Решение по делу № 8Г-25560/2020 [88-25051/2020] от 08.10.2020

КОПИЯ

I инстанция – Бесперстова О.В.

II инстанция – Вишнякова Н.Е., Зельхарняева А.И., Ланина Л.Е. (докладчик)

Дело № 88-25051/2020

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

1 декабря 2020 г.                                     город Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Климовой О.С., судей Кумачевой И.А., Щегловой Е.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Закрытому акционерному обществу «Пересвет-Инвест», Обществу с ограниченной ответственностью «Аквамарин», Закрытому акционерному обществу «ДОРН» о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, признании права собственности,

по встречному иску Закрытого акционерного общества «ДОРН» к ФИО2 о выселении (номер дела, присвоенный в суде первой инстанции, 2-2889/2018)

по кассационной жалобе Общества с ограниченной ответственностью «ДОРН» в лице конкурсного управляющего ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 июня 2020 г.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО10, объяснения ФИО2, ее представителя ФИО9 возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, заключение по делу прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Юдиной М.В., полагавшей, что судебные постановления подлежат оставлению без изменения,

установила:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ЗАО «Пересвет-Инвест», ООО «Аквамарин», ЗАО «ДОРН», в котором просила: признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Пересвет-Инвест» и ООО «Аквамарин»; признать недействительным договор купли-продажи той же квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Аквамарин» и ЗАО «Дорн»; признать за ФИО2 право собственности на указанную квартиру.

Иск мотивирован тем, что на основании инвестиционного договора №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Пересвет-Инвест» и ЗАО «Энергостройкомплект-М», осуществлялось строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>. По условиям этого договора ЗАО «Энергостройкомплект-М» выступало соинвестором, который обязался привлечь к участию в инвестиционном процессе третьих лиц по договорам соинвестирования.

Во исполнение указанного договора ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ЗАО «Энергостройкомплект-М» был заключен предварительный договор №, по условиям которого истец приобрела право на получение в собственность спорной квартиры не позднее 45 дней после регистрации продавцом своего права собственности на квартиру. В тот же день по договору купли-продажи простого векселя ФИО2 приобрела у ЗАО «Энергостройкомплект-М» за 3 096 692,3 руб. простой беспроцентный вексель.

7 сентября 2006 г. ЗАО «Энергостройкомплект-М» выдало ФИО2 временный ордер, в соответствии с которым истица вселилась в квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ между ними заключено соглашение об общем владении строением и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту, на основании которого истец производит оплату за коммунальные услуги, обслуживание и содержание общего имущества дома.

19 января 2010 г. между ЗАО «Энергостройкомплект-М» и ФИО2 было заключено соглашение о прекращении взаимных обязательств по погашению векселя и по оплате по предварительному договору, а 27 сентября 2010 г. ЗАО «Энергостройкомплект-М» выдало истцу гарантийное письмо об обязанности оформить в собственность ФИО2 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Однако, в дальнейшем истцу стало известно, что по договору купли-продажи, заключенному 14 декабря 2009 г. между ЗАО «Пересвет-Инвест» продало спорную квартиру ООО «Аквамарин», которое по договору купли-продажи от 20 мая 2010 г. передало эту квартиру в собственность ЗАО «Дорн».

Истец полагала, что между ней и ЗАО «Энергостройкомплект-М» возникли правоотношения, регулируемые Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), на основании которых у нее возникло право собственности на спорную квартиру, поскольку она оплатила в полном объеме стоимость этого объекта долевого строительства в 2006 г., и он был передан ей застройщиком в том же году.

По мнению истца, договоры купли-продажи спорной квартиры, заключенные между ответчиками в 2009-2010 г., являются ничтожными сделками, так как на момент их заключения у ЗАО «Пересвет-Инвест» отсутствовало право собственности на это недвижимое имущество, фактически переданное застройщиком участнику долевого строительства, полностью оплатившему ее стоимость.

ЗАО «Дорн» (после смены организационно-правовой формы – ООО «Дорн») в лице конкурсного управляющего ФИО1 обратилось со встречным иском к ФИО2 о выселении из спорной квартиры. В обоснование встречного иска было указано, что спорная квартира является собственностью этого юридического лица на основании договора купли-продажи от 20 мая 2010 г., требования о недействительности которого предъявлены с пропуском срока исковой давности ФИО2, проживающей в этом жилом помещении без согласия собственника в отсутствие каких-либо правовых оснований.

Решением Перовского районного суда города Москвы от 10 сентября 2018 г., оставленным без изменения Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 сентября 2019 г., в удовлетворении иска ФИО2 отказано, встречный иск ЗАО «Дорн» удовлетворен, ФИО2 выселена из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 6 февраля 2020 г. по делу № 88-675/2020 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 сентября 2019 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 июня 2020 г. решение Перовского районного суда города Москвы от 10 сентября 2018 г. отменено, по делу принято новое решение. Иск ФИО2 удовлетворен. Признан недействительным заключенный 14 декабря 2019 г. между ЗАО «Пересвет-Инвест» и ООО «Аквамарин» договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, признан недействительным договор купли-продажи той же квартиры, заключенный 20 мая 2010 г. между ООО «Аквамарин» и ЗАО «Дорн». За ФИО2 признано право собственности на указанную квартиру. В удовлетворении встречного иска ЗАО «ДОРН» в лице временного управляющего ФИО1 к ФИО2 о выселении отказано.

В кассационной жалобе ООО «Дорн» в лице конкурсного управляющего ФИО1, поступившей вместе с гражданским делом из районного суда 8 октября 2020 г., поставлен вопрос об отмене апелляционного определения от 10 сентября 2020 г. в связи с неправильным применением судом норм материального права и несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

Заслушав явившихся участников процесса, заключение прокурора, проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит в настоящем деле оснований, с которыми статья 379.7 ГПК РФ связывает возможность отмены или изменения в кассационном порядке апелляционного определения, которым спор по существу разрешен верно.

В суде кассационной инстанции не оспаривались обстоятельства дела, установленные судом апелляционной инстанции при повторной проверке судебного решения, указывающие на заключение 16 ноября 2004 г. инвестиционно-строительного контракта между Правительством Москвы и ЗАО «Мосстроймеханизация-5», ОАО «ДСК № 1», ЗАО «СУ № 155» и другими, предметом которого являлось осуществление экспериментальной инвестиционно-строительной программы по освоению и комплексной застройке территории «Кожухово», заключения 13 октября 2005 г. инвестиционного договора № 26/634 (И) между Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) «ДСК-1 и Компания» и ЗАО «Пересвет-Инвест», предметом которого является привлечение средств Инвестора (ЗАО «Пересвет-Инвест») для инвестирования строительства жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, составления 28 февраля 2006 г. между Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) «ДСК-1 и Компания» и ЗАО «Пересвет-Инвест» акт реализации инвестиционного договора № (И), заключения ДД.ММ.ГГГГ между инвестором ЗАО «Пересвет-Инвест»     и соинвестором ЗАО «Энергостройкомплект-М» инвестиционного договора №, предметом которого являлось привлечение средств соинвестора для инвестирования строительства жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, доля инвестора была определена в размере 2046,7 кв.м.

По условиям инвестиционного договора от 18 октября 2005 г. соинвестор не вправе был передавать свои права по настоящему договору третьим лицам, но вправе был привлечь к участию в инвестиционном процессе третьих лиц по договорам соинвестирования только до сдачи объекта приемочной комиссии.

Многоквартирный дом был сдан приемочной комиссии 29 сентября 2005 г.

Пунктом 9.2 инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ была предусмотрена возможность его досрочного расторжения инвестором в одностороннем порядке в случае просрочки соинвестором срока поступления на расчетный счет Инвестора полной суммы инвестиционных средств более, чем на 2 банковских дня. Поступление платежа в сумме меньшей, чем предусмотрено договором, считается просрочкой исполнения платежа.

Согласно дополнительному соглашению № к инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Пересвет-Инвест» и ЗАО «Энергостройкомплект-М», объем инвестиционных средств по договору составляет 72 373 840 руб. со сроком внесения до ДД.ММ.ГГГГ, дополнительным соглашением № срок исполнения внесения инвестиционных средств продлен до ДД.ММ.ГГГГ, однако ЗАО «Энергостройкомплект-М» не приступило к исполнению данного обязательства.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Энергостройкомплект-М» и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, секция №, тип секции № этаж № номер на площадке № (<адрес>), ориентировочной площадью по данным проектной организации 52 кв.м., в срок не позднее 45 рабочих дней после даты регистрации продавцом ЗАО «Энергостройкомплект-М» своего права собственности на квартиру.

По договору купли-продажи простого векселя от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 приобрела у ЗАО «Энергостройкомплект-М» простой беспроцентный вексель, выпущенный ДД.ММ.ГГГГ эмитентом ЗАО «Энергостройкомплект-М» с номиналом 3 096 692,3 руб., и сроком платежа по предъявлении, но не ранее 14 января 2007 г., оплатив за него 3 096 692,3 руб., что подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру ЗАО «Энергостройкомплект-М» № от ДД.ММ.ГГГГ

7 сентября 2006 г. ЗАО «Энергостройкомплект-М» выдало ФИО2 временный ордер, в соответствии с которым истица вселилась в квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ между ними заключено соглашение об общем владении строением и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту.

Судом также установлено на основании указанного временного ордера истец до настоящего времени проживает в спорной квартире, ежемесячно производит оплату за коммунальные услуги, обслуживание и содержание общего имущества дома.

Письмом от 4 декабря 2008 г. ЗАО «Пересвет-Инвест» уведомило ЗАО «Энергостройкомплект-М» о расторжении инвестиционного договора № в связи с невыполнением обязательств по оплате инвестиционных средств в размере 72 373 840 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Пересвет-Инвест» и ООО «Аквамарин» заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Энергостройкомплект-М» и ФИО2 было заключено соглашение о прекращении взаимных обязательств по погашению векселя и по оплате по предварительному договору, а ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Энергостройкомплект-М» выдало истцу гарантийное письмо об обязанности оформить в собственность ФИО2 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Аквамарин» и ЗАО «Дорн» заключен договор купли- продажи спорной квартиры, на основании которого в ЕГРН были внесены сведения о государственной регистрации права собственности ЗАО «Дорн» (в настоящее время – ООО «Дорн») на этот объект недвижимого имущества.

Основанием для отказа в удовлетворении иска ФИО2 послужили выводы суда первой инстанции о том, что предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был заключен с ней ЗАО «Энергостройкомплект-М» с нарушением пункта 6.2 инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ после сдачи многоквартирного дома приемочной комиссии, что исключало возникновение у истца права собственности на квартиру, указанную в предварительном договоре, так как денежные средства, полученные ЗАО «Энергостройкомплект-М» от ФИО2 фактически не были использованы на строительство спорного объекта недвижимости. Суд также применил в качестве самостоятельного основания для отказа в удовлетворении иска пункт 2 статьи 199 ГК РФ, согласившись с заявлением ответчиков о пропуске ФИО2 трехлетнего срока исковой давности при предъявлении в суд в марте 2018 г. требований о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры, заключенных между ответчиками в 2009-2010 гг.

Удовлетворяя встречный иск ЗАО «Дорн» о выселении ФИО2 из спорной квартиры, районный суд руководствовался положениями статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации и пришел к выводу, что у нее отсутствуют законные основания для проживания в спорной квартире, собственником которой является указанное юридическое лицо.

При повторной проверке судебного решения по доводам апелляционной жалобы истца с учетом толкования о применимых нормах материального права, приведенного в определении суда кассационной инстанции от 6 февраля 2020 г., судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда признала выводы суда первой инстанции не соответствующими обстоятельствам дела, основанными на неверном применении норм материального права.

Принимая по делу новое решение об удовлетворении иска ФИО2 и об отказе в удовлетворении встречного иска ООО «Дорн», суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что на момент перехода права собственности на спорную квартиру от соинвестора ЗАО «Энергостройкомплект-М» к инвестору ЗАО «Пересвет-Инвест» в декабре 2008 г. в связи с расторжением заключенного между ними инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ этот объект недвижимости уже был обременен правами ФИО2, которая оплатила соинвестору полную стоимость строительства этой квартиры по предварительному договору и была вселена в нее на основании временного ордера, выданного ей ДД.ММ.ГГГГ. ЗАО «Энергостройкомплект-М».

Суд апелляционной инстанции также установил, что постановлением следователя от 15 июня 2012 г. ФИО2 признана потерпевшей по уголовному делу, возбужденному в отношении должностных лиц ЗАО «Энергостройкомплект-М».

Решением Москомстройинвеста от 21 июля 2015 г. Зориной Т.В. было отказано во включении в Реестр пострадавших граждан на основании подпункта 2 пункта 14 Раздела IV Приложения № 2 к приказу Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 сентября 2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены» со ссылкой на то, что заявитель не представила вступившее в законную силу решение (определение) суда о признании требования заявителя о передачи жилых помещений и денежных требований к застройщику или иному лицу, привлекшему их денежные средства, в связи с введением процедуры банкротства, признанием банкротом или ликвидацией такого лица, а также договор между ЗАО «Энергостройкомплект-М» с ОАО «Москапстрой» в подтверждение права ЗАО «Энергостройкомплект-М» привлекать денежные средства в инвестиционное строительство.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Московского городского суда от 26 июля 2016 г. отменено решение Перовского районного суда города Москвы от 23 декабря 2015 г. по административному иску ФИО2, признано незаконным решение Москомстройинвеста от 21 июля 2015 г. об отказе включить ФИО2 в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома на территории Москвы и чьи права нарушены, на Москомстройинвест возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО2

Однако, решением Москомстройинвеста от 14 апреля 2017 г. № 77-16-1\7-111 ФИО2 вновь было отказано во включении в Реестр пострадавших граждан на основании подпункта 1 пункта 14 Раздела IV Приложения № 2 к приказу Министерства регионального развития российской Федерации от 20 сентября 2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены» со ссылкой на то, что из заключенных истцом ДД.ММ.ГГГГ договоров не следует, что уплаченные ФИО2 денежные средства привлекались в установленном порядке для строительства жилья в многоквартирном доме в соответствии с Законом № 214-ФЗ. В этом решении Москомстройинвест также сослался на распоряжение Префекта ВАО города Москвы от ДД.ММ.ГГГГ №-В-РП «Об утверждении акта приемочной комиссии по приемке законченного производством строительно-монтажных работ жилого дома со встроенным помещением без конкретной технологии, имеющего адрес на период строительства: Кожухово, мкр. 2-3, <адрес>» и указал на то, что предварительный договор ФИО2 заключила уже после того, как дом был построен.

Решением Пресненского районного суда города Москвы от 25 июня 2018 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Московского городского суда от 20 ноября 2018 г., был удовлетворен административный иск ФИО2 об оспаривании решения Москомстройинвеста от 14 апреля 2017 г. №. В этих судебных постановлениях сделаны выводы о том, что указанное решение органа власти не соответствует закону, нарушает права ФИО2, которая отвечает установленным действующим законодательством критериям отнесения к числу пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, для целей включения в Реестр, так как она признана потерпевшей по уголовному делу по факту нарушения прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес>, а само по себе наименование заключенного ею договора об ином характере правоотношений сторон сделки не свидетельствует. При этом суд признал установленным, что на дату привлечения денежных средств ФИО2 акт о вводе многоквартирного дома в эксплуатацию в установленном законом порядке издан не был, в связи с чем оснований полагать, что уплаченные ФИО2 денежные средства не привлекались для строительства многоквартирного дома, не имеется.

В кассационной жалобе ответчик-истец настаивал на приведенных в его возражениях на иск доводах об отсутствии правовых оснований для признания за ФИО2 права собственности на спорную квартиру. По мнению конкурсного управляющего ООО «Дорн», к спорным правоотношениям неприменимы нормы Закона № 214-ФЗ, судами не дано оценки недобросовестности действий ЗАО «Энергостройкомплект-М», обязательства которого возникшие перед ФИО2 по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, не могут быть приняты в качестве основания для признания недействительными договоров купли-продажи спорной квартиры, заключенных с соблюдением требований закона ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Пересвет-Инвест» и ООО «Аквамарин» и ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Аквамарин» и ЗАО «Дорн».

Эти доводы проверялись судом апелляционной инстанции и обоснованно признаны несостоятельными по мотивам, подробно изложенным в обжалуемом определении.

При повторной проверке судебного решения и разрешении спора Московским городским судом верно определены юридически значимые обстоятельства по делу, выводы суда полностью соответствуют обстоятельствам данного дела, установленным судом на основании полной, объективной и всесторонней оценки всей совокупности представленных по делу доказательств.

Оснований для иного применения норм материального и процессуального права у судебной коллегии не имеется.

Суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что действия ФИО2 по одномоментному заключению с ЗАО «Энергостройкомплект-М» ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи квартиры и договора купли-продажи векселя, эмитированного этим же юридическим лицом ДД.ММ.ГГГГ, имели своей целью исключительно возмездное приобретение данным гражданином права собственности на конкретное жилое помещение в многоквартирном доме, строительство которого на момент заключения таких договоров велось на основании инвестиционного контракта, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Правительством Москвы и ЗАО «Мосстроймеханизация-5», ОАО «ДСК № 1», ЗАО «СУ № 155» и другими, инвестиционного договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) «ДСК-1 и Компания» и ЗАО «Пересвет-Инвест», и инвестиционного договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между инвестором ЗАО «Пересвет-Инвест» и соинвестором ЗАО «Энергостройкомплект-М», но завершено в установленном законом порядке не было.

Установив, что после ввода дома в эксплуатацию квартира была передана ЗАО «Энергостройкомплект-М» во владение и пользование в сентябре 2006 г. ФИО2, которая с указанного времени постоянно в ней проживает и оплачивает жилищно-коммунальные услуги, а вексель был принят к зачету исполнения обязательств по предварительному договору, суд пришел к верным выводам о том, что, несмотря на наименование и форму заключенных указанных договоров в 2006 г. фактически сложились правовые отношения по привлечению указанной организацией денежных средств гражданки ФИО2 для его участия в строительстве многоквартирного жилого дома. Суд также признал установленным, что в рамках этих правоотношений истец-ответчик полностью исполнила обязательства по оплате жилого помещения в строящемся доме, а ЗАО «Энергостройкомплект-М», принявшее у нее денежные средства, после завершения строительства многоквартирного дома и ввода его в эксплуатацию не выполнил своих обязательств по юридической передаче оплаченной квартиры в собственность участника строительства, что привело к регистрации права собственности на этот вновь созданный объект недвижимости (квартиру) за ЗАО «Пересвет-Инвест» с последующей продажей квартиры, обремененной правами ФИО2, ООО «Аквамарин» и ЗАО «Дорн».

Эти обстоятельства правомерно были приняты судом апелляционной инстанции в качестве оснований, предусмотренных статьями 167, 168 ГК РФ, для признания договоров купли-продажи недействительными и для признания за ФИО2 в судебном порядке права собственности на квартиру по основаниям статей 219, 429, 455, 549 ГК РФ, статей 4, 8 Закона № 214-ФЗ, несмотря на наличие в ЕГРН сведений о регистрации права собственности ЗАО «Дорн» на это недвижимое имущество.

Оснований для иного применения норм материального и процессуального права у суда кассационной инстанции не имеется, так как судом верно определены юридически значимые обстоятельства по делу, полно и всесторонне исследованы доказательства, сделаны мотивированные, основанные на правильном применении норм материального права, выводы, полностью соответствующие обстоятельствам дела.

При разрешении настоящего спора суд апелляционной инстанции верно применил нормы гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующие особенности возникновения права собственности граждан на вновь созданные объекты недвижимости, находящиеся в многоквартирном жилом доме, построенном с привлечением денежных средств граждан.

Судами обоснованно учтены разъяснения пунктов 57-59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также приняты во внимание правовые позиции, приведенные в Обобщении практики рассмотрения судами России?скои? Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утверждено Судебнои? коллегиеи? по гражданским делам Верховного Суда России?скои? Федерации, опубликовано в «Бюллетене Верховного Суда России?скои? Федерации», 2003, № 2), актуальность которых подтверждена во вводной части Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г. в его действующей редакции.    

Из этих правовых позиций, сформулированных Верховным Судом Российской Федерации еще до принятия Закона № 214-ФЗ, следует, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключали с организациями договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами. Например, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др. Однако, содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) являлось практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т. д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию. В условиях отсутствия на тот момент времени в законах регламентации договоров об инвестиционной деятельности судам было рекомендовано исходить из содержания договоров, а не из наименования договоров и правовой схемы, используемой хозяйствующим субъектом, привлекающим денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, оценивать их правовую природу с учетом того, что конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры и применять при разрешении таких споров нормы Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

В Обзоре от 4 декабря 2013 г. Верховный Суд Российской Федерации отмечал, что и после закрепления в Законе № 214-ФЗ требовании? к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), связанному с возникновением у них права собственности на жилые помещения в таких домах (объектах недвижимости), которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, а также введения запрета, предусмотренного частью 2.1 статьи 1 этого Закона, привлечение денежных средств граждан для строительства продолжало осуществляться посредством иных сделок, совершаемых без учета требовании? этого Закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров заи?ма, обязательства по которому в части возврата суммы заи?ма прекращаются с передачеи? жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочныи? капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующеи? передачеи? жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующеи? передачеи? жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; выдачи векселя для последующеи? оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачеи? гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачеи? жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношении?, основанных на сделках, связанных с передачеи? гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующеи? передачеи? жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требовании? Закона № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношении? сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающеи? указанным требованиям, деи?ствительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона № 214-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами – участниками долевого строительства исключительно для личных, семеи?ных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательскои? деятельности, применяется законодательство России?скои? Федерации о защите прав потребителеи? в части, не урегулированнои? Законом № 214-ФЗ.

С учетом приведенных правовых позиций, в настоящем деле использование хозяйствующим субъектом ЗАО «Энергостройкомплект-М» правовой схемы, при которой ДД.ММ.ГГГГ им был продан собственный вексель в счет получения платы за жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, указанном в предварительном договоре купли-продажи, заключенном в тот же день с ФИО2, с учетом действительной правовой природы этих договоров получило правильную квалификацию со стороны судов как отношения по привлечению денежных средства гражданина для строительства многоквартирного дома, конечной целью участия которого в строительстве такого дома являлось получение для проживания квартиры, указанной в первоначальном иске.

В кассационной жалобе также оспариваются выводы суда апелляционной инстанции, отказавшего в применении пропуска исковой давности в качестве самостоятельного основания для отказа в удовлетворении иска. По мнению представителя ответчика, трехлетние сроки исковой давности должны исчисляться с момента заключения каждого из оспариваемых договоров купли-продажи и были пропущены истцом при предъявлении настоящего иска в суд в марте 2018 г.

Эти доводы не могут быть приняты, так как они основаны на неверном толковании норм гражданского законодательства, устанавливающих исчисление общего срока исковой давности, применительно к настоящему иску.

Суд апелляционной инстанции пришел к верным выводам о том, что в настоящем деле срок исковой давности, исчисляемый по общему правилу пункта 1 статьи 200 ГПК РФ, истцом не пропущен, поскольку до предъявления в настоящем деле требований о выселении ни один из ответчиков не оспаривал права ФИО2, считавшей себя собственником квартиры, в которой она фактически проживала с сентября 2006 г. и несла все расходы по ее содержанию после передачи по ордеру, а сама по себе запись в ЕГРН о праве собственности ответчика на квартиру не означает, что со дня ее внесения истец знала или должна была узнать о нарушении своих прав гражданина, проживающего в квартире, строительство которой в многоквартирном доме им было полностью оплачено.

В связи с признанием за ФИО2 права собственности на спорное жилое помещение, суд правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения встречного иска о ее выселении.

Иные доводы кассационной жалобы, в том числе ссылки на иную судебную практику по аналогичным спорам ЗАО «Энергостройкомплект-М» с другими гражданами, не ставят под сомнение законность и обоснованность обжалуемого судебного постановления по настоящему делу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 июня 2020 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «ДОРН» в лице временного управляющего ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий        подпись

Судьи        подписи