Решение по делу № 3а-177/2020 от 25.02.2020

дело № 3а-177/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь                          10 декабря 2020 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., при секретаре судебного заседания Стасенко О. В.,

с участием представителей : административного истца – администрации города Ставрополя - Карпенко А. А., заинтересованного лица - Самойловой Е.М. - Мироненко С.В., Бунькова Р.С., заинтересованного лица Самойловой Е. М. - Цуровой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Ставрополя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (заинтересованные лица Самойлова Е. М., Самойлов С. В.),

установил :

Администрация города Ставрополя обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 25 ноября 2019 года № … в части установления кадастровой стоимости здания с кадастровым номером …:138 и земельного участка с кадастровым номером …:39 в размере их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке; восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере 289 591 482, 15 рублей и земельного участка в размере 42 326 234, 34 рублей; указании, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении здания с кадастровым номером …:138 и земельного участка с кадастровым номером …:39 применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской Федерации с 19 декабря 2015 года.

В обоснование заявленных исковых требований административный истец сослался на то, что кадастровая стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером …:138, площадью 11297, 1 кв. м., расположенного по адресу : Ставропольский край, г. …, установлена в размере 289 591 482, 15 рублей, а кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером …:39, площадью 4621 кв. м., расположенного по адресу : Ставропольский край, г. …, установлена в размере 42 326 234, 34 рублей.

Оспариваемым решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 25 ноября 2019 года № … кадастровая стоимость данных объектов недвижимости определена в размере их рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика – ООО «Капитал Инвест» от 15 ноября 2019 года № …, представленном в Комиссию заявителем Самойловой Е. М. : здания с кадастровым номером …:138 в размере 96 919 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером …:39 в размере – 10 315 000 рублей.

С данным отчетом об оценке рыночной стоимости административный истец не согласен, поскольку он не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Согласно приведенным в отчете характеристикам оцениваемые объекты – здание, общей площадью 11297,1 кв.м., кадастровый номер …:138, расположенное по адресу : г. …, относится к сегменту рынка торгово-офисной недвижимости – торговое здание; земельный участок общей площадью 4621 кв. м., кадастровый номер …:39, расположен по адресу : г. ….

Однако в отчете оценщика от 15 ноября 2019 года № … при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером …:39 сравнительным подходом оценщиком использованы объекты-аналоги без указания их кадастровых номеров, их точного адреса, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра недвижимости относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершения с ними сделок, а также проверить объявления о продаже.

При расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером …:39 оценщиком применена корректировка на условия продажи в размере 0 %, однако объект-аналог № 2 согласно объявлению о продаже продается с особым условием - с пометкой «срочно», что могло повлиять на получение конечного результата рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. Также оценщиком не применена корректировка по времени продажи, тогда как с учетом динамики цен рынка недвижимости стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года может существенно отличаться от стоимости представленных объектов-аналогов (№ 2 – 11 марта 2014 года, № 3 – 20 января 2014 года). При определении рыночной стоимости здания с кадастровым номером …:138 сравнительным подходом оценщиком использован объект-аналог № 3, в скриншоте объявления о продаже которого указано, что он расположен в Промышленном районе г. Ставрополя, тогда как объект оценки расположен в центральной части города. При этом оценщиком не приведен анализ различий между этими районами города и не применена корректировка на местоположение. При определении рыночной стоимости здания с кадастровым номером …:138 доходным подходом оценщиком использованы объявления о продаже аналогов, в которых не указана информация о расположении данных объектов относительно красной линии. Между тем согласно карте города … объект-аналог № 1 расположен не на красной линии, однако оценщиком не применена соответствующая корректировка. Также при определении рыночной стоимости здания с кадастровым номером …:138 оценщик исходил из хорошего технического состояния объектов-аналогов №№ 1, 2, 3, однако такая информация в объявлениях об их продаже отсутствует.

По мнению административного истца, определенная в отчете оценщика рыночная стоимость спорных объектов недвижимости не может быть признана достоверной. Положенный в основу оспариваемого решения Комиссии отчет об оценке является неприемлемым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии в отношении установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - незаконным и подлежащим отмене.

В судебном заседании 02 июля 2020 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Самойлов С. В.

Представитель административного истца - администрации города Ставрополя – Карпенко А. А. в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представители заинтересованного лица Самойловой Е.М. - Мироненко С.В., Буньков Р.С. и представитель заинтересованного лица Самойлова С.В. - Цурова Е.А. в судебном заседании возражали в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на отсутствие к этому правовых оснований и доказательств по делу, на выводы проведенной судебной оценочной экспертизы.

В судебное заседание представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, представитель заинтересованного лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, заинтересованные лица Самойлова Е. М., Самойлов С. В., извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, не явились.

От административных ответчиков - комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю поступили ходатайства с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителей Комиссии и Управления, а равно с просьбой об отказе в удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на административный иск, где указано, что решение Комиссии принято полномочным составом, на основании предоставленного заинтересованным лицом отчета ООО «Капитал Инвест» от 15 ноября 2019 года № … об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, соответствующего требованиям законодательства, согласно которому значение рыночной стоимости здания с кадастровым номером …:138 (96 919 000 рублей) отличается от его кадастровой стоимости (289 591 482, 15 рублей) более чем на 30 %, а именно - на 66,5 %, а значение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером …:39 (10 315 000 рублей) отличается от его кадастровой стоимости (42 326 234, 34 рублей) более чем на 30%, а именно – на 75,6%. У Комиссии сомнений о соответствии отчета об оценке требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и установленным федеральным стандартам оценки не возникло (том 1 л. д. 218-225, 227-234).

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания по данному административному делу.

Выслушав представителей административного лица и заинтересованных лиц, допросив эксперта … В. В., проводившего по настоящему административному делу судебную оценочную экспертизу, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

В части 1 статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Комиссия осуществляет свою деятельность на основании указанного Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года № 263.

Статья 24.18 указанного Закона об оценочной деятельности, содержащая предписания о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости, предусматривает право обжалования в месячный срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обязанность указанной комиссии в семидневный срок с даты поступления заявления направить уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости, а также возможность оспаривания решения комиссии в судебном порядке.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

Согласно пунктам 1 и 2 названного Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии – при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года № П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость объектов недвижимости, указанных в иске, что повлечет за собой уменьшение налоговых поступлений в бюджет муниципального образования – города Ставрополя.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в своем Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П по делу о проверке конституционности положения части 1 статьи 24.18 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в связи с жалобой администрации муниципального образования г. Братска, в системе действующего правового регулирования кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой по земельному налогу, представляющему собой один из доходов муниципальных образований, зачисляемый по нормативу 100 процентов в местные бюджеты, средства которого служат для решения вопросов местного значения как конституционно установленной функции местного самоуправления. Соответственно, существенное, многократное снижение кадастровой стоимости земельного участка, используемого его собственниками – гражданами и организациями для осуществления предпринимательской деятельности, может уменьшить поступающие в местный бюджет налоговые доходы, а, следовательно, и финансовые возможности органов местного самоуправления для удовлетворения потребностей жизнеобеспечения населения. В такой ситуации результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, находящихся на территории муниципального образования и являющихся объектом налогообложения, не только влияют на реализацию прав собственников этих земельных участков, но и могут напрямую затронуть права и законные интересы муниципальных образований как территориальных объединений граждан (Постановление Конституционного Суда РФ от 2 апреля 2002 года № 7-П). Поэтому муниципальные образования вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, заинтересованное лицо по настоящему административному делу Самойлова Е. М. являлась собственником земельного участка с кадастровым номером …:39, площадью 4621 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : для использования под объектами торговли (литер «А1» - торговое), расположенного по адресу : край Ставропольский, г. …, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 24 июля 2017 года сделана соответствующая запись регистрации № … и что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16 сентября 2019 года № … (том 2 л. д. 35-37).

Также заинтересованному лицу Самойловой Е. М. на праве собственности принадлежал объект недвижимости – назначение : нежилое здание, наименование : торговое здание, с кадастровым номером …:138, площадью 11297,1 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей-3, расположенное по адресу : Ставропольский край, г. …, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 24 июля 2017 года сделана соответствующая запись регистрации № … и что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16 сентября 2019 года № … (том 2 л. д. 38-40).

В настоящее время собственником спорных нежилого здания с кадастровым номером …:138 и земельного участка с кадастровым номером …:39 является заинтересованное лицо Самойлов С. В., о чем в Едином государственном реестре недвижимости 12 декабря 2019 года сделаны соответствующие записи регистрации № … и … и что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09 июля 2020 года № … и № … (том 3 л. д. 91-94).

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 01 октября 2019 года № … и от 02 октября 2019 года № … по состоянию 01 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером …:39 составляла 42 326 234, 34 рублей и кадастровая стоимость здания с кадастровым номером …:138 составляла 289 591 482, 15 рублей (том 2 л. д. 41, 42).

18 ноября 2019 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю поступило заявление представителя Самойловой Е. М. по доверенности Калашниковой В. Ю. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:138, …:39 по адресу : Ставропольский край, г. … (том 2 л. д. 34).

К заявлению приложен отчет об оценке от 15 ноября 2019 года № …, выполненный ООО «Капитал Инвест», в соответствии с которым рыночная стоимость указанных объектов недвижимости составила : здания с кадастровым номером …:138 в размере 96 919 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером …:39 в размере 10 315 000 рублей (том 2 л. д. 44-224).

18 ноября 2019 года в адрес представителя Самойловой Е. М. – Калашниковой В. Ю. направлено извещение о назначении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю на 25 ноября 2019 года. Аналогичное извещение направлено в адрес администрации города Ставрополя (том 2 л.д. 32, 33).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 25 ноября 2019 года № … установлено отличие рыночной стоимости спорных объектов недвижимости от их кадастровой стоимости : с кадастровым номером …:138 определенной в размере 289 591 482, 15 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, указанной в отчете № … от 20 ноября 2015 года и утвержденной приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1382, более чем на 30%, а именно - 66,5%; с кадастровым номером …:39 определенной в размере 42 326 234, 34 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, указанной в отчете № … от 20 ноября 2015 года и утвержденной приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380, более чем на 30%, а именно - 75,6%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям действующего законодательства, а именно положениям статей Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и установленным федеральным стандартам. По результатам рассмотрения заявления комиссия решила удовлетворить заявление (том 2 л. д. 24-26).

Из представленных суду административными ответчиками доказательств следует, что представителем заинтересованного лица Самойловой Е. М. – Калашниковой В. Ю. при обращении в Комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости был предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 10, 12 вышеуказанного Порядка заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года № П/485 следует, что численный состав комиссии установлен из 4 человек.

Из предоставленных административными ответчиками доказательств, в частности, выписки из протокола заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 25 ноября 2019 года, следует, что при рассмотрении заявления Самойловой Е. М. принимали участие два члена комиссии – председатель … С.Г. (начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Ставропольскому краю), заместитель председателя комиссии – … Ж.В. (заместитель начальника отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Ставропольскому краю). Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным, поскольку в работе комиссии приняли участие половина ее членов. Все члены комиссии проголосовали «за», в том числе председательствующий на заседании. Таким образом, решение принято единогласно (том 2 л.д. 28-31).

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный иск, заявленный в порядке главы 22 данного Кодекса, может быть подан в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Из материалов дела видно, что 29 ноября 2019 года в адрес администрации города Ставрополя направлено уведомление о проведении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю по заявлению собственника спорных объектов недвижимости – Самойловой Е. М. о пересмотре результатов определения их кадастровой стоимости и установления ее в размере их рыночной стоимости (том 2 л.д. 27).

Решение Комиссии, оспариваемое административным истцом, состоялось 25 ноября 2019 года. Настоящий административный иск поступил в Ставропольский краевой суд 25 февраля 2020 года, то есть в установленный законом трехмесячный срок обращения в суд с административным иском такой категории споров. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.

Исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны : дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 № 611 утвержден федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», в соответствии которым оценщик при применении сравнительного подхода должен учитывать изложенные в п. 22 положения, в том числе при применении корректировок. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для разрешения вопроса о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости от 15 ноября 2019 года № …, составленного ООО «Капитал Инвест» в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:138, …:39, определением суда от 23 июля 2020 года назначена судебная оценочная экспертизы, производство которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации «Независимая Экспертно-Консультационная Служба» (том 3 л. д. 102-105).

Согласно заключению эксперта № … от 15 сентября 2020 года, отчет от 15 ноября 2019 года № … об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером …:39 и нежилого здания с кадастровым номером …:138, выполненный ООО «Капитал Инвест», соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), «Оценка недвижимости» (ФСО №7), и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности Саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, выполнивший отчет. Методические основы оценки рыночной стоимости объектов недвижимого имущества изложены в достаточном объеме, соответствуют методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости объектов недвижимости. Замечаний по применению методов оценки и произведенным расчетам нет. Расчет стоимости объекта оценки, проведенный оценщиком, соответствует выбранным и обоснованным оценщиком подходам и методам. Замечаний по обоснованию и произведенным расчетам нет. Расчет стоимости объекта оценки, проведенный экспертом на основании данных, имеющихся в отчете, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете (том 3 л. д. 113-192).

Допрошенный судом в ходе судебного разбирательства эксперт … В. В., проводивший по делу судебную оценочную экспертизу, подтвердил свое заключение, дал пояснения, аналогичные выводам судебной оценочной экспертизы, поддержав как доводы, изложенные в экспертном заключении, так и свои письменные пояснения с дополнениями на возражения административного истца по экспертному заключению № … от 15 сентября 2020 года.

Оценив указанное заключение эксперта по правилам статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его доказательством достоверным, надлежащим и достаточным для разрешения спора по существу.

При этом суд исходит из того, что заключение судебной экспертизы № … от 15 сентября 2020 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта № … от 15 сентября 2020 года составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ
«О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы № … от 15 сентября 2020 года сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено, в заключении эксперт ответил на поставленный вопрос.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

В удовлетворении ходатайства административного истца – администрации города Ставрополя о назначении по делу повторной судебной экспертизы судом отказано за необоснованностью, поскольку доводы, приведенные в обоснование несогласия с заключением проведенной по делу экспертизы, по существу сводятся к субъективной оценке того, как, по его мнению, следовало действовать эксперту при проведении исследования, какими методами руководствоваться, каким образом производить оценку отбора объектов-аналогов.

Таким образом, суд приходит к выводу об отклонении доводов административного истца о несоответствии отчета об оценке ООО «Капитал Инвест» от 15 ноября 2019 года № … требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

С учетом изложенного, а также отсутствия по делу других надлежащих доказательств в подтверждение незаконности отчета об оценке рыночной стоимости указанных в иске объектов недвижимости, а также отсутствия надлежащих доказательств опровергающих выводы судебной оценочной экспертизы № … от 15 сентября 2020 года, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований к признанию оспариваемого решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю незаконным и об отказе в удовлетворении заявленных в административном иске требований.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

в удовлетворении административных исковых требований администрации города Ставрополя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 25 ноября 2019 года № … в части определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером …:138 и земельного участка с кадастровым номером …:39 в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке объекта оценки; восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведений о кадастровой стоимости, определенной на 1 января 2015 года, в отношении здания с кадастровым номером …:138 в размере 289 591 482, 15 рублей и земельного участка с кадастровым номером …:39 в размере 42 326 234, 34 рублей; указании, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении нежилого здания с кадастровым номером …:138 и земельного участка с кадастровым номером …:39 применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской Федерации с 19 декабря 2015 года - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

В окончательной форме решение изготовлено 21 декабря 2020 года.

Председательствующий судья      Задорнева Н.П.