Решение по делу № 33-6298/2024 от 06.09.2024

        Судья (ФИО)5                                                             Дело (номер) (2-6833/2023)

86RS0(номер)-03

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Ханты-Мансийск                                  15 октября 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе:

председательствующего-судьи Куликовой М.А.,

судей Клюпы Ю.Н., Сокоревой А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Муратовой З.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Нижневартовска к Мухаметзяновой Альфие Зиннуровне об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

по апелляционной жалобе Мухаметзяновой Альфии Зиннуровны на решение Нижневартовского городского суда от (дата).

Заслушав доклад судьи Клюпы Ю.Н. об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя истца (ФИО)9, ответчика Мухаметзяновой А.З., ее представителя – адвоката (ФИО)10, судебная коллегия

установила:

Администрация города Нижневартовска обратилась в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства площадью 231,5 кв.м, с кадастровым номером (номер), расположенного по адресу: (адрес), путем его продажи с публичных торгов.

Требования мотивированы тем, что (дата) между администрацией города Нижневартовска и Мухаметзяновой А.З. заключен договор аренды земельного участка площадью 1184 кв.м., с кадастровым номером (номер), в целях использования для завершения строительства незавершенного строительством объекта (административно бытовой корпус) расположенного по адресу: (адрес). Срок аренды земельного участка определен с (дата) по (дата). Письмом от (дата) администрация г.Нижневартовска сообщила об отказе от договора, договор расторгнут с (дата).

Решением Нижневартовского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от (дата) исковое заявление администрации города Нижневартовска к Мухаметзяновой Альфие Зиннуровне об изъятии объекта незавершенного строительства, удовлетворено.

Изъят объект незавершенного строительства, площадью 231,5 кв.м. с кадастровым номером (номер), расположенный по адресу: (адрес), принадлежащий на праве собственности Мухаметзяновой А.З., путем его продажи с публичных торгов. С Мухаметзяновой А.З. взыскана государственная пошлина в доход бюджета МО «город окружного значения Нижневартовск» в размере 6 000 рублей.

В апелляционной жалобе Мухаметзянова А.З. просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на ошибочный вывод суда первой инстанции об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности Мухаметзяновой А.З., путем его продажи с публичных торгов. Полагает истцом не представлено доказательств направления в ее адрес предупреждения о досрочном расторжении договора аренды, а также в виду уважительных причин, связанных с необходимостью соблюдения мер безопасности в связи с коронавирусной инфекцией и заболеваниями, как ответчика, так и ее мужа. Кроме того, апеллянт указывает на безусловное основание для отмены решения суда первой инстанции, выразившееся в отсутствии в материалах дела протокола судебного заседания, как в письменной форме, так и аудио протокола. Полагает, что в настоящем случае суд первой инстанции не применил закон, подлежащий применению, а именно глава VI Земельного кодекса Российской Федерации, так как возможность изъятия такого объекта допускается лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежали установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указывает, что суд первой инстанции не дал надлежащей правовой оценки представленным письменным доказательствам, а в частности договору (номер) от (дата) на выполнение проектных работ для получения проектно-сметной документации, поскольку для оформления разрешения на строительство необходимо предоставить результаты инженерных изысканий с подготовкой отчетов по объекту АБК. Был заключен договор на инженерно-геологические изыскания для АБК (договор (номер) от (дата)). Технический отчет предоставлен в «<данные изъяты>» по договору (номер). До настоящего времени этот договор не исполнен, так как необходимо заключение экспертизы проектной документации. Заключен договор (номер) от (дата) по установке конструкций ПВХ со сроком исполнения до (дата). Заключен договор (номер) кр от (дата) на выполнение работ по электроснабжению, сантехнические и отделочные работы как наружные, так и внутренние, благоустройство территории, подъездные работы, сроком до (дата). Построены две подъездные дороги, без строительства которых невозможно было бы подъехать к объекту. Выполнен паспорт фасада объекта. Выполнен монтаж проемов от проникновения посторонних лиц. Смонтировано ограждение из металлических секций. Считает, что указанные выше документы указывают на фактическое нарушение сроков строительства исключительно из-за бездействия органов местного самоуправления. Обращает внимание, что в соответствии с выпиской из ЕГРН от (дата) за ответчиком зарегистрировано бессрочное право пользования земельным участком 1184 кв.м. с кадастровым номером (номер), возникшее на основании договора аренды земельного участка для завершения строительства (номер)-АЗ, выданного (дата).

В возражениях на апелляционную жалобу администрация г.Нижневартовска просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от (дата) решение суда отменено, принято по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований администрации г.Нижневартовска отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от (дата) апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от (дата) отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Представитель истца (ФИО)9 в судебном заседании суда апелляционной инстанции настаивала на оставлении решения суда без изменения, указав на необоснованность доводов апелляционной жалобы.

Ответчик Мухаметзянова А.З. и ее представитель-адвокат (ФИО)10 поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, (дата) по договору аренды земельного участка (номер)-АЗ для размещения строительства спортивно-оздоровительного комплекса ЗАО «<данные изъяты>» был предоставлен спорный земельный участок.

(дата) между ЗАО «<данные изъяты>» в лице его генерального директора (ФИО)11 (мужа ответчика) и Мухаметзяновой А.З. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: (адрес). расположенного на спорным земельном участке.

Постановлением Главы администрации города Нижневартовска от (дата) (номер) «Об изъятии и предоставления земель» было прекращено право аренды этого земельного участка.

(дата) между администрацией города Нижневартовска и Мухаметзяновой А.З. был заключен договор аренды земельного участка (номер)-АЗ сроком с (дата). по (дата) в целях использования под незавершенной строительством объект.

(дата) между администрацией города Нижневартовска (арендодатель) и Мухаметзяновой А.З. (арендатор) был заключен договор (номер)-АЗ аренды земельного участка площадью 0,1184 кв.м, с кадастровым номером (номер) в целях использования для завершения строительства незавершенного строительством объекта (административно-бытовой корпус), (в соответствии с выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от (дата) (номер)), расположенный по адресу: (адрес). Договор заключен сроком с (дата) по (дата). На основании соглашения (номер)-АЗ от (дата) вышеуказанный договор аренды между сторонами расторгнут.

(дата) между администрацией города Нижневартовска (арендодатель) и Мухаметзяновой А.З. (арендатор) заключен договор аренды указанного земельного участка площадью 0,1184 га, с кадастровым номером (номер), в целях использования для завершения строительства незавершенного строительством объекта (административно-бытовой корпус), расположенный по адресу: (адрес), с учетом протокола разногласий (номер) от (дата). Договор заключен сроком с (дата) по (дата).

По истечению срока договора, между администрацией города Нижневартовска и Мухаметзяновой А.З. (дата) заключен договор аренды (номер)-АЗ, по условиям которого арендодатель передал однократно без проведения торгов, а арендатор принял в аренду вышеуказанный земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов» в целях использования для завершения строительства незавершенного строительством объекта (административно-бытовой корпус), расположенный по адресу: (адрес). Договор заключен сроком с (дата) по (дата).

Решением Нижневартовского городского суда от (дата) по гражданскому делу (номер) по иску администрации города Нижневартовска к Мухаметзяновой А.З. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов, вступившим в законную силу (дата), в удовлетворении исковых требований администрации города Нижневартовска к Мухаметзяновой А.З. об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов отказано в полном объеме.

Отказывая в удовлетворении требований об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов, суд исходил из того, что несмотря на расторжение договора аренды от (дата) и заключение нового договора аренды от (дата) земельный участок из владения арендатора не выбывал, в связи с чем к возникшим между администрацией и ответчиком арендным отношениям по истечении срока аренды по договору от (дата) (то есть после (дата)) подлежат применению правила п. 2 ст. 621 и п. 2 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, следовательно, арендатор имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов в порядке и на условиях, предусмотренных ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением Нижневартовского городского суда от (дата) отказано в удовлетворении требований администрации города Нижневартовска к Мухаметзяновой А.З. о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, поскольку арендатор продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, указав, что в таком случае договор от (дата) (номер)-АЗ считается заключенным на неопределенный срок, то есть остается действующим.

Мухаметзянова А.З., ссылаясь на преюдициальное значение решения суда от (дата), просила в удовлетворении иска отказать, поскольку судом установлено, что договор аренды земельного участка для завершения строительства от (дата) (номер)-АЗ, заключенный между администрацией города Нижневартовска и Мухаметзяновой А.З. на спорный земельный участок, считается заключенным на неопределенный срок.

Администрацией города Нижневартовска проведено обследование, составлены акты обследования земельного участка от (дата) (номер), от (дата) (номер) и от (дата) (номер), согласно которых объект незавершенного строительства находится в неизменном состоянии и не строится ответчиком.

Согласно выпискам из ЕГРН земельный участок по адресу: ХМАО-Югра, (адрес)Г поставлен на кадастровый учет (дата), ему присвоен кадастровый (номер).

Объект незавершенного строительства по адресу: ХМАО-Югра, (адрес)Г поставлен на учет (дата) и ему присвоен кадастровый (номер).

Письмом от (дата) (номер)-исх-2538 администрация города Нижневартовска заявила об отказе от договора от (дата), направив его ответчику, которая его не получила и конверт вернулся истцу (дата).

Согласно предоставленному ответчиком отчету об оценке          (номер) степень готовности здания составляет 68%., стоимость объекта незавершенного строительства составляет 40 301 000 руб., стоимость спорного земельного участка площадью 1184 кв.м. 2 945 000 руб.

Принимая во внимание, указанные обстоятельства, учитывая факт использования ответчиком предусмотренного законом права на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после (дата), факт прекращения действия договора с (дата), а также то обстоятельство, что объект так и не был введен в эксплуатацию, строительство длительное время не ведется, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований администрации г.Нижневартовска и удовлетворении их в полном объеме.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается, поскольку они основаны на доказательствах, исследованных судом первой инстанции и нормах материального права, регулирующих спорное правоотношение.

Так, начиная с (дата) основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 данной статьи.

Согласно п. 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пп. 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пп. 2).

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

В соответствии с п.1 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Согласно п.2 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

В п.3 ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

В силу п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

С учетом вышеприведенных норм материального права действующим законодательством предусмотрено, что собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 01 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта, но в случае если после реализации права на однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка прекращен, в связи с истечением срока, объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства является нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей.

Как отмечено выше, земельный участок был предоставлен ответчику Мухаметзяновой А.З. на основании договора аренды от (дата) (номер)-АЗ для завершения строительства.

Согласно ст.ст.610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Письмом от (дата) (номер)-исх-2538 администрация города Нижневартовска заявила об отказе от договора от (дата), направив его ответчику, которая его не получила и конверт вернулся истцу (дата) с отметкой об истечении срока хранения почтового отправления (т.1 л.д.24-25).

В соответствии со ст.165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

При таких обстоятельствах, вопреки доводам жалобы ответчика, суд пришел к верному выводу о прекращении договора аренды земельного участка с (дата), а доводы ответчика об обратном, а равно о том, что земельный участок предоставлен ей в пользование бессрочно, являются несостоятельными, поскольку основаны на ошибочном толковании закона.

С исковым заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства администрация города Нижневартовска обратилась в суд (дата), то есть в установленный законом 6 – месячный срок с момента расторжения указанного договора аренды.

Лицо, ссылающееся на неправомерные действия уполномоченных органов, должно доказать наличие таких действий и их взаимосвязь с нарушением сроков строительства. В частности, могут быть представлены документы об обжаловании соответствующих действий в установленном законом порядке, а также постановления судебных и административных органов, подтверждающие наличие неправомерных действий со стороны названных лиц.

Вместе с тем, сведений о том, что нарушение срока строительства объекта, было обусловлено действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, вопреки доводам апелляционной жалобы, материалы дела не содержат.

Как следует из ответа администрации города Нижневартовска, ответчик Мухаметзянова А.З. по вопросу ввода объекта незавершенного строительства и сетей инженерно-технического обеспечения в адрес администрации не обращалась.

Как верно отмечено в обжалуемом решении, фактически строительство объекта длительное время (5 лет) не велось и не ведется в настоящее время. Доказательства, свидетельствующие о том, что на момент приобретения незавершенного объекта в собственность ответчика, он имел готовность менее 68%, суду не представлено.

Ссылки ответчика на заключенные ею договоры (номер) от (дата) на выполнение проектных работ для получения проектно-сметной документации; (номер) от (дата) на проведение инженерно-геологических изысканий; (номер) от (дата) на установку конструкций ПВХ; (номер) кр от (дата) на выполнение работ по электроснабжению, сантехнических и отделочных работ, благоустройство территории; строительство двух подъездных дорог, подготовку паспорта фасада объекта, выполнение монтажа проемов от проникновения посторонних лиц, монтаж ограждения из металлических секций, не могут повлечь отмену решения суда, поскольку представленные документы не свидетельствуют о том, что нарушение сроков строительства было обусловлено действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, при этом судебная коллегия отмечает, что исполнение большинства вышеперечисленных договоров не осуществлялось, акты выполненных работ и доказательства их фактического выполнения материалы дела не содержат.

Доводы ответчика о наличии препятствий для завершения строительства в виде пандемии новой коронавирусной инфекции, состояния здоровья ответчика и ее супруга, также не могут повлиять на правильность выводов суда, поскольку указанные обстоятельства не имеют определяющего значения для решения вопроса об изъятии объекта незавершенного строительства, кроме того указанные ответчиком события имели место в период с апреля 2020 года, тогда как последний договор аренды земельного участка был заключен еще в октябре 2015 года.

Ссылка в апелляционной жалобе ответчика на отсутствие аудиозаписи протокола судебного заседания при наличии протокола судебного заседания на бумажном носителе, присутствии представителя ответчика в судебном заседании, который располагал информацией, полученной в судебном заседании и при изучении материалов гражданского дела, наличии акта об отсутствии технической возможности ведения аудиопротокола, отсутствие обоснования нарушения этим прав лица, участвующего в деле, судебная коллегия находит несостоятельной и не нарушающей права Мухаиетзяновой А.З.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку собранных по делу доказательств, в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Нижневартовского городского суда от (дата) оставить без изменения, апелляционную жалобу Мухаметзяновой Альфии Зиннуровны – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25 октября 2024 года.

    Председательствующий                            Куликова М.А.

    Судьи коллегии                                                    Клюпа Ю.Н.

                                                Сокорева А.А.