Решение по делу № 2-3670/2020 от 27.01.2020

        Дело № 2 - 3670/2020

                                                                                 УИД 23RS0041-01-2020-001148-82

                                                           РЕШЕНИЕ

                                            Именем Российской Федерации

    28 июля 2020г.                                                                                   г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи                                                          Бубновой Ю.А.

секретаря судебного заседания                                                        Тихонова Д.Е.

помощника судьи                                                                           Массалитова В.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «АлМакс-Строй» к Капошко А.В, о взыскании денежных средств и судебных расходов,

                                              УСТАНОВИЛ:

            ООО «АлМакс-Строй» обратилось в суд с иском к Капошко А.В, о взыскании денежных средств 129 609 рублей 76 копеек – разницы между фактическими площадями квартир и проектными площадями, судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 792 рубля.

             Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АлМакс-Строй» и Капошко А.В, заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, а также договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Окончательная площадь объекта долевого строительства указывается в акте приема-передачи. В случае, если по окончании строительства по данным технической инвентаризации площадь Объекта будет иметь расхождения с площадью, указанной в п. 1.3., производится перерасчет цены договора в порядке, предусмотренном Договором. Согласно пунктам 2.1., 2.4. Договора цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства объекта, на момент заключения Договора определяется в размере <данные изъяты> рублей (в отношении квартиры №) и <данные изъяты> (в отношении квартиры №). Стоимость одного квадратного метра площади Объекта составляет 80 470,59 руб. (в отношении квартиры №) и, соответственно, 75 176,48 руб. (в отношении квартиры №). Цена договора, указанная в п. 2.1. Договоров рассчитана посредством умножения Проектной (общей) площади Объекта на стоимость одного квадратного метра. В соответствии с пунктами 2.5. Договоров Цена договора подлежит дополнительному уточнению Сторонами и рассчитывается посредством умножения Фактической общей площади объекта (по данным замера технической инвентаризации) на стоимость одного квадратного метра, указанную в п. 2.4. Договора. Разница между проектной и Фактической площадями Объекта соответствующим образом влияет на Цену договора: увеличивая или уменьшая ее, и фиксируется средством подписания Акта взаиморасчетов. Расчеты в связи с уточнением Цены договора производятся сторонами до составления в отношении Объекта Передаточного акта, в течение 10 (десять) банковских дней с даты подписания Акта сверки взаиморасчетов, путем перечисления денежных средств по указанным в Договоре банковским реквизитам сторон. Согласно п. 2.6. Договора при 100% оплате в порядке и сроки, указанные в пунктах 2.1 - 2.5.2. Договора стоимость квадратного метра площади Объекта договора является окончательной и не подлежит изменению. Если участник долевого строительства не оплатит в порядке и сроки, указанные в пунктах 2.1. - 2.5.2. Договора полную цену договора, цена договора может изменяться (увеличиваться) Застройщиком, исходя из уровня рыночных цен, инфляции, изменения цен на энергоносители, строительные материалы, конструкции, услуги, прочие затраты, применяемые в строительстве, путем подписания дополнительного соглашения с Участником долевого строительства. ООО «АлМакс-Строй» организовало проведение технической инвентаризации объекта долевого строительства за свой счет. Техническая инвентаризация была проведена Южным филиалом АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» (специализированной организацией, имеющей аккредитацию - свидетельство серии № от ДД.ММ.ГГГГ, выдано Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости). По результатам технической инвентаризации изготовлен технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ. Данными замерами технической инвентаризации установлено изменение фактической площади квартир по сравнению с их проектными площадями, что зафиксировано техническими паспортами жилого помещения (квартиры). Результаты изменения площади квартир и, соответственно, суммы, подлежащие доплате ФИО5 в пользу ООО «АлМакс-Строй», зафиксированы в Акте сверки взаиморасчетов между Капошко А.В, и ООО «АлМакс-Строй» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Проведение технической инвентаризации (замеров БТИ) в присутствии участников долевого строительства не предусмотрено Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», либо иными нормативно-правовыми актами РФ, либо заключенными между истцом и ответчиком Договорами участия в долевом строительстве. ООО «АлМакс-Строй» направило Капошко А.В, почтовым отправлением Уведомления о завершении строительства объекта (о вводе дома в эксплуатацию) и готовности объекта к передаче участнику долевого строительства исх. № от ДД.ММ.ГГГГ (почтовые идентификаторы отправлений: № и №). К уведомлению были приложены Уведомления об оплате за квартиру (исх. № и № от ДД.ММ.ГГГГ), счет на оплату, Акт сверки взаиморасчетов, подписанный генеральным директором ООО «АлМакс-Строй» ФИО6, копия технического паспорта на квартиру. О необходимости произвести оплату за увеличение площади квартир Капошко А.В, был также проинформирован ООО «АлМакс-Строй» направлением ему односторонних Актов о передаче объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, в которых наличие его задолженности было указано. Из направленных ответчику актов сверки следует, каким образом рассчитана доплата за увеличившуюся площадь квартир, что описано простыми и понятными арифметическими действиями, указанные Акты сверки не подписаны Капошко А.В,, каких-либо замечаний либо возражений по ним ответчик не представил. Досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора, предусмотренный договорами участия в долевом строительстве, истцом соблюден. В адрес ответчика были направлены повторные уведомления об оплате за квартиру (претензии) № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ со всеми документами, необходимыми для того, чтобы произвести оплату (номер почтового отправления №). Однако, до настоящего времени оплата ответчиком не произведена. В связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

          В судебном заседании представитель истца ООО «АлМакс-Строй» - Ефремов Е.А. исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.

Ответчик Капошко А.В, в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, указал, что замеры изменившейся площади квартир проводились в одностороннем порядке без его уведомления о дате и времени проведения этих работ, в связи с чем, просил в иске отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о наличии достаточных правовых и объективных оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

              Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АлМакс-Строй» и Капошко А.В, заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, а также договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

              Окончательная площадь объекта долевого строительства указывается в акте приема-передачи.

              Пункт 1.4 договора закрепляет, что в случае, если по окончании строительства по данным технической инвентаризации площадь Объекта будет иметь расхождения с площадью, указанной в п. 1.3., производится перерасчет цены договора в порядке, предусмотренном Договором.

             Согласно пунктам 2.1., 2.4. Договора цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства объекта, на момент заключения Договора определяется в размере <данные изъяты> рублей (в отношении квартиры №) и <данные изъяты> (в отношении квартиры №).

             Стоимость одного квадратного метра площади Объекта составляет 80 470,59 руб. (в отношении квартиры №) и, соответственно, 75 176,48 руб. (в отношении квартиры №).

              Цена договора, указанная в п. 2.1. Договоров рассчитана посредством умножения Проектной (общей) площади Объекта на стоимость одного квадратного метра.

              В соответствии с пунктами 2.5. Договоров Цена договора подлежит дополнительному уточнению Сторонами и рассчитывается посредством умножения Фактической общей площади объекта (по данным замера технической инвентаризации) на стоимость одного квадратного метра, указанную в п. 2.4. Договора.

              Разница между проектной и Фактической площадями Объекта соответствующим образом влияет на Цену договора: увеличивая или уменьшая ее, и фиксируется средством подписания Акта взаиморасчетов. Расчеты в связи с уточнением Цены договора производятся сторонами до составления в отношении Объекта Передаточного акта, в течение 10 (десять) банковских дней с даты подписания Акта сверки взаиморасчетов, путем перечисления денежных средств по указанным в Договоре банковским реквизитам сторон.

        Согласно п. 2.6. Договора при 100% оплате в порядке и сроки, указанные в пунктах 2.1 - 2.5.2. Договора стоимость квадратного метра площади Объекта договора является окончательной и не подлежит изменению.

        Если участник долевого строительства не оплатит в порядке и сроки, указанные в пунктах 2.1. - 2.5.2. Договора полную цену договора, цена договора может изменяться (увеличиваться) Застройщиком, исходя из уровня рыночных цен, инфляции, изменения цен на энергоносители, строительные материалы, конструкции, услуги, прочие затраты, применяемые в строительстве, путем подписания дополнительного соглашения с Участником долевого строительства.

        ООО «АлМакс-Строй» организовало проведение технической инвентаризации объекта долевого строительства за свой счет. Техническая инвентаризация была проведена Южным филиалом АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» (специализированной организацией, имеющей аккредитацию - свидетельство серии № от ДД.ММ.ГГГГ, выдано Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости).

        По результатам технической инвентаризации изготовлен технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ.

        Данными замерами технической инвентаризации установлено изменение фактической площади квартир по сравнению с их проектными площадями, что зафиксировано техническими паспортами жилого помещения (квартиры).

        Результаты изменения площади квартир и, соответственно, суммы, подлежащие доплате ФИО5 в пользу ООО «АлМакс-Строй», зафиксированы в Акте сверки взаиморасчетов между Капошко А.В, и ООО «АлМакс-Строй» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

        Проведение технической инвентаризации (замеров БТИ) в присутствии участников долевого строительства не предусмотрено Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», либо иными нормативно-правовыми актами РФ, либо заключенными между истцом и ответчиком Договорами участия в долевом строительстве.

        ООО «АлМакс-Строй» направило Капошко А.В, почтовым отправлением Уведомления о завершении строительства объекта (о вводе дома в эксплуатацию) и готовности объекта к передаче участнику долевого строительства исх. № от ДД.ММ.ГГГГ (почтовые идентификаторы отправлений: № и №). К уведомлению были приложены Уведомления об оплате за квартиру (исх. № и № от ДД.ММ.ГГГГ), счет на оплату, Акт сверки взаиморасчетов, подписанный генеральным директором ООО «АлМакс-Строй» ФИО6, копия технического паспорта на квартиру.

        О необходимости произвести оплату за увеличение площади квартир Капошко А.В, был также проинформирован ООО «АлМакс-Строй» направлением ему односторонних Актов о передаче объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, в которых наличие его задолженности было указано.

        Из направленных ответчику актов сверки следует, каким образом рассчитана доплата за увеличившуюся площадь квартир, что описано простыми и понятными арифметическими действиями, указанные Акты сверки не подписаны Капошко А.В,, каких-либо замечаний либо возражений по ним ответчик не представил ни ООО «АлМакс-Строй», ни суду в ходе судебного разбирательства.

Согласно ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ уведомления, извещения, сообщения - которыми закон связывает правовые последствия, влекут для соответствующего лица такие последствия с момента доставки извещения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно оправлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с п. 2.5.2. Договора расчеты в связи с уточнением цены договора производятся сторонами до составления в отношении Объекта Передаточного акта, казанным пунктом также установлен срок, в течение которого Участник долевого строительства должен произвести соответствующий расчет - 10 банковских дней с даты подписания Акта сверки взаиморасчетов.

Пунктом 4.4. Договоров предусмотрено, что после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию жилого дома, при условии 100% выполнения Участником долевого строительства обязательств по финансированию (при условии 100% оплаты лены договора), Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства объект.

Согласно п. 4.8. Обязательства Участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта.

При заключении Договора № от ДД.ММ.ГГГГ Капошко А.В, было оплачено <данные изъяты> кв.м. площади квартиры № но фактическая площадь квартиры составила <данные изъяты> кв.м.

Таким образом, сумма дополнительных денежных средств, подлежащих уплате Капошко А.В, в соответствии с условиями заключенного договора составляет 113 515,76 рублей, и является стоимостью разницы между фактической и проектной площадями квартиры, что подтверждается расчетом исковых требований. Суд, проверив данный расчет, находит его верным. Контррасчет ответчиком суду представлен не был.

При заключении Договора № от ДД.ММ.ГГГГ Капошко А.В, было оплачено <данные изъяты> кв.м. площади квартиры №, но фактическая площадь квартиры составила <данные изъяты> кв.м.

Таким образом, сумма дополнительных денежных средств, подлежащих уплате Капошко А.В, составляет 16 094 руб., и является стоимостью разницы между фактической и проектной площадями квартиры, что подтверждается расчетом исковых требований. Суд, проверив данный расчет, находит его верным. Контррасчет ответчиком суду представлен не был.

В силу статей 309-310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Однако, в установленный договором срок Капошко А.В, 100% расчет не произвел, в связи с чем, подписание Акта приема-передачи не состоялось, соответственно, истец не может передать квартиры участнику долевого строительства.

Капошко А.В, уклоняется от подписания Актов сверки взаиморасчетов, которые были направлены ему заказными письмами с описью вложения от ДД.ММ.ГГГГ (почтовые идентификаторы № и №) и от оплаты денежных средств за увеличение площади квартир в общей сумме 129 609,76 руб.

Несоблюдение Капошко А.В, условий Договоров в части оплаты Квартир является неупотреблением правом с его стороны, поскольку согласно условиям Договора (п. 2.5.2, 4.4., 4.8.) соблюдение участником долевого строительства обязанности о 100% оплате квартир является основанием для составления и подписания сторонами Акта приема-передачи объекта долевого строительства и, соответственно, физической и юридической передачи квартир участнику долевого строительства, то есть отсутствие полной оплаты влечет невозможность передачи квартир Застройщиком.

Доводы ответчика в части того, что замеры изменившейся площади квартир проводились в одностороннем порядке без его уведомления о дате и времени проведения этих работ, в его отсутствие, суд находит несостоятельным, поскольку, ни Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ни иными нормативно-правовыми актами РФ, ни заключенными между истцом и ответчиком Договорами участия в долевом строительстве не предусмотрено проведение технической инвентаризации (замеров БТИ) в присутствии участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Пунктом 34 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015) не исключается возможность взыскания с участника долевого строительства доплаты при увеличении площади объекта долевого строительства, когда данное условие предусмотрено договором.

              Пунктом 1.4 договоров стороны установили, что в случае, если по окончании строительства по данным технической инвентаризации площадь Объекта будет иметь расхождения с площадью, указанной в п. 1.3., производится перерасчет цены договора в порядке, предусмотренном Договором.

Поскольку в заключенных Договорах № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ стороны предусмотрели возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения (увеличение (уменьшение) площади объекта долевого строительства), и обязательство по договору ответчиком до настоящего времени в добровольном порядке не исполнено, суд приходит к выводу, что заявленные требования о взыскании доплаты за увеличение площади квартиры № (оплачено ответчиком <данные изъяты> кв.м., а фактическая площадь квартиры составила <данные изъяты> кв.м.) в размере 113 515,76 рублей, за увеличение площади квартиры № (оплачено ответчиком <данные изъяты> кв.м., а фактическая площадь квартиры составила <данные изъяты> кв.м.) являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом были понесены расходы при подаче иска по оплате государственной пошлины в размере 3 792 рубля, что подтверждается платежным поручением № от 20.08.2019г. Поскольку несение таковых расходов документально подтверждено, следовательно, они подлежат возмещению истцу за счет средств ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

                                                      РЕШИЛ:

       Исковые требования ООО «АлМакс-Строй» к Капошко А.В, о взыскании денежных средств и судебных расходов - удовлетворить.

             Взыскать с Капошко А.В, в пользу ООО «АлМакс-Строй» денежные средства в размере 129 609 (сто двадцать девять тысяч шестьсот девять) рублей 76 копеек,      судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 792 (три тысячи семьсот девяносто два) рубля.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда составлено 04.08.2020г.

          Председательствующий: