Решение по делу № 2-8347/2016 от 25.04.2016

Дело № 2-8347/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе судьи Некрасовой О.С.,

при секретаре Винниковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Сыктывкаре

16 августа 2016 года гражданское дело по иску Рубцова С.Я. к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, возложении обязанности по заключению договра аренды земельного участка,

у с т а н о в и л :

Рубцов С.Я. обратился в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар», по уточненным требованиям просил признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства – индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: ..., обязать администрацию МО ГО «Сыктывкар» заключить с ним договор аренды земельного участка по адресу: ... для завершения строительства индивидуального жилого дома.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ЖСЭК «Технологическая деревня».

В судебном заседании истец на иске настаивал.

Представитель ЖСЭК «Технологическая деревня» иск поддержал.

Ответчик -Администрация МО ГО «Сыктывкар»- надлежащим образом извещен о мете и времени рассмотрения дела, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, ходатайств об отложении судебного разбирательства не представила, в связи с чем суд находит возможным рассмотреть дела в отсутствии представителя ответчика.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

Установлено, что постановлением Совета министров Коми ССР от 29.10.1991 № 411 изъяты у землепользователей г. Сыктывкара земельные участки и постановлено предоставлении их государственным предприятиям, организациям и кооперативам для нужд строительства и других целей, в том числе Управлению архитектуры и градостроительства Сыктывкарского горисполкома передано ... га земли для строительства индивидуальных жилых домов в микрорайоне ....

Постановлением главы администрации г. Сыктывкара от 23.06.1992 №6/1103 принято решение организовать жилищно-строительный кооператив «Технологическая деревня» индивидуальных застройщиков при Сыктывкарском Центре .... Администрации и профсоюзному комитету Сыктывкарского Центра ... предписано оформить через Управление архитектуры и градостроительства передачу земельного участка под кооперативное строительство, подготовить списка, на каждого члена кооператива подготовить и представить заявление, справку о составе семьи и занимаемой жилой площади с места жительства.

ЖСЭК «Технологическая деревня» был зарегистрирован в качестве юридического лица ** ** **.

Постановлением главы Администрации г. Сыктывкара от 27.08.1992 №8/1446 § 30 ЖСК «Технологическая деревня» предоставлен земельный участок площадью ... га для проектирования и строительства индивидуальных жилых домов во ... очереди мкр. «...».

** ** ** г. между ЖСЭК «Технологическая деревня» и Рубцовым С.Я. был заключен договор о порядке взаимодействия, предметом которого являлось закрепление земельного участка под строительство индивидуального жилого дома; строительство индивидуального жилого дома усадебного типа; создание парковой зоны на территории застройки кооператива (благоустройство); создание социальной инфраструктуры. При этом Рубцов С.Я. согласно договору становится полноправным членом кооператива после внесения вступительного взноса в размере ... рублей с учетом индексации на момент внесения.

Разделом 2 указанного договора была предусмотрена обязанность Рубцова С.Я. финансировать выполнение указанных работ, а ЖСЭК «Технологическая деревня» как генеральный подрядчик обязалось осуществить строительство жилого дома для Рубцова С.Я. в соответствии с проектом, действующими СНиП в течение одного года с момента внесения суммы, необходимой для завершения строительства.

** ** ** Рубцовым С.Я. внесен взнос на строительство жилого дома в размере ... руб. г. в пользу ЖСЭК «Технологическая деревня»

** ** ** на общем собрании членов ЖСЭК «Технологическая деревня» было принято решение считать Рубцова С.Я.. после погашения задолженности по членским взносам и целевым сборам в сумме ... рублей полноправным членом кооператива, закрепить за ним земельный участок № ...,

Согласно справке ЖСЭК «Технологическая деревня» от ** ** ** г. за Рубцовым С.Я. как членом указанного кооператива закреплен участок № ... во ... микрорайоне жилого массива «...» ЖСЭК «Технологическая деревня». Пай согласно справке Рубцовым С.Я. оплачен полностью, задолженности по членским взносам и целевым сборам нет.

ЖСЭК «Технологическая деревня» был согласован план границ земельного участка № ... для проектирования и строительства индивидуального жилого дома во ... микрорайоне жилого массива «... ЖСЭК «Технологическая деревня».

На спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства – индивидуальный жилой дом со степенью готовности ...%, что подтверждается представленными в суд доказательствами. В том числе, техническим планом, составленным ** ** ** г.

По акту приема-передачи ЖСЭК «Технологическая деревня» передало истцу указанный объект незавершенного строительства для завершения строительства своими силами и за счет собственных средств.

Рубцов С.Я.. обратился в администрацию МО ГО «Сыктывкар» с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду. ЖСЭК «Технологическая деревня» также было направлено представление с предложением предоставить спорный земельный участок истцу в аренду для строительства индивидуального жилого дома.

Письмом от ** ** ** г. администрация МО ГО «Сыктывкар» сообщила истцу об отказе в предоставлении спорного земельного участка в связи с тем, что срок договора аренды земельного участка истек, у Рубцова С. Я.. отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды, а также в связи с тем, что испрашиваемый земельный участок находится в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения и не может быть использован для целей индивидуального жилищного строительства.

Суд находит требования истца об обязании администрации МО ГО «Сыктывкар» заключить с ним договор аренды земельного участка по адресу... для завершения строительства индивидуального жилого дома обоснованными по следующим основаниям.

Согласно п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 9.1 ст. 3 указанного Федерального закона, если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РСФСР, действовавшей на период вынесения постановлений главы администрации г. Сыктывкара 27.08.1992 №8/1446 § 30 и №6/998 от 01.06.1993, граждане РСФСР в соответствии с указанного Кодексом имеют право по своему выбору на получение в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду земельных участков для: ведения крестьянского (фермерского) хозяйства; индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в городах, поселках и сельских населенных пунктах; садоводства; огородничества; животноводства; иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства.

Гражданам РСФСР и других союзных республик земельные участки в пожизненное наследуемое владение или в аренду предоставляются для: индивидуального или коллективного дачного строительства; строительства коллективных и индивидуальных гаражей; предпринимательской деятельности и иных не запрещенных законом целей.

Передача земельных участков в собственность граждан производится местными Советами народных депутатов за плату и бесплатно.

За плату земельные участки передаются в собственность граждан для садоводства и животноводства при предоставлении для этих целей продуктивных сельскохозяйственных угодий, а также для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в городах и поселках.

В соответствии с п. 1 ст.12 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» гражданин вправе приобрести для ведения сельскохозяйственного производства, а также строительства жилого дома, садоводства и огородничества земельные участки в собственность или во владение. Произведенная на этих участках продукция и полученные доходы являются собственностью гражданина и используются им по собственному усмотрению.

При этом согласно ст. 106 ГК РСФСР от 11.06.1964, ст. 10 Жилищного кодекса РСФСР от 24.06.1989, ст. 51 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31.065.1991 № 2211-1 и ст. 10 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР», действующих в указанный период, в личной собственности гражданина могли находится, в том числе один жилой дом (или его часть), квартира.

В соответствии со ст. 111 ЖК РСФСР граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вправе вступить в жилищно-строительный кооператив и получить в нем квартиру.

Согласно ст. 113 ЖК РСФСР условия приема граждан в члены жилищно-строительного кооператива устанавливаются законодательством Союза ССР, настоящим Кодексом и другим законодательством РСФСР. В члены жилищно-строительного кооператива могут быть приняты граждане, достигшие 18-летнего возраста, постоянно проживающие в данном населенном пункте (если иное не установлено законодательством Союза ССР и РСФСР) и нуждающиеся в улучшении жилищных условий (статья 29).

Таким образом, необходимым условием для вступления в ЖСК являлось признание гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий по месту жительства или месту работы.

Контроль за деятельностью, эксплуатацией и ремонтов принадлежащих жилищно-строительным кооперативам домов возлагался на исполнительные комитеты местных советов народных депутатов (ст.ст. 114, 115 Жилищного кодекса РСФСР).

В соответствии с п. 4 Постановления Совета Министров СССР от 19.08.1982 № 765 «О жилищно-строительной кооперации» строительство домов жилищно-строительных кооперативов подлежало осуществлению государственными межколхозными подрядными и другими строительными организациями в соответствии с нормами продолжительности строительства.

Функции заказчика по проектированию и строительству кооперативных жилых домов (с согласия кооператива) пунктом 11 Постановления Совета Министров СССР от 19.08.1982 № 765 «О жилищно-строительной кооперации» возлагались на исполкомы местных советов народных депутатов, предприятия, учреждения, организации и общественные организации, при которых организуются жилищно-строительные кооперативы.

Согласно ч. 2 ст. 51 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик и ч. 2 ст. 13 Закона РСФРСР «О собственности в РСФСР» член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного кооперативов, садово-огороднического товарищества или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, дачу, садовый дом, гараж, иное помещение или строение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество.

Истец паевой взнос оплатил, что подтверждается справкой ЖСЭК «Технологическая деревня», то есть приобрел право на объект незавершенного строительства, возведенный на выделенном ему участке, с момента выплаты паевого взноса.

МУП ...», учрежденное Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО «...», являлось правопреемником УКСа администрации г. Сыктывкар в части исполнения договоров, связанных со строительством и проектированием объектов индивидуальной застройки жилого массива «...» г. Сыктывкар. Из Устава указанного предприятия (раздел 4) также следует, что в целях организации своей деятельности предприятие ведет строительство, в том числе дорог, жилых домов, документально оформляет отвод земельных участков, выделяемых под индивидуальную застройку через органы архитектуры и землеустройства (акт выбора, земельное дело и т.д.), другие функции связанные с оказанием помощи в индивидуальной застройке.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что строения членов ЖСЭК «Технологическая деревня», возведенные на отведенных участках, возведены с ведома и согласия администрации г. Сыктывкара.

Согласно ст. 39.20 Земельного кодекса РФ установлено, что исключительное право на приобретение земельных участков в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как указано ранее, на выделенном истцу земельном участке возведен объект незавершенного строительства – индивидуальный жилой дом площадью со степенью готовности ...%. При этом суд приходит к выводу о том, что строительство данного дома не было завершено по независящим от истца обстоятельств.

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Возведенное строение является объектом капитального строительства.

Отсутствие государственной регистрации на строение не является основанием для отказа в иске.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п.1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

По смыслу ст. 131 Гражданского кодекса РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 указанного Кодекса).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

Аналогичная позиция изложена в п. 38 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25.

Согласно пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Администрацией МО ГО «Сыктывкар» в течение длительного времени не заявлено ни требований о сносе, ни требование об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Согласно п.п. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

У истца как члена ЖСЭК «Технологическая деревня», полностью оплатившего пай, на момент подачи в администрацию МО ГО Сыктывкар заявлений о предоставлении земельного участка имелось право на оформление в собственность объекта незавершенного строительства, а, следовательно, и право на заключение договора аренды однократно для завершения строительства.

Земельный кодекс РФ устанавливает принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется, во-первых, исходя из их принадлежности к той или иной категории и, во-вторых, в соответствии с разрешенным использованием земельного участка (пп. 8 п. 1 ст. 1, пп. 2 п. 1 ст. 40 указанного Кодекса).

Согласно Правил землепользования и застройки МО ГО «Сыктывкар», утвержденных решением Совета МО ГО «Сыктывкар» от 30.04.2010 №31/04-560 территориальная зона, в территорию которого входит спорный земельный участок не предусматривает размещение индивидуальных жилых домов, поскольку относится к землям промышленности и землям специального назначения.

Спорный земельный участок выделялся в установленном порядке для проектирования и строительства индивидуального жилого дома.

Сведение о внесении в государственный кадастр недвижимости сведений об ином целевом назначении спорный земельный участок не представлено.

В соответствии со ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В силу ст. 56 Земельного кодекса РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным законами. Могут устанавливаться ограничения прав на землю в виде условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как следует из обстоятельств дела, администрацией МО ГО «Сыктывкар» ограничения земельных прав в отношении спорного земельного участка путем резервации земли с иным назначением (не для строительства индивидуального жилого дома) в порядке Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не регистрировались.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что истец вправе требовать заключения договора аренды спорного земельного участка для завершения строительства сроком на ... года.

В целях восстановления нарушенного права истца, на администрацию МО ГО «Сыктывкар» подлежит возложению судом обязанность заключить с ним договор аренды земельного участка по адресу: ... сроком на ... года для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Также суд находит основанными на законе и подлежащими удовлетворению требований Рубцова С.Я. о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства – индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: ..., как за членом ЖСЭК «Технологическая деревня», полностью оплатившим пай и установленные кооперативом взносы для целей строительства данного дома.

Руководствуясь ст. 194 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Признать за Рубцовым С.Я. право собственности на объект незавершенного строительства – индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: ...

Обязать администрацию МО ГО «Сыктывкар» заключить с Рубцовым С.Я. договор аренды земельного участка по адресу: ... сроком на ... года для завершения строительства индивидуального жилого дома

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Коми через Сыктывкарской городской суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья -                                 О.С. Некрасова