Решение по делу № 33-10419/2023 от 08.11.2023

Судья Кожахин А.Н.                      № 33-10419/2023

№ 2-1726/2023

64RS0046-01-2023-001596-18

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 декабря 2023 года город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Перовой Т.А.,

судей Строгановой Е.В., Аракчеевой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Юдниковым В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению комитета по управлению имуществом города Саратова к Глухову В.М. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка по апелляционной жалобе комитета по управлению имуществом города Саратова на решение Ленинского районного суда города Саратова от 06 июня 2023 года, которым исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Строгановой Е.В., объяснения представителя ответчика Новосельцевой Н.А. возражавшей по доводам апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия

установила:

комитет по управлению имуществом города Саратова обратился в суд с иском к Глухову В.М. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и пени, просил взыскать с Глухова В.М. в доход муниципального образования «Город Саратов» задолженность по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № № от <дата> за период с 25 октября 2021 года по 30 июня 2022 года в размере 2 530 000 руб., а также пени за период с 11 января 2022 года по 07 сентября 2022 года в размере 58 790 руб. 87 коп.

В обоснование заявленных требований указано, что <дата> между комитетом по управлению имуществом города Саратова и Глуховым В.М. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. Пунктом 4.3 договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендная плата вносится арендодателем с уплатой ежеквартально (равными долями в размере 1/4 части годовой суммы арендной платы) не позднее десятого числа месяца, следующего за оплачиваемом кварталом. Пунктом 8.2 договора аренды установлено, что в случае неуплаты арендных платежей, установленной договором в срок арендатор уплачивает арендатору пени в размере 1/300 действующей на дату очередного платежа ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки. Глухов В.М. ненадлежащим образом исполнял обязанность по договору, в связи с чем у него образовалась задолженность в указанном выше размере.

Решением Ленинского районного суда города Саратова от 06 июня 2023 года исковые требования комитета по управлению имуществом города Саратова удовлетворены частично. С Глухова В.М. в пользу комитета по управлению имуществом города Саратова взыскана задолженность по договору аренды земельного участка № от <дата> в сумме 544 139 руб. 01 коп., пени в размере 10 000 руб. В остальной части иска отказано.

С Глухова В.М. в пользу бюджета МО «Город Саратов» взыскана государственная пошлина в размере 8 741 руб. 39 коп.

Комитет по управлению имуществом города Саратова не согласился с постановленным решением суда, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. В обоснование доводов жалобы ссылается на неправильное применение судом при разрешении спора норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Автор жалобы полагает, что судом неправильно определена дата прекращения права аренды и возникновения права собственности у ответчика, а также самостоятельно разрешен вопрос о наличие убытков у ответчика.

Возражая против доводов жалобы, Глухов В.М. в письменных возражениях просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, на заседание судебной коллегии не явились, извещены о заседании надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения части 3 статьи 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (часть 1
статьи 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

По общему правилу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, и формами платы за использование земли являются как земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), так и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества, а также своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора (пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Как установлено судом и следует из материалов дела, между комитетом по управлению имуществом города Саратова и Глуховым В.М <дата> был заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1056 кв.м., для размещения жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости).

Договор аренды заключен между истцом и ответчиком сроком на 20 лет с <дата> по <дата>.

Согласно пункту 4.1. договора аренды размер годовой арендной платы за пользование участком составляет 5060000 руб.

Пунктом 4.3. договора аренды определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой ежеквартально (равными долями в размере 1/4 части от годовой суммы арендной платы) не позднее 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.

Пунктом 8.2 договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендатору пени в размере 1/300 действующей на дату очередного платежа ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки.

В соответствии с видом разрешенного использования земельного участка Глухов В.М. на вышеуказанном земельном участке построил одноэтажный жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Поскольку право собственности ответчика на возведенный жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке 18 января 2022 года, Глухов В.М. обратился в администрацию муниципального образования «Город Саратов» с заявлением о предоставлении, принадлежащего ему на праве аренды, земельного участка с кадастровым номером № в собственность.

14 февраля 2022 года администрацией муниципального образования «Города Саратова» ему был выдан отказ № в реализации права на выкуп вышеуказанного земельного участка.

Решением Волжского районного суда города Саратова от 03 октября 2022 года вышеуказанный отказ в предоставлении земельного участка в собственность был признан незаконным. На администрацию муниципального образования «Город Саратов» возложена обязанность повторно рассмотреть заявление Глухова В.М. о предоставлении ему в собственность земельного участка с кадастровым номером №.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда вышеуказанное решение оставлено без изменения и вступило в силу 19 января 2023 года.

Вышеперечисленные обстоятельства в силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является преюдициальным при рассмотрении настоящего спора, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела.

На основании вышеуказанных судебных актов с Глуховым В.М. <дата> был заключен договор купли-продажи № земельного участка с кадастровым номером №, по которому данный участок был передан Глухову В.М. в собственность, о чем в ЕГРН <дата> была сделана соответствующая запись №.

Разрешая спор, руководствуясь положениями статей 309, 614 Гражданского кодекса РФ, статей 1, 22 65 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу, что в заявленный истцом спорный период расчета арендной платы, а именно с февраля 2022 года по 30 июня 2022 года, ответчик не мог реализовать свое законное право на выкуп земельного участка, фактически с февраля 2022 года Глухов В.М. должен был владеть земельным участком на праве собственности, а не на праве аренды, обязанность у ответчика по исполнению договора аренды с февраля 2023 года отпала, а продление срока приобретения земельного участка в собственность обусловлено принятием незаконного отказа, а ему за указанный период начислялась арендная плата, в связи с чем данный период должен быть исключен из периода задолженности Глухова В.М. по оплате аренды за земельный участок, пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований, взыскании суммы задолженности в размере 544139 руб. 01 коп., пени с применением ст. 333 ГК РФ в размере 10000 руб. 00 коп. При этом суд первой инстанции исключил из расчета задолженности арендной платы сумму понесенных Глуховым В.М. убытков за период с 25 января 2022 года по 30 июня 2022 года в размере 1025622 руб., суммы задатка 185000 руб., суммы арендной платы оплаченной 12 января 2022 года – 757684 руб. 93 коп.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции и не находит оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В силу пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, суд, с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Таким образом, само по себе наличие у арендодателя права на получение арендной платы по договору аренды земельного участка не предоставляет арендатору возможности извлечения из своего статуса не основанных на законе преимуществ, злоупотребления доминирующим положением.

Перечень оснований продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов, регламентированы статьей 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Основания для отказа в предоставлении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка без торгов предусмотрены статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, в случае отсутствия предусмотренных законодательством оснований для отказа в предоставлении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка без торгов, на соответствующем органе государственной или муниципальной власти лежит обязанность по предоставлению в установленные законом порядке и сроки земельного участка в собственность заявителю без проведения торгов.

Следовательно, в случае своевременного принятия решения о продаже земельного участка и направления проекта договора купли-продажи арендатор имел бы возможность приобрести в собственность арендуемый земельный участок с прекращением арендных отношений, что исключило бы последующее начисление арендной платы.

В пункте 30 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 ноября 2019 года., разъяснено, что, если поводом для продления аренды явился отказ арендодателя, что обусловило необходимость его признания незаконным в судебном порядке, и при этом в спорный период взимания с арендатора арендной платы арендатор предпринимал меры для восстановления своего нарушенного права на выкуп арендованного имущества, указанное наделяет арендатора правом требовать взыскания ранее уплаченной им арендной платы за период оспаривания незаконного отказа в его выкупе.

Иной подход позволяет уполномоченному органу совершать действия в виде неправомерного отказа в выкупе при отсутствии на то законных оснований, оспаривание которых заинтересованным лицом увеличивало бы срок начисления арендной платы и необходимость для него нести более значительные расходы за пользование земельным участком, несмотря на признание впоследствии отказа уполномоченного органа незаконным.

Поскольку продление срока приобретения земельного участка в собственность обусловлено принятием незаконного распоряжения, начисление в этот период арендной платы в связи с прекращением арендных отношений будет противоречить требованиям статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, ввиду того, что именно противоправные действия истца привели к необоснованному увеличению срока аренды земельного участка, и в случае своевременного принятия решения о продаже спорного земельного участка и его реализации, было бы исключено начисление арендной платы, при этом в спорный период ответчик вынужден был предпринимать меры для восстановления своего нарушенного права на выкуп арендованного имущества, решением Волжского районного суда города Саратова от 03 октября 2022 года отказ администрации муниципального образования «Город Саратов» № от <дата> в предоставлении Глухову В.М. в собственность спорного земельного участка признан незаконным и на администрацию муниципального образования «Город Саратов» возложена обязанность повторно рассмотреть заявление Глухова В.М. о предоставлении в собственность земельного участка, от исполнения которой последняя уклонялась, выводы суда первой инстанции о том, что период задолженности с февраля 2022 года не должен быть рассчитан в период задолженности Глухова В.М. по оплате аренды за земельный участок.

В целях проверки доводов апелляционной жалобы, судебной коллегией исследован и принят в качестве нового доказательства ответ Комитета по управлению имуществом города Саратова от 11 декабря 2023 года с приложенным расчетом задолженности от 07 сентября 2022 года, аналогичным исследованному судом первой инстанции, из которого следует, что по состоянию на 04 февраля 2022 года у Глухова В.М. задолженности по оплате аренды за земельный участок за 2021 год не было.

Вступившим в законную силу решением Волжского районного суда Саратовской области от 03 октября 2023 года установлено, что Глухов В.М. обратился с заявлением о предоставлении названного земельного участка в собственность за плату без торгов 24 января 2022 года.

За первый квартал 2022 года ответчику начислена арендная плата за 90 дней в размере 1 265 000 руб., то есть 14 055 руб. 51 коп. в день.

За 24 дня арендная плата подлежащая оплате Глуховым В.М. составляет 337 332 руб. 24 коп. (14 055 руб. 51 коп. х 24 дня), пени подлежат начислению на указанную сумму.

Поскольку обжалуемое решение не нарушает прав истца, а ответчиком не обжалуется, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений или неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 3 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного постановления, судебной коллегией не установлено. Каких-либо нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда города Саратова от 27 июня 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению имуществом города Саратова - без удовлетворения.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено
27 декабря 2023 года.

Председательствующий

Судьи: