Решение по делу № 2-212/2023 от 16.02.2023

дело № 2-212/2023

43RS0018-01-2023-000156-42

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Котельнич Кировской области          23 мая 2023 года

Котельничский районный суд Кировской области в составе председательствующего судьи Перминовой Н.В.,

с участием представителя истца Балдиной С.Н.,

при секретаре Исуповой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Чудинова В. В. к администрации Котельничского района Кировской области о признании договора аренды земельного участка недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Чудинов В.В. обратился в суд с исковым заявлением к администрации Котельничского района Кировской области о признании договора аренды земельного участка недействительным. В обоснование требований указав, что <дд.мм.гггг> между СПК колхоз «Искра» и Чудиновым В.В. заключен договор купли – продажи нежилого помещения – склада, расположенного в д.<адрес>. <дд.мм.гггг> за истцом зарегистрировано право собственности на указанное нежилое здание с кадастровым номером <№>, которое расположено на земельном участке с кадастровым номером <№>. Данный земельный участок, площадью <...>+(-) кв.м. относится к категории земли населенных пунктов с разрешенным использованием под склад стройматериалов. Истец пользовался данным земельным участком на праве договора аренды, заключенного с администрацией Зайцевского сельского поселения Котельничского района Кировской области от <дд.мм.гггг>, который неоднократно перезаключался до <дд.мм.гггг>. <дд.мм.гггг> договор аренды заключен с Управлением имуществом и земельными ресурсами администрации Котельничского муниципального района Кировской области который до <дд.мм.гггг> года ежегодно перезаключался. Арендная плата за земельный участок вносилась истцом по <дд.мм.гггг> год, при этом договор аренды между сторонами не расторгался. При обращении в администрацию с заявлением о предоставлении данного земельного участка в аренду был получен отказ, поскольку земельный участок был предоставлен по договору аренды от <дд.мм.гггг> <№> выигравшей торги Гумеровой М.И. О выставлении указанного участка на торги Чудинову В.В. не было известно, считает, что земельный участок не должен был выставляться на аукцион, поскольку истец является собственником объекта недвижимого имущества, который расположен на данном земельном участке, в связи с чем последний имеет право внеочередного заключения договора аренды без проведения торгов.

С учетом уточненных требований просит признать договор аренды земельного участка <№> от <дд.мм.гггг>, заключенный между администрацией Котельничского района Кировской области и Гумеровой М.И. в отношении земельного участка с кадастровым номером <№> недействительным; исключить из ЕГРПН регистрационную запись о регистрации договора аренды за номером <№>-<№> от <дд.мм.гггг>.

Определением суда от <дд.мм.гггг> к участию в деле в качестве соответчика привлечена Гумерова М.И.

В судебное заседание Чудинов В.В. не явился, извещался надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки не сообщил.

Представитель истца по доверенности Балдина С.Н. на заявленных требованиях настаивала, ссылаясь на доводы, указанные в иске, дополнительно пояснила, что объект недвижимости, принадлежащий истцу, на спорном земельном участке существовал на момент проведения межевых работ и постановке спорного земельного участка на кадастровый учет, о чем ответчику было известно, поскольку с <дд.мм.гггг> договор аренды между Чудиновым и арендодателем каждый год перезаключался и именно для эксплуатации склада. Спорным земельным участком истец пользуется до настоящего времени, по <дд.мм.гггг> включительно вносил арендную плату за пользование, договор аренды, заключенный в <дд.мм.гггг> между сторонами не расторгался, земельный участок администрации не возвращался. При этом, ответчик зная о наличии на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего истцу, не расторгая договора аренды и не требуя возврата земельного участка, объявляет торги и заключает договор аренды с Гумеровой, о чем не был поставлен в известность истец, следовательно, данными действиями ответчика нарушено право истца на первоочередное право заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов. Договор аренды, заключенный между администрацией Котельничского района и Гумеровой М.И. от <дд.мм.гггг> является недействительным.

Представитель ответчика администрации Котельничского района Кировской области в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела без своего участия, из представленного отзыва следует, что в соответствии с п.4 ст.39.11 ЗК РФ, на основании заявления Курочкина А.П. администрацией Котельничского района <дд.мм.гггг> было принято решение о проведении в электронной форме открытого по составу участников аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами <№>, <№>, расположенных в д.<адрес>. Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН какие-либо права на объекты недвижимости в пределах земельного участка с кадастровым номером <№>, а также права на данный земельный участок не были зарегистрированы, на государственный кадастровый учет какие-либо объекты также не поставлены. В связи с чем, администрация выставила на торги земельные участки, свободные от прав третьих лиц. В соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ информационное сообщение о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, с кадастровыми номерами <№>, <№> было размещено на сайте МО Котельничский муниципальный район, на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов в сети Интернет и открытой для доступа неограниченного круга лиц части электронной площадки. Победителем аукциона признана Гумерова М.И., предложившая наибольший годовой размер арендной платы за земельный участок, с которой <дд.мм.гггг> заключен договор аренды <№> на земельный участок с кадастровым <№>. Срок действия договора аренды земельного участка с Чудиновым В.В. закончился <дд.мм.гггг>. В соответствии с п.15 ст.39.8 ЗК РФ арендатор не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов. Положения указанной нормы введены в действие ФЗ от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», вступившим в силу с 01.03.2015г. Таким образом, действующее законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков. На момент заключения договора аренды от <дд.мм.гггг> <№> право собственности на склад не было зарегистрировано. Считают, что для признания недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым <№> основания отсутствуют.

Ответчик Гумерова М.И. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, просила о рассмотрении дела без своего участия. В отзыве указала, что не согласна с заявленными требованиями, поскольку является победителем торгов на право аренды земельных участков, договоры аренды прошли государственную регистрацию, информация о нахождении объекта недвижимости на территории участков отсутствует.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела без своего участия. В отзыве указал, что в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым <№>, расположенном по <адрес>, площадью <...> кв.м., содержатся сведения о постановке на учет <дд.мм.гггг>, разрешенное использование – склад стройматериалов, категория земель - земли населенных пунктов, зарегистрировано ограничение <дд.мм.гггг> в виде аренды, основание - договор аренды земельного участка от <дд.мм.гггг> <№>, заключенный между МО Котельничский муниципальный район Кировской области и Гумеровой М.И. на срок с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг>. Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства на основании и в точном соответствии с межевым планом от <дд.мм.гггг>, подготовленным кадастровым инженером Свидетель №1 На момент внесения сведений о местоположении границ земельного участка <№> отсутствовала информация о наличии на данном земельном участке здания. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности в отношении здания с кадастровым <№> осуществлены <дд.мм.гггг> на основании заявления СПК колхоз «Искра» и приложенных к данному заявлению технического плана здания от <дд.мм.гггг>, подготовленного кадастровым инженером Свидетель №1 В каждом из описанных выше случаях представленные документы соответствовали требованиям действующего законодательства, были достаточными для осуществления учетно-регистрационных действий.Решение оставляют на усмотрение суда.

Представитель третьего лица администрации Зайцевского сельского поселения Котельничского района Кировской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки не сообщил.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

В соответствии с ч. 2 ст. 11 Земельного кодекса РФ, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно ст. 39.1 Земельного кодекса РФ (в редакции на момент заключения договора) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (введена 23.06.2014 года) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в том числе в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов.

Условия реализации такого права предусмотрены пунктом 4, в силу которого гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка, в том числе в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов, при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 названной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, на праве оперативного управления.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из материалов дела установлено, что земельный участок с кадастровым <№>, расположенный по <адрес>, площадью <...> кв.м., относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

<дд.мм.гггг> между истцом Чудиновым В.В. и СПК колхоз «Искра» заключен договор купли-продажи склада, расположенного по <адрес> (л.д.10).

На основании постановления Главы администрации Зайцевского сельского округа Котельничского района Кировской области от <дд.мм.гггг> <№> Чудинову В.В. исходя из факта размещения частного предприятия, оборудованного для лесопереработки, предоставлен в аренду земельный участок площадью <...> кв.метров, находящийся в д.Зайцевы в квадрате <№> (л.д.21).

Во исполнение указанного постановления, <дд.мм.гггг> между Чудиновым В.В. и Администрацией Зайцевского сельского округа Котельничского района заключен договор аренды земельного участка <№> сроком с <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг> с разрешенным использованием – лесопереработка (л.д.22), и по <дд.мм.гггг> ежегодно перезаключался сроком на <...> месяцев.

С <дд.мм.гггг> вновь был заключен договор аренды спорного земельного участка между Чудиновым В.В. и Управлением имуществом и земельными ресурсами Котельничского района, который по <дд.мм.гггг> ежегодно перезаключался.

По истечении срока действия договора аренды от <дд.мм.гггг> <№> (<дд.мм.гггг>) Чудинов В.В. при отсутствии возражений со стороны Арендодателя продолжил пользоваться земельным участком, вплоть до настоящего времени, по <дд.мм.гггг> ежегодно вносил арендную плату по счетам, выставленным Арендодателем, что сторонами не оспаривается.

Ответчик, полагая, что срок договора аренды <№> истек <дд.мм.гггг>, при отсутствии у арендатора в силу п.15 ст.39.8 ЗК РФ преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов, выставил на торги спорный земельный участок, который по мнению Арендодателя являлся свободным от прав третьих лиц.

Победителем аукциона признана Гумерова М.И., предложившая наибольший размер годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым <№>, с которой <дд.мм.гггг> был заключен договор аренды на земельный участок <№> сроком на <...> месяцев (до <дд.мм.гггг>), договор зарегистрирован в ЕГРН <дд.мм.гггг> <№> (л.д.67).

Истец, обращаясь в суд с заявленными требованиями указывает, что поскольку на момент заключения договора аренды <№> от <дд.мм.гггг>, спорный земельный участок находился в пользовании истца, последний ежегодно вносил арендную плату, следовательно, в силу ст.621 ГК РФ договор аренды от <дд.мм.гггг> возобновлен на неопределенный срок, в связи с чем оспариваемый договор аренды от <дд.мм.гггг> является недействительным.

В соответствии с п. 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Из пояснений сторон и материалов дела установлено, что Чудинов В.В. фактически до настоящего времени пользуется спорным земельным участком, арендные платежи за землю производил по выставленному арендодателем расчету арендной платы к договору <№> от <дд.мм.гггг> по <дд.мм.гггг>, требований о возврате земельного участка арендодателем не заявлялось.

Доказательств, свидетельствующих о том, что арендодатель по истечении срока действия договора аренды (<дд.мм.гггг>) возражал против продолжения использования Чудиновым В.В. земельного участка с кадастровым номером <№> или предлагал последнему заключить договор аренды земельного участка на иных условиях, либо предъявлял требования о возврате земельного участка арендодателю, в материалах дела отсутствуют.

Исходя из установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что поскольку по истечении указанного в договоре аренды <№> от <дд.мм.гггг> срока ни одна из сторон не заявила о его расторжении, Чудинов В.В. продолжил использовать земельный участок без возражений со стороны арендодателя, учитывая внесение последним арендных платежей, отсутствием фактической передачи по акту арендованного земельного участка арендодателю, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды земельного участка <№> от <дд.мм.гггг> считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (но не более 49 лет).

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Доказательств отказа сторон от исполнения договора аренды в нарушение ст.56 ГПК РФ суду не представлено.

Таким образом, на момент заключения договора аренды земельного участка <№> от <дд.мм.гггг> между <адрес> и Гумеровой М.И., действовал договор аренды земельного участка от <дд.мм.гггг> <№>, заключенный между Чудиновым В.В. и Управлением имущества и земельными ресурсами администрации Котельничского муниципального района по которому истцу были переданы права и обязанности по целевому использованию спорного земельного участка.

Между тем, ответчик в нарушение законных интересов и прав истца в отношении спорного земельного участка организовал торги на право заключения договора аренды, при этом не прекратив арендные правоотношения с предыдущим арендатором Чудиновым В.В.

Более того, на спорном земельном участке фактически располагается объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности истцу, о наличии которого было известно арендодателю, поскольку договор аренды с истцом был заключен для эксплуатации склада, в связи с чем истец в силу ст.39.6 ЗК РФ имел исключительное право на заключение договора аренды спорного земельного участка.

Доводы ответчика о том, что на момент заключения оспариваемого договора аренды, сведения о наличии объектов недвижимости на спорном земельном участке, принадлежащем истцу, отсутствовали в ЕГРН, следовательно, оснований для запрета проведения торгов не имелось, не могут быть приняты во внимание, поскольку из пояснений сторон, информации кадастрового инженера, акта обследования земельного участка, условий договора аренды, заключенного с истцом, бесспорно установлено и с очевидностью было известно ответчику о том, что на спорном земельном участке с 2004 года размещался склад стройматериалов (объектов деревообработки).

В силу статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на охраняемые законом интересы третьих лиц ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая, что договор аренды земельного участка от <дд.мм.гггг> на момент заключения оспариваемого договора аренды земельного участка от <дд.мм.гггг> являлся действительным, права и обязанности по которому были переданы истцу Чудинову В.В., следовательно, договор аренды от <дд.мм.гггг> заключенный между Администрацией Котельничского района и Гумеровой М.И. является в силу пункта 1 статьи 168, недействительным.

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что согласно абз. 1 п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть также удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В качестве применения последствий признания недействительной сделки суд полагает необходимым аннулировать в ЕГРН запись о государственной регистрации права аренды Гумеровой М. И. на земельный участок, расположенный по адресу<адрес> с кадастровым <№>.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Чудинова В. В. к администрации Котельничского района Кировской области удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка <№> от <дд.мм.гггг>, заключенный между администрацией Котельничского района Кировской области и Гумеровой М. И., недействительным.

Настоящее решение является основанием для аннулирования в ЕГРН записи о государственной регистрации права аренды Гумеровой М. И. на земельный участок, расположенный по <адрес> с кадастровым <№>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кировский областной суд через Котельничский районный суд Кировской области в течение месяца со дня принятия решения.

Судья                              Н.В. Перминова

Мотивированное решение изготовлено 30 мая 2023 года.