Решение по делу № 66а-811/2021 от 27.04.2021

66а-811/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Сочи                                                                                          1 июня 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Солдатовой С.В.,

судей Гылкэ Д.И., Катанаевой А.С.,

при секретаре Дораевой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Авиастроительного районного суда г. Казани административное дело № 23OS0000-01-2020-001334-73 по административному исковому заявлению акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе административного истца акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» на решение Краснодарского краевого суда от 5 марта 2021 г., которым административное исковое заявление удовлетворено частично.

    Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В., объяснения представителя административного истца акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» Рябцевой И.Г., представителя заинтересованного лица общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Заря» Сибагатуллиной М.П., судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» (далее – Общество), являясь участником права общей долевой собственности на нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 3 497,3 кв.м., наименование: административно-офисное здание, расположенное по адресу: <адрес>, обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости указанного объекта капитального строительства.

В обоснование заявленных требований Общество указало, что считает кадастровую стоимость нежилого здания, определенную по состоянию на 1 января 2018 г., в размере 187 239 108, 34 руб., завышенной. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости увеличивает размер его налоговых платежей. В подтверждение изложенных в административном исковом заявлении доводов представило отчет об оценке рыночной стоимости административно-офисного здания № РСХБ-18/333-2019/12-5 от 25 мая 2020 г., подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Инвест Проект» ФИО11, согласно которому, рыночная стоимость здания по состоянию на 1 января 2018 г. определена в размере 61 268 644 руб. Просило суд установить кадастровую стоимость нежилого здания в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости объекта, принадлежащего административному истцу, определенного оценщиком, назначена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта № 3а-1593/2020 от 15 января 2020 г., подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью «Южная независимая оценочная компания» ФИО14, согласно выводам которого, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 133 000 000 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 5 марта 2021 г. административное исковое заявление Общества удовлетворено частично. Установлена кадастровая стоимость нежилого здания, равная его рыночной стоимости, в размере 133 000 000 руб., по состоянию на 1 января 2018 г.

Не согласившись с решением суда, административный истец акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, ссылается на недостатки, содержащиеся в экспертном заключении, представленном по результатам судебной экспертизы. Просит принять решение об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере, равном его рыночной стоимости, определенном согласно представленному административным истцом отчету оценщика.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Рябцева И.Г. поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель заинтересованного лица Сибагатуллина М.П. полагала решение суда первой инстанции подлежащим отмене.

Иные лица, участвующие в деле, в судебном заседании суда апелляционной инстанции участия не принимали, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, что подтверждается материалами дела, ходатайств об отложении судебного разбирательства – не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, спорное здание принадлежит на праве общей долевой собственности административному истцу. С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении указанного спорного здания определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 г. № 2368 утверждены результаты определения кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда, в соответствии с которым, кадастровая стоимость здания административного истца, определенная по состоянию на 1 января 2018 г., составляет 187 239 108, 34 руб.

Обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением согласуется с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости закон указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу требований статьи 4 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

Из приведенных положений статей 3 и 4 названного Федерального закона следует, что при проведении кадастровой оценки применяются стандартные подходы, также применяемые при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, базирующиеся, в том числе на рыночной информации.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности)).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости административно-офисного здания № РСХБ-18/333-2019/12-5 от 25 мая 2020 г., подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Инвест Проект» ФИО12, согласно которому, рыночная стоимость здания по состоянию на 1 января 2018 г. определена в размере 61 268 644 руб.

В целях проверки достоверности определенной в представленном отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы.

По результатам судебной экспертизы представлено заключение эксперта № 3а-1593/2020 от 15 января 2020 г., подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью «Южная независимая оценочная компания» ФИО15, согласно выводам которого, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 133 000 000 руб.

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установил кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной, с учетом представленных экспертных выводов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 297 от 20 мая 2015 г. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, экспертом составлено точное описание объекта оценки.

Экспертом составлено заключение по анализу рынка объекта оценки, в котором он характеризует коммерческую привлекательность оцениваемого объекта устойчивостью района, хорошим техническим состоянием объекта оценки, расположением объекта в окружении коммерческой и жилой недвижимости, в развитой зоне. Кроме того, эксперт отмечает отрицательные факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки – стагнация рынка недвижимости, связанная с финансово-экономическим кризисом в стране, а также необходимость проведения отделочных работ.

Определяя рыночную стоимость нежилого здания, эксперт применил доходный подход, обосновав отказ от использования затратного и сравнительного подходов.

Экспертом при проведении экспертизы и составлении экспертного заключения также соблюдены требования пункта 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299, согласно которым в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, на основании этого исследования даны ответы на поставленные перед экспертом вопросы.

Оценивая доводы административного истца, суд первой инстанции оценил представленные суду доказательства в их совокупности, с учетом дополнительных пояснений судебного эксперта и пришел к правильному выводу об их несостоятельности.

Судебная коллегия не установила оснований, указывающих на необоснованность приведенного вывода суда первой инстанции, принявшего во внимание пояснения эксперта, о том, что объект оценки относится к современным торговым объектам, что в совокупности с иными его характеристиками позволило эксперту отнести его к высококлассным зданиям. При этом экспертом учтено, что объект оценки - представляет собой здание без отделки, в которых сдача в аренду помещений «без отделки» или с отделкой «под арендатора» полностью соответствует рыночной практике. Суд первой инстанции верно исходил из того, что экспертом введена поправка на отсутствие отделки, размер которой учтен при определении арендной ставки; эксперт обоснованно исходил из того, что расходы на устройство (замену) лифтов, системы кондиционирования могут компенсироваться из операционных расходов, которые в рамках определения стоимости объекта доходным подходом учтены в размере 17% от потенциального валового дохода в год. Кроме того, эксперт принял во внимание, что по сложившейся рыночной практике торговые объекты сдаются в аренду по частям. При этом эксперт привел обоснование принятой модели расчета (из условий сдачи в аренду блоками (отдельными помещениями)) и произвел расчет по аренднопригодной площади, что исключает необходимость применения поправки на масштаб объекта оценки, представив обоснованный расчет, с учетом верно определенного диапазона цен.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не установил.

Оценивая представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости административно-офисного здания № РСХБ-18/333-2019/12-5 от 25 мая 2020 г., подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Инвест Проект» ФИО13, судебная коллегия отмечает, что при использовании сравнительного подхода оценивая объект исследования методом сравнения аналогов, равно как и при использовании доходного подхода в целях определения потенциального валового дохода объекта оценки, оценщик пришел к выводу о возможности использования трех объектов-аналогов, приведя перечень критериев отбора аналогов, не представив анализ такого отбора из тех предложений о продаже и об аренде, которые были изучены оценщиком в качестве исходных данных, что указывает на основания для признания приведённого вывода оценщика непроверяемым.

Проводя экспертное исследование с применением сравнительного и доходного подходов, оценщик, анализируя данные о ценах предложений о продажах и ставках арендной платы объектов-аналогов, учел размер налога на добавленную стоимость в качестве ценообразующего фактора.

В свою очередь, законодательство об оценочной деятельности, равно как и налоговое законодательство (статьи 8,38,39,40,154,166 Налогового кодекса Российской Федерации) не предусматривают, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции, с учетом анализа заключения эксперта, в том числе, представленного административным истцом, правильно не установлено обстоятельств для назначения по делу повторной судебной экспертизы, равно как и оснований для допроса в качестве свидетеля специалиста административного истца.

Доводы апелляционной жалобы о несоответствии экспертного заключения положениям законодательства об оценочной деятельности воспроизводят позицию административного истца, изложенную в суде первой инстанции, которой судом в обжалуемом решении дана надлежащая оценка.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 5 марта 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Председательствующий:

Судьи: