Решение по делу № 33-10756/2020 от 02.09.2020

Судья Островская Т.В. дело № 33-10756/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 сентября 2020 г. г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Филиппова А.Е.

судей Васильева С.А., Минасян О.К.

при секретаре Макаренко З.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-120/2020 по иску Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону к Пашковскому Сергею Борисовичу, Новиковой Елене Закирчановне, третьи лица Остроушко Карина Владимировна, Администрация г.Ростова-на-Дону, об изъятии земельного участка и проведении публичных торгов, прекращении ограничений и обременений по апелляционной жалобе Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02 марта 2020 года. Заслушав доклад судьи Филиппова А.Е. судебная коллегия

УСТАНОВИАЛА:

Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону обратился в суд с иском к Пашковскому Сергею Борисовичу, Новиковой Елене Закирчановне, третьи лица Остроушко Карина Владимировна, Администрация г.Ростова-на-Дону, об изъятии земельного участка и проведении публичных торгов, прекращении ограничений и обременений.

Ссылаясь на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону просил суд:

изъять у Пашковского Сергея Борисовича, Новиковой Елены Закирчановны, земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 538 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, путем продажи с публичных торгов;

прекратить право собственности Новиковой Елены Закирчановны, зарегистрированное 18.07.2016 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 538 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

при поступлении заявления о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю по результатам публичных торгов или к муниципальному образованию «город Ростов-на-Дону» прекратить (снять) имеющиеся ограничения и обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 538 кв.м., вид разрешенного использования - многоквартирный жилой дом, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН: ипотека, дата государственной регистрации 14.09.2016 года, номер государственной регистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, основание государственной регистрации договор о залоге объекта недвижимости (ипотека) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 12.09.2016 года в пользу Остроушко Карины Владимировны.

В отношении Пашковского С.Б. и Новикова Е.З. дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель Остроушко К.В. – Завьялова Н.Н., в судебном заседании просила суд в иске отказать.

Представитель третьего лица Администрации города Ростова-на-Дону Грибова О.В., в судебном заседании полагала исковые требования подлежащими удовлетворению.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02 марта 2020 года исковые требования удовлетворены частично.

Суд изъял земельный участок площадью 538 кв.м., кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: гАДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН находящийся в собственности у Новиковой Елены Закирчановны, путем продажи с публичных торгов.

Суд также прекратил право собственности Новиковой Елены Закирчановны на земельный участок площадью 538 кв.м., кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В остальной части исковых требований, суд отказал.

В апелляционной жалобе ДАиГ г. Ростова-на-Дону считает решение в части неудовлетворенных судом трбований незаконным, необоснованным и подлежащим отмене.

Обосновывая свою жалобу, апеллянт ссылается на абз. 2 п. 1 ст. 353 ГК РФ, в силу которого, в случае перехода права собственности на заложенное имущество в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях ювлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) право залога сохраняет силу.

Согласно п. 1 ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ» Об ипотеке (залоге недвижимости)" лицо, которое приобрело заложенное по рговору об ипотеке имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Апеллянт полагает, что в данном случае имеются основания, предусмотренные ст. 352 К РФ и ст. 60 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" для прекращения залога.

В силу п. 1 ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке илоге недвижимости) " после проведения публичных торгов, лицо, которое приобрело по результатам публичных торгов земельный участок, на котором расположена самовольная поотройка, обязано помимо сноса данной постройки нести все обязанности залогодателя по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Наличие обременений в виде ипотеки в пользу Остроушко К.В. на земельный часток с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 538 +/- 8 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН приводит к неисполнимости судебного решения, по причине отсутствия возможности реализации указанного участка кому-либо из приобретателей, т.к. затраты по приобретению указанного участка и последующее погашение ипотечных обязательств, объективно несоразмерны.

Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, явившихся в процесс, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

В данном случае, исходя из доводов жалобы о неисполнимости решения суда, постановленного в виде частичного удовлетворения заявленных требований, и возможности дальнейшей конкуренции судебных актов, что будет нарушением принципа правовой определенности, судебная коллегия считает необходимым рассмотреть законность решения в полном объеме.

Из материалов дела следует, что Новикова Елена Закирчановна является собственником земельного участка площадью 538 кв.м., кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирный жилой дом, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 18.07.2016 года внесена запись регистрации номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Данный земельный участок был приобретен Новиковой Е.З. за 950 000,00 рублей на основании договора купли-продажи от 11.07.2016 года, заключенного с продавцом П.С.А..

Ранее, 20.06.2015 года земельный участок перешел в собственность Пашковской С.Б. на основании договора дарения, которым Пашковский Сергей Борисович подарил П.С.А. земельный участок площадью 538 кв.м., кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

12.09.2016 года Новиковой Е.З. был предоставлен займ Остроушко К.В. в размере 1 500 000,00 рублей на срок до 28.11.2016 года, о чем составлен договор займа НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

В обеспечение своевременного и надлежащего исполнения обязательств по договору займа заемщиком, между Остроушко К.В. и Новиковой Е.З. был заключен договор о залоге объекта недвижимости (ипотека) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН где предметом ипотеки выступил земельный участок площадью 538 кв.м., кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

14.09.2016 года в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись регистрации номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об обременении (ипотеки) на земельный участок в период с 14.09.2016 года по 28.11.2016 года на основании договора о залоге объекта недвижимости (ипотека) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 12.09.2016 года в пользу Остроушко Карины Владимировны.

Заочным решением Пролетарского районного суда г.Ростова-на-Дону от 25.04.2018 года, вступившим в законную силу с учетом определения от 23.05.2019 года об исправлении описки в решении, удовлетворены исковые требования Остроушко Карины Владимировны.

Суд взыскал с Новиковой Елены Закирчановны в пользу Остроушко Карины Владимировны денежные средства в размере 5 122 451,60 рублей.

Суд обратил взыскание на земельный участок площадью 538 кв.м., кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли населенных пунктов для многоквартирной застройки, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН путем продажи с публичных торгов по начальной продажной стоимости в размере 3 500 000,00 рублей.

Акт визуального осмотра от 16.10.2019 года, составленный комиссией отдела архитектуры Администрации Ленинского района г.Ростова-на-Дону, свидетельствует о том, что был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 538 кв.м. по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в результате которого установлено наличие на участке 4 этажного объекта капитального строительства, строительные работы завершены, объект не эксплуатируется.

По данным Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке площадью 538 кв.м. по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположен жилой дом площадью 1062,2 кв.м., сведения о собственнике жилого дома отсутствуют.

Данный жилой дом является самовольной постройкой, возведенной ответчиком Пашковским Сергеем Борисовичем.

Решением Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 29.05.2015 года отказано в удовлетворении исковых требований Пашковского Сергея Борисовича к Администрации города Ростова-на-Дону, Департаменту архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону о сохранении строения в реконструированном состоянии, признании права собственности. Удовлетворены исковые требования Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону к Пашковскому Сергею Борисовичу, третьи лица Администрация г. Ростова-на-Дону, Администрация Ленинского района г. Ростова-на-Дону, Региональная служба государственного строительного надзора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ГУ МЧС России по РО о сносе самовольной постройки.

Суд обязал Пашковского Сергея Борисовича снести самовольно возведенный (реконструированный) объект капитального строительства, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 30.09.2015 года, решение Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 29.05.2015 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Пашковского С.Б. без удовлетворения.В ходе рассмотрения дела было установлено, что Пашковским С.Б. не были приняты необходимые и достаточные меры для осуществления строительства жилого дома на земельном участке площадью 538 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ, в связи с чем, возведенный Пашковским С.Б. на спорном земельном участке многоквартирный жилой дом, подлежит сносу.

11.11.2015 года на основании заявления Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону в отношении должника Пашковского С.Б. возбуждено исполнительное производство НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Ленинским районным отделом судебных приставов города Ростова-на-Дону, предмет исполнения - снос за свет должника самовольно возведенного объекта капитального строительства, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

В рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем осуществлялись исполнительные действия, должник неоднократно привлекался к административной ответственности по ст. 17.15 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях за неисполнение требований, содержащихся в исполнительном документе.

Кроме того, должнику судебным приставом-исполнителем неоднократно устанавливался срок для сноса самовольной постройки.

Определением Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 14.11.2017 года отказано в удовлетворении заявления Ленинского районного отдела судебных приставов города Ростова-на-Дону о замене стороны должника Пашковского Сергея Борисовича на правопреемника Новикову Елену Закирчановну как нового собственника земельного участка площадью 538 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по иску Пашковского Сергея Борисовича к Администрации города Ростова-на-Дону, Департаменту архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону о сохранении строения в реконструированном состоянии, признании права собственности и по иску Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону к Пашковскому Сергею Борисовичу, третьи лица Администрация города Ростова-на-Дону, Администрация Ленинского района г. Ростова-на-Дону, Региональная служба государственного строительного надзора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ГУ МЧС России по РО о сносе самовольной постройки.

Определением Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 21.01.2019 года отказано в удовлетворении заявления Ленинского районного отдела судебных приставов города Ростова-на-Дону Управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области об изменении способа и порядка исполнения решения Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 29 мая 2015 года путем возложения обязанности по осуществлению сноса самовольно возведённого строения, расположенного на земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 11-я улица, 41, на Администрацию города Ростова-на-Дону, по иску Пашковского Сергея Борисовича к Администрации города Ростова-на-Дону, Департаменту архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону о сохранении строения в реконструированном состоянии, признании права собственности и по иску Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону к Пашковскому Сергею Борисовичу, третьи лица Администрация города Ростова-на-Дону, Администрация Ленинского района г. Ростова-на-Дону, Региональная служба государственного строительного надзора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ГУ МЧС России по РО о сносе самовольной постройки.

Определением Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 26.06.2019 года отказано Ленинскому районному отделу судебных приставов города Ростова-на-Дону в принятии заявления о замене стороны на правопреемника по иску Пашковского Сергея Борисовича к Администрации города Ростова-на-Дону, Департаменту архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону о сохранении строения в реконструированном состоянии, признании права собственности и по иску Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону к Пашковскому Сергею Борисовичу, третьи лица Администрация города Ростова-на-Дону, Администрация Ленинского района г. Ростова-на-Дону, Региональная служба государственного строительного надзора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ГУ МЧС России по РО о сносе самовольной постройки.

До настоящего времени решение Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 29.05.2015 года о сносе самовольной постройки ответчиком Пашковским С.Б. не исполнено.

Исходя из материалов исполнительного производства НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН возбужденного 03.10.2019 года в отношении должника Новиковой Е.З. в пользу взыскателя Остроушко К.В., предмет исполнения – обращение взыскания на земельный участок площадью 538 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, путем продажи с публичных торгов, следует, что до настоящего времени заочное решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 25.04.2018 года ответчиком Новиковой Е.З. не исполнено, публичные торги с целью реализации спорного земельного участка, являющегося предметом залога, не проведены.

Постанавливая решение суда, суд руководствовался нормами ст.ст. 222, 235, 252, 253, ГК РФ, ст. 55.32 ГрК РФ и сходил из того, что поскольку возможность изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае неисполнения лицом, которое создало или возвело на данном земельном участке самовольную постройку, решения суда о ее сносе, предусмотрена действующим законодательством, императивных требований закона, запрещающих принудительное изъятие у собственника земельного участка, являющегося предметом ипотеки, не установлено, следовательно, имеются основания для удовлетворения исковых требований Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону.

Доводы представителя Остроушко К.В. о преимущественном праве залогодержателя на земельный участок были отклонены судом, поскольку удовлетворение требований истца заключается в изъятии земельного участка для сноса самовольной постройки, а не в получении денежных средств из стоимости заложенного имущества (спорного земельного участка).

Как указывает в решении суд, в силу положений ст. 334 ГК РФ, Остроушко К.В. не лишается возможности преимущественного права перед другими кредиторами залогодателя при изъятии земельного участка получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет средств, вырученных от продажи земельного участка с публичных торгов.

Решение суда подлежит отмене с вынесением решения об отказе в иске в полном объеме, по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Как усматривается из искового заявления, целью восстановления (защиты) нарушенного права истца, применительно к норме ст. 55.32 ГрК РФ является изъятие спорного земельного участка, для того чтобы посредством его продажи, на вырученные от этого денежные средства, осуществить реальный снос самовольно возведенного строения.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

С учетом изложенного, истец должен доказать, что в рамках выбранного им способа защиты нарушенного права, изъятие и реализация спорного земельного участка реально обеспечит реальный снос самовольного строения на нем находящегося, обеспечив при этом в первую очередь интересы кредитора, обязательства перед которыми, обеспечены договором залога.

Судебная коллегия полагает, что способ защиты права, в рамках которого изначально не будет достигнута цель обращения в суд, а именно, если априори невозможен снос самовольно возведенного строения (недостаточность денежных средств), это свидетельствует о ненадлежащем его выборе, что, как следствие, влечет отказ в иске.

Как отмечалось выше, Заочным решением Пролетарского районного суда г.Ростова-на-Дону от 25.04.2018 года, с Новиковой Е.З в пользу Остроушко К.В. денежные средства в размере 5 122 451,60 рублей. Судом обращено взыскание на земельный участок площадью 538 кв.м., кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН категория земель - земли населенных пунктов для многоквартирной застройки, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН путем продажи с публичных торгов по начальной продажной стоимости в размере 3 500 000,00 рублей. То есть, на основании договора залога, уже состоялся судебный акт в пользу Остроушко К.В. об обращении взыскания на заложенное имущество по долгам кредитора.

Таким образом, юридическая судьба земельного участка на сегодняшний момент определена не только договорными отношениями (договор залога), но и решением суда от 25.04.2018 года, которое вступило в законную силу и не исполнено.

Исходя из этого, вопреки выводам суда, ограничения с земельного участка не могут быть сняты, не только потому, что не имеется оснований, предусмотренных ст. 352 ГК РФ и ст. 60 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», но и потому, что эти ограничения обеспечивают исполнение ранее состоявшееся решения суда 25.04.2018 года.

Из этого решения ясно видно, даже при начальной продажной стоимости 3 500 000,00 рублей земельного участка, это составляет всего лишь 68% от суммы общего долга (5 122 451,60 рублей) Новиковой Е.З. пред Остроушко К.В..

В судебном заседании представитель истца не мог пояснить, сколько на сегодняшний момент стоит спорный земельный участок, а также какова стоимость работ, по сносу самовольно возведенного строения.

Следовательно, при предъявлении настоящего иска, истец с достоверностью не доказал факта того, что изъятие и реализация спорного земельного участка обеспечит как интересы Остроушко К.В., погасив ее обязательства, так обеспечит и возможность сноса самовольно возведенного строения.

При таких обстоятельствах, решение суда, в том виде, как оно постановлено судом, не соответствует требованию нормам материального права (ст. 12 ГК РФ), порождает неисполнимое решение по делу, что также нарушает требования ст. 13,210 ГПК РФ.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02 марта 2020 года отменить.

Вынести по делу новое решение, которым Департаменту архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону в удовлетворении иска к Пашковскому Сергею Борисовичу, Новиковой Елене Закирчановне, третьи лица Остроушко Карина Владимировна, Администрация г.Ростова-на-Дону, об изъятии земельного участка и проведении публичных торгов, прекращении ограничений и обременений земельного участка площадью 538 кв.м., кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, находящийся в собственности у Новиковой Елены Закирчановны, - отказать в полном объеме.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст определения составлен 18 сентября 2020 года.