Решение от 04.03.2021 по делу № 3а-97/2021 от 04.12.2020

№ 3а-97/2021 г.Рязань

УИД 62OS0000-01-2020-000426-76

РЕШЕНИЕ

именем

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

4 марта 2021 года Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Воейкова А.А.,

при секретаре – Кирдянове А.С.,

с участием представителя административного истца: ООО «Альянс» - Сальникова С.А.,

представителя административного ответчика: Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и заинтересованного лица ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» – Бикуловой А.А.,

рассмотрев дело по административному исковому заявлению ООО «Альянс» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

установил:

ООО «Альянс» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В обоснование своих требований указало, что постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 № 22-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области» утверждена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года.

Административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>

В силу указанного постановления кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере – 56 077 501 рубль 55 коп.

Административный истец считает, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают его права и обязанности, поскольку в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Административный истец полагает, что у него имеются правовые основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, поэтому просил удовлетворить его требования - установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной рыночной по состоянию на 1 января 2018 года в размере установленном в отчете ООО «Правовой консультационный центр «Истина».

После проведенной судебной экспертизы представитель административного истца уточнил требования, просит установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости в размере определенном в заключении эксперта ФИО4 (ООО «Южная территория»).

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования.

Представитель административного ответчика – Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и заинтересованного лица ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» заявленные требования не признала, указывая на недостатки экспертного заключения Кузнецовой А.В.

Представители заинтересованных лиц - филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области, администрации муниципального образования – городской округ город Скопин Рязанской области, в суд не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

В силу части 4 статьи 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие заинтересованных лиц.

Суд, исследовав материалы дела, считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что ООО «Альянс» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В силу постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 № 22-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 56 077 501 рубль 55 коп.

На основании части 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога подлежащих уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

В своем отзыве представитель Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области указал на несоответствие отчета, представленного административным истцом, требованиям действующего законодательства, в связи с чем назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, проведение которой поручено эксперту ООО «Южная территория» ФИО4

В соответствии с заключением эксперта ФИО4 с учетом ее пояснений в суде, отчет <скрыто>» № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости спорного земельного участка не подтверждает указанную в отчете его рыночную стоимость.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд исходит из того, что судебная экспертиза выполнена экспертом ФИО4, имеющей образование в области оценочной деятельности и обладающей правом на проведение подобного рода исследований. Материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и стаж работы в области оценочной деятельности более 6 лет, была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В ходе проведения судебной экспертизы эксперт ФИО4 проверила отчет <скрыто> на соответствии федеральному законодательству об оценочной деятельности. Результаты проверки оформлены в соответствующих таблицах. Эксперт ФИО4 выявила нарушения, существенно влияющие на стоимость объекта оценки. Несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности эксперт обосновала со ссылкой на федеральные стандарты оценки.

С учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства, предъявляемых к содержанию отчета о рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о невозможности принятия в качестве допустимого доказательства отчета об оценке <скрыто> № от ДД.ММ.ГГГГ.

Одновременно экспертом ФИО4 проведены дополнительные расчеты для определения рыночной стоимости спорного земельного участка.

Для определения рыночной стоимости земельного участка экспертом применен сравнительный подход.

Объект оценки расположен в <адрес>, относится к категории земель населенных пунктов, имеют вид разрешенного использования: для размещения сооружений промышленности, для размещения промышленных объектов.

Отнеся спорный земельный участок к 6 сегменту рынка «Производственная деятельность» (п.9.2.2 Приказа Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке») и проанализировав рынок недвижимости в данном сегменте, эксперт выбрал три аналога – наиболее сопоставимых с объектом оценки: по виду передаваемых имущественных прав – право собственности, по дате предложения – наиболее приближенной к дате оценки 01.01.2018, по наличию свободного подъезда к участку, железнодорожной ветки, коммуникациям. Характеристики объектов оценки и объектов-аналогов представлены в таблицах сравнения.

Поскольку объекты аналоги отличаются от объекта оценки рядом характеристик, экспертом произведены корректировки: на местоположение (объект оценки и объект аналог № 3 относятся к зоне III – райцентры с развитой промышленностью, объекты аналоги № 1 и № 2 к зоне II – населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра); на площадь; на расположение относительно магистралей (объект оценки и объекты аналоги № 2 и № 3 находятся в непосредственной близости от крупных автодорог, объект аналог № 1 – на удалении от крупных автодорог).

При этом, замечания представителя административного ответчика о неправильном применении корректировок на местоположение в отношении объекта аналога № 3 и на расположение относительно автомагистралей в отношении объекта аналога № 1 являются ошибочными.

Земельный участок (объект аналог № 3) расположен в <адрес>, который является районным центром с развитой промышленностью, его местоположение соотносимо с объектом оценки, расположенным в <адрес>.

Проанализировав расположение земельных участков относительно автомагистралей, эксперт установил, что объект аналог № 1, в отличие об объекта оценки и объектов аналогов № 2 и № 3 находится на удалении от автомагистрали (крупной автодороги с интенсивным транспортным потоком и достаточно большой шириной дорожного полотна) на расстоянии более 700 м, в связи с чем применена соответствующая корректировка.

На основании пункта 20 Федерального стандарта оценки № 7 и пункта 7.11 «Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости» ООО «Российского общества оценщиков» эксперт оценил объект оценки как условно-свободный. Поскольку все объекты аналоги имеют коммуникации по границам участков, корректировка на коммуникации экспертом не применялась.

Экспертом обоснованно отобраны в качестве аналогов объекты № 1 и № 2. Согласно тексту объявления о продаже объекта-аналога № 1 (стр.71 заключения эксперта) к продаже предлагался участок под промышленное строительство, согласно тексту объявления о продаже объекта-аналога №2 (стр.112 заключения эксперта) к продаже предлагался земельный участок промназначения, что говорит о возможном отнесении данных объектов аналогов и объекта оценки к одному сегменту рынка.

Кроме того, эксперт сопоставил объекты аналоги № 1 и № 2 со сведениями публичной кадастровой карты и другими источниками, установив, что фактически к продаже представлены земельные участки для ведения сельскохозяйственного производства.

Суд соглашается с выводом эксперта о возможном отнесении данных объектов аналогов и объекта оценки к одному сегменту рынка, поскольку согласно Приложению № 1 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 года № 226 данный вид разрешенного использования относится к сегменту рынка «Производственная деятельность». При этом, требования федеральных стандартов оценки не ограничивают эксперта в выборе справочных и нормативных источников. Одновременно эксперт правомерно обосновал отсутствие корректировки по данному ценообразующему фактору.

Суд считает несостоятельными доводы административного ответчика о том, что эксперт не должен был использовать в качестве аналогов объекты № 1 и № 2.

Кроме того, являются необоснованными замечания представителя административного ответчика о нарушении экспертом требований пункта 11 ФСО № 7 в части проведения анализа рынка. На страницах 47-81 заключения подробно проанализированы фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости и произведен отбор соотносимых объектов аналогов. Рассчитанные на основании таблицы № 4 минимальное, максимальное и среднее значения стоимости земельных участков в Рязанской области не противоречат установленному размеру рыночной стоимости (таблица № 8).

Таким образом, эксперт проанализировал объекты аналоги на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки с их обоснованием на основании названных федеральных стандартов оценки и методических указаний.

Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости. Выбор экспертом сравнительного подхода к оценке соответствует требованиям федеральных стандартов оценки.

С учетом указанных обстоятельств, экспертное исследование ФИО4 является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на 1 января 2018 года.

На основании изложенного, оценив представленные доказательства, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной рыночной стоимости в размере, установленном экспертом ФИО4 – 44 405 641 рубль.

Руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░ «░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░░>, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 44 405 641 (░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░) ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░░░░ 2018 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 4 ░░░░░░░ 2020 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ 17 ░░░░░ 2021 ░░░░.

░░░░░