ДЗ-ПЗ-0000011-КВ67 от 12 марта 2013 года, в размере 1556750 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 354325 рублей 28 копеек, компенсацию морального вреда в размере 2000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, а всего взыскать 1913375 (один миллион девятьсот тринадцать тысяч триста семьдесят пять) рублей 28 копеек.

В удовлетворении остальной части заявленных требований – отказать.

Взыскать с ООО «ИНВЕСТ-НОВОСТРОЙ» государственную пошлину в бюджет муниципального образования города Твери в размере 17755 (семнадцать тысяч семьсот пятьдесят пять) рублей 38 копеек.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в окончательной форме в Тверской областной суд через Центральный районный суд города Твери.

Решение изготовлено в окончательной форме 09 марта 2016 года.

Председательствующий И.Ю. Райская