Решение по делу № 33-13451/2021 от 19.10.2021

Судья Иванова И.М. Дело № 33-13451/2021

Автозаводский районный суд г. Н. Новгород

№ 2-611/2021

УИД 52RS0001-02-2020-006569-05

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.НижнийНовгород 23 ноября 2021года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе

председательствующего судьи Будько Е.В.

судей Кулаевой Е.В., Силониной Н.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем О.А.А.

в открытом судебном заседании апелляционную жалобу М.С.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ребенка М.А.С.,

на решение Автозаводского районного суда г. Н. Новгорода от 25 мая 2021 года,

по делу по иску И.Н.А., И.И.П. к М.С.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ребенка М.А.С., К.Е.А. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи недвижимости,

по встречному иску М.С.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.А.С., К.Е.А. к И.Н.А., И.И.П. о расторжении договора купли-продажи, возложении обязанности возвратить денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи,

заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Кулаевой Е.В.,

УСТАНОВИЛА:

И.Н.А., И.И.П. обратились в суд с иском к М.С.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ребенка М.А.С., К.Е.А. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи недвижимости.

В обоснование иска указали, что 12.05.2020 года между И.Н.А., И.И.П. и М.С.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.А.С., К.Е.А. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ***.

Согласно п. 4 договора стоимость жилого дома составила 700000 руб., стоимость земельного участка - 100000 руб. Денежные средства в размере 333383 руб. покупатели выплатили до подписания договора. Денежные средства в размере 466617 руб. должны были быть выплачены за счет средств материнского капитала не позднее 15.06.2020. Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области. 14.05.2020 года за М.С.В. зарегистрировано право собственности на 1/2 долю в праве собственности на дом и земельный участок, за К.Е.А. и М.С.В. зарегистрировано по 1/4 доле. В начале июля 2020 М.С.В. сообщила, что ей пришло уведомление из пенсионного фонда о том, что ей отказано в распоряжении средствами материнского капитала в связи с тем, что жилой дом не пригоден для проживания, находится в аварийном состоянии и подлежит сносу или реконструкции. М.С.В. сообщила, что желает расторгнуть договор купли-продажи дома и приобрести другой дом. Поскольку ответчики не исполняют условия договора купли-продажи по оплате недвижимого имущества, просила взыскать солидарно с ответчиков оставшуюся часть денежных средств по договору купли-продажи от 12.05.2020 в размере 466617 руб.

М.С.В., действующая в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетней М.А.С., К.Е.А. обратились со встречным исковым заявлением, в котором просили суд расторгнуть договор купли-продажи от 12.05.2020, возложить на И.Н.А., И.И.П. обязанность возвратить уплаченные за жилой дом денежные средства в размере 333383 руб. В обоснование своих требований указали, что продавцами И. при заключении договора купли-продажи не было сообщено о том, что жилой дом признан непригодным для проживания и/или аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Тем самым продавцы ввели их в заблуждение, скрыв существенные недостатки продаваемого имущества, в результате чего они были лишены возможности полноценно пользоваться и распоряжаться указанным выше имуществом, а также полностью исполнить условия договора.

Решением Автозаводского районного суда г. Н.Новгород от 25 мая 2021 года исковые требования И.Н.А., И.И.П. удовлетворены частично.

Суд взыскал в пользу И.Н.А., И.И.П. с М.С.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ребенка М.А.С., по договору купли-продажи от 12.05.2020 за проданный жилой дом, расположенный по адресу: ***, кадастровый номер: ***, и земельный участок, расположенный по адресу: ***, кадастровый номер: ***денежные средства в размере 349 962,75 руб., и расходы по уплате госпошлины в сумме 6699,63 руб.

С К.Е.А. в пользу И.Н.А., И.И.П. взыскано по договору купли-продажи от 12.05.2020 за проданный жилой дом, расположенный по адресу: ***, кадастровый номер: ***, и земельный участок, расположенный по адресу: ***, кадастровый номер: ***денежные средства в размере 116 654,25 руб. и расходы по госпошлине в сумме 1166,37 руб.

Взыскана с К.Е.А. в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 2366,72 руб.

В удовлетворении требований И.Н.А., И.И.П. о солидарном взыскании задолженности по договору купли-продажи от 12.05.2020 с М.С.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ребенка М.А.С., К.Е.А. отказано.

В удовлетворении встречных исковых требований М.С.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней М.А.С., К.Е.А. к И.Н.А., И.И.П. о расторжении договора купли-продажи, возложении обязанности возвратить денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи отказано.

С М.С.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ребенка М.А.С. в пользу ООО «ЭКЦ «Независимость» взысканы расходы по оплате судебной экспертизы в размере 27000 руб.

С К.Е.А. в пользу ООО «ЭКЦ «Независимость» взысканы расходы по оплате судебной экспертизы в размере 9000 руб.

В апелляционной жалобе М.С.В., действующей в своих интересах, и в интересах несовершеннолетней М.А.С., поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного. В обоснование жалобы указано, что спорный жилой дом приобретался, в том числе, на средства материнского (семейного) капитала, для улучшения жилищных условий детей, а именно – несовершеннолетней М.А.С.? что свидетельствует об особых требованиях к качеству жилого дома. Данный факт был известен продавцам. Между тем, уведомлением №6519 было отказано в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в связи с тем, что жилой дом, являющийся предметом договора, признан непригодным для проживания и/или аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, о чем имеется информация в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства. Согласно заключения эксперта ООО ЭКЦ «Независимость» для дальнейшей безопасной эксплуатации жилого дома требуется производство работ по капитальному ремонту конструктивных элементов жилого дома. Таким образом, истцами не была соблюдена обязанность по передаче ответчикам жилого дома надлежащего качества. Истцы ввели ответчиков в заблуждение, скрыв существенные недостатки продаваемого имущества. Указанные обстоятельства создают угрозу для проживания детей в спорном жилом доме. Кроме того, судом к участию в деле не был привлечен орган опеки и попечительства для оценки указанных обстоятельств, что также является основанием для отмены решения суда первой инстанции.

В возражениях на апелляционную жалобу И.Н.А., И.И.П. просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу М.С.В. – без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции М.С.В., действуя за себя и в интересах несовершеннолетнего М.А.С., Ж.(***) Е.А. доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель истцов А.О.И., действующий на основании доверенности, с доводами апелляционной жалобы не согласился, поддержал представленные возражения на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о дате, времени, месте рассмотрения дела извещены заблаговременно, надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

Судебная коллегия, с учетом мнения лиц, явившихся в судебное заседание, положений ст. 167 ГПК РФ, посчитала возможным рассмотреть дело при данной явке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным по следующим основаниям.

Судом установлено, что 12.05.2020 между И.Н.А., И.И.П. (продавцы) и К.Е.А., М.С.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ребенка М.А.С. (покупателя), был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого являются: жилой дом, расположенный по адресу: ***, кадастровый номер: ***, площадью 29,2 кв.м., и земельный участок по тому же адресу, с кадастровым номером: ***, площадью 1588 кв.м.

При этом, у ответчиков возникло право общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок: у М.С.В. 1/2 доля, К.Е.А. и М.А.С. – по 1/4 доле в праве общей долевой собственности.

Право собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрировано за ответчиками 14.05.2020.

Согласно пункта 4 договора купли-продажи от 12.05.2020 стоимость приобретаемого имущества составила 800000 руб. (жилой дом - 700000 руб., земельный участок - 100000 руб.) При этом, денежные средства в сумме 333383 руб. покупатели выплатили продавцам до подписания договора в качестве предоплаты наличными денежными средствами.

Оставшаяся сумма 466617 руб. должны была быть выплачена за счет средств материнского (семейного) капитала по сертификату серия ***№*** от 05.09.2008, выданному на имя М.С.В., по безналичному расчету, после прошедшего по договору перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, в течение десяти рабочих дней с даты приема заявления территориальным органом Пенсионного фонда РФ, а также пяти рабочих дней, со дня принятия решения об удовлетворении заявления, но не позднее 15 июня 2020 года.

Судом установлено, что ответчиками К.Е.А., М.С.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ребенка М.А.С., обязательства по договору купли-продажи в части оплаты оставшейся части в размере 466617 руб. небыли исполнены.

Уведомлением УПФР в Автозаводском районе г.Нижнего Новгорода №6519 от 30.06.2020 М.С.В. по результатам рассмотрения заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жило помещения в размере 466617 руб. отказано, поскольку имеется информация о признании жилого помещения непригодным для проживания и (или) о признании жилого помещения аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (л.д.51,52).

Разрешая заявленные исковые требования Илларионовых о взыскании денежных средств по договору купли-продажи недвижимости, суд исходил из следующего.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Пунктом 1 ст. 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора (часть 4 статьи 486 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установил суд в ходе рассмотрения дела, М.А.С. не стала оспаривать отказ УПФР в Автозаводском районе г.Нижнего Новгорода №6519 от 30.06.2020, а средства материнского капитала в сумме 466617 руб. были направлены в дальнейшем по заявлению ответчицы М.С.В. на приобретение другого жилого помещения по адресу: ***. Следовательно, условие договора купли-продажи от 12.05.2020 об оплате оставшейся суммы за счет средств материнского капитала не может быть выполнено ответчиками, чем нарушены права продавцов на получение полной оплаты стоимости проданного недвижимого имущества.

В связи с чем, исковые требования Илларионовых о взыскании в их пользу денежных средств по договору обоснованно были удовлетворены.

При этом судом встречные исковые требования М.С.В., действующей в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетней М.А.С., К.Е.А. о расторжении договора купли-продажи от 12.05.2020 и возврате уплаченных по договору денежных средств в размере 333383 руб. оставлены судом без удовлетворения.

Согласно ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст.558 Гражданского кодекса РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из положений ст. 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, основанием для расторжения (отказа от исполнения) договора купли-продажи и предъявления требования о возврате уплаченной за товар денежной суммы является существенное нарушения требований к качеству товара.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Определением Автозаводского районного суда г. Нижний Новгород от 16 ноября 2020 года по настоящему гражданскому делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза с целью определения того факта, является ли жилой дом, расположенный по адресу: ***, пригодным для проживания, и/или аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта ООО «ЭКЦ «Независимость» №***от 02.03.2021, жилой дом, расположенный по адресу: ***, на момент проведения экспертного осмотра, по своему техническому состоянию пригоден для постоянного проживания. Однако, для дальнейшей безопасной эксплуатации жилого дома потребуется производство работ по капитальному ремонту конструктивных элементов жилого дома, а именно: фундамента и стен основного строения лит.А, имеющих признаки снижения эксплуатационных характеристик.

Проанализировав содержание экспертного заключения, объяснения эксперта в судебном заседании, допрошенного в порядке ст.85 ГПК РФ и поддержавшего выводы заключения, суд пришел к выводу, что ответчиками не было предоставлено доказательств существенных нарушений требований к качеству товара, поскольку спорный жилой дом не является аварийным, пригоден для проживания, не создает угрозу жизни и здоровью людей, угрозы разрушений строительных конструкций и обрушения здания нет, отсутствуют существенные нарушения строительных, пожарных и санитарных норм.

Так, эксперт в судебном заседании пояснил, что спорный жилой деревянный бревенчатый дом не является аварийным, дом пригоден к проживанию, но требует ремонта. Ремонт конструктивных элементов признается капитальным. При этом, в данном случае ремонт фундамента и стен дома возможен без сноса дома. Стены в основном повреждены в районе нижних венцов, нижние венцы требуют замены. Указанные недостатки видны визуально. Кроме того, согласно пояснениям эксперта, дома с аналогичными повреждениями могут эксплуатироваться в течение долгого времени. Спорный жилой дом не является подлежащим сносу или реконструкции и безопасен на сегодняшний день для проживания семьи из 3-х и более человек.

Согласно пункта 6 договора купли-продажи от 12.05.2020 покупатели покупают жилой дом в том качественном состоянии, как он есть на момент подписания договора, пригодном для проживания. Претензий к техническому состоянию указанного жилого дома и земельного участка на момент подписания договора покупатели не имеют.

Кроме того, выявленные экспертом элементы, имеющие признаки снижения эксплуатационных свойств (фундамент и стены основного строения лит А) на дату его приобретения Малаховыми не являлись скрытыми, находились в зоне визуального наблюдения, что не лишало покупателя определить действительную стоимость дома на момент совершения сделки с имеющимися устранимыми недостатками. Малаховы имели реальную возможность проверить качественные характеристики приобретаемого им домовладения в необходимом объеме и выявить имеющиеся в нем недостатки до заключения договора купли-продажи.

Установлено, что спорный жилой дом 1967 года постройки на момент совершения сделки купли-продажи имел срок эксплуатации 53 года. На момент проведения экспертного осмотра, согласно заключению эксперта, величина физического износа исследуемого жилого дома составляет 28,11%, что является удовлетворительной оценкой технического состояния жилого дома, при этом конструктивные элементы пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта.

Кроме того, суду не предоставлено доказательств, что стоимость дома по договору купли-продажи определена сторонами без учета эксплуатационного и физического износа дома и не соответствует его рыночной стоимости с учетом эксплдуатационного износа.

При разрешении данного спора, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание, что жилой дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции на основании имеющихся деформаций фундаментов, стен, несущих конструкций и значительной степени биологических повреждений элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения. Таких обстоятельств судом не установлено.

На основании совокупной оценки представленных сторонами доказательств, оцененных судом первой инстанции по правилам ст. 67 ГПК РФ, судом было установлено, что на момент заключения договора купли-продажи жилой дом являлся пригодным для проживания, не является аварийным, в нем не были обнаружены скрытые, существенные, неустранимые недостатки, которые возникли до передачи жилого дома ответчикам (истцам по встречному иску), и не могли быть ими обнаружены при визуальном осмотре до заключения договора купли-продажи, в связи с чем пришел к обоснованному выводу, что существенные нарушения требований к качеству жилого дома со стороны продавцов отсутствуют, в удовлетворении встречного иска о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных по нему денежных средств было отказано.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны позиции ответчиков по первоначальному иску, изложенной при рассмотрении дела в суде первой инстанции, которой дана правовая оценка в обжалуемом судебном акте, не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального или процессуального права, направлены на переоценку доказательств и установленных судом фактических обстоятельств дела.

Доводы жалобы о том, что судом к участию в деле не был привлечен орган опеки и попечительства, не являются основанием для отмены решения суда первой инстанции, поскольку в силу требований ст.ст.20,21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве", ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительное согласие органа опеки и попечительства требуется только для заключения сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному (в том числе, несовершеннолетнему).

Доводы апелляционной жалобы не могут быть положены в основу отмены по существу правильного судебного постановления. Оценка обстоятельств дела и представленных по делу доказательств произведена судом первой инстанции в полном соответствии с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, при этом оснований для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.

Руководствуясь ст. 327-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Автозаводского районного суда г. Н. Новгорода от 25 мая 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено в окончательной форме 23 ноября 2021 года