Решение по делу № 33-5075/2019 от 08.04.2019

Судья Андреев А.П. гр. дело №33-5075/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

8 мая 2019 года г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам апелляционной инстанции Самарского областного суда в составе:

председательствующего Бочкова Л.Б. (докладчик),

судей: Салдушкиной С.А., Мартемьяновой С.В.,

при секретаре Латыповой Р.Р.,

с участием представителя ответчика ООО «Олвит» - Игнатенко Д.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ООО «Олвит» и ГСК № 4 «Березка» на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 28 января 2019 года,

У С Т А Н О В И Л А:

Салионова Л.Б. обратилась в суд с иском к ООО «Олвит» о признании права собственности, обязании исполнить обязательства по договору о долевом участии в строительстве (реконструкции).

В обоснование заявленных требований истец указала, что 15 сентября 2008 года заключила с ООО «ОЛВИТ», в лице директора Свечникова В.Ю. договор о долевом участии в строительстве (реконструкции), в соответствии с которым истец приняла долевое участие в финансировании реконструкции существующего гаража - строительство надстроя над ГСК № 4 «Березка» под размещение торгово-офисных помещений по адресу: <адрес> на земельном участке, представленном в бессрочное пользование ГСК № 4 «Березка», целью приобретения нежилого помещения общей площадью 100 кв.м. на 1 этаже. Общая стоимость доли составила 2 000 000 руб., которую она обязалась внести при заключении указанного договора. В соответствии с указанным договором стороны установили, что ООО «Олвит» обязуется передать указанное нежилое помещение в первом квартале 2009 г. Истец в полном объеме исполнила свои обязательства по договору, однако ООО «Олвит» обязательства о передаче истцу данного нежилого помещения и документов для регистрации права собственности до настоящего времени не исполнило. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию реконструированного объекта отсутствует, спорный объект является объектом незавершенного строительства.

На основании изложенного, истец просила суд: признать за ней право собственности на 20/178 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения лит. А1 на первом этаже, первом уровне, позиции №№ 3,4, 5,6, 7, 8, 9,10,11,12,13, 14, 15,16, 17, 18,19, 20,21,22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 44а, общей площадью 2665,5 кв.м., в незавершенном реконструкцией объекте - двухэтажном надстрое под размещение торгово-офисных помещений по адресу: <адрес>; обязать ООО «Олвит» исполнить обязательство по договору о долевом участии в строительстве (реконструкции) от 15 сентября 2008 года и передать Салионовой Л.Б. после получения разрешения на ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта спорные помещения.

ООО «Олвит» обратилось со встречным иском к Салионовой Л.Б. о признании договора о долевом участии в строительстве (реконструкции) от 15.09.2008 г., недействительным.

В обоснование заявленных требований ООО «Олвит» указало, что договор от 15.09.2008 г. является недействительным, поскольку ООО «Олвит» не является застройщиком и не вправе привлекать денежные средства лиц по договору долевого участия в строительстве. Разрешение на строительство №№ от 21.12.2007 г. выдано ГСК №4 «Березка», и принимая во внимание то обстоятельство, что ООО «Олвит» не является застройщиком объекта долевого строительства, оно не имело права заключать с Салионовой Л.Б. договор участия в долевом строительстве. Согласно условиям договора, Салионова Л.Б. должна внести денежные средства в размере 2 000 000 руб., а ООО «Олвит» обязуется передать нежилое помещение. Считает, что денежные средства, указанные в договоре, в размере 2 000 000 руб. в ООО «Олвит» не поступали, не нашли своего отражения в документах бухгалтерского учета и отчетности ООО «Олвит», по кассе не проходили, на расчетный счет не поступали. В подтверждение оплаты по договору имеется справка, выданная, якобы, ООО «Олвит» в подтверждение получения денежных средств от Салионовой Л.Б., но данная справка не может служить подтверждением оплаты по договору, поскольку квитанция к приходному кассовому ордеру подписывается главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным, и кассиром, заверяется печатью (штампом) кассира и регистрируется в журнале регистрации приходных и расходных кассовых документов и выдается на руки сдавшему деньги, а приходный кассовый ордер остается в кассе. Таким образом, доказательства поступления денежных средств от Салионовой Л.Б. отсутствуют. Также ООО «Олвит» полагает, что в действиях Салионовой Л.Б. усматривается злоупотребление правом, поскольку в судебных заседания по делам, рассмотренным ранее Автозаводским районным судом г. Тольятти, Свечников В.Ю. (бывший директор ООО «Олвит») перечислял физических лиц, с которыми он заключал договоры долевого участия в строительстве от имени ООО «Олвит». Договор с Салионовой Л.Б. поименован не был. Указывает, что спорный договор для ООО «Олвит» является крупной сделкой, которая согласно ст.46 ФЗ РФ «Об обществах с ограниченной ответственностью» должна получить одобрение общего собрания участников ООО «Олвит». Указанная сделка является крупной, поскольку составляет более 25% стоимости имущества ООО «Олвит» на момент ее заключения, что подтверждается данными бухгалтерской отчетности

На основании изложенного, ООО «Олвит» просило суд признать договор о долевом участии в строительстве (реконструкции) от 15.09.2008 г., подписанный Свечниковым В.Ю. от имени ООО «Олвит» и Салионовой Л.Б. - недействительным.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: ГСК № 4 «Березка», ООО «Строй Монтаж», Свечникова Г.В., Свечников В.Ю.

Решением Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 28.01.2019г. постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Салионовой Л.Б. к ООО «Олвит» о признании права собственности, обязании исполнить обязательства по договору о долевом участии в строительстве (реконструкции) от 15.09.2008 г. - отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Олвит» к Салионовой Л.Б. о признании договора о долевом участии в строительстве (реконструкции) от 15.09.2008 г. недействительным – отказать.

Взыскать с Салионовой Л.Б. в доход местного бюджета госпошлину в размере 11 700 руб.».

В апелляционной жалобе представитель ГСК № 4 «Березка» просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Олвит» просит решение суда отменить, и постановить новое решение об отказе истцу в удовлетворении исковых требований, и удовлетворении встречных исковых требований.

В заседании суда апелляционной инстанции ООО «Олвит» - Игнатенко Д.А. доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме.

Иные лица в заседание суда апелляционной инстанции не явились. О времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об уважительной причине неявки в суд не уведомили.

Исходя из положений ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав доклад судьи Самарского областного суда Бочкова Л.Б., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителя ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии с ч. 1, 2 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 27 указанного закона действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно абз. 2 п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), решения о признании права на долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, соответствующую объекту долевого строительства, передача которого участнику долевого строительства предусматривается заключенным с ним договором, выносятся судами, если ко времени рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости или строительство объекта не завершено.

При этом необходимо устанавливать факт совершения сделки, ее действительности, исполнения сторонами обязательств по сделке, передачи объекта долевого строительства истцу, причин, по которым объект не вводится в эксплуатацию, степень готовности объекта незавершенного строительства, факт осуществления строительства с соблюдением строительных норм и правил, других обстоятельств с учетом требований и возражений сторон.

Судом установлено, что 15 сентября 2008 года между Салионовой Л.Б. и ООО «ОЛВИТ», в лице директора Свечникова В.Ю. заключен договор о долевом участии в строительстве (реконструкции), в соответствии с которым истец приняла долевое участие в финансировании реконструкции существующего гаража - строительство надстроя над ГСК № 4 «Березка» под размещение торгово-офисных помещений по адресу: <адрес> на земельном участке, представленном в бессрочное пользование ГСК № 4 «Березка», целью приобретения нежилого помещения общей площадью 100 кв.м. на 1 этаже.

В соответствии с п.п. 1.3 данного договора общая стоимость доли составила 2 000 000 рублей, которую истец обязалась внести при заключении указанного договора.

В соответствии с п. 3.3 договора, при заключении настоящего договора инвестор обязан внести первый взнос в размере 2 000 000 рублей.

Пунктом 2.2.1 стороны установили, что ООО «Олвит» обязуется передать указанное жилое помещение в первом квартале 2009 г.

Вместе с тем, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> принадлежит ГСК «Березка» на праве постоянного бессрочного пользования, что подтверждается свидетельством №11229 от 20.11.1992 года.

Постановлением мэра г.о. Тольятти от 28.11.2007 года №3793-1/п по заявлению ГСК №4 «Березка» утвержден градостроительный план земельного участка, площадью 0,35 га, расположенного по адресу: <адрес>

Постановлением мэра г.о. Тольятти от 12.12.2007 года №4066-1/п ГСК №4 «Березка» выдано разрешение на реконструкцию здания гаража (двухэтажный надстрой под размещение торгово-офисных помещений) в границах предоставленного земельного участка со сроком действия до 12.01.2009 года.

Распоряжениями заместителя мэра г.о. Тольятти Самарской области от 04.12.2008 года № 8209-р/5, от 03.12.2009 года № 10977-р/5, от 03.11.2010 года № 11494- р/5, от 24.08.2011 года № 9142-р/5, постановлением мэрии г.о. Тольятти Самарской области от 27.12.2012 года № 3730- П/1 срок действия разрешения продлен до 12.11.2013 года.

Постановлением мэрии г.о. Тольятти №3560-п/1 от 20.11.2013 года ГСК №4 «Березка» отказано в продлении действия разрешения на строительство, в связи с чем ГСК №4 «Березка» обратился в арбитражный суд Самарской области.

Решением арбитражного суда Самарской области от 11.02.2014 года по делу №А55-28591/2013 требования ГСК №4 «Березка» удовлетворены и на мэрию г.о. Тольятти возложена обязанность по продлению срока действия разрешения на строительство от 12.01.2007 года - реконструкцию здания гаража (двухэтажный надстрой под размещение торгово-офисных помещений), расположенного по адресу: <адрес>

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 года решение арбитражного суда Самарской области по делу №А55-28591/2013 оставлено без изменения.

18.10.2013 г. ГСК № 4 «Березка» и ООО «ОЛВИТ» обращались в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (общая площадь 8434,6 кв.м., степень готовности - 81%, этажность - 3), расположенный по адресу: <адрес>

На государственную регистрацию был представлен кадастровый паспорт от 26.09.2013 г. №, который содержит сведения об объекте незавершенного строительства (общая площадь 8434,6 кв.м., степень готовности - 81%, этажность - 3), расположенный по адресу: <адрес>

Государственный кадастр недвижимости содержит сведения о том, что указанный незавершенный строительством объект поставлен на кадастровый учет на основании технического паспорта незавершенного строительством объекта (здание).

Технический паспорт содержит сведения о том, что незавершенный строительством объект (здание 81% готовности) общей площадью 8434,6 кв.м. состоит из лит.А (основная часть имеет площадь 3219,5 кв.м., надземная часть имеет площадь 129,8 кв.м.), лит.А.1 незавершенный строительством объект (1 этаж) площадью 2680,7 кв.м., незавершенный строительством объект (2 этаж) площадью 2881,6 кв.м., выход на кровлю площадью 26,1 кв.м.).

Следовательно, незавершенный строительством объект состоит, в том числе, из лит.А.

При этом в ЕГРН имеются записи о государственной регистрации права собственности физических лиц на помещения, расположенные в лит. А здания по адресу: <адрес>

Более того, принадлежащий ГСК №4 «Березка» подземный гараж на 96 мест по адресу: <адрес> является законченным строительством объектом.

Согласно ст. 55 ГрК РФ, после окончания строительства объекта застройщик для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должен обратиться в уполномоченный орган с приложением документов, указанных в части 3 статьи 55 ГрК РФ.

Судом установлено, что ООО «Олвит» не является в данном случае субъектом градостроительных отношений, заказчиком или лицом, обладающим полномочиями на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Суд пришел к правильному выводу о том, что первоначальным истцом не представлено доказательств, что застройщик ГСК №4 «Березка» уклоняется от выполнения обязательств по передаче объектов недвижимости после завершения реконструкции, в том числе и от выполнения обязательств по договору №1 от 24.04.2006 года, заключенному между ООО «Олвит» и ГСК №4 «Березка».

На основании Федерального закона РФ от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (статья 29) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества.

В эксплуатацию строящийся объект должен быть введен единым комплексом, а не поэтажно.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правомерному выводу о том, что при наличии зарегистрированного права собственности Салионовой Л.Б. на часть объекта, добросовестный застройщик ГСК №4 «Березка» не сможет в установленном порядке зарегистрировать свое право на завершенный реконструкцией объект и надлежащим образом исполнить свои обязательства перед иными участниками долевого строительства, что в свою очередь повлечет действия по подаче новых исковых заявлений в суд.

Салионова Л.Б. в свою очередь, не являясь застройщиком и не обладая каким-либо правом на земельный участок, также не сможет в административном порядке зарегистрировать право собственности на завершенный строительством объект.

Признание права на долю за одним из дольщиков не приведет к обеспечению равной правовой защиты всех участников долевого строительства спорного объекта, что противоречит принципам правосудия.

Таким образом, поскольку спорный объект в настоящее время находится в стадии строительства (до получения акта ввода объекта в эксплуатацию), говорить о невозможности получения разрешительной документации в административном порядке, а также нарушении прав истца безосновательно.

Отсутствуют сведения о соответствии, как испрашиваемого объекта, так и всего комплекса ГСК строительным, техническим, санитарным, противопожарным, градостроительным нормам и правилам.

Таким образом, право общей долевой собственности на помещения, созданные в результате реконструкции здания гаража, могут возникнуть не у Салионовой Л.Б., а у ООО «ОЛВИТ» и ГСК №4 «Березка» на основании заключенного договора № 1 от 24.10.2006 г. и только после регистрации права собственности ГСК №4 «Березка» на указанные помещения.

При таких обстоятельствах, правовых оснований, предусмотренных положениями ст. 3 ГК РФ и ст. 11 ГК РФ, для удовлетворения заявленных требований Салионовой Л.Б., у суда не имелось, поскольку действующим законодательством предусмотрена судебная защита только нарушенных или оспариваемых прав.

В то же время, суд правильно указал, что заявленные требования не направлены на защиту либо восстановление нарушенного права, поскольку в настоящее время в соответствии со ст. 11 ГК РФ не представлено доказательств нарушения прав заявителей.

Как указывалось ранее, до настоящего времени строительство (реконструкция) объекта не завершено, из технического паспорта объекта и из содержания иска следует, что строительство (реконструкция) ведется, процент готовности объекта составляет около 81%.

Более того, при отсутствии акта о вводе объекта в эксплуатацию спорный объект недвижимости попадает под понятие «самовольной постройки».

При таких обстоятельствах, суд сделал правильный вывод о том, что Салионовой Л.Б. при подаче иска не соблюдены условия, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку, какие-либо доказательства отсутствия нарушения прав и законных интересов третьих лиц, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан сохранением самовольной постройки (заключения компетентных органов), а также доказательства принятия надлежащих мер к легализации самовольной постройки отсутствуют.

При этом в материалах дела отсутствуют сведения о постановке объекта незавершенного строительства на государственный кадастровый учет в установленном законом порядке.

Таким образом, объект незавершенного строительства (реконструированный гараж) как объект недвижимости и гражданского оборота на сегодняшний день не существует.

Спорное имущество Салионовой Л.Б. не передавалось, во владении истца не находится.

Кроме того, на основании решения суда от 31.07.2017г. с Свечниковой Г.В. в пользу Салионовой Л.Б. взыскана денежная сумма в размере 2 150 000 руб. Судом установлено, что 05 сентября 2012 года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи объекта, предметом является часть строящегося жилого помещения, общей площадью 100 кв.м., находящаяся по адресу: <адрес>, 1 этаж. Согласно п. 9 предварительного договора, указанное имущество будет продано за 2 000 000 руб., данную сумму продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора. Истцом была передана ответчику денежная сумма в размере 2 000 000 руб., факт передачи которой подтверждается распиской.

Стороны договорились, что обязуются заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, указанного в предварительном договоре купли-продажи нежилого помещения от 05.09.2012 года в течение 14 дней с момента регистрации права собственности в Управление Росреестра по Самарской области.

Однако основной договор между сторонами не заключен, поскольку Свечникова Г.Б. обратилась в суд с иском к ООО «ОЛВИТ», просила признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном реконструкцией объекте - двухэтажном надстрое под размещение торгово-офисных помещений по адресу: <адрес> Решением Автозаводского районного суда г. Тольятти от 26.12.2016г. в удовлетворении исковых требований Свечниковой Г.Б. к ООО «ОЛВИТ» отказано.

При таких обстоятельствах, правовых оснований в настоящее время для признания за Салионовой Л.Б. права собственности на незавершенный строительством объект с заявленными техническими характеристиками, у суда первой инстанции не имелось.

Также суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований и для удовлетворения требования об обязании ООО «Олвит» исполнить обязательство по договору о долевом участии в строительстве (реконструкции) от 15 сентября 2008 года и передать Салионовой Л.Б. после получения разрешения на ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта спорные помещения, поскольку реконструкция гаража не завершена, заявленные требования под условием, связанным с получением в будущем разрешения на ввод в эксплуатацию, не приведет к восстановлению нарушенного права истца. Реальное исполнение такого решения невозможно.

Поскольку удовлетворение требования допустимо лишь тогда, когда сохраняется возможность его реального исполнения, в противном случае избранный способ не будет направлен на защиту нарушенного права.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

При этом договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из оспариваемого договора о долевом участии в строительстве (реконструкции) от 15.09.2008г. следует, что инвестор (Салионова Л.Б.) приняла долевое участие в финансировании реконструкции существующего гаража - строительство надстроя над ГСК№ «Березка» под размещение торгово-офисных помещений по адресу: <адрес> на земельном участке, предоставленном в бессрочное пользование ГСК№ «Березка» с целью приобретения нежилого помещения на 1 этаже.

Предполагаемая общая площадь нежилого помещения - 100 кв.м.

В соответствии с п.п. 1.3 данного договора общая стоимость доли составила 2 000 000 рублей, которую истец обязался внести при заключении указанного договора.

В соответствии с п. 3.3 настоящего договора, при заключении настоящего договора инвестор обязан внести первый взнос в размере 2 000 000 рублей.

Пунктом 2.2.1 стороны установили, что ООО «Олвит» обязуется передать указанное жилое помещение в первом квартале 2009 г.

Таким образом, в договоре о долевом участии в строительстве от 15.09.2008 г. определен размер взноса, метраж общей площади нежилого помещения, являющийся долей инвестора, цена договора, срок оплаты, срок передачи объекта участнику строительства.

Доводы об отсутствии государственной регистрации оспариваемого договора, судом первой инстанции исследованы и обоснованно отвергнуты на основании следующего.

Договор долевого участия подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном ФЗ РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 17 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве …»).

Согласно ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …», Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., положения Закона, обязывающие сторону застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров об участии в долевом строительстве, направлены, прежде всего, за защиту интересов более слабой стороны данных отношений - дольщиков, оплачивающих строительство капитальных объектов, и применение данных норм иным образом, в том числе и с целью лишения дольщика результата оплаченного им строительства будет противоречить цели и смыслу упомянутого закона.

Отсутствие государственной регистрации такого договора само по себе не лишает Салионову Л.Б. права на получение в собственность объекта, строительство которого он финансировал, и не влечет за собой последствия недействительности договора.

Доводы о том, что на момент заключения спорного договора отсутствовали разрешение на строительство, проектная документация, ООО «Олвит» никакими правами на земельный участок не обладало, суд обоснованно не принял во внимание, поскольку они могут лишь свидетельствовать о допущенных ООО «Олвит» нарушениях при привлечении денежных средств на строительство объекта реконструкции, но не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств.

Доводы ООО «Олвит» о том, что для организации оспариваемая сделка является крупной и сделкой с заинтересованностью, но соответствующего одобрения со стороны общества не получила, суд признал несостоятельными, так как в силу ст. ст. 45, 46 ФЗ РФ от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», сделки, заключенные в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности не требуют одобрения общего собрания участников общества.

Также суд обоснованно не принял во внимание доводы о том, что денежные средства в ООО «Олвит» от Салионовой Л.Б. не поступали. Факт оплаты, предусмотренной договором суммы, подтверждается справкой, выданной уполномоченным на тот момент лицом - директором ООО «Олвит», а также установлен вступившим в законную силу решением суда от 31.07.2017 г. по гражданскому делу № 2-5810/2017, которое с учетом положений ч. 2 ст. 61 ГПК РФ имеет преюдициальное значение для рассмотрения данного спора.

Возможные нарушения финансовой дисциплины, в том числе неправильное оформление бухгалтерской документации со стороны самого ООО «Олвит» в вину Салионовой Л.Б. поставлены быть не могут, и не влекут недействительности справки о выплате паевого взноса, как документа, подтверждающего факт оплаты по договору.

Довод о злоупотреблении правом Салионовой Л.Б. при заключении оспариваемого договора, суд отклонил правильно, поскольку признаков злоупотребления правом в ходе рассмотрения дела судом не установлено.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно отказал ООО «Олвит» в удовлетворении исковых требований о признании договора о долевом участии в строительстве (реконструкции) от 15.09.2008 г., недействительным.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка.

Доводы апелляционных жалоб были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, подробно изложенная в решении суда, с которой согласилась судебная коллегия. Они не опровергают выводы суда первой инстанции, в жалобах не содержатся обстоятельства, которые нуждались бы в дополнительной проверке, доводы жалоб направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судебной коллегией не установлено.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции является законным, обоснованным, оснований для его отмены или изменения в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 28 января 2019 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО «Олвит» и ГСК № 4 «Березка» - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев.

Председательствующий

Судьи: