Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
18 декабря 2017 года Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Панковой М.А.,
при секретаре Рафиковой Е.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1107/2017 по административному исковому заявлению Ершовой Л.П. к Правительству Самарской области, Управлению Росереестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений,
У С Т А Н О В И Л:
Ершова Л.П. обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений, просила суд восстановить срок на подачу заявления о пересмотре кадастровой стоимости ввиду того, что в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости и действует кадастровая стоимость, утвержденная постановление Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118,
установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 95,4 кв.м., комнаты №№ 47, 48, 49, 50, 51, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 1 304 498 рублей,
установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 249,1 кв.м., комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 3 406 190 рублей
В обоснование заявленных требований Ершова Л.П. указала, что она является собственником следующих нежилых помещений:
нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 95,4 кв.м., комнаты №№ 47, 48, 49, 50, 51, расположенного по адресу: <адрес>,
нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 249,1 кв.м., комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, расположенного по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость нежилых помещений установлена на период 06.06.2011 года и составляет в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 2537789,60 рублей, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 6626450,62 рубля.
Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость нежилых помещений на дату определения кадастровой стоимости составляет: в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № -1 304 498 рублей, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 3 406 190 рублей, что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объектов оценки является значительно завышенной по отношению к его реальной рыночной стоимости.
Завышение кадастровой стоимости нежилых помещений нарушают права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость вышеуказанных нежилых помещений равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.
Представитель административного истца по доверенности от 13.06.2017 года № Стенин Н.В. поддержал административное исковое заявление по основаниям, указанным в административном иске.
Представитель Правительства Самарской области по доверенности от 09.01.2017 года № и министерства имущественных отношений по доверенности от 13.12.2016 года № Татаринцев С.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения административного иска, указывая, что снижение кадастровой стоимости негативно скажется на формирование местного бюджета.
Представители Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации г.о.Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель Управления Росреестра по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором указал, что возражает против удовлетворения административного иска.
Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв, в котором оставил разрешение административного иска на усмотрение суда.
Представитель Администрации г.о.Тольятти Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором указал, что возражает против удовлетворения иска.
В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
Заслушав представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 10.11.2014 г. № 107-ГД «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц.
Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
Из материалов дела следует, что Ершовой Л.П. на основании договора купли продажи от 25.07.2016 года на праве собственности принадлежит нежилое помещение, назначение: Нежилое помещение, площадью 249,1 кв.м., 4 этаж, комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ершовой Л.П. также на праве собственности принадлежит нежилое помещение, назначение: Нежилое помещение, площадью 95,4 кв.м., этаж № 4, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Кадастровая стоимость нежилых помещений определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и составляет:
- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № на 06.06.2011 года в размере 2 537 789 рублей 60 копеек,
- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № на 06.06.2011 года в размере 6 626 450 рублей 62 копейки, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно отчету об оценке ООО «Центр Экспертизы и Оценки» от 17.11.2017 года №, итоговая величина рыночной стоимости объектов недвижимости без учета НДС составляет: в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 06.06.2011 года – 1 304 498 рублей, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 06.06.2011 года – 3 406 190 рублей.
С учетом требований ч. 3 ст. 245 КАС РФ, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Согласно п.8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Из материалов дела следует, что результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Самарской области утверждены постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118, сведения о кадастровой стоимости спорных нежилых помещений внесены в реестр объектов недвижимости 15.04.2012 г.
Поскольку очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Самарской области в срок, установленный ст. 24.12 ФЗ РФ N 135-ФЗ, не проведена по настоящее время, налогообложение осуществляется от кадастровой стоимости, определенной постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118, с учетом конкретных обстоятельств дела, суд считает возможным восстановить Ершовой Л.П. срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №.
Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости нежилых помещений – на 06.06.2011 года.
Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.
В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного и доходного подходов. От применения затратного подхода обоснованно отказался, что отражено на стр.61 отчета.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО №1).
В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, все расчеты проводились на 1 кв.м. с последующим перемножением на площадь объекта оценки.
Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации: местных печатных издание – «Из рук в руки», общегородской компьютерной сети «iReal», в качестве объектов-аналогов выбраны 5 объектов – нежилые помещения, назначение: торгово-офисное, находящиеся в собственности, площадью от 43 кв.м. до 244 кв.м., расположенные в Центральном районе г.Тольятти Самарской области, то есть сопоставимые по ценообразующим факторам.
Затем произведены корректировки: сначала цену аналога корректировали по определяющему фактору, затем – по зависимому фактору. Произведена скидка на торг, корректировка на этаж (стр.81-84 отчета).
Величина стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, рассчитанная сравнительным подходом без учета НДС, округленно составила 1 272 940 рублей.
Величина стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, рассчитанная сравнительным подходом без учета НДС, округленно составила 3 323 788 рубля.
В соответствии с пп.15, 16 ФСО № 1, доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
Расчет рыночной стоимости методом прямой капитализации в рамках доходного подхода произведен на страницах 62-73 отчета. Оценка ставки капитализации проводилась методом рыночной выжимки. Было подобрано 3 пары объектов, позволяющих провести расчет ставки капитализации для оцениваемого единого объекта недвижимости, в результате расчет ставка капитализации составила 9,16%. Рассчитан размер недозагрузки объектов. Для определения рыночной арендной ставки были использованы 5 объектов- аналогов, к которым применены корректировки: скидка на торг, на этаж и рассчитана арендная ставка в размере 202,84 рубля. Затем получен потенциальный валовый доход в размере 232 211,23 рубля для объекта недвижимости с кадастровым номером № и 606 329,33 рубля для объекта недвижимости с кадастровым номером №. Произведен расчет потерь от недозагрузки, от неплатежей, затрат на управление объектом оценки и определена итоговая стоимость без НДС в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 1 336 056,21 рубль, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 3 488 591,22 рубля.
Согласовав полученные в результате применения двух подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № без учета НДС составила 1 272 940 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером № – 3 323 788 рубля.
Суд полагает, что отчет об оценке от 17.11.2017г. №, выполненный ООО «Центр Экспертизы и Оценки», содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объектов оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, приведен расчет рыночной стоимости объектов оценки.
Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов капитального строительства, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.
Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилых помещений по состоянию на 06.06.2011 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке.
Согласно положению абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что истец не обращалась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, дата обращения административного истца в суд 21.11.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Административные исковые требования Ершовой Л.П. к Правительству Самарской области, Управлению Росереестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 95,4 кв.м., комнаты №№ 47, 48, 49, 50, 51, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 1 304 498 рублей.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 249,1 кв.м., комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 3 406 190 рублей.
Дата подачи административного иска в суд – 21.11.2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 22 декабря 2017 года.
Председательствующий: М.А.Панкова