Решение по делу № 8Г-20128/2024 [88-24055/2024] от 16.08.2024

УИД 78RS0009-01-2021-000431-48

№ 88-24055/2024

№ 2-3256/2021

ТРЕТИЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург                                                                 13 ноября 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи                           Швецовой М.В.

судей                                                         Белинской С.В. и Птоховой З.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору, изменении условий договора

по кассационной жалобе ФИО1, ФИО2 на решение Красносельского районного суда г. Санкт-Петербурга от 14 декабря 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 мая 2024 г.

Заслушав доклад судьи ФИО9, пояснения представителя ФИО10 адвоката ФИО7, поддержавшего доводы жалобы, представителя ФИО3 адвоката ФИО8, полагавшей судебные акты законными и обоснованными, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

первоначально ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, ссылаясь на то, что 15.01.2018 между сторонами заключен договор купли-продажи, поименованный предварительным, в соответствии с которым ФИО3 обязалась передать в собственность покупателей, а ФИО10 обязались приобрести в собственность по ? доле каждый принадлежащий ФИО3 земельный участок, площадью 820 кв.м., кадастровый № и дом по адресу: <адрес>, выплатить продавцу денежные средства в общем размере 18 000 000 рублей по графику, приведенному в договоре.

Требования мотивированы тем, что договор, заключенный между сторонами является основным, между сторонами имеют место правоотношения по договору купли-продажи недвижимого имущества. Во исполнение обязательств по договору истцами ответчику выплачены денежные средства в размере 9 750 000 рублей. После заключения договора по заявлению ответчика от ДД.ММ.ГГГГ и на основании распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга №-РЗК от ДД.ММ.ГГГГ к земельному участку, указанному в договоре, присоединен земельный участок, площадью 37 кв.м., новому земельному участку присвоен кадастровый №, приобретенный истцами земельный участок снят с кадастрового учета.

По заявлению ответчика от 11.01.2019 года и на основании распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга №363-P3K от 15.02.2019, к земельному участку общей площадью 857 кв.м, присоединен земельный участок площадью 236 кв.м., вновь образованному земельному участку присвоен кадастровый №. Указанные изменения земельного участка в части площади, границ, кадастровой стоимости происходили по единоличному решению ответчика, без согласия и уведомления истцов.

Учитывая, что земельного участка, являвшегося предметом договора, заключенного между сторонами, не существует, просили расторгнуть договор купли-продажи от 15.01.2018 года, взыскать с ответчика денежные средства в размере 9 750 000 рублей, судебные расходы.

ФИО3B. предъявила встречный иск, в котором с учетом просила взыскать с ответчиков задолженность по договору в размере 3 000 000 рублей, пени в сумме 422 250 рублей, пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки из расчета задолженности 3 000 000 рублей за период с 10.01.2021 по день фактического исполнения обязательств, изменить условия договора от 15.01.2018 года, указать в качестве предмета договора земельный участок с кадастровым номером №.

В ходе рассмотрения дела истцы ФИО10 B.JL, ФИО2, заявили об отказе от иска и прекращении производства по делу по их исковому заявлению.

Определением Красносельского районного суда г. Санкт-Петербурга от 14 декабря 2021 г. принят отказ первоначальных истцов от иска, производство по гражданскому делу по иску ФИО10 B.Л, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств прекращено.

Решением Красносельского районного суда г. Санкт-Петербурга от 14 декабря 2021 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 мая 2024 г., исковые требования ФИО3 удовлетворены частично.

Со ФИО10 B.JI. в пользу ФИО3B. взыскана задолженность по договору в размере 1 500 000 рублей, пени в размере 150 000 рублей, пени из расчета задолженности 1500000 рублей в размере 0,1 % за каждый день просрочки за период с 08.10.2021 по день фактического исполнения обязательств.

Со ФИО2 в пользу ФИО3B. взыскана задолженность по договору в размере 1 500 000 рублей, пени в размере 150 000 рублей, пени из расчета задолженности 1 500 000 рублей в размере 0,1 % за каждый день просрочки за период с 08.10.2021 по день фактического исполнения обязательств.

Изменены условия договора № 1 от 15.01.2018 года, заключенного между ФИО3 и ФИО10 B.Л., ФИО2, путем указания в качестве предмета договора вместо земельного участка с кадастровым номером №, земельного участка с кадастровым номером №.

В остальной части в удовлетворении исковых требований ФИО3B. отказано.

В кассационной жалобе заявители ставят вопрос об отмене решения суда и апелляционного определения как незаконных.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки не представлено, о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке с учетом положений статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом путем направления судебной корреспонденции посредством Почты России.

Кроме того, информация о месте и времени рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 24 декабря 2008 г. № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» заблаговременно размещена на официальном сайте Третьего кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 3kas.sudrf.ru.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 3795 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебных актов, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 3797 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений в переделах доводов жалобы судами не допущено.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 15.01.2018 между сторонами заключен договор купли-продажи, поименованный как предварительный, согласно условиям которого ФИО3 обязалась передать в собственность покупателей, а покупатели (ФИО1, ФИО2) обязались приобрести в собственность по ? доле каждый принадлежащий ФИО3 земельный участок, площадью 820 кв.м., кадастровый № и жилой дом по адресу: <адрес>, выплатить продавцу денежные средства в общем размере 18 000 000 рублей по графику, приведенному в договоре.

Во исполнение обязательств по договору покупателями выплачены денежные средства в размере 9 750 000 рублей.

Также из материалов дела следует, что по заявлению ответчика от 29.05.2018 и на основании распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга № 897-РЗК от 05.07.2018 года, осуществлено перераспределение земель, находящихся в государственной собственности и земельного участка с кадастровым номером №, площадью 820 кв.м., по адресу: <адрес>, находящегося в собственности ФИО3 образован земельный участок, площадью 857 кв.м, по указанному адресу.

23.10.2018 между Комитетом имущественных отношений и ФИО3 заключено соглашение о перераспределении земельного участка, в результате которого образован земельный участок по адресу: Санкт<адрес> площадью 857 кв.м., с кадастровым номером №.

Право собственности ФИО3 на вновь образованный земельный участок зарегистрировано 13.11.2018 года, что следует из выписки из ЕГРН.

20.04.2021 ФИО3 в адрес ФИО1, ФИО2 направлено предложение об изменении договора в части изменения земельного участка, проект дополнительного соглашения к договору.

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходил из того, что между сторонами возникли правоотношения по договору купли-продажи недвижимого имущества, проверив представленный истцом расчет, ввиду отсутствия доказательств исполнения ответчиками условий договора в части сроков внесения платежей, предусмотренных графиком, пришел к выводу об обоснованности требований ФИО3 о взыскании задолженности в размере 3 000 000 рублей – по ? доле с каждого из ответчиков.

При этом суд первой инстанции принял во внимание, что при заключении договора, стороны достигли соглашения о неустойке в случае ненадлежащего исполнения обязательств, в связи с чем пришел к выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании пени, снизив их размер до 150 000 рублей с каждого из ответчиков, а также о взыскании неустойки до даты фактического исполнения обязательств.

Разрешая требования об изменении условий договора купли-продажи, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок, являвшийся предметом договора, претерпел изменения, при этом земельный участок фактически находится в пользовании ответчиков, которые от расторжения договора отказались, следовательно, намерены пользоваться правами в отношении земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости изменений условий договора купли-продажи в испрашиваемой части.

Проверяя законность решения суда, с данными вводами согласился суд апелляционной инстанции, указав следующее.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как разъяснено в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор, в котором установлена обязанность до заключения основного договора уплатить полную стоимость предоставляемых прав или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, к которому правила ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

В данном случае, как правильно указано судом первой инстанции, между сторонами фактически заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, при этом заключенный сторонами договор не содержит условий об обязанности заключить основной договор купли-продажи в будущем, а фактически содержит все существенные условия договора купли-продажи.

В пункте 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

На основании пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным частью 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В силу положений статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации при перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок, за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 статьи 39.29 настоящего Кодекса.

На основании подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу принципов земельного законодательства относится принцип единства земельных участков и прочно связанные с ними объектов, которые следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

В рассматриваемом случае, поскольку в результате преобразования земельного участка существование исходного земельного участка с кадастровым номером 78:40:0853504:31 было прекращено, сохранение договора купли-продажи в первоначальной редакции противоречит положениям статей 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при том, что предметом договора также является жилой дом.

Одновременно судебная коллегия суда апелляционной инстанции сочла необходимым отметить, что в соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п.    4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Принцип свободы договора, закрепленный в статье 421 ГК РФ, не является безграничным. Сочетаясь с принципом добросовестного поведения участников гражданских правоотношений, он не исключает оценку разумности и справедливости условий договора.

Участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно при установлении гражданских прав, в том числе при заключении договора и определении его условий, и не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения. В случае несоблюдения данного запрета суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункты 3-4 статьи 1, пункты 1 - 2 статьи 10 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции признал правильным суждение суда первой инстанции о том, что, отказавшись от требований о расторжении договора купли-продажи, ФИО1, ФИО2 фактически выразили волю на сохранение договора, при том, что фактически земельный участок и жилой дом им переданы и находятся в их пользовании.

Вместе с тем исполнение договора на первоначальных условиях в связи с образованием нового земельного участка без внесения изменений в условия договора в части кадастрового номера земельного участка приведет к невозможности его исполнения.

В разъяснениях, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", отмечено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В данном случае действия ответчиков, фактически выразивших волю на сохранение договора, по убеждению суда второй инстанции, нельзя признать добросовестными, в связи с чем вывод суда первой инстанции об изменении условий договора купли-продажи признан соответствующим положениям пункта 4 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции о взыскании с ответчиков задолженности по договору купли-продажи и пени с учетом снижения неустойки согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие доводов о несогласии с размером взысканной судом неустойки судебная коллегия суда апелляционной инстанции также не усмотрела.

Суд кассационной инстанции с такими выводами судов соглашается.

Доводы кассационной жалобы о том, что увеличение ФИО3 площади земельного участка приводит к претензиям соседей и новым судебным разбирательствам не могут являться предметом проверки суда кассационной инстанции, поскольку данные доводы не были заявлены в апелляционной жалобе, не являлись предметом проверки суда апелляционной инстанции.

Иные доводы заявителей, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом тщательной проверки и надлежащей оценки суда апелляционной инстанции, повторяют позицию при рассмотрении дела в судах, сводятся к несогласию с выводами судов и не указывают на обстоятельства, которые были не проверены и были не учтены ими при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для разрешения спора по существу, влияли бы на обоснованность и законность решения суда и апелляционного определения либо опровергали выводы судов.

Согласно статьям 67, 3271 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оценка доказательств и установление обстоятельств по делу относится к компетенции судов первой и апелляционной инстанций.

Предусмотренных статьей 3797 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда и апелляционного определения судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 390, 3901 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

    ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 14 декабря 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 мая 2024 г. оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 22 ноября 2024 г.