Решение по делу № 2-902/2015 от 10.03.2015

К делу № 2-902/15

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 июня 2015 года                  г. Геленджик

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего: Шуткиной О.В.,

при секретаре: Андриуца М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования город – курорт Геленджик к Фейзуллаеву В.Д. о сносе самовольной постройки,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация муниципального образования город – курорт Геленджик обратилась в суд с иском к Фейзуллаеву В.Д. об обязании в месячный срок со дня вступления судебного акта в законную силу осуществить снос самовольной постройки – четвертого этажа объекта капитального строительства, возведенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Требования мотивированы тем, что в результате осуществления муниципального земельного контроля на территории муниципального образования установлено, что на вышеуказанном земельном участке в нарушение требований Градостроительного законодательства РФ, Ответчиком самовольно, без получения необходимой разрешительной документации, разработки и утверждения подлежащей экспертизе проектной документации, без изменения вида разрешенного использования земельного участка, в нарушение требований градостроительного регламента, осуществлено строительство 4 – этажного объекта капитального строительства. Истец считает, что ответчиком при возведении спорного объекта капитального строительства нарушены требования градостроительного законодательства, что нарушает права администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, в связи с чем, истец обратился в суд с данным иском.

В судебном заседании представитель истца – администрации муниципального образования город-курорт Геленджик поддержал заявленные требования, ссылаясь на те же обстоятельства и основания, указанные в исковом заявлении, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика Фейзуллаева В.Д. и третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования - Солодовникова Д.А. исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, указав в обоснование возражений, что представленный в материалы дела акт осмотра не является допустимым доказательством заявленного иска. Судебной строительно-технической экспертизой установлено, что спорное строение представляет собой трехэтажный жилой дом, действующие нормы и правила при его строительстве соблюдены, права и законные инетерсы третьих лиц не нарушены. Таким образом, спорное строение возведено ответчиком без нарушения действующего законодательства. Просила в удовлетворении исковых требований отказать и отменить меры по обеспечению иска.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, Управления земельных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, Геленджикского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Управления государственного строительного надзора Краснодарского края в судебное заседание не явились, о его месте и времени извещены, от представителей Управления государственного строительного надзора Краснодарского края, Геленджикского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю поступили ходатайства с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствии, при этом представитель Управления государственного строительного надзора Краснодарского края поддержал позицию администрации, просил иск удовлетворить, представитель Геленджикского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в разрешении иска полагался на усмотрение суда.

Суд, выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, заслушав показания эксперта, считает, что исковые требования администрации муниципального образования город – курорт Геленджик подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что первоначально собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, являлся И.В., которому разрешено строительство 3–этажного индивидуального жилого дома, по вышеуказанному адресу, о чем выдано разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, и постановлением от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден градостроительный план земельного участка.

В настоящее время собственниками (по <данные изъяты> доле) земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, являются Фейзуллаев В.Д. и Солодовников Д.А., о чем им выданы свидетельства о государственной регистрации права, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №

Согласно выписке из правил землепользования и застройки части территории муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденных решением Думы муниципального образования от 27 июля 2010 года №466, земельный участок по указанному адресу расположен в зоне малоэтажной жилой застройки (Ж-2).

В судебном заседании установлено, что Фейзуллаев В.Д. на основании действующего разрешения от ДД.ММ.ГГГГ № на строительство индивидуального 3-этажного жилого дома, являясь собственником на праве общей долевой собственности земельного участка, приступил к строительству объекта недвижимости.

09 февраля 2015 года в рамках осуществления муниципального земельного контроля за использованием земель на территории муниципального образования город–курорт Геленджик проведено комиссионное обследование вышеуказанного объекта, в ходе которого установлено, что Фейзуллаев В.Д. возводит 4–этажный объект капитального строительства, без соответствующей разрешительной документации, о чем составлен акт осмотра.

Администрация муниципального образования город–курорт Геленджик считает строительство 4-го этажа капитального объекта - самовольным, в связи с чем обратилась в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается, в частности, на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обеспечении судебной защиты нарушенных прав.

Согласно ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 этой статьи.

По смыслу вышеприведенной нормы строение, сооружение или иное недвижимое имущество в силу ст.222 ГК РФ признаются самовольной постройкой, если созданы: 1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил; Кроме того, постройка не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу ст.42 Земельного кодекса РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно положениям градостроительного законодательства (ст.ст.1,2,8,9,30,36,44,47,48,51,55 Градостроительного кодекса РФ) при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Вместе с тем, в соответствии с п.2 ч.1 ст.40 Земельного кодекса РФ собственнику земельного участка принадлежит право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.Общий порядок проведения зонирования территорий определяется нормами главы 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (п.9 ст.1, п.2 и п.6 ст.30 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии со ст.8 Градостроительного кодекса РФ и ст.11 Земельного кодекса РФ вопрос установления правил землепользования и застройки территорий муниципальных образований отнесен к исключительной компетенции органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности и земельных отношений.

В Правилах землепользования и застройки устанавливаются территориальные зоны и градостроительные регламенты, предусматривающие соответствующие виды разрешенного использования земельных участков.

Решение вопроса об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков, находящихся в границах территории муниципального образования, на другой вид такого использования входит в компетенцию главы местной администрации (п.3 ч.1 ст.4 Федерального закона от 29 декабря 2004 года №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»).

Сторонами не оспаривается, что спорное строение находится на земельном участке, отнесенном к зоне малоэтажной жилой застройки (Ж-2), градостроительный регламент которой устанавливает максимальное количество этажей зданий в границах земельного участка – 3 этажа. На момент рассмотрения дела вид разрешенного использования земельного участка не изменен, изменения в Правила землепользования и застройки не вносились.

Вместе с этим, судом установлено, что разрешение выдано на строительство индивидуального 3–этажного жилого дома, а поскольку материалы технической инвентаризации на объект стороной ответчика не представлены, то невозможно определить функциональное назначение незавершенного строительством объекта, этажность, количество надземных и подземных этажей, и однозначно утверждать что данное строение соответствует признакам объекта индивидуального жилищного строительства. Данное обстоятельство, в том числе, подтверждается и заключением судебной строительно-технической экспертизы ООО «Строй ТОН» от ДД.ММ.ГГГГ №, проведенной в порядке ст. 79 ГПК РФ, а также показаниями эксперта ООО «Строй ТОН» А.А. в судебном заседании. Доказательств обратного суду не представлено.

Кроме того, из пояснений представителя истца, а также акта осмотра объекта, приложенных фотографий, следует, что спорный объект является зданием с количеством этажей – 4, с учетом наличия цокольного (подвального) этажа.

Несмотря на то, что на момент обследования экспертами, цокольный (подвальный) этаж был засыпан, в связи с чем, не отражен в заключении экспертов, данный факт не свидетельствует об его отсутствии, поскольку актом осмотра подтверждается, что на 09 февраля 2015 года он имел место, следовательно, имеет место и до настоящего времени, доказательства того, что здание было перестроено, с учетом предписания органа местного самоуправления, ответчиком в судебное заседание не представлено. Напротив, данный факт не отрицался и ответчиком в период его выявления и привлечения ответчика к административной ответственности за выявленное нарушение по п.8.1 Закона Краснодарского края №608-КЗ «Об административных правонарушениях» (протокол от 26 января 2015 года №4563, постановление от 29 января 2015 года №45).

Следовательно, с возведением 4-го этажа объект капитального строительства не соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Согласно п.1 ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п.2 ст.260 ГКРФ).

Письмом Министерства регионального развития России разъяснено, что основным критерием отнесения жилого дома к объектам индивидуального жилищного строительства согласно части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации является его предназначение для проживания одной семьи, а при подсчете количества этажей в силу СНиП 31.06.2009 и СНиП 2.08.01-89*, СП 54.13330.2011 должны считаться все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, технический и мансардный.

Согласно пояснениям эксперта ООО «Строй ТОН» А.А., проводившей обследование объекта, ею указано на незавершённое строительством трехэтажное здание, поскольку наличие подземных этажей установлено не было. Так же пояснила, что технические документы на строение не представлены, в связи с чем отсутствуют сведения об этажности, поскольку данный объект не завершен строительством, а также отсутствуют сведения о наличии подземного этажа, поскольку при выходе на место техник не обнаружил вход-выход в подвальный либо цокольный этаж.

Согласно действующему градостроительному законодательству: Этаж надземный - этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли, этаж подвальный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения, этаж технический - этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания, этаж цокольный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.

Этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей. При определении этажности в число надземных этажей включаются цокольные этажи, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на два метра.

Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли. Если отдельные части жилого дома имеют разное количество надземных этажей, его этажность определяется по наибольшему количеству этажей в здании.

Таким образом, учитывая, что суду в соответствии со ст.56 ГПК РФ не представлены объективные, допустимые доказательства, свидетельствующие об отсутствии в спорном объекте недвижимости цокольного (подвального) этажа, суд, принимая во внимание материалы дела, доказательства, представленные истцом, показания эксперта, а также данные градостроительного плана застройки земельного участка, с проектированием трех надземных этажей, приходит к выводу об установленности факта наличия 4-х этажей в незавершенном строительством объекте по спорному адресу.

Кроме того, судом принимается во внимание, что ответчик не регистрировал за собой право собственности на незавершенный строительством объект, а также не обратился в суд с иском о защите своих прав.

Следовательно, доводы истца о том, что 4-й этаж объекта капитального строительства возведен ответчиком с нарушением разрешенного использования земельного участка, при отсутствии необходимой документации, суд находит состоятельными, поскольку в соответствии со ст. 16 ЖК РФ, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. При этом из представленного экспертного заключения, а также фактического отсутствия технической документации невозможно определить функциональное назначение незавершенного строительством объекта.

Между тем, следует отметить, что согласно статье 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В данном случае, вопрос о согласовании строительства объекта капитального строительства на земельном участке, собственником которого на праве общей долевой собственности также является Солодовников Д.А., не рассматривался, соответственно, в материалы дела такого решения ответчиком не представлено. Вместе с этим, суд учитывает и то обстоятельство, что соглашения и раздел земельного участка между участниками долевой собственности, или выдел доли одного из них, не производился.

Суд, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, установил, что Фейзуллаев В.Д. не предпринимал никаких мер к осуществлению строительства 4-го этажа объекта в установленном порядке с предварительным получением необходимых разрешений и согласований до начала возведения строения. Суд пришел к выводу, что непринятие своевременных мер к получению разрешения на строительство 4-го этажа и необоснование наличия препятствий к легальному осуществлению строительства является самостоятельным и достаточным основанием к удовлетворению иска.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ, в процессе рассмотрения данного дела ответчиком и его представителем не представлено доказательств, подтверждающих правомерность возведения 4 – этажного объекта, а также законность его строительства с соблюдением установленных требований и опровергающих представленные администрацией муниципального образования город – курорт Геленджик документы.

Кроме того, суд учитывает тот факт, что Фейзуллаев В.Д. организовав строительство 4-го этажа объекта на земельном участке, без получения соответствующих разрешений, в силу принципа разумности не мог не понимать отсутствия в будущем возможности узаконить строение в административном порядке и изначально полагался на разрешение данного вопроса в суде. В данном случае действия Фейзуллаева В.Д. нельзя признать добросовестными, а его права - нарушенными и нуждающимися в судебной защите.

При таких обстоятельствах, требования органа местного самоуправления основаны на законе и подлежат удовлетворению. С учетом позиции представителя истца, суд считает необходимым возложить обязанность по сносу самовольной постройки – 4-го этажа объекта капитального строительства, расположенного в <адрес>, на ответчика.

Поскольку в соответствии с положениями ст. 333.36 НК РФ администрация муниципального образования город – курорт Геленджик освобождена от уплаты государственной пошлины, то в силу ст. 103 ГПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. Следовательно, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в федеральный бюджет в размере 6 000 рублей, с учетом положений ст. 333.19 НК РФ.

Все представленные в материалах дела доказательства, а также иные юридически значимые обстоятельства, исследованы в судебном заседании и получили свою оценку в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования администрации муниципального образования город – курорт Геленджик удовлетворить.

Обязать Фейзуллаева В.Д. осуществить снос самовольной постройки - четвертого этажа объекта капитального строительства, возведенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном по адресу: <адрес>.

Меры по обеспечению иска, наложенные определением Геленджикского городского суда от 10 марта 2015 года в виде ареста на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и запрета органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Геленджикскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю) на осуществление действий по регистрации прав на объект капитального строительства, расположенный на указанном земельном участке, либо сделок с ним, сохранить до исполнения решения суда.

Взыскать с Фейзуллаева В.Д. в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Геленджикский городской суд.

Председательствующий: О.В. Шуткина