Решение по делу № 2-1501/2018 от 25.04.2018

Дело № 2-1501/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Белгород                        28 августа 2018 года

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи        Лукьяновой Л.Н.

при секретаре                    Коротких М.С.

с участием истца (ответчика по встречному иску) по встречному иску Головковой Н.В. и ее представителей Агарковой Н.И., Бойко В.А., представителя ответчика (истца по встречному иску) ООО СК «Оникс» Беспаловой А.В., представителя Управления Роспотребнадзора по Белгородской области Подгорного А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Головковой Натальи Владимировны к ООО СК «Оникс» о признании договоров инвестирования расторгнутыми, взыскании денежных средств, уплаченных по договорам, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации в счет возмещения имущественного вреда, компенсации морального вреда и судебных расходов, по встречному иску ООО СК «Оникс» к Головковой Наталье Владимировне о признании ничтожным одностороннего отказа от исполнения договоров и признании их исполненными,

установил:

18.10.2012г. по договору инвестирования строительства № 121018/01 Головкова Н.В. приобрела у ООО СК «Оникс» однокомнатную (адрес обезличен) общей площадью 51,9 кв.м., расположенную по адресу: (адрес обезличен), стоимостью 2 028 000 рублей, которая Головкой Н.В. была оплачена полностью.

18.10.2012г. Головкова С.И. приобрела у ООО СК «Оникс» по договору инвестирования строительства № 121018/02 однокомнатную (адрес обезличен) общей площадью 51,7 кв.м., расположенную по адресу: (адрес обезличен) стоимостью 2 068 000 рублей. Стоимость квартира оплачена полностью.

22.03.2013г. Головкова С.И. по договору возмездной уступки передала Головковой Н.В., а последняя приняла в полном объеме право требования по договору инвестирования строительства № 121018/02 от 18.10.2012г.

02.09.2013г. квартиры по акту переданы Головковой Н.В.

Дело инициировано иском Головковой Н.В., в котором с учетом изменений и уточнений требований просила признать договоры инвестирования № 121018/01 и № 121018/02 от 18.10.2012г. расторгнутыми, взыскать с ООО СК «Оникс» денежные средства, уплаченные по договорам в размере 2 028 000 руб. и 2 068 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2 180 302,8 руб. и 2 223 306,8 руб., компенсацию в счет возмещения имущественного вреда в размере 111 656 руб. и 409 392 руб., расходы на оплату услуг эксперта и оценщика в размере 18 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 1 000 000 руб.

В обоснование иска Головкова Н.В. сослалась на наличие в приобретенных квартирах недостатков кровли, в результате которых имеются течи в местах стыка стен с крышей, вследствие чего на потолке и стенах образуется плесень. После неоднократных обращений к застройщику, последним устранялись недостатки кровли, которые вновь появлялись и до настоящего времени не устранены. В связи с наличием существенных недостатков, не устранения их и выявления таковых вновь, 30.05.2018г. в адрес ответчика было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договоров инвестирования, однако денежные средства, уплаченные по договору до настоящего времени не возвращены. Также ссылается на понесенные затраты в связи с отделкой квартир, которые по договорам были переданы под самоотделку.

Во встречном иске ООО СК «Оникс» просит признать ничтожным односторонний отказ Головковой Н.В. от исполнения договоров инвестирования и признании договоров исполненными (прекратившими действие), ссылаясь на фактическое их исполнение.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) Головкова Н.В. и ее представители Агаркова Н.И., Бойко В.А. заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, встречный иск не признали и просили в его удовлетворении отказать.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ООО СК «Оникс» Беспалова А.В. иск Головковой Н.В. не признала и просила в его удовлетворении отказать, встречный иск поддержала по основаниям, изложенным в нем. Дополнительно указав, что уведомление об одностороннем отказе от 30. 05. 2018г. Головковой Н.В. было направлено по адресу, который не является ни юридическим, ни фактическим адресом местонахождения ООО СК «Оникс».

Представитель 3 лица Управления государственного жилищного надзора Белгородской области, извещенный о судебном разбирательстве дела, в судебное заседание не явился.

Заслушав лиц, участвующих в деле, заключение представителя Управления Роспотребнадзора по Белгородской области, полагавшего необходимым иск Головковой Н.В. удовлетворить, и исследовав обстоятельства дела по представленным доказательствам, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Положениями ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков ( п. 2 ст. 7 Закона).

Согласно статье 10 Закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Убытки, причиненные участнику долевого строительства расторжением договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным частями 1 и 1.1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве, подлежат возмещению застройщиком в полном объеме сверх суммы денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства, в том числе при переходе прав и обязанностей к новому застройщику от первоначального застройщика, не исполнившего своих обязательств.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Положения статей 28 и 29 ФЗ «О защите прав потребителей» наделяют потребителя правом при наличии недостатков в переданном жилом помещении отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем, а также наделяют правом отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора и потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги).

В силу части 2 статьи 479 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранимы без несоразмерных расходов или затрат времени, и выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

На основании статьи 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно абз. 9 преамбулы Закона РФ "О защите прав потребителей", разъяснениям, содержащимся в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", под существенными недостатками выполненной работы (оказанной услуги) и иными отступлениями от условий договора, дающими потребителю в соответствии с со ст. 29 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, следует понимать:

а) неустранимый недостаток товара (работы, услуги) - недостаток, который не может быть устранен посредством проведения мероприятий по его устранению с целью приведения товара (работы, услуги) в соответствие с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке, или условиями договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемыми требованиями), приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцом и (или) описанием при продаже товара по образцу и (или) по описанию;

б) недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерных расходов, - недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара (работы, услуги) либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования.

Под иным существенным отступлением от условий договора, согласно ст. 450 ГК РФ понимается нарушение условий договора, которое влечет для стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Приобретение Головковой Н.В. у ООО СК «Оникс» в собственность спорных квартир площадью 51,7 кв.м. и 51,9 кв.м. стоимостью 2 028 000 руб. и 2 068 000 руб. подтверждено договорами инвестирования строительства № 121018/01 и № 121018/02 от 18.10.2012г., соглашениями к ним от 12.07.2013 года, договором возмездной уступки права (цессии), заключенным с Головковой Н.И. 22.03.2013г., актами приема-передачи от 12.09.2013г., свидетельствами о государственной регистрации прав от 24.09.2013г. и 01.04.2014г. ( т.1 л.д.10-12,13-14,15,16,17,18, 19-20, 21,22).

Согласно пунктов 1.2, 4.1 и 6.1. вышеуказанных договоров инвестирования застройщик обязуется осуществлять строительство объектов инвестирования в соответствии с проектно-сметной документацией, градостроительными и строительными нормами и правилами. Передача объекта строительства инвестору производится без «чистовой отделки». За неисполнение или ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность с действующим законодательством.

Указанные договоры инвестирования, а, равно как и договор уступки, заключенный 22.03.2013г. между Головковой С.И. и Головковой Н.В. подписаны сторонами, соответствует требованиям закона, предъявляемым к сделкам такого рода, как по форме, так и по порядку их заключения, в установленном законом порядке не признаны недействительными.

Судом установлено, что Головкова Н.В., получив в установленном законом порядке разрешение на перепланировку, произвела таковую в спорных квартирах, а именно в (адрес обезличен) жилая комната разделена перегородкой с выполненным в нем дверным проемом, на две комнаты, в ванной комнате отгорожено отдельное помещение для туалета, перегородки выполнены из гипсокартона. В (адрес обезличен) также жилая комната разделена перегородкой на две комнаты, в ванной комнате отгорожено отдельное помещение для туалета и душа. Перегородки выполнены из пеноблоков толщиной 90 мм.

В результате перепланировки жилых помещений общая площадь (адрес обезличен) уменьшилась с 51,7 кв.м. до 51,2 кв.м., а площадь (адрес обезличен) уменьшилась с 51,9 кв.м. до 51,2 кв.м.

Актами приемки, составленными уполномоченными лицами жилые помещения - спорные (адрес обезличен) (адрес обезличен) после перепланировки приняты в эксплуатацию области (т.1 л.д. 38,39 – 55,т.2 л.д. 15,16), право собственности Головковой Н.В. на квартиры в перепланированном состоянии зарегистрировано в Управлении Росреестра по Белгородской области, что подтверждено выписками из ЕГРН.

Таким образом, оснований считать, что действия истца (ответчика по встречному иску) по перепланировки квартир осуществлены с нарушением норм градостроительного законодательства, у суда не имеется.

В обоснование заявленных требований Головкова Н.В. сослалась на наличие в приобретенных квартирах недостатков кровли, в результате которых имеются течи в местах стыка стен с крышей, вследствие чего на потолке и стенах образуется плесень. После неоднократных обращений к застройщику, последним устранялись недостатки кровли, которые вновь появлялись и до настоящего времени не устранены.

В силу части 1 статьи 18 Закона о Защите прав потребителей» потребитель вправе предъявить предусмотренные статьей 18 настоящего Закона требования к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности.

Согласно части 5 статьи 7 Федерального закона об участии в долевом строительстве гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, выявление недостатков объекта долевого строительства, свидетельствующих об ухудшении качества такого объекта, после подписания акта передачи, но в пределах установленного законом гарантийного срока, является основанием для предъявления застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства.

Подписание участником долевого строительства акта передачи объекта без указания на какие-либо недостатки не исключает его права на обращение с таким требованием.

Как ранее было указано объекты долевого строительства - спорные квартиры истцу были переданы застройщиком по актам приема –передачи от 12.09.2013г., следовательно, начало гарантийного срока исчисляется с 12.09.2013г. и истекает 12.09.2018г.

Доводы стороны ответчика ООО СК «Оникс» об истечении гарантийного срока, поскольку начало течения такового начинается с момента ввода объекта в эксплуатацию жилого здания – многоквартирного дома основаны на неверном толковании Закона о долевом участии.

Обращение Головковой Н.В. в течение гарантийного срока к ответчику (по встречному иску) с просьбой устранить недостатки (течи в кровле) подтверждено заявлениями от 20.01.2016г., от 08.06.2016г., от 26.07.2016г., 29.07.2016г., 20.12.2016г., 09.01.2017г. ( т.1 л.д. 23,25,29,30,32,34).

28.01.2016г. сотрудниками ООО СК «ОНИКС» был произведен осмотр квартир. В результате осмотра установлено наличие сырых пятен на потолке, в (адрес обезличен) – на примыкании вен. каналов со стеной и примыкания стены к кровле; в (адрес обезличен) выявлено наличие намокших мест по откосу кровельного окна, и на потолке жилой комнаты. Принято решение при установлении погодных условий, позволяющих выход на кровлю все работы по устранению протечек выполнить с согласия собственника квартир, о чем был составлен акт ( т.1 л.д.24).

Указанные работы, как следует из объяснений стороны истца, и не опровергнутых стороной ответчиком были произведены в апреле 2016г.

Между тем 08.06.2016г. Головкова Н.В. вновь обратилась к застройщику по поводу устранения недостатков, связанных с залитием квартир. Однако ООО СК «Оникс» письмом от 15.06.2016г. отказало в удовлетворении заявления, мотивировав свой отказ тем, что кровля является общедомовым имуществом и нуждается в систематическом обслуживании, которое возложено на собственника жилья, либо Управляющую компанию, и ООО СК «Оникс» не несет ответственности за последствия от неправильной текущей эксплуатации. (т.1 л.д.25,26)

06.07.2016 г. сотрудниками ООО СК «Оникс» вновь были осмотрены квартиры и выявлено, что в (адрес обезличен) над кровельным окном имеются желтые сухие пятна, в ванной и коридоре имеются сухие потеки, в (адрес обезличен) над входной дверью, в ванной комнате и в жилой комнате на окном имеются потеков, о чем был составлен акт. Работы по устранению указанных недостатков застройщиком были выполнены 28.07.2016г., что не оспаривалось сторонами в судебном заседании (т.2 л.д.27).

05.08.2016г. на заявление Головковой Н.В. от 27.07.2016г. ООО СК «Оникс» направил ответ, согласно которому причина протекания в квартирах № 101 и 102 установлена и устранена (т.1 л.д.28).

В этот же день ( 05.08.2016г.) ООО СК «Оникс» на заявление Головковой от 29.07.2016г. был дан ответ, что в ходе осмотра квартир был выявлен факт перепланировки квартир и предложило Головковой Н.В. предоставить проект перепланировки, согласованный соответствующим образом согласно требований Градостроительного кодекса РФ (т.1 л.д.31).

20.12.2016г. Головкова Н.В. вновь обратилась к ООО СК «Оникс» с заявлением об устранении протечек кровли, в результате которых происходит течь и залитие квартир (т.1 л.д.34).

На указанное заявление ОООО СК «Оникс» отказало Головковой Н.В. в устранении недостатков строительства, указав о необходимости обратиться по данному вопросу в Управляющую компанию (т.1 л.д.45).

13.01.2017г. ООО СК «Оникс» также отказало в удовлетворении заявления Головковой Н.В. от 09.01.2017г. об устранении течи в кровли, сославшись о необходимости предоставления документов о проведении работ по сезонному обслуживанию кровли, а также документов, разрешающих перепланировку квартир. При этом из указанного ответа, не усматривается отрицание ими наличия течи кровли и залития квартиры после устранения недостатков кровли и повторного их возникновения (т. 1 л.д.33).

Представленными Головковой Н.В. фотографиями по состоянию на 2018г. подтверждается факт наличия течи в кровле и залития квартир. Факт протечки кровли подтверждается и актом визуального осмотра от 10.07.2018г., составленного за подписью заместителя начальника управления –начальника отдела выдачи разрешительной документации Комитета строительства администрации Белгородского района, первого заместителя начальника управления государственного строительного надзора Белгородской области и заместителя директора по строительству ООО СК «Оникс» (т. 4 л.д._).

Не устранение недостатков кровли до настоящего времени не оспаривалось стороной ответчиком (истцом по встречному иску) в судебном заседании.

Таким образом, требования Головковой Н.В. об устранении недостатков кровли не были ООО СК «Оникс» устранены надлежащим образом в установленный ФЗ «О защите прав потребителя» срок, который не должен превышать 20 дней.

При этом если же требование не удовлетворено в течение 20 дней со дня его предъявления потребителем или обнаруженный недостатков товара является неустранимым, потребитель вправе возвратить товар изготовителю (уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) и потребовать возврата уплаченной денежной суммы (ст. 18 ФЗ О защите прав потребителей»).

Наличия недостатков в приобретенных у ответчика квартир, подтверждено заключением ЗАО «Белгородгражданпроект – Плюс» от 10.02.2017г. (т.1 л.д.63-95) согласно которому техническое состояние квартир оценено как недопустимое состояние. Эксплуатация квартир возможна по назначению без каких-либо ограничений только после проведения конструкций в соответствии с рабочим проектом, разработанного «БелАКСпроект» г. Белгород в 2012г. и предоставлением застройщиком полного комплекта исполнительно-технической документации, включая акты на скрытые работы, исполнительные схемы паспорта и сертификаты на примененные материалы и конструкции при устройстве мансардного этажа.

Экспертным обследованием установлено, что конструкция выполненной крыши мансардного этажа не соответствует рабочему проекту, разработанному «БелАКСпроект» г. Белгород в 2012г., как по несущей способности и надежности, так и по применимым материалам, также и по конструктивным решениям.

В данном заключении дано понятие недопустимого состояния - это категория технического состояния строительной конструкции здания и сооружения в техническом состоянии строительной конструкции здания и сооружения в целом, характеризующееся снижением несущей способности и эксплуатацион6ных характеристики, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования.

Указанное заключение научно обоснованно, по форме и содержанию соответствует ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», выполнено специалистом, имеющим специальные познания в области строительства, что подтверждается соответствующими документами. Оснований для сомнений в представленном заключении у суда не имеется.

Ряд устранимых и неустранимых недостатков в жилых помещений, приобретенных Головковой Н.В. у ООО СК «Оникс», также выявлен экспертом ООО «Ингода» Васильченко А.В. при проведении назначенной повторной судебной строительно-технической экспертизы (заключение N 9-170817-БО от 27 марта 2018г. и дополнений к заключению от 01.06.2018г.) (т.4 л.д.10-42, 84-99).

Так экспертом установлено, что укладка теплоизоляционных плит конструкции крыши дома выполнена в три ряда без смещения швов и слоев, что противоречит требованиям СП 71.13330.2011. Указанные дефекты являются результатом нарушения требований производства строительных работ. Наличие данных дефектов снижает теплотехнические свойства и способствует проникновению холодного воздуха внутрь конструкции крыши и в помещении верхнего этажа жилого дома. Охлаждение поверхности конструкции крыши внутри помещений способствует выпадению конденсата и образованию плесени, которая является патогенным фактором и, как правило, оказывает негативное воздействие на здоровье проживающих. Выявленный дефект относится к числу неустранимых, так как замена теплоизоляционного слоя требует разборки конструкции крыши жилого дома (адрес обезличен) и увеличивает затраты на устранение брака до величины, превышающей стоимость строительных работ, что согласно п.47 ГОСТ 15467-79 является экономически нецелесообразным и позволяет квалифицировать выявленные дефекты как неустранимые. Выявленные дефекты относятся к скрытым дефектам, обнаружение которых без разборки конструкции крыши невозможно, а последствия наличия которых, проявляется только в процессе эксплуатации.

Также экспертом установлено повреждение гидроизоляционного материала, уложенного поверх теплоизоляционного слоя. Причинами возникновения которых, как правило, являются воздействие солнечных лучей в период между укладкой теплоизоляционного слоя и монтажом защитного покрытия кровли или воздействие высоких температур, вследствие нагрева кровельного покрытия солнечными лучами в теплый период года; использования низкопрочного материала в гидроизоляционном слое. Указанные дефекты являются результатом нарушения требований производства строительных работ. Наличие данных дефектов снижает гидроизоляционные свойства крыши и способствуют проникновению конденсата, образующегося на внутренней металлической поверхности, кровельного покрытия, в теплоизоляционный слой, что снижает теплотехнические характеристики конструкции крыши и способствуют снижению температуры воздуха в помещении верхнего этажа. Увлажнение деревянных стропильных конструкций крыши жилого дома (адрес обезличен) способствует образованию гнили на их поверхности и, как следствие, приводит к преждевременному износу указанных конструкций. Выявленный дефект относится к числу неустранимых, так как замена гидроизоляционного слоя требует разборки конструкции крыши жилого дома (адрес обезличен) и увеличивает затраты на устранение брака до величины, превышающих стоимость строительных работ, что согласно п. 47 ГОСТ 15467-79 является экономически нефелесообразным и позволяет квалифицировать выявленные дефекты, как неустранимые. Следовательно, выявленные дефекты теплоизоляционного слоя крыши жилого дома № 265 относятся к неисправимому браку, при наличии которого передача готовой продукции заказчику (в данном случае – квартир № 101 и 102) не допускается. Выявленные дефекты относятся к скрытым дефектам, обнаружение которых, без разборки конструкции крыши невозможно, а последствия, наличия которых, проявляется только в процессе эксплуатации.

Также экспертом установлено, что фактическая ширина карниза крыши жилого дома (адрес обезличен) составляет 250 мм, что противоречит требования СП 17.13330.2011, согласно которому ширина карниза должна соответствовать не менее 400 мм. Указанный дефект является результатом нарушения требований производства строительных работ и отклонения от представленной проектной документации АКС 208-11-АС, согласно которой ширина карниза должна составлять 500 м.м. Указанный дефект является результатом нарушения производства строительных работ. Наличие данных дефектов способствует попаданию дождевых и талых вод на поверхность фасада с проникновением под наружную облицовку, что способствует увлажнению конструкции наружной стены и снижению теплотехнических характеристик. Указанные факторы вызывают изменение температурно-влажностных параметров микроклимата помещений до уровня, недопустимого согласно требованиям ГОСТ 30494-96. Кроме того наличие сырости способствует образованию плесени, которая является патогенным фактором, и как правило, оказывает негативное воздействие на здоровье проживающих. Выявленный дефект относится к числу неустранимых, так как увеличение ширины карниза требует разборки конструкции крыши жилого дома № 265 и увеличивает затраты на устранение брака до величины, превышающей стоимость строительных работ, что является экономически нецелесообразным и позволяет квалифицировать выявленные дефекты, как неустранимые. Следовательно, выявленный дефект крыши жилого дома (адрес обезличен) относится к неисправимому браку, при наличии которого передача готовой продукции заказчику (в данном случае – квартир (адрес обезличен) и 102) не допускается.

Эксперт при обследовании несущих конструкций стен и перекрытия в квартирах (адрес обезличен) и 102, в которых произведена перепланировка не установил повреждений, наличие которых могло бы создать угрозу безопасной эксплуатации жилого дома (т.4 л.д.96).

Оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется. Данное заключение проведено на основании определения суда, соответствует требованиям ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (ст. 307 УК РФ), имеет необходимую квалификацию, длительный опыт работы по производству такого рода экспертиз. Выводы экспертизы научно обоснованны, сделаны на основе обследования объектов исследования. Ответы на поставленные перед экспертом вопросы изложены ясно, понятно, не содержат неоднозначных формулировок, противоречивых выводов указанное заключение не содержит, а поэтому и
оснований сомневаться в их правильности у суда не имеется.    

Допрошенный в судебном заседании эксперт Васильченко А.В. подтвердил выводы экспертизы, при этом указал, что выявленные им недостатки, отнесены к неустранимым, поскольку устранение таковых экономически нецелесообразно, в виду того что стоимость увеличивается за счет стоимости демонтажа крыши.

     Довод стороны ответчика (истца по встречному иску) о вине собственника Головковой Н.В. в недостатках квартир – течи кровли, выявленных в процессе эксплуатации, в связи с перепланировкой квартир подлежит отклонению, поскольку опровергается экспертным заключением, выполненным ООО «Ингода».

Не может быть положено в основу решения заключение судебной строительно-технической экспертизы, выполненной ООО «Металл Эксперт» (т.2 л.д. 102 -133), согласно выводам которой строительный объект – (адрес обезличен) соответствуют проекту, не соответствие квартир СНиП, ГОСТ обязательных к применению в соответствии с ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружения» от 30.12.2009г № 384-ФЗ не выявлено. Кровля над квартирами соответствует разработанной проектной документации. В квартирах имеются следы течи кровли. Протечка может быть устранены без несоразмерных расходов и затрат по времени и не является существенным и неустранимым недостатком, причиной возникновения течи может быть строительный дефект, принятое проектное решение, а также ненадлежащая эксплуатация. Выявленные недостатки не влияют на безопасность жизни и здоровья граждан и не делают квартиры не пригодными для проживания. Протечка кровли устранима, стоимость работ по устранению недостатков составляет 29 334,24 руб., по следующим основаниям.

Согласно части 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии со статьей 8 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Так, делая выводы эксперт не приводит фактических данных описания объектов исследования в том числе «отдельных конструкций жилых помещений мансардного этажа (квартир (адрес обезличен)), данного многоквартирного жилого дома, отсутствуют сведения (наименования) о конкретных обследованных экспертом конструкций жилых помещений, фактическое местонахождение, фактический размер конструкций, размер конструкций, указанный в проектной документации АКС 208-11-АС.

Как видно из заключения (стр. 7) 10.07.2017г. был осуществлен визуальный осмотр квартир (предварительный), частичное вскрытие потолка двух жилых комнат в квартирах (в каждой квартире по одному вскрытию в одной комнате) в местах примыкания диагональной ноги к наружной стене и натурное обследование с применением рулетки и цифрового фотоаппарата.

При этом в заключении отсутствуют: наименование объекта с указанием размера отдельных конструкций, схемы и ведомости дефектов и повреждений с фиксацией их мест и характера, описания, обоснование наиболее вероятных причин проявления дефектов и повреждений в конструкциях. Кроме того выводы эксперта носит предположительный характер относительно причин возникновения течи, при этом обоснований сделанных выводов не в заключении не приведено.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, и исходя из того, что в квартирах, переданных истцу ответчиком по договору инвестирования имеются недостатки строительства кровли, в результате которых происходит течь кровли и затопление квартир, и которые после устранения застройщиком вновь появлялись, а также принимая во внимание, что устранение недостатков экономически нецелесообразно, как установлено экспертом, что в свою очередь может свидетельствовать о существенности недостатка по признаку неоднократности его проявления (равно как и проявлении недостатка после его устранения) и являться достаточным основанием для отказа истицы от исполнения договора и возврата ей денежных средств, уплаченных по договору.

Доводы стороны ответчика (истца по встречному иску) о том, что выявленные недостатки в квартирах не относятся к существенным, являются несостоятельными в силу требований части 1 статьи 7 Закона о долевом участии.

Так, в договорах указаны объекты недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после его возведения. При этом условиями договоров не предусмотрено, что при выполнении указанных работ допускаются строительные дефекты или иные отступления от условий договора, которые были выявлены экспертами, и наличие которых ответчиком (истцом по встречному иску) не опровергнуто.

При таких обстоятельствах, доводы о том, что недостатки квартиры не являются существенными, не могут быть приняты во внимание в силу того, что качество квартир, отраженных в договорах долевого участия, является существенным условием договоров, которое сторонами не изменялось и из договоров не исключалось.

Доказательства наличия обстоятельств, которые могут служить основанием для освобождения ООО СК «Оникс» от ответственности за недостатки (дефекты) объектов долевого строительства, переданных Головковой Н.В. не представлено и материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах в силу вышеприведенных положений закона требования Головковой Н.В. о взыскании с ООО СК «Оникс» денежных средств, уплаченных по договорам в размере 2 028 000 руб.и 2 068 000 руб. подлежат удовлетворению.

Несостоятелен довод стороны ответчика ООО СК «Оникс» о том, что Головковой Н.В. не произведена в полном объеме оплата по договору инвестирования, заключенному с Головковой С.И. ((адрес обезличен)), поскольку последней также производилась оплата.

В соответствии с договором возмездной уступки прав (цессии) Головкова С.И. уступила, а истец Головкова Н.В. приняла в полном объеме право требования по договору инвестирования строительства № 121018/02 от 18.10.2012г. (т.1 л.д.19).

В соответствии с п. 2.2. и 2.3 договора в качестве оплаты за уступаемое право требования Цедента к застройщику цессионарий обязуется выплатить цедент денежные средства в размере 1 891 600 руб., которые оплачиваются до подписания договора. Подписывая договор, стороны подтверждают факт передачи денежных средств цессионарием цеденту.

В судебном заседании представитель ответчика ООО СК «Оникс» подтвердил оплату в полном объеме инвестором стоимости квартиры (адрес обезличен) по договору инвестирования.

Согласно пункту 6 акта приема-передачи объекта инвестирования от 02.09.2013г. (т.1 л.д.18) условия финансирования строительства квартиры (адрес обезличен) инвестором исполнены, сумма стоимости квартиры инвестором оплачена полностью. Стороны считают взаимные обязательства по договору исполненными и не имеют друг другу взаимных претензий.

При таких обстоятельствах оснований считать, что Головковой Н.В. не в полном объеме была произведена оплата стоимости приобретенной квартиры, у суда не имеется.

Требования Головковой Н.В. о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами основаны на нормах положений ст. 395 ГК РФ и ФЗ о долевом участии.

Согласно представленным Головковой Н.В. расчетам, размеры процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.10.2012г. по 28.04.2017г. составили 2 180 302,80 руб. и 2 223 306,60 руб.

Стороной ответчиком (истцом по встречному иску) заявлено о применении положений ст. 333 ГК РФ и снижении размера заявленного ко взысканию процентов.

В пункте 33 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 года, указано, что размер процентов за пользование денежными средствами участника долевого строительства, установленный ч. 2 и ч. 6 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ может быть уменьшен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую ответчик обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000г. N 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Согласно разъяснениям, содержащихся в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03. 2016 года «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

С учетом фактических обстоятельств дела, а также с учетом компенсационной природы неустойки, требований о соразмерности взыскиваемых штрафных санкций последствиям нарушения обязательств, а также принимая во внимание, что, заявленные размеры процентов за пользование чужими денежными средствами, превышают стоимости приобретенных квартир, суд считает необходимым снизить размер процентов до 50 000 руб. по каждому договору, а в общей сумме до 100 000 руб.

Подлежат удовлетворению и требования Головковой Н.В. о взыскании компенсаций в счет возмещения имущественного ущерба.

Согласно заключенным сторонами договорам инвестирования, актам приема – передачи объектов инвестирования от 02.09.2013г. (т.1 л.д. 10-18) застройщиком ООО СК «Оникс» Головковой Н.В. были переданы квартиры без «чистовой» отделки.

Представленными Головковой Н.В. фотографиями и заключениями эксперта № 030-03/17 от 22.03.2017г. и № 029-03/17, выполненными ИП Воловиковым В.А. подтверждается осуществление Головковой Н.В. отделочных работ в приобретенных у ООО СК «Оникс» квартир, стоимость которых составляет 409 392 руб. ((адрес обезличен)) и 111 656 руб. ((адрес обезличен)) (т.1 л.д. 95-112, 113-229).

Указанные заключения научно обоснованны, являются аргументированными, содержат ссылки на применяемые стандарты, использованную при проведении исследования научную и методическую литературу. Заключения по форме и содержанию соответствует ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», выполнены специалистом, полномочия которого в исследуемой области подтверждены надлежащими документами Оснований для сомнений в представленных заключениях у суда не имеется.

Доказательств иной стоимости выполненных отделочных работ в жилых помещениях стороной ответчиком (истцом по встречному иску) не представлено.

Таким образом, в силу ст. 15 ГК РФ и вышеприведенных положений ФЗ «О защите прав потребителей», ФЗ о долевом участии с ООО СК «Оникс» в пользу Головковой Н.В. подлежит взысканию компенсация в счет возмещения имущественного ущерба в общей сумме 521 048 руб. (409 392 руб. + 111 656 руб.).

Поскольку судом установлен факт нарушения ответчиком прав потребителя, поэтому в соответствии ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" с ответчика надлежит взыскать в пользу истца компенсацию морального вреда.

Однако размер компенсации морального вреда, заявленный истцом к взысканию – 1 000 000 руб., суд считает завышенным и считает необходимым взыскать компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, отказав в удовлетворении остальной части требований 1 980 000 рублей. Указанная сумма, по мнению суда, будет соответствовать характеру и степени причиненных истцу нравственных страданий, а также требованиям разумности и справедливости.

По правилам статьи 98 ГПК РФ с ООО СК «Оникс» в пользу Головковой Н.В. подлежат взысканию расходы по оплате услуг специалиста и эксперта в размере 18 000 руб., которые подтверждены документально (т.1 л.д.56,57), и являлись для Головковой Н.В. необходимыми для предоставления доказательств обоснованности заявленных требований, и данные заключения положены судом в основу решения.

В соответствии с частью 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Между тем, доказательств подтверждающих направление истцом Головковой Н.В. ответчику ООО СК «Оникс» соответствующей претензии, которая осталась без удовлетворения, истцом не представлено и материалы дела не содержат. По этим причинам оснований для взыскания с ООО СК «Оникс» штрафа в пользу истца за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя, не имеется.

Не имеется и оснований для удовлетворения требований о признании договоров инвестирования расторгнутыми по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 4 ст. 9 ФЗ РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на направление 30 мая 2018 года в адрес ООО СК «Оникс» уведомления об одностороннем отказе от исполнения договоров инвестирования.

В подтверждение им представлено копия уведомления, квитанция о направлении такового и опись вложения в ценное письмо (т.3 л.д. 100-101, 102).

Вместе с тем как видно из указанных документов, Головковой Н.В. направлялось уведомление ООО СК «Оникс» по адресу (адрес обезличен).

В то время как согласно выписки из ЕГРЮЛ (т. 3 л.д.131) ООО СК «Оникс» зарегистрировано в 2012 года и его юридический адрес (место нахождение) - (адрес обезличен). Указанный адрес указан Головковой Н.В. и в поданном ею исковом заявлении.

Доказательств получения ООО СК «Оникс» уведомления от 30 мая 2018 года, направленного по адресу: (адрес обезличен) истцом Головковой Н.В. суду не представлено и материалы дела не содержат.

Таким образом, со стороны Головковой Н.В. не была соблюдена установленная законом процедура расторжения договоров долевого участия в одностороннем порядке, порядок одностороннего отказа от исполнения договора не соответствует требованиям вышеприведенных норм закона, и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным.

В связи с этим требования встречного иска в части признания одностороннего отказа Головковой Н.В. от договоров инвестирования ничтожным, подлежат удовлетворению.

Получение представителем ООО СК «Оникс» в судебном заседании ксерокопий уведомления от 30 мая 2018 года, квитанции и описи вложения, не является основанием для признания факта соблюдения истцом процедуры расторжения договоров инвестирования.

Подлежат удовлетворению и требования встречного иска о признании договоров инвестирования, заключенных с Головковой Н.В. исполненными по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно актам приема –передачи от 02.09.2013г., объекты долевого строительства - спорные квартиры Головковой Н.В. были переданы застройщиком 02.09.2013г., следовательно в силу вышеприведенных положений договоры инвестирования со стороны застройщика исполнены, несмотря на то, что в последующем в процессе эксплуатации данных объектов выявлены недостатки строительства, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении таковых.

Стоимость объектов инвестирования определенная договорами уплачена в полном объеме, что не оспаривалось стороной ответчика. Указанное в свою очередь свидетельствует об исполнении участника долевого строительства участником долевого строительства принятых на себя обязательств по договорам инвестирования.

Головковой Н.В. заявлено о подложности представленного ООО СК «Оникс» доказательства письма генерального директора «БелАКСпроект Захарченко В.Я. (т.2 л.д. 23)

В силу статьи 186 ГПК РФ в случае заявления о том, что имеющееся в деле доказательство является подложным, суд может для проверки этого заявления назначить экспертизу или предложить сторонам представить иные доказательства.

Установленная статьей 186 ГПК РФ возможность назначения судом экспертизы для проверки заявления о подложности доказательства является правом суда, а не обязанностью.

Само по себе заявление стороны о фиктивности (подложности) документа в силу статьи 186 ГПК РФ не влечет автоматического исключения такого доказательства из числа доказательств, собранных по делу, поскольку именно на сторонах лежит обязанность доказать наличие фиктивности конкретного доказательства. Однако таких доказательств Головковой Н.В. не представлено, а, следовательно, и оснований для удовлетворения заявления о подложности доказательства, у суда не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

    решил:    

иск Головковой Натальи Владимировны к ООО СК «Оникс» о признании договоров инвестирования расторгнутыми, взыскании денежных средств, уплаченных по договорам, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации в счет возмещения имущественного вреда, компенсации морального вреда и судебных расходов, удовлетворить в части.

Взыскать с ООО СК «Оникс» в пользу Головковой Натальи Владимировны денежные средства, уплаченные по договору инвестирования строительства № 121018/01 от 18.10.2012г. в размере 2 028 000 (два миллиона двадцать восемь тысяч) рублей, денежные средства уплаченные по договору инвестирования № 121018/02 от 18.10.2012г. в размере 2 068 000 (два миллиона шестьдесят восемь тысяч) рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 100 000 (сто тысяч) рублей, компенсацию в счет имущественного ущерба в размере 521 048 (пятьсот двадцать одна тысяча сорок восемь) рублей, расходы на оплату услуг специалиста и эксперта в размере 18 000 (восемнадцать тысяч) рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Встречный иск ООО СК «Оникс» к Головковой Наталье Владимировне о признании ничтожным одностороннего отказа от исполнения договоров и признании их исполненными, удовлетворить.

Признать односторонний отказ Головковой Натальи Владимировны от исполнения договоров инвестирования строительства № 121018/01 от 18.10.2012г. и № 121018/02 от 18.10.2012г., оформленный уведомлением от 30 мая 2018 года ничтожным.

Признать договоры инвестирования строительства № 121018/01 от 18.10.2012г. и № 121018/02 от 18.10.2012г. исполненными.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд.

Судья                                Л.Н.Лукьянова

Мотивированный текст решения изготовлен 10 сентября 2018 года.