Решение по делу № 2-135/2022 (2-1896/2021;) от 18.10.2021

№ 2-135/2022

УИД: 68RS0003-01-2021-003376-26

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 января 2022 года г. Тамбов

Советский районный суд г. Тамбова в составе:

судьи Моисеевой О.Е.,

при секретаре Карташовой Н.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Низгуренко Р.П. к Николаенко С.С. о понуждении регистрации залога недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Низгуренко Р.П. обратилась в суд с иском к Николаенко С.С., в котором просит произвести государственную регистрацию обременения – ипотеки (залога) индивидуального жилого дома площадью 204,3 кв.м., кадастровый номер , расположенного по адресу: , а также земельного участка под ним площадью 447 кв.м., кадастровый номер на основании договора займа с обеспечением в виде залога от 01 декабря 2020 года, заключенного между Низругенко Р.П. и Николаенко С.С.

В обоснование иска указано, что между Низгуренко Р.П. и Николаенко С.С. 01 декабря 2020 года заключен договор займа с обеспечением в виде залога недвижимого имущества, по условиям которого Низгуренко Р.П. передала Николаенко С.С. денежные средства в размере 17 000 000 рублей на срок до 01 мая 2021 года, а Николаенко С.С. обязалась передать в залог недвижимое имущество - индивидуальный жилой дом площадью 204,3 кв.м., кадастровый номер , расположенный по адресу: , а также земельный участок под ним площадью 447 кв.м., кадастровый номер . Дополнительным соглашением от 01.05.2021 срок возврата суммы займа продлен до 01 мая 2022 года. Регистрационные действия с недвижимым имуществом носят заявительный характер, вместе с тем, одного заявления залогодержателя для регистрации договора залога недостаточно. Ответчик от регистрации залога в Управлении Росреестра по Тамбовской области уклоняется.

Истец Низгуренко Р.П. в судебное заседание не явилась, о дате судебного заседания извещена надлежащим образом, ее интересы представляет Курдюмов А.В. по доверенности, который поддержал исковые требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске, просил их удовлетворить.

Ответчик Николаенко С.С. о дате судебного заседания извещена надлежащим образом судебными извещениями по адресу регистрации, а также по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Согласно отслеживанию почтового отправления судебные извещения вручены адресату 29 декабря 2021 года и 14 января 2022 года по обоим адресам. Кроме того, Николаенко С.С. извещена о слушании дела телефонограммой.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, ПАО «Совкомбанк» по доверенности Мамонтов А.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, поскольку между банком и Николаенко С.С. заключен кредитный договор от . Ответчик в обеспечение своих обязательств передал в залог банку жилой дом площадью 204,3 кв.м., кадастровый номер , расположенный по адресу: также земельный участок под ним площадью 447 кв.м., кадастровый номер . В связи с ненадлежащим исполнением Николаенко С.С. обязательств по возврату долга ПАО «Совкомбанк» обратилось за судебной защитой нарушенного права. Определением Советского районного суда г. Тамбова от 15.07.2020 № 2-964/2020 между ПАО «Совкомбанк» и Николаенко С.С. утверждено мировое соглашение, по условиям которого Николаенко С.С. ежемесячно вносит платежи. Последний платеж должен быть совершен 11.06.2029. В настоящее время банк остается залогодержателем спорных объектов недвижимости, обязанности по кредитному договору Николаенко С.С. досрочно не исполнены. По условиям кредитного договора и договора залога, заключенных с банком, Николаенко С.С. взяла на себя обязательство не обременять предмет залога иным любым способом без предварительного письменного согласия банка.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, Управления Росреестра по Тамбовской области, Центрально-Черноземного банка Сбербанка, ИФНС по г. Тамбову, АО «ТойотаБанк», о дате судебного заседания извещены надлежащим образом, причина неявки суду не известна.

Согласно позиции Европейского Суда по правам человека, изложенной в постановлении по делу "Гусак против России" от 07 июня 2011 года, в интересах отправления правосудия участник судебного процесса должен быть вызван в судебное заседание таким образом, чтобы не только мог знать о дате и месте судебного заседания, но и иметь достаточно времени на подготовку своего дела и явку на судебное заседание.

Многократная неявка в суд как волеизъявление стороны при ее надлежащем извещении, по мнению Европейского Суда по правам человека, не является нарушением права на личное участие в разбирательстве (Решение Европейского Суда по правам человека по делу "Бабунидзе против Российской Федерации" от 15 мая 2007 года).

Пунктом 1 статьи 6 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод закреплено право каждого на справедливое публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом. С учетом требований указанной нормы, а так же пункта 3 статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах судопроизводство по гражданским делам должно осуществляться без неоправданной задержки, в сроки, позволяющие оптимально обеспечить право граждан на судебную защиту.

В соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик не сообщил суду о причинах своей неявки в суд, доказательств уважительности причин неявки также не предоставлено. Такие действия суд расценивает как отказ от реализации своих прав на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела.

Представители Низгуренко Р.П. и ПАО «Совкомбанк» не возражали против рассмотрения дела в отсутствие ответчика.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

В силу ст. 329, 334, 334.1, 339.1 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться залогом. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случаях, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 3, 4 ст. 339 ГК РФ, п. 1, 2 ст. 10 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

В силу п. 1, 6 ст. 20 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП.

Судом установлено, что Низгуренко Р.П. и Николаенко С.С. 1 декабря 2020 года заключили договор займа с обеспечением в виде залога. По условиям договора Низгуренко Р.П. передала Николаенко С.С. денежные средства в размере 17 000 000 рублей. Николаенко С.С. приняла на себя обязательство возвратить указанную сумму долга единовременно наличными 01 мая 2021 года.

В целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязанностей по возврату суммы долга Николаенко С.С. передала в залог объекты недвижимости: индивидуальный жилой дом площадью 204,3 кв.м., кадастровый номер , расположенный по адресу: , земельный участок площадью 447 кв.м., расположенный по адресу , кадастровый номер .

01 мая 2021 года Низгуренко Р.П. и Николаенко С.С. заключили дополнительное соглашение к договору займа от 01.12.2020, которым изменен срок возврата долга на 01 мая 2022 года.

Как указано ранее, государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП.

В силу положений ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке (п.1 ст. 11 ФЗ №102-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя.

Регистрационные действия с недвижимым имуществом носят заявительный характер, вместе с тем, одного заявления залогодержателя для регистрации договора залога недостаточно.

Из изложенной нормы применительно к рассматриваемым правоотношениям следует, что при регистрации залога необходимо участие залогодателя.

В нарушение принятых на себя обязательств с момента заключения договора залога недвижимого имущества от 01 декабря 2020 года и по настоящее время действий по проведению его государственной регистрации со стороны ответчика не предпринималось.

22 сентября 2021 года Низгуренко Р.П. обратилась к Николаенко С.С. с письменным требованием зарегистрировать залог спорной недвижимости в Управлении Росреестра по Тамбовской области.

До настоящего времени требование Низгуренко Р.П. Николаенко С.С. не исполнила, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Кроме того, согласно выпискам из ЕГРН в отношении дома и земельного участка, расположенных по адресу: , зарегистрированы следующие ограничения прав и обременение объекта недвижимости: запрещение регистрации на основании постановления Советского РОСП г. Тамбова от 24.09.2021, запрещение регистрации на основании постановления Советского РОСП г. Тамбова от 13.04.2021, запрещение регистрации на основании постановления Советского РОСП г. Тамбова от 05.04.2021, запрещение регистрации на основании постановления Советского РОСП г. Тамбова от 05.04.2021, запрещение регистрации на основании постановления Советского РОСП г. Тамбова от 03.03.2021, запрещение регистрации на основании постановления Советского РОСП г. Тамбова от 13.11.2020, ипотека на основании договора залога (ипотеки) от 11.06.2019 и дополнительного соглашения от 26.06.2019 к договору залога от 11.06.2019.

В соответствии с ответом судебного пристава-исполнителя Советского РОСП г. Тамбова взыскателями по сводному исполнительному производству -СД в отношении Николаенко С.С. являются ИФНС по г. Тамбову, АО «Тойота Банк», Центрально-Черноземный банк Сбербанка РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в Едином государственном реестре недвижимости. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Согласно пункту 1 статьи 10 ФЗ «Об ипотеке» договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Пунктом 7.1 договора займа в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа Николаенко С.С. передала в залог индивидуальный жилой дом площадью 204,3 кв.м., кадастровый номер , расположенный по адресу: , земельный участок площадью 447 кв.м., расположенный по адресу , кадастровый номер . Срок и порядок исполнения обязательства предусмотрен разделом 2 договора займа от 01.12.2020 и продлен дополнительным соглашением № 1 от 01.05.2021 к указанному договору.

В представленном суду договоре указано, что спорные объекты недвижимости принадлежат ответчику на праве собственности. Оценка предмета залога выражена в денежном выражении, а именно залоговая стоимость определена в размере 17 000 000 рублей.

Договор залога лично подписан сторонами по делу, в установленном законом порядке не оспорен и не признан недействительным.

Таким образом, представленный стороной истца договор займа с обеспечением в виде залога от 01.12.2020 отвечает требованиям закона к форме и содержанию договора залога объектов недвижимости, содержит сведения об оценке объекта залога.

В судебное заседание ответчиком не представлено каких-либо возражений относительно обоснованности требований истца, а также доводов, свидетельствующих о наличии законных оснований у Николаенко С.С., позволяющих не исполнять взятые на себя обязательства.

Доводы представителя третьего лица ПАО «Совкомбанк» об отказе в удовлетворении исковых требований в связи с наличием зарегистрированного договора об ипотеке от 11.06.2019 и отсутствием письменного согласия ПАО «Совкомбанк» на передачу спорного недвижимого имущества в последующую ипотеку, суд находит несостоятельными в силу следующего.

Согласно материалам дела ПАО Совкомбанк и Николаенко С.С. 11 июня 2019 года заключили кредитный договор на сумму 3 280 738 рублей на срок 120 месяцев под 21,65 % годовых. По условиям данного кредитного договора Николаенко С.С. и ПАО «Совкомбанк» 11 июня 2019 года заключили договор залога (ипотеки), предметом которого являются индивидуальный жилой дом площадью 204,3 кв.м., кадастровый номер , расположенный по адресу: , земельный участок площадью 447 кв.м., расположенный по адресу , кадастровый номер

В соответствии с п. 7.1.12 кредитного договора от 11.06.2019, п. 6.1.1 договора залога (ипотеки) от 11.06.2019 Николаенко С.С. приняла на себя обязательство не обременять предмет залога без предварительного письменного согласия банка.

Определением Советского районного суда г. Тамбова от 15.07.2020 № 2-964/2020 между ПАО «Совкомбанк» и Николаенко С.С. утверждено мировое соглашение, по условиям которого Николаенко С.С. ежемесячно вносит платежи. Последний платеж должен быть совершен 11.06.2029.

В настоящее время банк остается залогодержателем спорных объектов недвижимости, обязанности по кредитному договору Николаенко С.С. досрочно не исполнены.

Согласно справке ПАО «Совкомбанк» по состоянию на 15.12.2021 сумма полной задолженности составляет 3 026 828,65 руб.

В материалы дела не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих как об извещении третьего лица ПАО «Совкомбанк» о наличии заключенного между истцом и ответчиком договора займа с обеспечением в виде залога от 01.12.2020, так и получения согласия третьего лица ПАО «Совкомбанк» на заключение договора последующего залога спорного имущества.

Статьей 342.1 ГК РФ установлена очередность удовлетворения требований залогодержателей при последующих залогах.

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другим законом, очередность удовлетворения требований залогодержателей устанавливается в зависимости от момента возникновения каждого залога.

Требование, обеспеченное последующим залогом, не подлежит досрочному удовлетворению, если оставшегося после обращения взыскания предшествующим залогодержателем заложенного имущества будет достаточно для удовлетворения требования последующего залогодержателя.

В соответствии с положениями ст. 43 Федерального закона РФ от 16.07.1998 года №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору.

Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.

В соответствии с положениями п. 5 ст. 43 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.

В спорных правоотношениях договор займа с обеспечением в виде залога от 01.12.2020 не предусматривает выдачу закладной, поэтому последующая ипотека (которая будет определяться на основании сведений из Государственного реестра недвижимости) по спорному договору от 01.12.2020 нормами действующего законодательства не запрещена.

Условия кредитного договора и договора залога (ипотеки), заключенных ПАО «Совкомбанк» и Николаенко С.С. 11.06.2019 не содержат прямого запрета на заключение последующего договора об ипотеке.

В соответствии с положениями ст. 342 ГК РФ последующий залог допускается, если иное не установлено законом.

Если предшествующий договор залога предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор залога, такой договор залога должен быть заключен с соблюдением указанных условий. При нарушении указанных условий предшествующий залогодержатель вправе требовать от залогодателя возмещения причиненных этим убытков (п. 2).

В случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей (п. 1).

Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения о всех существующих залогах имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные последующим залогодержателям вследствие невыполнения этой обязанности, если не докажет, что залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах (п. 3).

Таким образом, в отсутствие законодательного запрета на заключение договора последующего залога, а также учитывая, что договор об ипотеке от 11.06.2019 фактического запрета на последующий залог не содержит, невыполнение ответчиком обязанности сообщить залогодержателю ПАО «Совкомбанк» о наличии предшествующего залога и получить его письменное согласие, не влечет недействительность последующего залога, а влияет на очередность удовлетворения требований залогодержателей.

Кроме того с самостоятельными исковыми требованиями о признании договора займа с обеспечением в виде залога от 01.12.2020 недействительным третье лицо ПАО «Совкомбанк» в суд не обращалось.

В отсутствие законодательного запрета на заключение договора последующего залога, учитывая, что договор займа с обеспечением в виде залога от 01.12.2020 отвечает требованиям закона к форме и содержанию договора залога объектов недвижимости, договор залога от 11.06.2019 не содержит прямого запрета на заключение последующего договора об ипотеке, а невыполнение ответчиком обязанности сообщить залогодержателю Низгуренко Р.П. о наличии предшествующего залога и получить его письменное согласие, не влечет недействительность последующего залога, а влияет на очередность удовлетворения требований залогодержателей, суд полагает, что истец, являясь стороной по договору, вправе требовать вынесения судебного решения о регистрации сделки, поскольку нарушаются права истца, как залогодержателя.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Низругенко Р.П. к Николаенко С.С. о понуждении регистрации залога недвижимого имущества - удовлетворить.

Устранить препятствия со стороны Николаенко С.С. в произведении государственной регистрации обременения ипотеки (залога) индивидуального жилого дома площадью 204,3 кв.м., кадастровый номер , земельного участка под ним, площадью 447 кв.м., кадастровый номер , расположенных по адресу: , на основании договора займа с обеспечением в виде залога от 01 декабря 2020 года и дополнительного соглашения к нему, заключенного между Низругенко Р.П. и Николаенко С.С..

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Советский районный суд г. Тамбова в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья     О.Е. Моисеева

Мотивированное решение изготовлено 27 января 2022 года.

Судья     О.Е. Моисеева