Решение по делу № 2-904/2023 (2-6800/2022;) от 27.12.2022

УИД 61RS0007-01-2023-000426-12

Дело № 2-904/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 октября 2023 года     г. Ростов-на-Дону

Пролетарский районный г. Ростова-на-Дону

в составе: председательствующего судьи Роговой Ю.П.,

при секретаре Толстикове С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Константинова А. В., Епишина И. В. к Серебрякову В. А., Соловьеву К. В., Департаменту архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, Администрации Пролетарского района г. Ростова-на-Дону, третье лицо - Администрация г. Ростова-на-Дону, о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что 02.11.2011 года между ними, Сереряковым В.И. и Соловьевым К.В. заключен инвестиционный договор на строительство объектов недвижимого имущества. Они, выступая инвесторами, поручили ответчикам, выступающими застройщиками, построить объекты недвижимого имущества на принадлежащем им земельном участке. Строительство осуществляется силами и за счет ответчиков, которые приняли на себя обязательство, в том числе передать им причитающуюся долю в инвестиционном проекте и после окончания строительства и ввода в эксплуатацию обеспечить осуществление государственной регистрации права собственности на объекты. Пунктом 3.3 договора общий срок реализации установлен не позднее 31.12.2017 года, при этом передача помещений должна происходить в следующие сроки: 500 кв.м - в срок до 31.12.2021 года, оставшиеся помещения по 1 000 кв.м - каждый последующий год строительства. Фактически же в рамках исполнения условий договора переданы жилые помещения общей площадью 1370,1 кв.м, соответственно, они не получили от ответчиков жилые помещения общей площадью 1 129,9 кв.м. В настоящее время исполнение договора ответчиками фактически приостановлено, строительные работы на возведенных объектах не ведутся. Кроме того, решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 01.02.2017 года по делу № ДАиГ г. Ростова-на-Дону отказано в удовлетворении требований о сносе самовольно возведенных многоквартирных домов, требования Серебрякова В.А. о признании за ним права собственности на самовольную постройку также оставлены без удовлетворения. Отказывая в удовлетворении требований Серебрякова В.А., суд исходил из того, что земельный участок, на котором возведен объект незавершенного строительства, имеет разрешенное использование (назначение) - "объекты транспортной инфраструктуры", то есть указанный земельный участок не предназначен для строительства многоквартирных домов и не отводился для этих целей в установленном порядке, кроме того, на дату вынесения решения выявлены нарушения правил пожарной безопасности, которые не устранены. В настоящее время земельный участок по адресу: <адрес>А имеет разрешенное использование "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (многоквартирный жилой дом, объекты обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроено-пристроенных помещениях многоквартирного дома); для иных видов жилой застройки". Установленные судебными экспертами нарушения пожарной безопасности в настоящее время устранены в полном объеме.

На основании изложенного истцы, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просили суд признать за ними по 1/2 доли за каждым в праве собственности на расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> следующие жилые помещения: <адрес>, общей площадью 17,1 кв.м, в том числе жилой 14,4 кв.м; <адрес>, общей площадью 16,8 кв.м, в том числе жилой 14,1 кв.м; <адрес>, общей площадью 17,7 кв.м, в том числе жилой 15,2 кв.м; <адрес>, общей площадью 16,9 кв.м, в том числе жилой 14,2 кв.м; <адрес>, общей площадью 16,8 кв.м, в том числе жилой 14,1 кв.м; <адрес>, общей площадью 17,3 кв.м, в том числе жилой 14,6 кв.м; <адрес>, общей площадью 16,8 кв.м, в том числе жилой 14,1 кв.м; <адрес>, общей площадью 17,9 кв.м, в том числе жилой 15,2 кв.м; <адрес>, общей площадью 17,8 кв.м, в том числе жилой 15,1 кв.м; <адрес>, общей площадью 16,6 кв.м, в том числе жилой 14,0 кв.м; <адрес>, общей площадью 19,8 кв.м, в том числе жилой 17,2 кв.м; <адрес>, общей площадью 16,8 кв.м, в том числе жилой 14,2 кв.м; <адрес>, общей площадью 16,7 кв.м, в том числе жилой 14,1 кв.м; <адрес>, общей площадью 16,9 кв.м, в том числе жилой 14,3 кв.м; <адрес>, общей площадью 16,8 кв.м, в том числе жилой 14,2 кв.м; <адрес>, общей площадью 17,2 кв.м, в том числе жилой 14,6 кв.м; <адрес>, общей площадью 18,6 кв.м, в том числе жилой 15,8 кв.м; <адрес>, общей площадью 17,5 кв.м, в том числе жилой 14,9 кв.м; <адрес>, общей площадью 17,8 кв.м, в том числе жилой 15,1 кв.м; <адрес>,общей площадью 17,6 кв.м, в том числе жилой 15,0 кв.м; <адрес>, общей площадью 17,7 кв.м, в том числе жилой 15,0 кв.м; <адрес>, общей площадью 17,5 кв.м, в том числе жилой 14,9 кв.м; <адрес>, общей площадью 17,6 кв.м, в том числе жилой 15,0 кв.м; <адрес>, общей площадью 17,9 кв.м, в том числе жилой 15,1 кв.м; <адрес>, общей площадью 18,1 кв.м, в том числе жилой 15,2 кв.м; <адрес>, общей площадью 17,6 кв.м, в том числе жилой 15,0 кв.м; <адрес>, общей площадью 17,7 кв.м, в том числе жилой 14,9 кв.м;<адрес>, общей площадью 17,6 кв.м, в том числе жилой 15,0 кв.м; <адрес>, общей площадью 17,9 кв.м, в том числе жилой 15,0 кв.м; <адрес>, общей площадью 17,5 кв.м, в том числе жилой 14,9 кв.м; <адрес>, общей площадью 17,7 кв.м, в том числе жилой 14,9 кв.м; <адрес>, общей площадью 18,3 кв.м, в том числе жилой 15,7 кв.м.

Решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18.11.2021 года исковые требования Константинова А.В., Епишина И.В. удовлетворены в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 28.03.2022 года решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18.11.2021 года оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 20.10.2022 года решение Пролетарского районного суда города Ростова-на-Дону от 18.11.2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 28.03.2022 года отменено, и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела истец Константинов А.В. в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель истца Константинова А.В. - Шамарин А.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал полном объеме, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Представитель истца Епишина И.В. – Константинов А.В., действующий на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ДАиГ г. Ростова-на-Дону, в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом, ранее в судебном заседании представитель исковые требования не признала, суду пояснила, что Департамент не наделен полномочиями по распоряжению имуществом, в связи чем не является надлежащим ответчиком, просила в иске отказать.

Ответчики Серебряков В.А., Соловьев К.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика Администрации Пролетарского района г.Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Администрации г. Ростова-на-Дону Гахаев Е.И., действующий на основании доверенности, в судебном заседании считал исковые требования не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в возражениях.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц по правилам ст.167 ГПК РФ.

    Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, установив юридически значимые обстоятельства, приходит к следующему.

    В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В силу п. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

    Пунктом 1 ст. 218 ГК РФ определено, что право собственности на вещь созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

    В силу разъяснений пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 года № 54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество" к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски о признании права.

    Статьей 222 ГК РФ определены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество является самовольной постройкой, а именно строение возведено: на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

    Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

    Исходя из положений статьи 222 ГК РФ, одним из признаков самовольной постройки является ее возведение на земельном участке, не предоставленном лицу в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. При этом обязательным условием для признания права собственности на самовольную постройку является наличие у лица, ее осуществившего, прав на земельный участок, допускающих строительство на нем данного объекта.

    Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

    В соответствии со ст. 51 ГрК РФ, а также ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, выдаваемое органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства (реконструкции) объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома (пп. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ), эксплуатация таких объектов допускается после окончания их строительства (реконструкции) (ч. 3 ст. 55.24 ГрК РФ). Застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции подает уведомление об окончании строительства или реконструкции (ч. 16 ст. 55 ГрК РФ), а уполномоченный орган проводит проверку возведенных объектов и по ее результатам направляет застройщику либо уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов требованиям законодательства (ч. 19), либо их не соответствии (ч. 20).

    Уведомление о соответствии строительства (реконструкции) является основанием для регистрации прав на самовольную постройку.

    Следовательно, владелец земельного участка, в соответствии с его целевым назначением, вправе возводить на нем жилые и иные здания, а также в соответствии с Градостроительным кодексом РФ производить реконструкцию принадлежащих ему объектов, строений и сооружений. После завершения строительства извещает об этом надлежащий орган, который по результатам проверки либо подтверждает возможность легализации самовольной постройки, либо указывает на ее недостатки.

    Судом установлено и следует из материалов дела, что 02.09.2011 года между истцами Константиновым А.В. и Епишиным И.В., с одной стороны, и ответчиками Серебряковым В.А. и Соловьевым К.В., с другой стороны, заключен инвестиционный договор (том 1 л.д. 9-16).

    Истцы, выступая инвесторами, поручили ответчикам, выступающими инвесторами-застройщиками, строительство объектов недвижимого имущества (гостиницы, мотели) на земельном участке, принадлежащем истцам.

    Строительство осуществляется силами и за счет Серебрякова В.А., Соловьева К.В., которые приняли на себя обязательство, в том числе передать истцам причитающуюся им долю в инвестиционном проекте и после окончания строительства и ввода в эксплуатацию обеспечить осуществление государственной регистрации права собственности на объекты.

    В соответствии с пунктом 1.8 договора результаты инвестиционной деятельности распределяются следующим образом - в собственность истцов передаются помещения общей площадью 4 500 кв.м, а также доля в праве собственности на земельные участки, на которых расположены строения, а также в общую долевую собственность ответчиков передаются помещения, оставшиеся после передачи истцам причитающихся им 4 500 кв.м. помещений.

    Пунктом 3.3 договора общий срок реализации установлен не позднее 31.12.2017 года, при этом передача помещений должна происходить в следующие сроки: 500 кв.м. - в срок до 31.12.2021 года, оставшиеся помещения по 1000 кв.м - каждый последующий год строительства.

    Ответчиками Серебряковым В.А. и Соловьевым К.В., на земельном участке, площадью 4 876 кв.м, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. В. Черевичкина, д. 91, категория земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (многоквартирный жилой дом, объекты обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроено-пристроенных помещениях многоэтажного дома); для иных видов застройки", возведен многоквартирный жилой дом, площадью застройки 855 кв.м.

    Согласно техническому паспорту по состоянию на 26.07.2021 года многоквартирный дом возведен в 2012 году. В состав указанного дома, помимо помещений общего пользования, входят жилые помещения в количестве 128 штук (том 1 л.д. 92-113).

    Ответчики Серебряков В.А. и Соловьев К.В. передали часть жилых помещений в собственность третьих лиц, а часть помещений оставили в своей собственности. Право собственности ответчиков и третьих лиц, которым ответчики передали часть жилых помещений, зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается выписками из ЕГРН (том 2 л.д.177-249, том 3 л.д. 1-145).

    Таким образом, в возведенном ответчиками в рамках инвестиционного договора многоквартирном жилом доме имеются свободные от прав собственности ответчиков и третьих лиц жилые помещения №№ 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, что подтверждается техническим паспортом на многоквартирный жилой дом.

    Поскольку свои обязательства по инвестиционному договору по передаче истцам части помещений в возведенном объекте ответчики Серебряков В.А. и Соловьев К.В. исполнили не в полном объеме, что не оспаривалось при рассмотрении настоящего спора, указывая на наличие оснований для признания за ними в порядке статьи 222 ГК РФ права собственности на спорный объект капитального строительства, истцы обратились суд с настоящим иском.

    В соответствии с положениями ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и п. 6 ст. 2 Федерального закона от 17.11.1995 года № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" застройка земельных участков осуществляется на основании разрешения на строительство (реконструкцию), оформленного в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, а также в строгом соответствии с градостроительным планом земельного участка и требованиям технических регламентов.

    Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ).

    В силу ч. 5 ст. 8 и ст. 51 ГрК РФ выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства отнесена к полномочиям органа местного самоуправления, в рассматриваемом случае - администрации муниципального образования города Ростова-на-Дону, при наличии у застройщика правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка и проектной документации.

    На основании ч. 6 ст. 52 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство в соответствии с проектной документацией, требованиям технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и выполнение требований безопасности труда, обеспечивать ведение исполнительной документации.

    Между тем из материалов дела следует, что строительство многоквартирного жилого дома осуществлялось без получения разрешения на строительство многоквартирного жилого дома, в отсутствие утвержденной проектной документации, по эскизному проекту многоквартирного жилого дома. Доказательства того, что ответчики Серебряков В.А. и Соловьев К.В., которые взяли на себя обязательства на строительству объекта недвижимого имущества, обращались в органы местного самоуправления для получения разрешения на строительство, а затем и на ввод в эксплуатацию, материалы дела не содержат.

Надлежащие меры к легализации самовольной постройки, в частности, к получению разрешения на строительство многоквартирного жилого дома и разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, ответчиками Серебряковым В.А. и Соловьевым К.В. не предпринимались.

    В соответствии с ч. 1 ст. 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе.

    Проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком. В случаях, предусмотренных ст. 49 настоящего Кодекса, застройщик или заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на экспертизу. При этом проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком при наличии положительного заключения экспертизы проектной документации.     

    Системное толкование положений Градостроительного кодекса Российской Федерации дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства только на основании разрешения на строительство (реконструкцию), выданного в установленном порядке, а также после получения уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства (Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2015 года по делу № 309-КГ15-209).

    Так, спорный объект капитального строительства является многоквартирным жилым домом, следовательно, для его строительства необходимо было изготовить проектную документацию, провести инженерные изыскания, а также получить положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, чего ответчиками сделано не было.

    В соответствии с ч. 6 ст. 52 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано обеспечивать органы государственного строительного надзора необходимой документацией, обеспечивать ведение исполнительной документации.

    Исполнительная документация на строительство многоквартирного жилого дома в соответствии с РД-11-02-2006 "Требования к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требования, предъявляемые к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения" не представлена.

    Кроме того, в соответствии со статьями 49 и 54 ГрК РФ данный объект подлежит государственному строительному надзору, однако таковой не осуществлялся.

    Учитывая площадь спорного объекта и его этажность, проектная документация на возведенный объект - многоквартирный жилой дом, общей площадью 3 470,6 кв.м, подлежала экспертизе и осуществлению государственного строительного надзора. Между тем, данные требования застройщиками выполнены не были и при новом рассмотрении дела.

    При этом, отсутствие положительного заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также строительного надзора в ходе строительства дают основания полагать, что спорный объект не отвечает требованиям безопасности и представляет угрозу жизни и здоровью граждан.

В материалах дела имеется заключение эксперта ПЭБ № от 17.10.2022 года Корнеева С.Е., согласно которому по результатам исследования многоквартирного жилого дома Литер «А», расположенного по адресу: <адрес>А, установлено, что выявленные несоответствия в ходе проведения исследования объекта в рамках производства судебной строительно-технической экспертизы ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» устранены. Работы по выполнению дополнительных противопожарных мероприятий, определенных при расчете индивидуального риска, проведены.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Корнеев С.Е. выводы заключения поддержал в полном объеме.

Для установления юридически значимых обстоятельств, определением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону суда от 12.05.2023 года назначена дополнительная судебная комплексная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», на разрешение которой были поставлен вопрос: какие из нарушений, выявленных в экспертном заключении ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» от 28.09.2021 года №-С, устранены, а какие нет.

Согласно заключения комиссии экспертов ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» №-С от 07.08.2023 года (том 5 л.д. 46-57), такие нарушения в многоквартирном жилом доме Литер «А» по адресу: <адрес>, выявленные в заключении комиссии экспертов ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» №-С от 28.09.2021 года, как: отсутствие противопожарных дверей 1-го типа, разделяющих помещения подвала многоквартирного жилого дома на отсеки площадью не более 500 кв.м, не соответствует требованиям п.7.1.10 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные»; отсутствие ограждений кровли не соответствует требованиям п.4.8 СП 17.13330.2017 «Кровли», предъявляемым к кровлям жилых домов, устранены, а именно: установлена противопожарная дверь в подвале здания; установлены ограждения на кровле здания.

Дополнительные противопожарные мероприятия, указанные в заключении комиссии экспертов ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» № от 28.09.2021 года, в многоквартирном жилом доме Литер «А» по адресу: <адрес> произведены: установлены противопожарные двери, отделяющие лестничную клетку от коридоров 1-й и 2-й секций на всех этажах; каждая квартира оборудована автономным пожарным извещателем.

В связи с тем, что в представленных материалах отсутствуют сведения, подтверждающие достаточность выполненной подшивки чердачного перекрытия здания огнестойким гипсокартоном для конструктивной защиты металлических конструкций крыши, такое несоответствие многоквартирного жилого дома Литер «А» по адресу: <адрес> требованиям п.7.1.14 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», как отсутствие конструктивной защиты или обработки огнезащитным вспучивающим покрытием металлических конструкций крыши, не устранено.

Таким образом, утверждения истцовой стороны о том, что выявленные несоответствия в ходе проведения исследования объекта в рамках производства судебной строительно-технической экспертизы устранены в полном объеме, опровергаются выводами дополнительной судебной комплексной строительно-технической экспертизы, оснований ставить под сомнение выводы которой у суда не имеется, поскольку данное заключение комиссии экспертов ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» №-С от 07.08.2023 года в полном объеме отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, содержит подробное описание произведенных исследований, мотивировано, изложено в соответствии с требованиями закона экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности.

    Кроме того, договором об инвестировании от 02.09.2011 года его предмет определен как строительство объекта недвижимого имущества - гостиниц, мотелей, и результатом инвестиционной деятельности является передача жилых комнат в здании гостиницы, общей площадью 4 500 кв.м.     При этом предметом спора является многоквартирный жилой дом, который в эксплуатацию не введен, разрешение на ввод в эксплуатацию не получено, что сторонами не оспаривалось.

    Таким образом, объекты недвижимости, в отношении которых заявлены исковые требования, не существуют как вещь, не были построены и введены в эксплуатацию, не выделены в натуре из общего имущества, и не обладают индивидуально-определенными характеристиками, а право собственности на самовольную постройку может быть признано судом в порядке и при наличии условий, предусмотренных статьей 222 ГК РФ.

    Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 года № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.

В рассматриваемом случае истцами не представлено доказательств, свидетельствующих о завершении строительства объекта недвижимого имущества, как и не представлен подписанный сторонами акт о результатах реализации инвестиционного проекта, и сторонами не прекращено взаимодействие по контракту. Соответственно, до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества возможно только определение доли указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство в капитальных вложениях.

Таким образом, по мнению суда, истцовой стороной избран неверный способ защиты своего права. Истцы имеют широкий спектр иных способов защиты своих прав по договору инвестирования, не лишены права требовать выполнения условий договора, передачи объекта со всеми разрешительными документами, исполнения конкретных действий (получения разрешения на строительство или регистрация права собственности), требовать расторжения договора инвестирования и взыскания убытков, что подробно разъяснено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 года № 54.

Согласно п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. В этой связи, истцы формально допускают нарушения положений ст. 10 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд признает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.12,194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Константинова А. В. (паспорт РФ №), Епишина И. В. (ДД.ММ.ГГГГ г.р.) к Серебрякову В. А. (ДД.ММ.ГГГГ г.р.), Соловьеву К. В. (ДД.ММ.ГГГГ г.р.), Департаменту архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, Администрации Пролетарского района г. Ростова-на-Дону, третье лицо - Администрация г. Ростова-на-Дону, о признании права собственности – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 20 октября 2023 года.

Судья Ю.П. Роговая