Решение по делу № 33-1190/2021 от 14.01.2021

Дело № 33-1190/2021 (№2-977/2020)

Судья – Янаева О.Ю.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда

в составе председательствующего Варовой Л.Н.,

судей Братчиковой М.П., Смирновой М.А.,

при секретаре Борисовой С.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми 8 февраля 2021 года дело по апелляционной жалобе Шайхутдиновой Лилии Алмазовны на решение Чернушинского районного суда Пермского края от 3 ноября 2020 года, которым постановлено:

«Исковые требования прокурора Чернушинского района Пермского края удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером **526 от 06.03.2018 года, заключенный между комитетом по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения и Шайхутдиновой Лилией Алмазовной.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки: взыскать с Шайхутдиновой Лилии Алмазовны в пользу муниципального образования «Чернушинский городской округ» денежные средства в размере 445573, 08 руб., взыскать с администрации Чернушинского городского округа в пользу Шайхутдиновой Лилии Алмазовны – 38871, 42 руб.

Произвести зачет взаимных требований, по результатам которого взыскать с Шайхутдиновой Лилии Алмазовны в пользу администрации Чернушинского городского округа 406701, 66 руб.

Настоящее решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером **1004 за Шайхутдиновой Лилией Алмазовной и восстановления в ЕГРН регистрационных записей о правах, которые имели место до 22.03.2018 года в отношении предыдущего земельного участка с кадастровым номером **526.».

Заслушав доклад судьи Братчиковой М.П., пояснения ответчика Шайхутдиновой Л.А. и её представителя Норовой И.В., представителя истца Третьяковой О.В., изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокурор Чернушинского района Пермского края, действуя в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования «Чернушинский городской округ» обратился с иском к администрации Чернушинского городского округа, Шайхутдиновой Л.А. о признании недействительной (ничтожной) сделки, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование заявленных требований указано, что в результате прокурорской проверки выявлена незаконная сделка по продаже земельного участка, заключенная 06.03.2018 с Шайхутдиновой Л.А., в результате которой в собственность Шайхутдиновой Л.А. передан земельный участок с кадастровым номером **526, площадью 4961 кв.м. с разрешенным использованием «Объекты гаражного назначения», расположенный по адресу: ****. Ранее земельный участок предоставлялся Шайхутдиновой Л.А. по договору аренды, в период действия которого возведен гараж площадью 21, 3 кв.м. (кадастровый номер **858), право на который зарегистрировано 14.02.2018. В связи с нахождением на арендуемом земельном участке объекта недвижимости Шайхутдинова Л.А. обратилась с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, однако заявление отсутствует, что указывает на нарушение порядка предоставления земельного участка в собственность. Также в обоснование иска отражено, что исходя из смысла ст.ст. 1, 39.1-39.3, 39.20 ЗК РФ, а также правовых позиций судов следует, что условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации объекта недвижимого имущества. Однако Шайхутдиновой Л.А. со ссылкой на пп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ предоставлен в собственность земельный участок площадью 4961 кв.м., на котором расположен объект недвижимости площадью 21, 3 кв.м., обоснование необходимости представления такой площади отсутствует. Часть предоставленного участка порядка 4939, 7 кв.м. для здания гаража не используется (фактически пустует), в связи с чем, оснований для его предоставления целиком в собственность без торгов по льготной выкупной цене не имелось. Объектов незавершенного строительством на участке не имеется. В дальнейшем Шайхутдинова Л.А. после приобретения земельного участка путем раздела образовала 2 земельных участка с кадастровыми номерами **1005 площадью 853 кв.м. и **1004 площадью 4108 кв.м. По договору мены земельных участков распорядилась участком **1005, передав его в собственность Б. Данные действия свидетельствуют о том, что у Шайхутдиновой Л.А. отсутствовала необходимость в приобретении земельного участка под гараж площадью 4961 кв.м. Полагает, что Шайхутдинова Л.А. имела право путем выкупа в упрощенном порядке по льготной цене приобрести участок в размере исключительно занятым зданием площадью 21, 3 кв.м и необходимом для его использования. Стороны заключаемого договора купли-продажи должны были предпринять меры к формированию земельного участка по площади соразмерной зданию в 21, 3 кв.м. и необходимой для его использования, поскольку таких действий стороны не предприняли, оснований для заключения договора купли- продажи от 06.03.2018 года не имелось. Действия по приобретению земельного участка Шайхутдиновой Л.А. направлены в обход законодательно установленных процедур формирования земельных участков и торгов. В связи с ничтожностью договора купли-продажи подлежат применению последствия недействительности сделки путем возврата в аренду Шайхутдиновой Л.А. образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером **1004 с прекращением права собственности Шайхутдиновой Л.А. и восстановлении права неразграниченной собственности со взысканием оплаченной выкупной стоимости, также заявлено о взыскании с Шайхутдиновой Л.А. стоимости земельного участка с кадастровым номером **1005, переданного по договору мены Б.

Представитель истца на удовлетворении заявленных требований настаивала, не поддержала основание иска – отсутствие заявления о предоставлении земельного участка в собственность. Представитель ответчика администрации Чернушинского городского округа З. в судебном заседании с исковыми требованиями прокурора согласилась. Ответчик Шайхутдинова Л.А., ее представитель в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражали, заявлено о пропуске срока исковой давности. Третьи лица Б., представители Управления Росреестра по Пермскому краю, Управления имущественных отношений администрации Чернушинского городского округа в судебное заседание не явились, извещены.

Судом постановлено приведенное выше решение, в обоснование которого положен вывод о наличии у истца полномочий на обращение в суд, поскольку требование предъявлено в защиту имущественных интересов муниципального образования Чернушинского городского округа в лице администрации Чернушинского городского округа Пермского края, в целях обеспечения более эффективного использования муниципального имущества, то есть в защиту нарушенных публичных интересов. Материалами дела подтверждено, что площадь объекта недвижимости-гаража, находящегося в собственности Шайхутдиновой Л.А. на момент совершения оспариваемой сделки составляет 21, 3 кв.м, а площадь приобретенного по оспариваемому договору земельного участка составляет 4961 кв.м и значительно превышает площадь указанного объекта. Обоснование, указывающее на необходимость использования земельного участка соответствующей площади для эксплуатации объекта недвижимости, на момент совершения оспариваемой сделки из договора или постановления администрации Чернушинского городского поселения от 02.03.2018 года №193 не усматривается. Документов, свидетельствующих об обратном, ответчиками не представлено. Администрацией Чернушинского городского округа суду предоставлено нормативное обоснование площади земельного участка необходимого для эксплуатации объекта недвижимости гаража площадью 21, 3 кв.м., согласно которому необходим участок площадью около 203 кв.м. Поскольку возврат образованного из земельного участка **526 земельного участка **1005 невозможен по причине его безвозмездного отчуждения третьему лицу Б., в качестве последствия недействительности сделки подлежит прекращению право собственности Шайхутдиновой Л.А. на земельный участок **1004 со взысканием стоимости земельного участка, реализованного по договору мены. При этом у администрации Чернушинского городского округа возникнет обязанность возвратить Шайхутдиновой Л.А. денежные средства в размере 38 871, 42 рублей. Также отражено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки не является пропущенным.

В апелляционной жалобе Шайхутдиновой Л.А. заявлено о наличии оснований для отмены решения суда, к числу которых заявитель относит наличие заключения специалиста, составленного 26.02.2018 при образовании земельного участка, где отражена площадь застройки и замощенная территория в размере 1936,3 кв.м, которое не принято судом в качестве доказательства. Полагает, что обязанность обоснования площади заявленного к выкупу земельного участка, отсутствует. Приведенная истцом судебная практика содержит ссылки на нормы ст.ст. 35,36 Земельного кодекса РФ, утративших силу с 01.03.2015. После заключения договора мены с Б. ей в собственность перешел земельный участок с кадастровым номером **1006, обеспечивающий доступ к землям общего пользования, однако истцом не поставлен вопрос о приведении сторон в первоначальное положение. Обращает внимание, что спорный договор купли-продажи является оспоримой сделкой, поскольку приведены истцом доводы о его несоответствии требованиям закона, при этом доказательств несоответствия истцом не представлено. Также полагает, что судом необоснованно оставлено без внимания заявление о пропуске срока исковой давности, который является пропущенным, что является самостоятельным основанием к отказу в иске. Ссылается на неправильное применение последствий недействительности сделки, поскольку отражено о восстановлении записей, существовавших в отношении преобразованного земельного участка. Также указывает, что приобретенный земельный участок расположен в зоне транспортных объектов, не предусматривающей минимальные и максимальные размеры земельного участка, в связи с чем истец, как собственник объекта недвижимости, соответствующего градостроительным нормам и правилам, обладала правом приобретения спорного земельного участка в собственность.

Истцом заявлены возражения на апелляционную жалобу, согласно которым оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется с привдением доводов, аналогичным исковым требованиям.

Администрацией Чернушинского городского округа в возражениях на апелляционную жалобу также заявлено об отсутствии оснований для отмены решения суда.

В суде апелляционной инстанции ответчик Шайхутдинова Л.А. и её представитель поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Представитель истца просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом с учетом положений части 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией принято решение о рассмотрении дела при данной явке.

Проверив законность и обоснованность оспариваемого решения по правилам ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что Шайхутдиновой Л.А. на основании договора аренды земельного участка от 03.07.2017 года №** сроком на 10 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером **526, площадью 4 961 кв.м, расположенный по адресу: **** (т. 1 л.д.49-59).

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости от 24.10.2017 кадастровая стоимость земельного участка **526 составила 2591427,96 руб. (т. 1 л.д.61-63).

Постановлением администрации Чернушинского городского поселения от 01.11.2017 года №1061 утвержден градостроительный план земельного участка **:526 (т. 1 л.д.72-79).

В соответствии с разрешением на строительство от 27.11.2017, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 15.01.2018 и по проекту гаража ООО «***» на земельном участке **526 построено нежилое здание – гараж площадью 21, 3 кв.м., присвоен кадастровый номер **858 (т.1 л.д.64-71, 80-121). В отношении вновь возведенного здания гаража осуществлен технический учет 10.10.2017 под инвентарным номером 14309 (т. 1 л.д.122-128, т.2 л.д.209-226).

На основании постановления администрации Чернушинскго городского поселения от 02.03.2018 №193 и в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса РФ, 06.03.2018 года между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения и Шайхутдиновой Л.А. заключен договор купли- продажи земельного участка **, в соответствии с пунктом 1.1/2 которого в собственность Шайхутдиновой Л.А. за плату предоставлен земельный участок с кадастровым номером **526, площадью 4 961 кв.м, расположенный по адресу: ****, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием – объекты гаражного назначения. Цена объекта недвижимости составила 38871, 42 рублей (т. 1 л.д.46-48, 130).

Земельный участок с кадастровым номером **526 снят с кадастрового учета 16.04.2019 года в связи с образованием двух участков с кадастровыми номерами **1004 и **1005.

Здание гаража расположено на земельном участке **1004, право собственности на который зарегистрировано Шайхутдиновой Л.А.

В отношении земельного участка с кадастровым номером **1005 Шайхутдиновой Л.А. заключен договор мены от 25.04.2019 с Б. Право собственности Б. в отношении земельного участка **1005 зарегистрировано (т. 1 л.д.132-139, 140-146, 147-153, 154-158, 159-165, 166-172, т. 2 л.д.5-47, л.д.59-121, л.д.138-170, 178-194).

В связи с образованием нового муниципального образования «Чернушинский городской округ» учреждена администрация Чернушинского городского округа, являющаяся правопреемником администрации Чернушинского муниципального района (т. 1 л.д.176-190).

Отраслевым (функциональным) органом администрации Чернушинского городского округа, уполномоченным на осуществление деятельности по владению, пользованию и распоряжению имуществом и земельными участками является управление имущественных отношений администрации Чернушинского городского округа (т.1 л.д.191-203).

Администрация Чернушинского городского поселения и Комитет по управлению имуществом и землепользованию ликвидированы (т.1 л.д.204-228, т.2 л.д.171-177).

Администрацией Чернушинского городского округа предоставлено нормативное обоснование площади земельного участка необходимого для эксплуатации объекта недвижимости гаража площадью 21, 3 кв.м., согласно которому необходим участок площадью около 203 кв.м. Указанное обоснование составлено в соответствии с Правилами землепользования и застройки Чернушинского городского поселения, утвержденных решением Думы Чернушинского городского поселения от 30.11.2012 №287 (с последующими изменениями), СП 42.13330.2011. «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01.-89*, Федерального закона от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», МП 4.13130.2013 «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно- планировочным и конструктивным решениям» (т.3 л.д.66-81).

Принимая во внимание установленные обстоятельства, судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводом суда первой инстанции об обоснованности заявленных требований.

С учетом установленных обстоятельств, суд первой инстанции правильно применил положения п.2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ и правовые позиции, отраженные в п.п. 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и пришел к обоснованному выводу о ничтожности договора купли-продажи от 06.03.2018, заключенного комитетом по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения и Шайхутдиновой Л.А.

Соглашаясь с выводом суда первой инстанции о недействительности договора купли-продажи от 06.03.2018, судебная коллегия полагает, что несмотря на исключительное право собственника объекта недвижимости на приобретение без торгов в собственность земельного участка, на котором этот объект расположен, исходя из принципа земельного законодательства о соотношении интересов общества и законных интересов граждан (согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком), является необходимым установление границ допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования. Таким образом, определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения.

Материалами дела подтверждено, что на земельном участке площадью 4 961 кв.м, приобретенном в собственность Шайхразиевой Л.А. расположено здание гаража площадью 21,3 кв.м., при этом по данным Администрации Чернушинского городского поселения необходимой для эксплуатации данного гаража необходим участок площадью около 203 кв.м. Ссылка Шайхразиевой Л.А. на то обстоятельство, что приобретенный земельный участок используется полностью, занят ограждением, эстакадой, автостоянкой, отсыпанной площадкой для будущего строительства, а также необходим для планируемого строительства гаражных боксов, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание. Относимыми и допустимыми доказательствами не подтвержден факт расположения объектов недвижимости, в том смысле какой придают этому ст.ст. 130.131 Гражданского кодекса РФ, на земельном участке, что могло бы обосновать площадь приобретенного земельного участка. Также не подтверждена возможность планируемого дальнейшего строительства иных объектов недвижимости. Сам факт предоставления земельного участка в аренду с разрешенным использованием «объекты гаражного назначения» не влечет вывод о целесообразности дальнейшего предоставления в собственность данного земельного участка в существующей площади с учетом площади возведенного в период действия аренды объекта недвижимости, поскольку в рассматриваемом случае аренда лишь подтверждает законность возведения объекта недвижимости, но не является основанием для права собственности в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

Применяя положения ст. 166 Гражданского кодекса РФ о последствиях недействительности сделки, суд обоснованно исходил из необходимости возврата имущества в публичную собственность.

Согласно п.2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу того, что объект (земельный участок с кадастровым номером **526) недействительного договора снят с кадастрового учета в связи с образованием из него двух земельных участок с кадастровыми номерами **1005 площадью 853 кв.м. и **1004 площадью 4108 кв.м., при этом в настоящее время в собственности Шайхразиевой Л.А. находится земельный участок с кадастровым номером **1004 площадью 4108 кв.м., на котором расположен объект недвижимости, судом обоснованно принято решение о прекращении записи о праве собственности Шайхразиевой Л.А. на земельный участок с кадастровым номером **1004 и восстановлении в отношении данного земельного участка тех записей, которые имели место до 22.03.2018 года в отношении земельного участка с кадастровым номером **526.

Несмотря на ошибочный вывод суда о безвозмездности договора мены, заключенного 25.04.2019 с Б., исходя из возмездности договора, а также отсутствия доказательств недобросовестности приобретателя (ст. 302 Гражданского кодекса РФ), судом обоснованно с Шайхразиевой Л.А. взыскана стоимость выбывшего из владения имущества, определенная как кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **1005 площадью 853 кв.м. При этом исходя из правовой природы реституции, а также характера спорных правоотношений, недействительность договора купли-продажи, заключенного 06.03.2018 с Шайхразиевой Л.А., не могла повлечь неблагоприятные последствия как для Б., так и в отношении земельного участка с кадастровым номером **1006 (приобретенным в результате мены), не являющегося объектом недействительной сделки. Взыскание стоимости земельного участка, который не может быть возвращен в публичную собственность, является надлежащим последствием недействительности сделки в соответствии с п.2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ. Представленный Шайхутдиновой Л.А. отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка судом оценен, однако обоснованно его выводы не положены в основу решения суда, поскольку выводы специалиста не подвергают сомнению правильность взысканной решением суда стоимости земельного участка.

Ссылка Шайхутдиновой Л.А. как в возражениях по иску, так и в апелляционной жалобе об оспоримости договора купли-продажи и, как следствие истечение срока исковой давности, основана на ином толковании норм материального права без учета характера спорных правоотношений.

На основании ст. 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Так, в пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" отражено, что также (помимо отраженных в пункте 73) ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В силу того, что договор купли-продажи 06.03.2018 направлен на приобретение без аукциона земельного участка, площадь которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем размер земельного участка является экономически необоснованным, что свидетельствует о выкупе собственником здания в обход установленной законом процедуры земельного участка в большем размере, что противоречит приводимому ранее принципу земельного законодательства о соотношении интересов, вывод о ничтожности сделки нормам материального права не противоречит. Указанное опровергает доводы ответчика об истечении срока исковой давности. Более того, с учетом того, что иск предъявлен прокурором не только в интересах публично-правового образования, но и в интересах неопределенного круга лиц, исходя из материалов прокурорской проверки, по результатам которой вынесено представление от 31.03.2020, к моменту обращения в суд срок исковой давности не является пропущенным.

Таким образом, судом первой инстанции при вынесении решения правильно определены нормы материального права, подлежащие применению, установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, приведен анализ оценки доказательств и мотивы, по которым суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Доводы апелляционной жалобы сводятся по существу к изложению позиции истца по настоящему делу в суде первой инстанции и направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, оценку представленных доказательств и не содержат каких-либо обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, в связи с чем не могут быть признаны состоятельными.

Судебная коллегия считает, что обжалуемый судебный акт принят с соблюдением норм права, оснований для его отмены или изменения в соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Чернушинского районного суда Пермского края от 3 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Шайхутдиновой Лилии Алмазовны – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи