Решение по делу № 33-10805/2024 от 19.08.2024

УИД 59RS0004-01-2024-004184-53

Дело № 33-10805/2024 (2-2729/2024)

Судья: Сероваева Т.Т.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Пермь 01.10.2024

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Новоселовой Д.В.

и судей Петуховой Е.В., Владыкиной О.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дьяковой М.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Арсланова Наиля Исламгалиевича, Арслановой Тамары Михайловны к Администрации города Перми о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, за сверхнормативную площадь земельного участка под многоквартирным домом, судебных расходов,

по апелляционной жалобе Администрации города Перми на решение Ленинского районного суда г. Перми от 21.06.2024.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Петуховой Е.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Арсланов Н.И., Арсланова Т.М. обратились с иском о взыскании с Муниципального образования «Город Пермь» в лице администрации г. Перми компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – квартиры, общей площадью 47,9 кв.м, по адресу: ****, в размере 360 000 руб.; компенсации за сверхнормативную площадь земельного участка под многоквартирным домом в связи с изъятием жилого помещения – 100 000 руб.; в пользу истца Араслановой Т.М. судебных расходов по оплате услуг за составление отчёта об оценке – 14 000 руб., в пользу истцов расходов по оплате государственной пошлины.

Требования мотивированы тем, что Арсланову Н.И., Арслановой Т.М. на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле в праве) принадлежала квартира, общей площадью 47,9 кв.м, по адресу: ****. Жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу.

14.05.2021 между ответчиком и Арслановым Н.И., Арслановой Т.М. заключен договор №** об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: ****, в который не включены компенсация за непроизведенный капитальный ремонт и компенсация за долю излишней площади земельного участка под многоквартирным домом в связи с изъятием жилого помещения, при этом компенсация за непроизведенный капитальный ремонт и сверхнормативную площадь земельного участка истцам не выплачена.

Согласно отчету об оценке №2024/207 от 22.04.2024, выполненному ООО «Региональный центр независимой оценки», компенсация за непроизведенный капитальный ремонт составляет 360 000 руб.

Согласно отчету об оценке № 2024/206 от 22.04.2024, выполненному ООО «Региональный центр независимой оценки», компенсация за долю в излишней площади земельного участка – 100 000 руб.

Истец Арсланова Т.М. в судебное заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Истец Арсланов Н.И. в судебное заседание не явился, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика в судебное заседание не явилась, с заявленными исковыми требованиями был не согласен по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель Управления жилищных отношений администрации г. Перми в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором поддержала правовую позицию администрации г. Перми.

Решением Ленинского районного суда г. Перми от 21.06.2024 постановлено:

взыскать с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации города Перми (ИНН **, ОГРН **) в пользу Арсланова Наиля Исламгалиевича (дата года рождения, паспорт ***) компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 180 000 руб., за долю в излишней площади земельного участка – 50 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины – 150 руб.

Взыскать с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации города Перми (ИНН **, ОГРН **) в пользу Арслановой Тамары Михайловны (дата года рождения, паспорт ***) компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 180 000 руб., за долю в излишней площади земельного участка – 50 000 руб., расходы по оплате услуг оценщика в размере 14 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины – 150 руб.

В апелляционной жалобе Администрация г. Перми просит названое решение суда отменить, указывая на то, что договором об изъятии жилого помещения определено возмещение за изымаемое жилое помещение в сумме 2254050 руб., договор подписан сторонами без замечаний, возражений и дополнений сторон. Администрация г. Перми условия договора выполнила в полном объеме. Удовлетворение судом требований стороны истца будет являться двойным исполнением обязательств по договору об изъятии жилого помещения. На момент обращения истцов в суд жилое помещение являлось собственностью муниципального образования город Пермь в лице администрации г. Перми, с этого момента у истцов право требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт отсутствует. Собственники не оспаривали размер стоимости изымаемого жилого помещения и причиненных убытков. Возмещение за непроизведенный капитальный ремонт должно быть определено с учетом нуждаемости многоквартирного дома в проведении капитального ремонта и даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме. Определение стоимости земельного участка, входящего в состав общего имущества, отдельно от жилого помещения не имеет правовых оснований.

В Пермский краевой суд поступили возражения истцов на поданную ответчиком апелляционную жалобу, в которых указано на отсутствие оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

В суд апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились. От администрации г. Перми поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание, проверив законность и обоснованность состоявшегося решения по правилам статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует и установлено судом при разрешении спора, что Арсланову Н.И., Арслановой Т.М. на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле в праве) принадлежала квартира, общей площадью 47,9 кв.м, по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

13.09.2018 заключением межведомственной комиссии по результатам рассмотрения заключения специализированной организации - ООО «АлексГруп» принято решение о призвании многоквартирного дома, расположенного по адресу: **** аварийным и подлежащим сносу.

18.09.2018 распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми №СЭД-11-01-04-180 собственникам помещений предписано освободить жилые помещения и снести аварийный дом в течение 6 месяцев с даты получения уведомления, срок отселения граждан предусмотрен до 31.12.2024.

14.05.2021 между муниципальным образованием город Пермь и Арслановым Н.И., Арслановой Т.М., заключен Договор об изъятии жилого помещения №**, в соответствии с которыми предметом Договора является выплата возмещения за изымаемое жилое квартира, общей площадью 47,9 кв.м, по адресу: ****, в размере 2 254 050 руб. и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения – 2 190 000 руб., убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием жилого помещения, которые состоят из стоимости услуг риелтора, грузоперевозок и грузчиков, – 56 050 руб., стоимости изготовления отчета об оценке – 8 000 руб. Сумма возмещения определена на основании отчета об оценке № 2021/026 от 08.04.2021 ООО «Региональный центр независимой оценки».

Из отчета об оценке 2021/026 от 08.04.2021 ООО «Региональный центр независимой оценки» усматривается, что сумма возмещения составила 2 254 050 руб., в том числе рыночная стоимость комнаты, убытки, причиненные изъятием жилого помещения. Рыночная стоимость доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт оценщиком не определялись.

Из содержания договора и отчета усматривается, что вопрос о выплате Арсланову Н.И., Арслановой Т.М. компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и за долю излишней площади земельного участка под многоквартирным домом сторонами не разрешался.

Из справки ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» следует, что сведений о проведении капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: ****, не имеется.

Согласно копии технического паспорта на домовладение, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ****, 1958 года постройки. Сведения о проведении капитального ремонта отсутствуют.

Из отчета об оценке №2024/206 от 22.04.2024, выполненного ООО «Региональный центр независимой оценки», следует, что жилой дом по адресу: ****, 1958 года постройки, относится к IV группе капитальности, общим сроком службы 50 лет. В соответствии с положениями «О проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий», утвержденными Госстроем СССР 08.09.1964, IV группа зданий долговечностью 20 лет нуждается в капитальном комплексном ремонте – 1 раз в 16 лет. По состоянию на 1993 год (дата первой приватизации) многоквартирный дом имел срок эксплуатации 34 года, за который комплексный капитальный ремонт жилого дома должен был быть произведен как минимум 2 раза, в 1974 году и в 1990 году. Жилой дом нуждался в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации (1993), однако капитальный ремонт наймодателем на дату первой приватизации не был выполнен.

Согласно отчету об оценке №2024/207 от 22.04.2024, выполненному ООО «Региональный центр независимой оценки», рыночная стоимость доли в праве на общедомовое имущество многоквартирного жилого дома в виде площади земельного участка, превышающей нормативный размер земельного участка, расположенного по адресу: ****, пропорционально площади жилого помещения - квартире, общей площадью 47,9 кв.м, по адресу: ****, составляет 100 000 руб.

При этом в отчете экспертом указано, что нормативный размер земельного участка под многоэтажными жилыми домами рассчитывается на основании СП 30-101-98 Свод правил по проектированию и строительству «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» от 01.09.1998.

**** земельного участка для жилого помещения (квартиры, общей площадью 47,9 кв.м, по адресу: ****) превышает нормативную площадь земельного участка на 51,66 кв.м., т.е. выявлены «излишки» земельного участка.

При определении наличия излишков земельного участка экспертом учтены зона престижности расположения земельного участка, на котором находится объект исследования – квартира в жилом доме 1958 года постройки площадью 47,9 кв.м; удельный показатель земельной доли (в соответствии с приложением А СП 30-101-98 составляет 2,84); общая площадь квартир в соответствии с данными технического паспорта (411,8 кв.м), фактическая площадь земельного участка, отведенного под жилой дом (1294 кв.м).

При расчете величины излишков земельного участка экспертом определена фактическая площадь земельного участка под жилым домом – 1 294 кв.м., нормативная площадь земельного участка под жилым домом – 1 169,51 кв.м., излишки земельного участка – 124,49 кв.м., сделан вывод о том, что фактическая площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения превышает нормативную площадь земельного участка на 14,48 кв.м., в связи с чем выявлены излишки земельного участка (л.д. 55 оборот).

Исходя из стоимости 1 кв.м. земельного участка (6 900 руб. ? 14,48 кв.м.) экспертом рассчитана стоимость излишков земельного участка для оцениваемого жилого помещения в размере 100 000 руб.

Арслановой Т.М. понесены расходы по оплате услуг оценщика - ООО «Региональный центр независимой оценки» по определению компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения и компенсации за долю в излишней площади земельного участка в общем размере 14 000 руб., что подтверждается договором №**/207 на оказание услуг от 12.04.2024, квитанцией к приходному кассовому ордеру от 22.04.2024 на сумму 7 000 руб., отчетом № **/2007, договором №**/2006 на оказание услуг от 12.04.2024, квитанцией к приходному кассовому ордеру от 22.04.2024 на сумму 7 000 руб., отчетом №**/206.

Кроме того, Арслановой Т.М. и Арслановым Н.И. при подаче искового заявления понесены расходы по оплате государственной пошлины в общем размере 300 руб., то есть по 150 руб. каждым из истцов. Факт уплаты государственной пошлины подтверждены чеками-ордерами от 26.04.2024.

Установив данные обстоятельства в соответствии с требованиями процессуального закона, руководствуясь положениями статей 32, 36, 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных истцами требований. При этом исходил из того, что в силу прямого указания закона в выкупную цену изымаемого жилого помещения помимо его рыночной стоимости и убытков включается также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме и рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество.

При определении размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и стоимости излишков земельного участка суд принял во внимание отчеты № **/206 от 22.04.2024, №**/207 от 22.04.2024, выполненные ООО «Региональный центр независимой оценки».

Разрешая требования о взыскании судебных расходов, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о взыскании в пользу истца Арслановой Т.М. расходов за составление отчетов об оценке в общем размере 14 000 рублей, необходимых для подтверждения размера и обоснованности заявленных исковых требований, государственной пошлины в размере 150 рублей в пользу Арслановой Т.М. и 150 рублей - в пользу Арсланова Н.И.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается и полагает, что доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене или изменению решения суда.

Разрешая заявленные истцами требования о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Как следует из материалов дела обязанность по проведению капитального ремонта ответчиком исполнена не была, что следует из содержания технического паспорта дома и отчета №2024/206 от 22.04.2024, выполненного ООО «Региональный центр независимой оценки», согласно которым сведения о проведении капитального ремонта отсутствуют, жилой дом нуждался в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации.

Доказательства проведения капитального ремонта дома с момента его постройки суду представлены не были.

Таким образом, поскольку капитальный ремонт дома не производился с момента его постройки, суд обоснованно указал, что обязанность по капитальному ремонту сохранилась за Администрацией г. Перми.

При определении выкупной стоимости жилого помещения в договоре от 14.05.2021 ее размер определялся как рыночная стоимость жилого помещения и убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием жилого помещения, которые состоят из стоимости услуг риелтора, грузоперевозок и грузчиков – 56 050 руб., стоимости изготовления отчета об оценке – 8 000 руб.

Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в состав выплат включена не была, что следует из буквального толкования условий договора.

Соответственно, поскольку размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт договором не устанавливался, положения договора, устанавливающие окончательность цены, могут быть применены только к стоимости изымаемого помещения и дополнительных расходов, прямо оговоренных договором, но не могут являться основанием для ограничения права истцов на получение соответствующей компенсации, прямо установленной законом.

Указанные положения договора не могут быть истолкованы как отказ собственника жилого помещения от права на возмещение стоимости изымаемого имущества и убытков в полном объеме, предусмотренном законом.

При изложенных обстоятельствах, поскольку выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт прямо предусмотрена законом, а соглашением сторон ее размер не определялся, истцы были вправе требовать ее выплаты в судебном порядке, независимо от заключения и исполнения договора об изъятии жилого помещения, которым выплата такой компенсации не предусматривалась.

Размер компенсации определен судом на основании заключения оценщика с учетом необходимого на дату первой приватизации объема капитального ремонта и состава работ, подлежащих проведению согласно статье 166 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Иные сведения о стоимости непроизведенного капитального ремонта сторонами в соответствии со статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.

С учетом того, что иные достоверные и допустимые доказательства другого размера компенсации в материалы дела представлены не были, суд первой инстанции обоснованно положил в основу решения суда отчет об оценке, выполненный ООО «Региональный центр независимой оценки», дав ему надлежащую оценку по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы жалобы о том, что законодательством, регулирующим спорные правоотношения, не предусмотрена выплата собственнику изымаемого жилого помещения компенсации за сверхнормативный земельный участок отдельно от стоимости изымаемого жилого помещения, определенной заключенным сторонами спора соглашением, отмену решения суда также не влекут.

Разрешая спор в части взыскания в пользу истцов стоимости доли сверхнормативного земельного участка под многоквартирным домом, приходящейся на принадлежавшее истцам жилое помещение, суд первой инстанции руководствовался положениями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и пришел к правильному выводу о том, что поскольку рыночная стоимость доли на земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: г. Пермь, ул. ****, не вошла в состав выкупной цены, при этом выкупная цена складывается из рыночной стоимости жилого помещения, доли в общем имуществе, включая земельный участок под многоквартирным домом, убытков, то она подлежит взысканию в пользу истцов.

Ссылка апеллянта на то, что на дату подачи иска в суд жилое помещение являлось собственностью муниципального образования «город Пермь» в лице администрации г. Перми, в связи с чем с этого момента у истцов право требования взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт отсутствует, отклоняется судебной коллегией как основанная на неверном толковании жилищного законодательства. Регистрация права собственности на жилое помещение за муниципальным образованием «город Пермь» в лице администрации г. Перми не является основанием для лишения истцов права на получение возмещения за изъятое жилое помещение в объеме, предусмотренном частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для пересмотра ранее согласованной выкупной цены отклоняются, поскольку при заключении соглашения истцам не было выплачено равноценное возмещение за изъятую аварийную квартиру, чем нарушены их права. Правильное определение равноценного возмещения является обязанностью муниципального образования, направлено на обеспечение возможности для граждан приобрести другое пригодное для проживания жилое помещение.

Существенных нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда в соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Ленинского районного суда г. Перми от 21.06.2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г. Перми - без удовлетворения.

Председательствующий: подпись

Судьи: подписи

Мотивированное определение изготовлено 08.10.2024.