Решение по делу № 2-460/2019 от 06.03.2019

Дело 2-460/2019 Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Волжск 24 мая 2019 года

Волжский городской суд Республики Марий Эл в составе судьи Гайнутдиновой А.С., при секретаре судебного заседания Дьячковой Ю.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального образования городского округа «Город Волжск» в лице МУ Волжский городской комитет по управлению имуществом к Булановой Е. В., Буланову М. В. о признании договора кули-продажи земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий недействительности (ничтожности) сделки, обязании возвратить земельный участок,

установил:

МУ Волжский городской комитет по управлению имуществом обратилось в суд с вышеназванным иском, с учетом дополнения указывая следующее.

Между МУ Волжский городской комитет по управлению имуществом и Булановой Е. В., Булановым М. В. заключен договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1050 кв.м., целевое назначение для строительства индивидуального жилого дома.

В адрес МУ Волжский городской комитет по управлению имуществом на основании Решения Федеральной антимонопольной службы от ДД.ММ.ГГГГ внесено предписание о прекращении нарушения антимонопольного законодательства, а именно о необходимости обеспечить возврат земельных участков с кадастровыми номерами № в муниципальную собственность городского округа г.Волжск.

Цена договора по земельному участку с кадастровым номером № составила 1566 руб. 50 коп., тогда как выкупная цена согласно договору составляла 146559 руб. без обязательств по возведению объектов инфраструктуры.

Бюджет муниципального образования недополучил 144992 руб. 50 коп.

Претензия о подписании соглашения о расторжении договора купли-продажи ответчиками оставлена без внимания.

Сделка купли-продажи земельного участка совершена в нарушении требований ст.39.16., 39.20 ЗК РФ, поскольку спорный земельный участок обладает особым статусом, он был сформирован в результате исполнения договора о комплексном освоении, в связи с чем к нему неприменим общий порядок предоставления земельного участка в собственность.

МУ Волжский городской комитет по управлению имуществом просит суд признать договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между МУ Волжский городской комитет по управлению имуществом и Булановой Е. В., Булановым М. В., расположенного по адресу: <адрес>, участок 6 общей площадью 1050 кв.м., целевое назначение для строительства индивидуального жилого дома кадастровым номером № недействительной (ничтожной) сделкой, применить последствия недействительности сделки, обязав Буланову Е.В., Буланова М.В. возвратить указанный земельный участок в муниципальную собственность в лице МУ Волжский комитет по управлению имуществом по акту приема-передачи в течение недели с момента вступления решения суда в законную силу, взыскать с городского округа «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом за счет казны в пользу ответчика денежные средства в сумме 1566 руб.50 коп., уплаченные по ничтожному договору.

В судебном заседании представитель истца, третьего лица - администрации ГО «Город Волжск» на основании доверенности Александрова О.Э. поддержала исковые требования, суду показала соответствующее изложенному в иске.

Ответчики Буланова Е.В., Буланов М.В. исковые требования не признали.

Представитель истцов на основании доверенности Валиуллин Ф.А. исковые требования не признал, суду пояснил, что сделка купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № является оспоримой, поскольку данный договор не затрагивает интересы неопределенного круга лиц, истцом пропущен срок исковой давности.

ЗАО «Ариада» привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, представителя в судебное заседание не направил.

Выслушав мнение участников судебного заседания, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV названного Кодекса возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно п. 2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Истец ссылается на то, что спорный договор купли-продажи земельного участка является недействительным в силу ничтожности в соответствии с ч.2 ст.168 ГК РФ, т.к. совершена в нарушение требований пп.9 п.1 ст.39.16 и п.1 ст.39.20 ЗК РФ и затрагивает публичные интересы.

Согласно ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Обращаясь с настоящими исковыми требованиями Волжский комитет по управлению имуществом ссылается на Решение и Предписание Управления Федеральной антимонопольной службы, согласно которым в действиях администрации ГО «Город Волжск», МУ Волжский комитет по управлению имуществом, ЗАО «Ариада» установлено нарушение ФЗ «О защите конкуренции», выразившееся в изменении видов разрешенного использования земельных участков, заключении дополнительного соглашения к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а также в последующей уступке и реализации земельных участков по кадастровой стоимости без сохранения обязанности по комплексному освоению.

Так, согласно Предписанию от ДД.ММ.ГГГГ в адрес МУ Волжский комитет по управлению имуществом и администрации ГО «Город Волжск» необходимо обеспечить возврат земельных участков, в том числе с кадастровым номером №, при этом способ исполнения предписания и устранения нарушений антимонопольного законодательства не указан.

Решением арбитражного суда Республики Марий Эл от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения Первым арбитражным апелляционным судом от ДД.ММ.ГГГГ, отказано в удовлетворении заявления МУ Волжский городской комитет по управлению, ЗАО «Ариада», администрации ГО «Город Волжск» о признании недействительными Решения Управления Федеральной антимонопольной службы по РМЭ от ДД.ММ.ГГГГ и предписаний от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Волжским городским комитетом по управлению имуществом и ЗАО «Ариада» заключен договор № аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в последующем, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение, согласно которому арендодатель передает в аренду в границах ранее предоставленного участка 109 земельных участков в разрешенным использованием для строительства блокированного жилого дома.

Согласно пункту 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Ариада» и Булановой Е.В., Булановым М.В. заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, согласно которому Булановым переданы права и обязанности по договору аренды по земельному участку с кадастровым номером №.

Постановлением главы администрации от ДД.ММ.ГГГГ уточнен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №- для строительства индивидуального жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ Булановы М.В. и Е.В. получили разрешение на строительство жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией ГО «Город Волжск» Булановым выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно выписки ЕГРП Буланова Е.В. и Буланов М.В. являются собственниками жилого дома по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между МУ Волжский городской комитет по управлению имуществом и Булановой Е. В., Булановым М. В. заключен договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 1050 кв.м., целевое назначение для строительства индивидуального жилого дома.

В соответствии со ст.39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Доводы представителя истца о том, что необходимо в соответствии со ст.39.16 п.9 ЗК РФ было принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов поскольку земельный участок образован из земельного участка, в отношении которого с другим лицом заключен договор о комплексном освоении территории суд отклоняет.

В силу ч. 2 ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

Согласно ч. 1 и 2 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с п.9 ст.39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований в т.ч. указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о развитии застроенной территории, или земельный участок образован из земельного участка, в отношении которого с другим лицом заключен договор о комплексном освоении территории, за исключением случаев, если такой земельный участок предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении такого земельного участка обратилось лицо, уполномоченное на строительство указанных объектов;

При этом ответчиками земельный участок используется по назначению, право собственности на данный жилой дом никем не оспорено, договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ сторонами исполнен, никем не оспорен, в т.ч. арендодателем, являющемся истцом по настоящему делу по основанию предусмотренному п.9 ст.39.16 ЗК РФ. Ответчики ранее пользовались спорным земельным участком на основании вышеуказанного договора уступки и никаких требований о возврате земельного участка к ответчикам не предъявлялись, поскольку ст.39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в т.ч. и на праве аренды.

Из совокупного толкования вышеуказанных норм Земельного кодекса Российской Федерации усматривается, что ответчики являясь собственниками жилого дома, расположенного на спорном земельном участке, обладают исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность за плату, а основания, установленные действующим земельным законодательством Российской Федерации для отказа в предоставлении в собственность спорного земельного участка отсутствуют.

Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и ЗАО «Ариада», договор уступки права аренды, заключенный между ЗАО «Ариада» и ответчиками не оспорен. Общий земельный участок, предоставленный ЗАО «Ариада» разделен и каждый земельный участок, в том числе и земельный участок ответчиков поставлен на самостоятельный кадастровый учет, на земельном участке возведен объект недвижимости.

Инженерная инфраструктура расположена на земельном участке, который находится на праве аренды у ЗАО «Ариада».

Таким образом ст.39.20 ЗК РФ не исключает возможность приобретения в собственность земельного участка из публичной собственности при соблюдении определенных условий, а на момент заключения спорного договора комплексное освоение участка завершено.

Цена земельного участка установлена в соответствии с постановлением Правительства Республики Марий Эл от 02.08.2015 г. №361.

В соответствии со ст.39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

Статьей 8 Закона РМЭ «О регулировании земельных отношений в Республике Марий Эл» установлено, что цена земельного участка, находящегося в собственности Республики Марий Эл, земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, при продаже такого земельного участка без проведения торгов определяется в порядке, установленном Правительством Республики Марий Эл, если иное не установлено федеральными законами, настоящим Законом или другими законами Республики Марий Эл.

Согласно п.3 постановления Правительства РМЭ от 02.07.2015 г. №361 при продаже земельных участков в случаях, указанных в приложении к настоящему Порядку, цена земельных участков рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости земельных участков в размере согласно приложению к настоящему Порядку с учетом коэффициента инфляции.

В спорном договоре применен коэффициент 3, применяемый к земельным участкам, образованным из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории.

Из изложенного суд приходит к выводу, что спорный договор купли-продажи земельного участка заключен в соответствии с требованиями закона, приобретен после возведения объекта недвижимости по цене, установленной органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Кроме того, в решением Арбитражного суда РМЭ от ДД.ММ.ГГГГ (л.21) указано, что предписание Управления ФАС от ДД.ММ.ГГГГ адресовано администрации ГО «Город Волжск» и Комитету по управлению имуществом, которые не ограничены в выборе законного способа урегулирования разногласий с собственниками земельных участков.

Также суд соглашается с позицией ответчиков о недобросовестности истца в части оспаривания сделки после ее фактического исполнения.

Так, соблюдение порядка предоставления земельного участка для его освоения является обязанностью муниципалитета, неисполнение или ненадлежащее исполнение которой не должно негативным образом сказываться на участниках процесса.

Действия органа местного самоуправления по заключению договора купли-продажи, выдачи разрешения на строительство дома давали гражданам основания полагаться на действительность сделки.

В силу пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В части 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в абзаце 5 пункта 1 постановления №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил: если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично.

В силу вышеизложенного отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований Волжского городской комитет по управлению имуществом к Булановой Е. В., Буланову М. В..

Заявленное представителем ответчиков требование об истечении срока давности является несостоятельным. Срок исковой давности истцом не пропущен.

Так, согласно ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать в удовлетворении исковых требований Муниципального образования городского округа «Город Волжск» в лице МУ Волжский городской комитет по управлению имуществом к Булановой Е. В., Буланову М. В. о признании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 1050 кв.м., недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий недействительности (ничтожности) сделки, обязании возвратить земельный участок.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Марий Эл через Волжский городской суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.С. Гайнутдинова

В окончательной форме решение принято 29 мая 2019 года