Решение по делу № 2-4713/2022 от 21.03.2022

                                                                                              Дело №

№

                                                   РЕШЕНИЕ

                             ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГ. Люберецкий горсуд Московской области в составе председательствующего судьи Сорокиной Т.В., при секретаре Романенко А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Карповой И. П. к ООО «РусСтройГарант» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГг. основным с условием о предварительной оплате, о признании права собственности на квартиру, взыскании пени за задержку в заключении основного договора купли-продажи квартиры, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,

                                         УСТАНОВИЛ:

Истец в обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГ между ООО «РусСтройГарант» в качестве продавца и Шихаревой С. С., в качестве покупателя, заключен предварительный договор № № купли продажи квартиры №, расположенной по почтовому адресу <адрес> по условиям которого продавец обязуется в будущем продать покупателю квартиру.

Стоимость квартиры составляет 3 128 160.00 ( Три миллиона сто двадцать восемь тысяч сто шестьдесят) рублей. ДД.ММ.ГГ покупатель Шихарева С.С. произвела полную оплату по предварительному договору № № куши продажи квартиры, что подтверждается платежным поручением №.

ДД.ММ.ГГ между Шихаревой С.С. и Карповой И.П. подписано соглашение об уступке прав требования по Предварительному договору № № купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ, заключенным между Шихаревой С.С. и ООО «РусСтройГарант» (ИНН №).

Истец указала, что в соответствии с п.2.2, условиям предварительного договора №купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ ответчик обязался оформить основной договор купли продажи квартиры не позднее 45 (срока пяти) рабочих дней с даты регистрации права собственности на продавца - ответчика по настоящему иску.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости объекта недвижимости за ООО «РУССТРОЙГАРАНТ» зарегистрировано право собственности на указанную квартиру за № от ДД.ММ.ГГ.

Указала, что ответчик уклоняется от исполнения взятых на себя обязательств по предварительному договору и регистрации права в соответствии с условиями договора на покупателя.

В соответствии с условиями предварительного договора и действующего законодательство РФ истцом направлено ответчику уведомление о необходимости заключения основного договора купли продажи и явки на подачу документов о государственной регистрации, оставлено ответчиком без внимания.

Истец указала, что как указано в Постановление Пленума Суда РФ от ДД.ММ.ГГ № некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора «если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате...»

С учетом изложенного, полагает, что положения законодательства и судебная практика дают основание полагать, что Предварительный договор можно квалифицировать как основной договор купли продажи с условиями предварительной оплате.

В соответствии с ч.3 ст.1 ФЗ от ДД.ММ.ГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно п.5.ч.2.ст.14 ФЗ от ДД.ММ.ГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с п.1. ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иные заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу п.4.ст.10 ГК РФ если злоупотреблением правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещение причиненных этим убытков.

Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Ответчиком право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГ, по условиям п.2.2, и п.6.2. Предварительного договора не и позднее 45 рабочих дней (ДД.ММ.ГГ) обязан был заключить основной договор купли продажи с Покупателем, за задержку в заключении договора купли продажи Квартиры, против сроков продавец уплачивает покупателю пеню, в размере 0,01 % от суммы платежа за каждый день просрочки, но не более 3 (трех) процентов.

Представил расчёт пени за задержку в заключении договора купли продажи, возникшей ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ.

В соответствии п. 6.3. Предварительного договора в части, не оговоренной в настоящей статье, стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ, так в соответствии ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Истец считает, что вправе требовать от ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГ до момента исполнения обязательств.

Представил расчет процентов по правилам статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами.

Указал, что согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости кадастровая стоимость квартиры № расположенной по почтовому адресу: <адрес>, с кадастровым номером № составляет 2359466,63 ( два миллиона триста пятьдесят девять тысяч девятьсот сорок шесть) рублей.

На основании вышеизложенного, просил признать предварительный договор № № купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ основным с условием о предварительной оплате.

       Просил признать право собственности за Карповой И. П. на квартиру №, расположенную по почтовому адресу: <адрес>

       Просил взыскать с ответчика в пользу Карповой И. П. пени за заключения основного договора купли продажи в сумме 93 844,80 (девяносто три тысячи восемьсот сорок четыре ) рубля 80 копеек.

       Просил взыскать с ответчика в ее пользу проценты за пользования чужими денежными средствами с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ год в размере 492 680,72 (четыреста девяносто две тысячи шестьсот восемьдесят) рублей 72 копеек.

Шихарева С. С., действуя через представителя по доверенности, представляющей также по доверенности интересы Карповой И.П. – Пушина О.В. представила письменный отзыв на исковое заявление Карповой И.П., в которой указала, что с исковыми требованиями Карповой И.П. к ООО «РусСтройГарант» полностью согласна.

       Указала, что ДД.ММ.ГГ между ООО «РусСтройГарант» в качестве продавца и между нею - Шихаревой С. С., в качестве покупателя, заключен предварительный договор № № купли-продажи квартиры № расположенной по почтовому адресу: <адрес>

       Стоимость квартиры составляет 3 128 160.00 (Три миллиона сто двадцать восемь тысяч сто шестьдесят) рублей.

       Сторонами сделки являлся покупатель: Шихарева С.С. и продавец: ООО «РусСтройГарант» (ИНН №).

ДД.ММ.ГГ покупатель она, Шихарева С.С., произвела полную оплату по предварительному договору № № купли-продажи квартиры, что подтверждается платежным поручением №.

Указала, что ДД.ММ.ГГ, она, Шихарева С.С., обратилась в отделение МУ Люберецкий МФЦ с заявлением о государственной регистрации права на вышеуказанное имущество, но получила отказ №.

ДД.ММ.ГГ между нею, Шихаревой С.С. и Карповой И.П. подписано соглашение об уступке прав требования по предварительному договору № № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ, заключенным между Шихаревой С.С. и ООО «РусСтройГарант» (ИНН №).

На сегодняшний день произведена частичная оплата по соглашению.

Указала, что ей ДД.ММ.ГГ направлено уведомление в ООО «РусСтройГарант» (ИНН №) о подписании соглашения об уступке прав требования по Предварительному договору № № купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ.

    В соответствии с п.2.2. условиям предварительного договора № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ ответчик обязался оформить основной договор купли продажи квартиры, не позднее 45 рабочих дней с даты регистрации права собственности на продавца - ответчика по настоящему иску, но этого не произвел в установленный срок.

    В соответствии с выпиской из ЕГРН за ООО «РУССТРОЙГАРАНТ» было зарегистрировано право собственности на указанную квартиру за № от ДД.ММ.ГГ, однако, уведомлений и иных действий по передачи прав собственности и подписании основного договора купли продажи со стороны ООО «РусСтройГарант» (ИНН №) не было.

Шихарева С.С. считает, что ответчик уклонялся от исполнения взятых на себя обязательств по предварительному договору и регистрации права в соответствии с условиями договора на покупателя Шихареву С.С.

Указала, что согласно п.1, ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

       С утверждением и мнением привлеченного третьего лица Банка ВТБ (публичного общества) полностью не согласна по следующим основаниям:

    по предварительному договору купли продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГ Банк ВТБ не является стороной сделки, указание им что, в вышеуказанном договоре ( п.2.1.) указано: стоимость квартиры ( с учетом скидки) составляет 3 128 160,00 НДС не облагается, является окончательной. Оплата стоимости квартиры будет производиться покупателем за счет собственных средств, так и за счет кредитных средств, выданных по кредитному договору, заключенному между покупателем и Банком ВТБ.. .»,

    в вышеуказанном договоре ( обзац 2 п.2.2.) указано о том, что « -частично за счет средств банковского кредита в размере 2 815 000 ( два миллиона восемьсот пятнадцать тысяч рублей 00 копеек), предоставляемого по кредитному договору, заключенному <адрес> между Банком и Покупателем в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора».

Указала, что кредитный договор бал оформлен между Шихаревой С.С. и Банком ВТБ ДД.ММ.ГГ, т.е., после заключения предварительного договора, а оплата в сумме 3 128 160,00 рублей произведена с личного счета Шихаревой С.С., что подтверждается платежным поручением.

Шихарева С.С. указала, что между нею и банком ВТБ не заключались договора об ипотеки, а предварительный договор об ипотеке № от ДД.ММ.ГГ

Пояснила, что ею, Шихаревой С.С., в соответствии со ст. 450.1 ГК РФ было направлено уведомление о расторжении иных обязательств или залогов в качестве обеспечительных мер по исполнению обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГ по квартире №, расположенной по почтовому адресу: <адрес>

Шихарева С.С. указала, что ею с Банком ВТБ не заключались договоров о залоге квартиры и уведомлений об этом она не получала, поэтому считает, что право требовать данное имущество, как заложенное или обремененное им в качестве обеспечения по кредитного договора у третьего лица у банка нет, у третьего лица есть право требования денежных средств от Шихаревой С.С., что не относится к рассмотрению данного гражданского дела, и не затрагивает интересы ПАО Банка ВТБ.

На основании вышеизложенного, просила удовлетворить исковые требование истца Карповой И.П. в полном объеме.

Ответчик ООО " РУССТРОЙГАРАНТ " представил письменные возражения на иск. Указал, что он не согласен с исковыми требованиями истца, считает их необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Привлеченный к участию в деле в качестве 3-его лица ПАО Банк ВТБ с иском не согласился. Представил письменные возражения, в судебном заседании исковые требования не признал.

Истец и представитель истца, а также представитель одновременно третьего лица Шихаревой С.С. – Пушина О.В. в суд не явилась. Представил ходатайство об отложении судебного разбирательства (л.д. 126). Суд признал причины неявки неуважительными и пришел к выводу, что исковые требования могут быть рассмотрены в отсутствие представителя истца и третьего лица Шихаревой С.С.

Представитель ПАО Банк ВТБ просил рассмотреть дело без участия отсутствующих лиц по делу.

Представитель ООО " РУССТРОЙГАРАНТ " представил письменные возражения. Просил дело рассмотреть без его участия.

Выслушав представителя ПАО Банк ВТБ, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Суд установил, что ДД.ММ.ГГ между ООО " РУССТРОЙГАРАНТ " и Шихаревой С.С. был заключен Предварительный договор купли-продажи №№

ДД.ММ.ГГ между ООО " РУССТРОЙГАРАНТ " и Шихаревой С.С. был заключен Договор купли-продажи квартиры, подписан Акт передачи к Договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ.

Между Шихаревой С.С. и Карповой И.П. ДД.ММ.ГГ. было подписано соглашение об уступке прав требования по Предварительному договору № № купли- продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ. (л.д. 23).

Однако, ООО " РУССТРОЙГАРАНТ" не был уведомлен о заключении вышеназванного Соглашения об уступке прав требования по Предварительному договору № № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ

ООО " РУССТРОЙГАРАНТ" исполнило свои обязательства по заключению Договора купли-продажи квартиры с Шихаревой С.С., квартира была передана по акту передачи ДД.ММ.ГГ (л.д. 29-31, 110-111).

В соответствии с п. 14 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ «Покупатель обязан передать настоящий Договор с комплектом необходимых документов на государственную регистрацию перехода права собственности в соответствующий орган регистрации прав и предоставить продавцу копию расписки (описи) в получении документов на государственную регистрацию, выданной органом регистрации прав в течение 5 (Пяти) календарных дней с даты подписания настоящего Договора».

Информации о том, что покупатель (Шихарева С.С.) исполнила свои обязательства в части совершения регистрационных действий отсутствует у ответчика ООО " РУССТРОЙГАРАНТ".

ООО " РУССТРОЙГАРАНТ" исполнил свои обязательства перед покупателем.

В связи с этим исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи основным с условием о предварительной оплате по иску Карповой И.П. и о признании права собственности не подлежат удовлетворению.

Исковые требования о взыскании пени также не подлежат удовлетворению

Право на взыскание пени у истца Карповой И. П. отсутствует, в связи с тем, что Карпова И.П. не является стороной по вышеназванному договору, документов, подтверждающих обратное ответчику не представлено.

Кроме того, судом установлено, что Карпова И.П. по соглашению об уступке не выплатила денежных средств Шихаревой С.С., а Шихарева С.С. не выплатила в полном объеме денежных средств по кредитному договору, на основании которого был заключен договор купли-продажи между нею и ООО «РусСтройГарант», в связи с чем к ней был предъявлен судебный иск о взыскании денежных средств и об обращении взыскания на спорную квартиру (л.д. 38-40).

У истца не имеется оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

Судом установлено, что Шихарева С. С. являлась заемщиком ПАО Банк ВТБ по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГ (л.д. 42-48).

Кредитный договор являлся целевым, то есть выдавался на приобретение жилого помещения по адресу: <адрес>, которое приобретено заемщиком на основании заключенных с ООО «РусСтройГарант» договоров: предварительный договор № № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ.

По условиям указанных договоров заемщик должен был оформить право собственности на жилое помещение, а также залог (ипотеку) в силу закона в пользу банка.

Указанные действия заемщиком не осуществлены.

Суд установил, что заемщиком Шихаревой С.С. не исполняются обязательства по внесению ежемесячных платежей по кредитному договору, что послужило основанием для обращения банка в суд.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГ Люберецким городским судом Московской области принято решение по гражданскому делу № по иску ПАО Банк ВТБ к Шихаревой С. С. о признании права собственности на жилое помещение, установлении обременения в виде залога (ипотеки) в пользу кредитора, расторжении кредитного договора, взыскании задолженности с обращением взыскания на предмет залога. Исковые требования удовлетворены судом частично, снижен размер взыскиваемых пеней (л.д. 125).

В рамках гражданского дела № представитель заемщика приобщил к материалам дела соглашение об уступке права (требования), заключенного между Шихаревой С. С. и Карповой И. П. от ДД.ММ.ГГ., по условиям которого продавец обязуется в будущем продать, а покупатель обязуется купить квартиру №, расположенную по почтовому адресу: <адрес>.

По данному делу Карпова И. П. была привлечена к участию в деле № в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Из материалов дела следует, что в соответствии с п. 5.5. предварительного договора № № купли- продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ покупатель не вправе без предварительного письменного согласия продавца и банка передавать свои права и/или обязанности по настоящему Договору третьим лицам и/или обременять их каким-либо иным образом, в т.ч. передавать в залог.

Как указано в п. 2.2. соглашения об уступке права (требования) от ДД.ММ.ГГ первоначальный кредитор (цедент) обязуется письменно уведомить должника о состоявшемся переходе прав в срок не позднее десяти дней с момента подписания соглашения и представить документы об уведомлении новому кредитору (цессионарию).

В материалы дела не представлены доказательства уведомления застройщика и банка о намерении передать свои права и/или обязанности по предварительному договору № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ.

Истец по настоящему гражданскому делу не может ссылаться на то, что ей было неизвестно о том, что квартира приобретена с использованием целевых денежных средств, выданных банком заемщику, и что указанная квартира должна находиться в залоге у банка.

В соответствии с п. 2.1. соглашения об уступке права (требования) от ДД.ММ.ГГ указано, что Шихарева С.С. обязана передать Карповой И.П. предварительный договор № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ, а также платежное поручение об оплате стоимости квартиры.

В п. 2.2. предварительного договора № № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ указано, что квартира приобретается за счет собственных денежных средств Шихаревой С.С., а также с использованием целевых денежных средств, предоставленных банком.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Дав оценку всем доказательствам по делу в их совокупности, суд пришел к выводу, что следует отказать в удовлетворении исковых требований Карповой И. П. в полном объеме заявленных исковых требований

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

                                                     РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Карповой И. П. к ООО «РусСтройГарант» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры № № ДД.ММ.ГГг. основным с условием о предварительной оплате, о признании права собственности на квартиру №, расположенной по адресу: <адрес>, взыскании пени за задержку в заключении основного договора купли-продажи квартиры в сумме 93844,80 рублей за период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ., взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 492680,72 рублей за период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ., отказать.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Люберецкий горсуд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГ