Решение от 19.02.2020 по делу № 2-118/2020 от 25.09.2019

Дело № 2-118/2020

УИД76RS0014-01-2019-002010-11

Изготовлено 02.03.2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 19 февраля 2020 года

Кировский районный суд города Ярославля в составе:

председательствующего судьи Жаварцовой Ю.Г.,

при секретаре Сухаревой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Ярославля к Тирик Елене Валентиновне об изъятии недвижимого имущества путем предоставления возмещения, по встречному иску Тирик Елены Валентиновны к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Ярославля об определении выкупной цены изымаемого недвижимого имущества,

у с т а н о в и л :

КУМИ мэрии г. Ярославля обратился в суд с исковым заявлением к Тирик Е.В. принудительном изъятии недвижимого имущества путем предоставления возмещения, просил:

изъять у Тирик Е.В. путем предоставления возмещения недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, по цене 3 952 000 рублей, в том числе 2 551 600 рублей – стоимость квартиры № №, 1 384 800 рублей – стоимость № долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, 15 600 рублей – убытки; прекратить право собственности Тирик Е.В. на указанное недвижимое имущество; признать право собственности города Ярославля на квартиру № №, общей площадью 70,9 кв.м., и № доли в праве собственности на земельный участок общей площадью 1979 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>

В исковом заявлении указано, что заключением городской межведомственной комиссии от 30.05.2013 г. № № многоквартирный дом № № <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, постановлением мэрии г. Ярославля от 10.07.2013 г. № № принято решение о его расселении, ответчиками были получены требования о сносе дома. В связи с тем, что собственниками снос указанного дома не был осуществлен в установленный срок 13.02.2018 г. мэрией г. Ярославля принято постановление № 216 об изъятии у собственников для муниципальных нужд земельного участка и помещений в многоквартирном доме по адресу: г<адрес>. Органами местного самоуправления проведены мероприятия по оценке стоимости изымаемого имущества с привлечением ООО «Метро-Оценка». До настоящего времени соглашение об изъятии недвижимого имущества по цене, определенной в соответствии с отчетом ООО «Метро-Оценка» от 01.11.2018 г. № №, ответчиком не подписано.

Тирик Е.В. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к мэрии г.Ярославля, просила: определить выкупную цену изымаемого имущества на основании заключения эксперта ЗАО «Ярославский центр недвижимости» от 31.12.2019 года. В обоснование исковых требований указано, что истцу на праве собственности принадлежит квартиру № № в доме № № <адрес>, а также доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, предназначенный для эксплуатации многоквартирного дома по указанному адресу. Многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. От подписания соглашения об изъятии недвижимого имущества истец отказалась, так как не согласна с размером предложенного возмещения, полагает его заниженным, просит определить размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество на основании заключения проведенной судебной экспертизы ЗАО «Ярославский центр недвижимости».

Представитель истца по первоначальному исковому заявлению КУМИ мэрии г.Ярославля по доверенности Дементьева О.В. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме. дала пояснения, в целом аналогичные тексту искового заявления, встречные исковые требования не признала, полагала, что размер возмещения правильно определен в отчете, подготовленном ООО «Метро-Оценка», само по себе истечение шести месяцев с даты составления отчета не является основанием считать результаты оценки недостоверными, сумма возмещения по заключению ЗАО «Ярославский центр недвижимости» является явно завышенной.

Представитель ответчика по первоначальным требованиям по доверенности Ушаков С.В. в судебном заседании исковые требования КУМИ мэрии г.Ярославля признал частично, соглашаясь с требованиями КУМИ мэрии г.Ярославля об изъятии недвижимого имущества путем предоставления денежного возмещения, не согласен с заявленным размером возмещения, встречные исковые требования поддержал в полном объеме, полагал, что размер возмещения правильно определен в заключении судебной экспертизы ЗАО «Ярославский центр недвижимости», который незначительно, однако даже выше, чем в заключении первоначально представленном ответчиком ООО «Яр-Оценка», полагал, что сумма возмещения соответствуют реальной стоимости квартиры, завышенной не является.

Допрошенные в качестве свидетелей ФИО 1. (специалист ООО «Метро-Оценка»), ФИО 2. (специалист ООО «Яр-Оценка») в судебном заседании 25.09.2019 года показали, что в период между проведением оценки ООО «Метро-Оценка» и ООО «Яр-Оценка» достаточно значимо на 4-10% выросли цены на недвижимость, оба свидетеля показали, что первоначальный отчет ООО «Метро-Оценка» действительно не является актуальным в связи с ростом цен на недвижимое имущество.

Допрошенный в качестве эксперта ФИО 3. в судебном заседании также показал, что разница в стоимости возмещения возникла в связи во-первых со значительным промежутком времени между проведенными экспертными исследованиями, в указанном промежутке времени действительно отмечен рост стоимости недвижимости, кроме того, имеет место быть разница в применении сравнительного подхода к оценке, в котором должны использоваться аналоги максимально схожие с объектом оценки, им использованы аналоги в домах 1950-х годов постройки, расположенные неподалеку от аварийного дома, полагает, что возмещение по капитальному ремонту дома происходит путем применения аналогов не в аварийных домах, вместе с тем, если бы он применил аналоги в новых домах, не требующих капитального ремонта, расположенные приблизительно в районе аварийного дома, стоимость возмещения была бы еще значительно выше (при средней цене квадратного метра в новых домах в центре города свыше 80-85 000 рублей). Специалистами ООО «Метро-Оценка» и ООО «Яр-Оценка» применены к аналогам корректировки, относящиеся только к жилым помещениям вместе с землей, что он полагает недопустимым, цена аналогов им определялась отдельно от земли, с использованием соответствующих корректировок, стоимости земельного участка при этом дважды не учитывалась. Методически неверная оценка привела к занижению стоимости объекта.

Выслушав объяснения явившихся лиц, показания свидетелей, эксперта, исследовав письменные материалы дела, с учетом мнения прокурора Кваши Н.Е., полагавшей, что исковые требования КУМИ мэрии г.Ярославля подлежат удовлетворению частично, однако при определении возмещения в расчет выкупной цены должен быть положен отчет, предоставленный ответчиком по первоначальному иску, встречные исковые требования подлежащими удовлетворению, суд считает, что исковые требования КУМИ мэрии г.Ярославля, Тирик Е.В. подлежат удовлетворению частично.

В соответствии с ч.ч. 1-3 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Как усматривается из материалов дела, Тирик Е.В. является собственником квартиры общей площадью 70,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> По указанному адресу расположен земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1979 кв.м. для эксплуатации многоквартирного дома.

Заключением городской межведомственной комиссии от 30.05.2013 г. № 27 указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, постановлением мэрии г. Ярославля от 10.07.2013 г. № 1580 принято решение о его расселении.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч.ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ.

Постановлением мэрии города Ярославля от 13.02.2018 г. № 216 принято решение об изъятии у Тирик Е.В. и других собственников для муниципальных нужд города Ярославля земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1979 кв.м. и помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, расположенных по адресу: <адрес>

Решение органа местного самоуправления об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилого помещения истцами не оспаривается.

Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч.9 ст. 32 ЖК РФ).

Земельный участок, на котором располагается многоквартирный жилой дом, представляет собой общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, неразрывно с ним связанное (ст.ст. 36 - 38 ЖК РФ и ст.ст. 273, 290 ГК РФ).

В силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

При приобретении жилого помещения в многоквартирном доме к новому собственнику в силу закона одновременно переходит и право собственности на земельный участок, на котором расположен такой дом, независимо от указания об этом в договоре на отчуждение жилого помещения. Возможность распоряжаться долей в праве собственности на земельный участок площадью 1979 кв.м. с кадастровым номером №, предназначенным для эксплуатации жилого дома № <адрес> отдельно от принадлежащего истцам жилого помещения, действующим законодательством исключается (ст. 37 ЖК РФ).

В случае определения стоимость принадлежащего истцам жилого помещения (комнаты) сравнительным методом для сравнения берутся предложения о продаже жилых помещений-аналогов в многоквартирных домах, что подразумевает приобретение за указанную в объявлении стоимость также доли в общем имуществе такого дома, в том числе земельного участка под ним.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Доказательств выполнения капитального ремонта жилого дома № <адрес> в суд не представлено. В техническом паспорте на жилой дом по состоянию сведения о проведении капитального ремонта в период после 1991 года отсутствуют.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Поскольку жилой дом, в котором расположен объект оценки, нуждался в капитальном ремонте и был признан аварийным, суд приходит к выводу о том, что величина затрат на капитальный ремонт дома подлежит включению в рыночную стоимость жилого помещения, поэтому при определении рыночной стоимости жилого помещения необходимо производить сравнение объекта оценки с жилыми помещениями в домах, находящихся в удовлетворительном и хорошем состоянии.

Необходимость возмещения причиненных собственнику убытков путем включения их в размер возмещения за изымаемое жилое помещение прямо предусмотрена ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, в том числе расходы на переезд, временный найм жилья, на поиск и приобретение другого жилого помещения на момент изъятия имущества.

Возникший между сторонами спор связан с различным определением размера возмещения за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Проектом соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд от 29.01.2019 г. размер возмещения за принадлежащее истцам жилое помещение и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, на основании отчета ООО «Метро-Оценка» № № от 01.11.2018 г. определен в сумме 3 952 000 рублей, включая рыночную стоимость недвижимого имущества – квартиры № № - 2 551 600 рублей, № долей в праве общей долевой собственности на земельный участок 1 384 800 рублей, убытки в размере 15 600 рублей.

Из содержания отчета ООО «Метро-Оценка», следует, что рыночная стоимость подлежащей изъятию доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение и земельный участок определены сравнительным подходом (методом) с учетом цен на схожие объекта недвижимого имущества.

Специалист ООО «Метро-Оценка» ФИО 1 в судебном заседании поясняла, что расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт отдельно не производился, отчет действительно утратил свою актуальность за прошедший период времени в связи с изменением ситуации на рынке недвижимости и повышением стоимости квартир в пределах от 4 до 10%.

Истцом по встречным исковым требованиям Тирик Е.В. в суд представлен отчет, подготовленный ООО «Яр-Оценка», № № от 16.08.2019 года, которым размер возмещения определен в сумме 4 489 859 рублей, в том числе рыночная стоимость недвижимого имущества – квартиры № № и № долей в праве общей долевой собственности на земельный участок 4 375 200 рублей, убытки в размере 114 659 рублей.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации (статья 12).

Шестимесячный срок с даты составления отчета ООО «Метро-Оценка» истек 1 мая 2019 года. Исковое заявление об изъятии имущества для муниципальных нужд подано в суд 27.05.2019 года.

Приведенная норма прямого запрета на определение цены в соответствии с отчетом по истечении шести месяцев не содержит при отсутствии доказательств того, что отчет является недостоверным, вместе с тем, суду представлены доказательства того, что по истечении шести месяцев с момента оценки стоимость предмета оценки существенно изменилась, что подтверждается информацией непосредственно ООО «Метро-Оценка», свидетелей ФИО 1., ФИО 2.

Таким образом, отчет ООО «Метро-Оценка» от 01.11.2019 г № №, не соответствует требованиям действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, содержит существенные недостатки, которые не позволяют в целом принять итоговые выводы специалистов при разрешении исковых требований.

Кроме того, по настоящему делу назначена по ходатайству ответчика судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о размере возмещения, подлежащего выплате Тирик Е.В. за принадлежащее ей имущество, согласно заключению ЗАО «Ярославский центр недвижимости» (ФИО 3.) от 31.12.2019 размер возмещения определен в сумме 4 723 000 рублей, из которых 3 289 000 рублей - стоимость квартиры № №, общей площадью 70.9 кв.м.; 1 387 000 рублей - стоимость № долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1979 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; 47 000 рублей - убытки.

С учетом вышеизложенного, при определении размера возмещения суд руководствуется заключением судебной экспертизы ЗАО «Ярославский центр недвижимости», поскольку данное заключение выполнено в соответствии с требованиями ГПК РФ и законодательства об экспертной деятельности, выводы эксперта логичны и непротиворечивы, являются полными и ясными, в связи с чем, оснований не доверять данному заключению не имеется. Заключение судебной экспертизы является полным, мотивированным, выполнено на основании определения суда. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, подтвердил свои выводы в судебном заседании, будучи также предупрежденным об уголовной ответственности.

Таким образом, суд, приходя к выводу об изъятии принадлежащего Тирик Е.В. недвижимого имущества для муниципальных нужд города Ярославля, считает возможным определить размер возмещения подлежащего выплате органами местного самоуправления города Ярославля в пользу истца в сумме 4 723 000 рублей, включая рыночную стоимость недвижимого имущества – квартиры №№ и № долей в праве общей долевой собственности на земельный участок 3 289 000 рублей и 1 387 000, убытки в размере 47 000 рублей.

После выплаты истцам возмещения за изымаемое жилое помещение и долю в праве собственности на земельный участок право собственности Тирик Е.В. на квартиру по адресу: <адрес>, и № долей в праве на земельный участок общей площадью 1979 кв.м. по тому же адресу, подлежит прекращению с признанием права муниципальной собственности на указанное недвижимое имущество.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░.░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░ ░░░░ 4 723 000 ░░░░░░, ░░ ░░░░░░░ 3 289 000 ░░░░░░ - ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ № №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 70.9 ░░.░.; 1 387 000 ░░░░░░ - ░░░░░░░░░ № ░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ 1979 ░░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>; 47 000 ░░░░░░ - ░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ № №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 70.9 ░░.░., ░ № ░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ 1979 ░░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>

░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ № №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 70.9 ░░.░., ░ № ░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ 1979 ░░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░.░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 31 815 ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 15 000 ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 15 000 ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ 15 000 ░░░░░░, ░ ░░░░░ 76 815 ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░.░░░░░░░░░.

░░░░░ ░.░.░░░░░░░░░