Решение по делу № 2-4393/2021 от 02.04.2021

11RS0001-01-2021-005408-20 Дело № 2-4393/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 октября 2021 года г.Сыктывкар

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Губаевой Д.Ф.,

при секретаре судебного заседания Синицкой Г.Ф.,

с участием:

представителя ответчика-истца администрации МО ГО «Сыктывкар» Токарева Е.С.,

представителя третьего лица Фонда развития жилищного строительства РК Садикова Р.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело

по иску Сажиной Валентины Ильиничны к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении выкупной цены при изъятии недвижимого имущества, понуждении заключить соглашение об изъятии,

по встречному иску администрации МО ГО «Сыктывкар» к Сажиной Валентине Ильиничне об изъятии жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Сажина В.И. обратилась в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар», указав, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: .... Ответчик направил в адрес истца соглашение о выкупе недвижимого имущества по цене 1887610 рублей. Истец с указанной стоимостью не согласна, считает её заниженной. Просит определить цену для совершения сделки по выкупу изымаемого ответчиком жилого помещения истца в размере 4704051 рублей, возложить на ответчика обязанность заключить с истцом соглашение об изъятии жилого помещения истца в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Протокольным определением суда от 04.05.20021 к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований привлечен Фонд развития жилищного строительства РК.

17.06.2021 администрация МО ГО «Сыктывкар» обратилась в суд со встречным иском к Сажиной В.И., в котором, ссылаясь на определение рыночной стоимости жилого помещения истца по результатам независимой оценки в размере 1887610 рублей, просила изъять жилое помещение истца путем выкупа по обозначенной стоимости.

Определением суда от 18.06.2021 судом по делу назначалась оценочная экспертиза для определения выкупной стоимости спорного жилого помещения.

В судебное заседание истец и её представитель не явились, извещены.

Представители ответчика-истца и третьего лица в судебном заседании требования администрации МО ГО «Сыктывкар» поддержали, с выводами судебной экспертизы согласились.

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке его участников.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Решением Совета МО ГО «Сыктывкар» от ... утверждена муниципальная адресная программа «развитие застроенных территорий муниципального образования городского округа «Сыктывкар» на 2013-2022 годы», основными целями и задачами которой являются: создание условий для развития жилищного строительства и улучшения социальных и экономических параметров жилищного фонда; повышение эффективности использования застроенных территорий в г.Сыктывкаре, занятых домами, не отвечающими современным требованиям к качеству проживания и подлежащими сносу; формирование жилищного фонда для переселения граждан из домов, планируемых к сносу и т.д. (л.д. 69-92).

По результатам проведенного открытого аукциона, 22.07.2013 между администрацией МО ГО «Сыктывкар» и застройщиком ООО «...» заключен договор о развитии застроенной территории, предметом которого является развитие застроенной территории общей площадью 5,4809 га по адресу: ... за счет средств застройщика и (или) с привлечением других лиц и (или средств) (л.д.93-103).

Дополнительным соглашением от 30.12.2014 к договору от 22.07.2013 наименование застройщика изменено на ООО «...» (л.д. 104-105).

25.09.2019 администрацией МО ГО «Сыктывкар» издано постановление №... об изъятии для муниципальных нужд муниципального образования городского округа «Сыктывкар» путём выкупа земельных участков, находящихся в общей долевой собственности собственников жилых помещений многоквартирных жилых домов, в том числе, многоквартирного жилого дома по адресу: ... и об изъятии жилых помещений, находящихся в многоквартирных жилых домах, расположенных в границах застроенной территории, путём выкупа у собственников (л.д. 106).

Истцу Сажиной В.И. принадлежит на праве собственности квартира №... в указанном многоквартирном жилом доме (л.д. 41-42).

11.03.2021 администрация МО ГО «Сыктывкар» направляла в адрес Сажиной В.И. уведомление об изъятии жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд с приложением проекта трехстороннего соглашения о выкупе недвижимого имущества с установлением выкупной цены в размере 1887610 рублей, определенной на основании отчета №... подготовленного ИП ... В.В. (л.д. 11-37).

Заключать соглашение на предложенных администрацией условиях Сажина В.И. отказалась.

Не достижение соглашения по определению выкупной цены изымаемого имущества послужило основанием для обращения сторон в суд.

В силу частей 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным в том числе со строительством объектов местного значения.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Из положений статьи 282 ГК РФ следует, что если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.При изъятии недвижимости в судебном порядке на осуществляющий изъятие орган судом возлагается обязанность по выплате правообладателю этой недвижимости возмещение не в силу заключенного между указанными лицами соглашения (договора), а в порядке реализации правового механизма принудительного изъятия (отчуждения) имущества у его правообладателя для государственных или муниципальных нужд по решению суда, которое может быть осуществлено согласно только при условии предварительного и равноценного возмещения правообладателю стоимости изымаемого имущества.

По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 56.8 ЗК РФ, пункта 7 статьи 32 ЖК РФ размер возмещения определяется на основании рыночной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости, в том числе жилого помещения. То есть, размер этого возмещения определяется полностью за весь изымаемый объект недвижимости.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку Сажиной В.И. оспаривалась определенная администрацией выкупная стоимость недвижимого имущества, по её ходатайству судом назначалась экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ООО «...» Туркиной Н.О.

Согласно заключению эксперта от ... размер возмещения за изымаемое жилое помещение - квартиру №... составляет 2 393 000 рублей (из которой: 2003000 рублей – рыночная стоимость жилого помещения, в том числе, стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество и земельный участок, 43296 рублей – стоимость убытков в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилья, 69600 рублей - стоимость убытков в связи с переездом, поиском нового жилого помещения, оформления права собственности на него, 277203 рублей - размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома (л.д. 123-170).

Экспертиза проведена с выездом на объекты исследования с фотофиксацией в присутствии собственников недвижимости.

Примененные экспертом методы оценки объектов экспертизы основаны на результатах анализа рынка недвижимости в районе города, в котором расположены подлежащие изъятию объекты недвижимости, с учетом технических, потребительских характеристик и фактического состояния объектов. Также экспертом приведен подробный расчет стоимости не произведенного капитального ремонта многоквартирного дома, убытков собственника изымаемого жилья, подлежащих учету при определении выкупной цены.

В заключении эксперта ... Н.О. содержится указание на применение необходимых для оценки сведений из справочников и методических рекомендаций, примененные экспертом подходы и методы оценки соответствуют требованиям ФСО и иных стандартов оценки. Расчет причиняемых изъятием убытков произведен с применением тарифов (расценок) организаций, предоставляющих транспортные и риэлторские услуги. Расчеты и выводы экспертизы основаны на изложенных в заключении материалах и проведенных экспертами результатах исследований.

Оценив экспертное заключение Туркиной Н.О., суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толковании. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ.

В отчете ИП ... В.В. напротив, не оценены в полном объеме убытки собственника, связанные с изменением места проживания (оценщиком учтена только стоимость перевоза имущества собственника квартиры), а компенсация за не произведенный капитальный ремонт рассчитана лишь как сумма взносов, подлежавших уплате собственником с 2014 года.

С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащего Сажиной В.И. жилого помещения суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ... Н.О.

Каких-либо объективных фактов, позволяющих усомниться в правильности и обоснованности заключения эксперта, судом не установлено.

В статье 15 ГК РФ закреплен принцип возмещения в полном размере причиненных потерпевшему лицу убытков в качестве установленной законом гарантии полного восстановления нарушенных прав этого лица и устранения повреждения его имущества.

Согласно данному в пункте 2 статьи 15 ГК РФ определению убытков, в состав реального ущерба включаются как понесенные потерпевшим лицом расходы на восстановление его нарушенного права, так и расходы, которые это лицо будет вынуждено понести для такого восстановления.

В рассматриваемом случае к реальному ущербу, причиняемому Сажиной В.И. как собственнику жилого помещения изъятием этого помещения, на основании пункта 7 статьи 32 ЖК РФ суд относит убытки, связанные с изменением места проживания и переездом (оплата услуг транспортировки грузов), поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (оплата риэлтерских услуг), оформлением права собственности на другое жилое помещение (оплата государственной пошлины по регистрации права собственности на это помещение), а также расходы, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения другого жилья (оплата аренды жилого помещения), поскольку условиями предлагаемого администрацией к заключению соглашения об изъятии не предусмотрено сохранения права пользования изымаемым жилым помещением.

Таким образом, в выкупную цену изымаемого у Сажиной В.И. недвижимого имущества подлежит включению определенная экспертом ... Н.О.:

2003000 рублей – рыночная стоимость жилого помещения, в том числе, стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество и земельный участок,

43296 рублей – стоимость убытков в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилья,

69600 рублей - стоимость убытков в связи с переездом, поиском нового жилого помещения, оформления права собственности на него,

277203 рублей - размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.

Общий размер возмещения составит 2393000 рублей.

Исходя из принятой судом суммы возмещения за изымаемое у Сажиной В.И. жилое помещение, взаимные иски сторон – Сажиной В.И. об определении выкупной стоимости в размере 4704051 рублей и администрации МО ГО «Сыктывкар» об изъятии спорного жилого помещения по цене 1887610 рублей - удовлетворяются судом частично.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взаимные исковые требования Сажиной Валентины Ильиничны и администрации МО ГО «Сыктывкар» удовлетворить частично.

Изъять у Сажиной Валентины Ильиничны путем выкупа принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: .... ... определив размер возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества в размере 2393000 рублей.

Возложить на администрацию МО ГО «Сыктывкар» обязанность заключить с Сажиной Валентиной Ильиничой соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, определив стоимость изымаемого жилого помещения с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ... в размере 2393000 рублей, в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

Судья Д.Ф.Губаева

Мотивированное решение составлено 16.11.2021