Решение по делу № 33-611/2020 от 18.02.2020

судья Молчанова Е.В. № 33-611/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Мурманск 19 марта2020 года

Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда в составе:

председательствующего	Хмель М.В.
судей	Бойко Л.Н.
	Науменко Н.А.
при секретаре	Пашковой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2 -5652/2018 по иску Анчишиной Натальи Васильевны к Ажниязовой Асие Хайбуллаевне, Розенбаум Анне Александровне, Розенбауму Михаилу Николаевичу, представляющим свои интересы и интересы несовершеннолетних Р.М.М., Р.А.М., о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи,

по апелляционной жалобе Анчишиной Натальи Васильевны и ее представителя Абрамова Валерия Геннадьевича на решение Октябрьского районного суда города Мурманска от 07 декабря 2018 года, которым постановлено:

«Исковые требования Анчишиной Натальи Васильевны к Р.А.М., Розенбауму Михаилу Николаевичу, Р.М.М., Розенбаум Анне Александровне, Ажниязовой Асие Хайбуллаевне о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи оставить без удовлетворения.

Обязать Управление Судебного департамента в Мурманской области по вступлению решения в законную силу вернуть Анчишиной Наталье Васильевне денежные средства в размере 720 000 рублей со счета Управления Судебного департамента в Мурманской области».

Заслушав доклад судьи Бойко Л.Н., выслушав возражения относительно доводов апелляционной жалобы ответчиков Розенбаум А.А., Розембаума М.Н., судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда

установила:

Анчишина Н.В. обратилась в суд с иском к Ажниязовой В.Х., Розенбаум А.А., Розенбауму М.Н., представляющим свои интересы и интересы несовершеннолетних Р. М.М., Р. А.М., о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.

В обоснование иска указала, что является собственником двух комнат, расположенных в трехкомнатной квартире по адресу: город Мурманск, улица ..., дом *, квартира *.

Собственником третьей комнаты являлась Ажниязова А.Х., которая 05 апреля 2018 года продала комнату ответчикам Розенбаумам, при этом истец, имеющая право преимущественного приобретения комнаты, не была надлежащим образом извещена о предстоящей сделке, как того требуют положения статьи 250 ГК РФ.

Указывая, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, просила суд перевести на нее права покупателя по договору купли-продажи принадлежащей Ажниязовой А.Х. комнаты в трехкомнатной квартире по адресу: город Мурманск, улица ..., дом *, квартира *.

Истец Анчишина Н.В. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителя.

В судебном заседании, проведенном с использованием системы видеоконференц-связи, представитель истца Анчишиной Н.В. по доверенности Абрамов В.Г. иск поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчики Розенбаум А.А., Розенбаум М.Н., действующие в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Р. А.М. и Р. М.М., возражали против удовлетворения исковых требований, указав, что в случае удовлетворения исковых требований будут нарушены права их несовершеннолетних детей.

Ответчик Ажниязова А.Х. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, письменных возражений на иск не представила.

Представитель ответчика Ажниязовой А.Х. по доверенности Родионов И.В. в судебном заседании иск не признал.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - комитета по образованию администрации города Мурманска, ГУ УПФ РФ в Октябрьском округе города Мурманска, надлежаще извещенных о дате, времени и месте рассмотрения дела, а также представителя Управления Росреестра по Мурманской области, просившего о рассмотрении дела в свое отсутствие с учетом позиции, изложенной в письменном отзыве.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе истец Анчишина Н.В. и ее представитель по доверенности Абрамов В.Г., ссылаясь на основания для отмены решения суда в апелляционном порядке, просят решение суда отменить.

Выражают несогласие с выводом суда о том, что Ажниязовой А.Х. была исполнена возложенная на нее законодательством обязанность по извещению в письменной форме истца о намерении продать принадлежащую ей комнату в спорном жилом помещении, поскольку такое извещение направлено Анчишиной Н.В. по адресу, по которому она не проживает с 1970 года.

Подчеркивают, что Анчишина Н.В. зарегистрирована и фактически проживает по адресу: Московская область, город ..., проспект ..., дом *, квартира *, однако по данному адресу письменное предложение приобрести комнату с отражением условий сделки истцу не направлялось.

Обращают внимание, что риэлтор Гайдамакова Т.В. с истцом по телефону и уведомлением о продаже принадлежащей Ажниязовой А.Х. комнаты не общалась. Телефонный разговор состоялся с дочерью истца Проскуриной И.В., которая предложила продавцу направить официальное предложение матери о покупке данной комнаты по адресу их проживания. Допрошенная судом Гайдамакова Т.В. не отрицала, что адрес истца ей сообщался, однако за ненадобностью она его выбросила.

Указывают, что данным обстоятельствам судом в решении правовая оценка не дана.

По мнению подателей жалобы при разрешении спора суд в нарушение принципа состязательности сторон в решении отразил лишь факты, приведенные стороной ответчиков, проигнорировав разъяснения Верховного Суда Российской Федерации о том, что следует считать надлежащим уведомлением в таких случаях.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились истец Анчишина Н.В. и ее представители Абрамов В.Г., Проскурина И.В., ответчик Ажниязова А.Х. и ее представитель Родионов И.В., третьи лица - комитет по образованию администрации города Мурманска, ГУ УПФ РФ в Октябрьском округе города Мурманска, Управление Росреестра по МО, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, поскольку их неявка в силу части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к разбирательству дела.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, Анчишина Н.В. на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 29 октября 2006 года и договора купли-продажи от 22 апреля 2008 года является собственником двух комнат общей площадью *** кв.м., расположенных в трехкомнатной квартире по адресу: город Мурманск, улица ..., дом *, квартира *.

На основании договора купли-продажи от 09 апреля 2002 собственником третьей комнаты общей площадью *** кв.м. в указанном жилом помещении являлась Ажниязова А.Х.

20 февраля 2018 года Ажниязовой А.Х. направлено уведомление Анчишиной Н.В. о намерении продать принадлежащую ей комнату в вышеуказанной квартире по цене 720000 рублей по адресу жилого помещения ценной бандеролью с описью вложения (л.д. 23, том 1).

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором *** ФГУП «Почта России» ценная бандероль, принятая к пересылке 20 февраля 2018 года по адресу: город Мурманск, улица ..., дом ..., квартира * на имя Анчишиной Н.В. поступила в отделение почтовой связи 183038 города Мурманска 21 февраля 2018 года и выслана обратно отправителю ввиду неудачной попытки вручения по истечении срока хранения (л.д. 42, 43, 44, том 1).

05 апреля 2018 года между Ажниязовой А.Х. (продавец) и покупателями Розенбаум А.А. и Розенбаумом М.Н., действующими в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Р. М.М. и Р. А.М., заключен договор купли-продажи принадлежащей продавцу комнаты в квартире по указанному выше адресу.

Комната продана за 720 000 рублей, которые продавцы внесли за счет личных средств – 266974 рубля, и средств материнского капитала – 453026 рублей.

05 апреля 2018 года комната передана покупателям по акту приема-передачи.

13 апреля 2018 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за Розенбаумом М.Н., Розенбаум А.А., Р. М.М. и Р. А.М. в установленном законом порядке зарегистрировано право общей долевой собственности в следующих долях: 2/10 доли - за Розенбаумом Михаилом Николаевичем, 6/10 доли - за Розенбаум Анной Александровной, 1/10 доли - за Р.М.М., 1/10 доли – за Р.А.М..

Разрешая заявленный спор и отказывая в удовлетворении заявленных Анчишиной Н.В. требований о переводе на нее прав покупателя по договору купли-продажи принадлежащей Ажниязовой А.Х. комнаты в трехкомнатной квартире, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 250, 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что перед заключением 05 апреля 2018 года договора купли-продажи спорного жилого помещения продавцом Ажниязовой А.Х. исполнена возложенная на нее законом обязанность по извещению Анчишиной Н.В., как собственника остальных жилых помещений в коммунальной квартире, имеющего преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты, о намерении продать принадлежащую ей комнату с указанием продажной цены.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильном применении норм материального права.

В силу части 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как установлено судом, Анчишина Н.В. является собственником двух комнат в трехкомнатной квартире по адресу: город Мурманск, улица ..., дом *, квартира *, Ажниязова А.Х. собственником третьей комнаты общей площадью *** кв.м.

20 февраля 2018 года Ажниязовой А.Х. по почте было направлено уведомление Анчишиной Н.В. о продаже комнаты общей площадью *** кв.м. по цене 720000 рублей с предложением в течение месяца с момента получения уведомления реализовать преимущественное право покупки либо оформить отказ от приобретения комнаты (л.д. 42, 43, том 1).

Данное уведомление было направлено по адресу места нахождения спорного имущества - город Мурманск, улица ..., дом *, квартира *, не получено адресатом и возвращено отправителю 24 марта 2018 года (л.д. 44, том 1).

Согласно статье 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в Постановлении Пленума от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Согласно статье 20 Гражданского кодекса Российской Федерации, местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.

Судебной коллегией установлено, что истец по адресу: город Мурманск, улица ..., дом *, квартира * не проживала и не проживает.

В материалах дела имеется паспорт Анчишиной Н.В. и выписка из домовой книги по состоянию на 27 апреля 2018 года, выданная МАУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг городского округа ...», из которых следует, что Анчишина Н.В. с 03 сентября 1985 года зарегистрирована и проживает по адресу: ..., город ..., проспект ..., дом *, квартира * (л.д. 88, 228-оборот, т. 1).

Из материалов дела следует, что ответчику Ажниязовой А.Х. было достоверно известно о том, что истец фактически проживает по адресу своей регистрации (л.д. 126 – оборот, том 1).

Вместе с тем, сведений о направлении Ажниязовой А.Х. указанного уведомления в адрес регистрации и фактического проживания истца материалы дела не содержат.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции ошибочно признал, что ответчиком Ажниязовой А.Х. были соблюдены требования об извещении истца о намерении продать комнату в квартире с указанием цены и других условий, на которых она продается.

По мнению судебной коллегии, ответчиком Ажниязовой А.Х. не были соблюдены предусмотренные законом условия продажи доли в квартире, истцом не было получено указанное выше уведомление, направленное не по месту жительства или регистрации истца.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По смыслу законодательства, именно на продавце лежит обязанность по представлению доказательств исполнения требований о надлежащем извещении другого сособственника о своем намерении продать долю в квартире.

Таких доказательств ответчиком Ажниязовой А.Х. ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции представлено не было, а представленные доказательства не подтверждают надлежащее извещение истца о продаже комнаты и условий данной продажи.

При этом из пояснений свидетеля Гайдамаковой Т.В. в заседании суда первой инстанции следует, что по поручению Ажниязовой А.Х. она занималась продажей спорной комнаты, у нее имелся московский адрес истца, поскольку ранее она общалась по телефону с дочерью истца – Проскуриной И.В. на предмет покупки спорной комнаты, которая сообщила ей адрес истца для направления соответствующего уведомления; после получения адреса истца Ажниязова А.Х. к Анчишиной Н.В. не общалась, информацию о продажи комнаты ей не передавала.

Никаких доказательств, что иные лица информировали истца о продажи комнаты в материалы дела не представлено.

То обстоятельство, что извещение в адрес истца было направлено по месту нахождения спорной квартиры, при этом продавцу было известно о том, что истец по указанному адресу не проживает, судебной коллегией не может быть расценено, как надлежащее исполнение требований об извещении сособственника о своем намерении продать долю и, соответственно, праве истца приобрести указанную долю в квартире.

Не имеет правового значения и тот факт, что дочь Анчишиной Н.В. - Проскурина И.В. знала из телефонного разговора о намерении собственника третьей комнаты Анжниязовой А.Х. продать комнату.

Анчишина Н.В. с исковым заявлением о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи обратилась в суд 01 июня 2018 года с соблюдением трехмесячного срока, установленного законом для подачи такого иска.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, ошибочность выводов суда первой инстанции о надлежащем уведомлении истца о продаже комнаты общей площадью *** кв.м., учитывая, что денежная сумма в размере 720000 рублей, определенном договором купли-продажи от 05 апреля 2018 года как стоимость комнаты, перечислена истцом на счет Управления Судебного Департамента в Мурманской области в целях исполнения перевода прав и обязанностей покупателя по договору, и находится на счете, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении требований о переводе на Анчишину Н.В. прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи указанной выше комнаты в квартире, признании за ней права собственности с прекращением права собственности на спорную комнату Розенбаума М.Н., Розенбаум А.А., Р. М.М., Р. А.М.

Учитывая, что при совершении сделки использовались средства материнского капитала, судебная коллегия полагает обоснованным и соответствующим интересам ответчиков Розенбаумов, в том числе несовершеннолетних детей, возвратить в бюджет государственного учреждения - Отделение Пенсионного фонда Российской Федерации по Мурманской области средства материнского (семейного) капитала в размере 453026 рублей, и учесть данные средства на лицевом счете Розенбаум Анны Александровны, открытого в данном государственном учреждении.

Оставшаяся сумма сделки в размере 266974 рубля возвращается Розенбауму Михаилу Николаевичу, Розенбаум Анне Александровне.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 193, 198, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда

определила:

решение Октябрьского районного суда города Мурманска от 07 декабря 2018 года отменить.

Постановить по делу новое решение, которым исковые требования Анчишиной Натальи Васильевны к Ажниязовой Асие Хайбуллаевне, Розенбаум Анне Александровне, Розенбауму Михаилу Николаевичу, представляющим свои интересы и интересы несовершеннолетних Р.М.М., Р.А.М. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи - удовлетворить.

Перевести на Анчишину Наталью Васильевну права и обязанности покупателя по договору купли-продажи комнаты общей площадью *** кв.м., расположенной в трехкомнатной квартире по адресу: город Мурманск, улица ..., дом *, квартира *, кадастровый номер *, заключенному 05 апреля 2018 года между Ажниязовой Асией Хайбуллаевной и Розенбаумом Михаилом Николаевичем и Розенбаум Анной Александровной, действующими в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Р.М.М. и Р.А.М..

Признать за Анчишиной Натальей Васильевной право собственности на комнату общей площадью *** кв.м., расположенную в трехкомнатной квартире по адресу: город Мурманск, улица ..., дом *, квартира *, кадастровый номер *.

Прекратить право собственности Розенбаум Анны Александровны на 6/10 доли, Розенбаума Михаила Николаевича на 2/10 доли, Р.М.М. на 1/10 доли, Р.А.М. на 1/10 доли в праве собственности на комнату общей площадью *** кв.м. в трехкомнатной квартире по адресу: город Мурманск, улица ..., дом *, квартира *, кадастровый номер *, с получением Розенбаумом Михаилом Николаевичем, Розенбаум Анной Александровной денежной компенсации, внесенной Анчишиной Натальей Васильевной в размере 720000 рублей на лицевой (депозитный) счет управления Судебного департамента в Мурманской области, из которых 266974 рубля возвратить Розенбауму Михаилу Николаевичу, Розенбаум Анне Александровне, а 453026 рублей возвратить в бюджет государственного учреждения - Отделение Пенсионного фонда Российской Федерации по Мурманской области (лицевой счет 12494000230), и учесть средства материнского (семейного) капитала на лицевом счете Розенбаум Анны Александровны, открытого в государственном учреждении - Отделение Пенсионного фонда Российской Федерации по Мурманской области.

Данное апелляционное определение является основанием для внесения записи в ЕГРН о переводе прав и обязанностей покупателя и регистрации права собственности на комнату общей площадью *** кв.м., расположенную в трехкомнатной квартире по адресу: город Мурманск, улица ..., дом *, квартира *, кадастровый номер * за Анчишиной Натальей Васильевной и прекращении права собственности на указанный объект Розенбаум Анны Александровны, Розенбаума Михаила Николаевича, Р.М.М., Р.А.М..

Председательствующий:
Судьи: