Решение по делу № 2-286/2023 (2-2193/2022;) от 25.10.2022

Дело №2-286/2023

Поступило 25.10.2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 апреля 2023 года                                                                           г.Бердск

    Бердский городской суд Новосибирской области в составе: председательствующего судьи Зюковой О.А., при секретаре Телепиной Г.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Орхидея-Парк» к Склярову В.А., Скляровой Е.А. о взыскании задолженности за оказанные услуги, пользование земельным участком,

у с т а н о в и л :

ООО «Орхидея-Парк» обратилось с вышеуказанным иском к ответчикам. В обоснование требований указано, что между истцом и ответчиками заключен договор на оказание услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту имущества, предназначенного для общего пользования и предоставление энергоресурсов. Ответчики являются собственниками нежилого помещения 1 этажа Ns 6-10, 2 этажа 6-10, литер Ч, общей площадью в соответствии техническим паспортом: 115,28 кв.м, включая площадь террас, адрес: <адрес>, входящих в комплекс нежилых помещений «Орхидея-Парк». С ними был заключен договор № 14Б/УК от 18.01.2018г.. В соответствии с условиями данного Договора ответчики приняли на себя обязательства оплачивать услуги истца по содержанию и ремонту имущества, предназначенного для общего использования, предоставлению коммунальных ресурсов на основании квитанции об оплате. Истец исправно выполнял принятые на себя обязательства по обслуживанию общего имущества комплекса и предоставлению энергоресурсов. Ответчики, в настоящее время не оплатили услуги ООО «Орхидея-Парк» в части содержания и ремонта имущества, предназначенного для общего пользования, а это значит, что не внесли плату за уличное освещение, вывоз твердых коммунальных отходов, содержание площадок для мусорных контейнеров, обслуживание инженерных сетей, предназначенных для поставки коммунальных ресурсов помещения, обслуживание приборов учета коммунальных ресурсов, поставляемых в комплекс апартаментов «Орхидея-Парк» и прочие расходы, которые несет истец согласно договорам, заключенные с поставщиками. Сумма задолженности по содержанию, ремонту и обслуживанию имущества, предназначенного для общего пользования, сформировалась начиная с ноябрь 2020 по февраль 2022г. включительно 62 213 рублей 32 коп.. Сумма задолженности за пользование земельным участком на основании соглашения о возмещении части арендных платежей с октября 2020г. по март 2022г. включительно 19 409 руб. 21 коп., т.е. общая сумма задолженности составляет 81 622 руб. 53 коп.. Представитель истца не явился. Извещен. Просил рассматривать дело без его участия ввиду отдаленности места пребывания.

Ответчики Скляров В.А., Склярова Е.А. иск не признали. Из письменного отзыва на иск следует, что Скляров В.А. и Склярова Е.А. действительно являются собственниками нежилых помещений (апартаментов) по адресу: <адрес> на территории комплекса коттеджей «Орхидея Парк». После ввода 30 коттеджей в составе комплекса «Орхидея Парк» в эксплуатацию (2009 - 2010 г. г.) застройщиком была выбрана управляющая компания - истец. При этом способ управления в форме управляющей компании собственниками зданий и помещений на территории комплекса не выбирался, так же как на собраниях не принималось решений о размере платы за содержание и ремонт мест общего пользования. 15 октября 2020 г. на общем собрании собственников помещений в комплексе коттеджей «Орхидея Парк», проведенного в форме очно-заочного голосования, принято решение о выборе способа управления комплексом - через Товарищество собственников недвижимости    «Комплекс    апартаментов Орхидея    Парк». 29 мая 2020 г. ответчики вступили в члены Товарищества собственников недвижимости    «Комплекс    апартаментов    Орхидея    Парк»    путем подачи заявления. 03 ноября 2020 г. на внеочередном общем собрании Товарищества, проведенного в форме заочного голосования, собственниками было принято решение с 09 ноября 2020 г. отказаться от услуг ООО «Орхидея-Парк» по содержанию и ремонту общего имущества комплекса апартаментов «Орхидея Парк». Бремя несения расходов по содержанию и ремонту общего имущества возложено на Товарищество, о чем товариществом в адрес истца было направлено уведомительное письмо.    Ответчиками в адрес Истца было направлено заявление об отказе от услуг по содержанию и ремонту общего имущества. С 09 ноября 2020 г. фактически содержанием и ремонтом общего имущества комплекса апартаментов «Орхидея Парк» занимается Товарищество. Ответчиками своевременно и в полном объеме оплачивается содержание и ремонт общего имущества комплекса коттеджей в размере 9 121,70 руб. (83 руб. * 109,9 кв. м) ежемесячно, что подтверждается справкой, выданной Товариществом. На общем собрании членов Товарищества от 30 января 2021 г. была утверждена смета и перечень расходов Товарищества на содержание и ремонт общего имущества на год и утвержден размер оплаты за содержание и ремонт общего имущества -83 рубля за один квадратный метр помещения, принадлежащего собственнику. Собственниками осуществляется контроль качества и приемка выполняемых товариществом работ, что подтверждается актами приемки. В свою очередь истцом никакие работы на территории комплекса апартаментов не выполняются, акты о приемке выполненных работ с собственниками не подписываются. 15    июля 2021 г. на общем собрании ТСН был утвержден проект Договора оказания услуг в комплексе апартаментов «Орхидея Парк» между Товариществом и собственниками. 16 июля 2021 г. между Ответчиками и ТСН заключен Договор № 14-2 оказания коммунальных услуг в комплексе апартаментов «Орхидея Парк». 20 февраля 2022 г. на очередном общем собрании членов Товарищества утвержден отчет Правления ТСН за 2021 год, отчет ревизора за 2021 год. Обязательства по содержанию и ремонту общего имущества возникли у товарищества и прекратились у истца 09 ноября 2020 г.. Истец незаконно возлагает на ответчиков и иных собственников двойные финансовые затраты за услугу по содержанию и ремонту общего имущества. Незаконным и необоснованным является также начисления истцом оплаты за возмещение части арендных платежей за земельный участок, поскольку не представлено доказательств несение расходов по внесению арендной платы.

Привлеченный к участию в деле представитель третьего лица- Товарищество собственников недвижимости «Комплекс апартаментов «Орхидея Парк» в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на иск аналогичный по доводам ответчиков. Кроме того, в отзыве указал, что действия истца по выставлению квитанций за содержание и ремонт общего имущества противоречат законодательству Российской Федерации, решениям общих собраний собственников, препятствуют потребителям в реализации их законных прав в части выбора способа управления, истец пытается возложить на ответчиков и иных собственников двойные финансовые затраты за услугу по содержанию и ремонту общего имущества. Законность и легитимность деятельности третьего лица на территории комплекса «Орхидея Парк» подтверждается Пятнадцатым Арбитражным апелляционным судом, который изложил свою позицию в постановлении от 17.11.2022 г. по делу № А32-21326/2021, согласно которому ТСН «Комплекс апартаментов «Орхидея Парк» доказало легитимацию в качестве исполнителя коммунальных услуг. Возможности одновременного внесения платы за содержание жилого помещения разным лицам положениями Жилищного кодекса РФ не предусмотрено, поскольку это противоречит установленному ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса РФ требованию об управлении многоквартирным домом только одной управляющей организацией. Также суд апелляционной инстанции подтвердил, что истец утратил статус управляющей организации в отношении комплекса по итогам общего собрания согласно протоколу от 15.10.2020, в связи с чем с указанного момента не являлось лицом, обязанным по отношению к собственникам помещений комплекса осуществлять услуги, связанные с содержанием (обслуживанием) дома, и функций, связанных с подачей коммунальных ресурсов. Данным судебным актом суд обязал ПАО «ТНС ЭнергоКубань» направить третьему лицу договор энергоснабжения. Просит в иске отказать в полном объеме.

Изучив доводы иска, письменные возражения сторон, выслушав ответчиков, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии с п.5 ч.2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного ч.3 ст. 169 настоящего Кодекса.

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги регламентирована ст. 154 ЖК РФ.

В соответствии с ч.2 ст. 154 IKK РФ, плата за жилое помещение н коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает:

1)    плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

2)    взнос на капитальный ремонт;

3)    плату за коммунальные услуги.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.п. 9,10 Постановления Пленума. Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя, а также собственника включает в себя:

-    плату за содержание жилого помещения (плата за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме);

-    плату за коммунальные услуги (плата за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плата за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами (пункты 2, 3 части 1, пункты 1, 3 части 2, часть 4 статьи 154 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК ГФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников на общее имущество здания», отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к ууказанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Согласно ст. 156 ЖК РФ, размер платы за содержание и обслуживание определяется на общем собрании собственников, в порядке, установленном ст.ст. 45-48 ЖК РФ.

В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1)    непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2)    управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3)    управление управляющей организацией,

Согласно ч. 2.2 ст.161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме.

В силу ч.3 ст.161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч.8 ст.162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно ст.162 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Таким образом, возможность одностороннего отказа от исполнения договора на управление допускается законом.

Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Согласно ч.4 ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, и выбор способа управления домом.

В судебном заседании установлено№ что ответчики являются собственниками помещений (общая совместная собственность) 1 этажа Ns 6-10, 2 этажа 6-10, литер Ч, общей площадью 115,28 кв.м, включая площадь террас, по адресу: <адрес>

18.01.2018 года между ООО Орхидея Парк и ответчиками был заключен Договор № 14 Б/УК на оказание услуг и выполнению по надлежащему содержанию и общего имущества Комплекса, предоставлению коммунальных услуг (энергоресурсы, отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, вывоз ТБО, перекачка фекальных стоков) Собственнику, а также членам семьи Собственника, арендаторам, иным законным пользователям Помещения, представлять интересы Собственника во взаимоотношениях между сторонними организациями и заключать договоры со смежными организациями и поставщиками, оказывать Собственнику услуги по ведению бухгалтерской и иной документации, начислению, перерасчету платежей (л.д.36).

За оказываемые управляющей компанией услуги собственником выплачивается вознаграждение, размер которого определен сметой и возмещает компании расходы по поставке энергетических ресурсов (отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, вывоз ТБО, перекачка фекальных стоков) исходя из фактического потребления. При расчете вознаграждения, подлежащего уплате Собственником Управляющей компании, Стороны исходят из общей площади помещения в соответствии с техническим паспортом (включая общую площадь террас (п. 2 1 указанного договора). Оплата вознаграждения производится не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, на основании платежного документа (квитанции), предъявленного управляющей компанией.

Из материалов дела следует, что 15 октября 2020 г. на общем собрании собственников помещений в комплексе коттеджей «Орхидея Парк», проведенного в форме очно-заочного голосования, принято решение о выборе способа управления комплексом - через Товарищество собственников недвижимости    «Комплекс    апартаментов Орхидея    Парк» (л.д.86).

29 мая 2020 г. Скляров В.А. и Склярова Е.А. являются членами Товарищества собственников недвижимости    «Комплекс    апартаментов Орхидея    Парк», что подтверждается справкой от 08.12.2022 года (л.д.124).    Впоследствии, 03 ноября 2020 г. на внеочередном общем собрании Товарищества, собственниками было принято решение с 09 ноября 2020 г. отказаться от услуг ООО «Орхидея-Парк» по содержанию и ремонту общего имущества комплекса апартаментов «Орхидея Парк». Бремя несения расходов по содержанию и ремонту общего имущества возложено на Товарищество (л.д.89).

Таким образом, с момента изменения собственниками управляющей организации, оплата за содержание и ремонт общего имущества должна производиться в выбранную управляющую организацию.

04.11.2020 года ответчиками в адрес ООО «Орхидея-Парк» было направлено уведомление о выборе способа управления комплексом через Товарищество собственников недвижимости «Комплекс    апартаментов «Орхидея    Парк» и об отказе от услуг по ранее заключенному договору.

Начиная с 09 ноября 2020 г. фактически содержание и ремонт общего имущества комплекса апартаментов «Орхидея Парк» осуществляет товарищество собственников недвижимости    «Комплекс    апартаментов «Орхидея    Парк».

Ответчики, являясь членами товарищества, оплачивают содержание и ремонт общего имущества комплекса коттеджей «Орхидея Парк» ежемесячно, начиная с 09.11.2020 и по настоящее время, задолженности не имеют, что подтверждается справкой, выданной товариществом 08.12.2022 года (л.д.124).

Поскольку смена управляющей компании произошла на законном основании, решение общего собрания собственников помещений в комплексе коттеджей «Орхидея Парк» о выборе способа управления комплексом через Товарищество собственников недвижимости    «Комплекс апартаментов Орхидея    Парк» является действующим, никем не отменено, а ответчики добросовестно оплачивают расходы на содержание и ремонт общего имущества, требование истца ООО «Орхидея Парк» не может быть удовлетворено.

Требование о взыскании задолженности за пользование земельным участком за период с октября 2020 по март 2022 года в сумме 19409,21 рублей, также не подлежит удовлетворению.

Согласно представленного соглашения от 18.01.2018 года право аренды истца основано на договоре аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности. Исходя из представленных материалов дела объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке, были отчуждены ООО Недвижимость-2014, являвшимся арендатором земельного участка.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В соответствии с п.25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Земельный участок, на котором расположен приобретенный ответчиками объект недвижимости, истец использовал на основании договора аренды.

Соответственно обязанность по уплате арендной платы имеется перед арендодателем, т.е. Территориальным управлением Росимущества в Краснодарском крае. Истец арендную плату за пользование всем участком не вносил, следовательно, права на взыскание таких платежей с ответчиков не имеет. Факт того, что истец не оплачивает в ТУ Росимущества по Краснодарскому краю арендную плату за земельный участок подтверждается копией определения Арбитражного суда Краснодарского края о принятии к рассмотрению дела о расторжении договора аренды от 22.07.2005 года и взыскании с истца задолженности в размере 10 902 463,95 руб. и расторжении договора аренды с истцом.

Анализируя установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что в иске должно быть отказано в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

     В удовлетворении исковых требований к Склярову В. А., Скляровой Е. А. о взыскании задолженности за оказанные услуги, пользование земельным участком, ООО «Орхидея-Парк»- ОТКАЗАТЬ.

    Апелляционная жалоба на решение суда может быть подана в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Новосибирский областной суд через суд, принявший решение.

Судья                        /подпись/                О.А.Зюкова

Полный текст решения изготовлен 18.04.2023 г.