Решение по делу № 33-10301/2019 от 15.07.2019

Судья Адиканко Л.Г.           24RS0013-01-2018-001552-06

№ 33-10301/2019

2.169

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 ноября 2019 года г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Макаровой Ю.Б.

судей Кучеровой С.М., Потехиной О.Б.

при ведении протокола помощником судьи Курганской А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Кучеровой С.М. гражданское дело по исковому заявлению Ланько Геннадия Алексеевича к ООО «Емельяновская слобода» о передаче земельного участка, регистрации перехода права собственности на земельный участок, признании права собственности на объект незавершенного строительства,

по апелляционной жалобе и.о. конкурсного управляющего ООО «Емельяновская слобода» Чурбакова А.А. на заочное решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 15 марта 2019 года, которым постановлено:

«Исковые требования Ланько Геннадия Алексеевича - удовлетворить.

Признать за Ланько Геннадием Алексеевичем право собственности на объект незавершенного строительства – двухэтажный жилой дом общей площадью 125 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Признать за Ланько Геннадием Алексеевичем право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1005 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1005 кв.м. расположенный по адресу: <адрес> от ООО «Емельяновская слобода» к Ланько Геннадию Алексеевичу».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ланько Г.А. обратился в суд к ООО «Емельяновская слобода» с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, в котором просил передать истцу земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1005 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий ООО «Емельяновская слобода»; вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № от ООО «Емельяновская слобода» к Ланько Г.А.; признать за истцом право собственности на объект незавершенного строительства в виде достроенного двухэтажного жилого дома общей площадью 125 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №. В обоснование требований ссылался на то, что на основании договора об инвестиционной деятельности № 289 от 13 мая 2014 года, договора уступки права № 289/у от 22 мая 2015 г., ООО «Емельяновская слобода» обязалось осуществить строительство жилого дома площадью 125 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером №, сдать объект строительства не позднее 31 декабря 2016 года и передать истцу по договору купли-продажи земельный участок под домом. Несмотря на исполнение истцом своих обязательств, до настоящего времени обязательства ответчиком перед ним не исполнены.

Судом постановлено вышеприведенное заочное решение.

В апелляционной жалобе и.о. конкурсного управляющего ООО «Емельяновская слобода» Чурбаков А.А. просит заочное решение отменить, производство по делу прекратить, поскольку заявленные Савиным В.Н. требования подлежали рассмотрению в порядке арбитражного судопроизводства в рамках дела о банкротстве ООО «Емельяновская слобода».

Не явившиеся лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не заявляли, о причинах неявки не сообщили, доказательств уважительности отсутствия не представили, в силу чего дело рассмотрено согласно ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив решение суда по правилам апелляционного производства, в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истца Малаховского А.В., считающего, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит, Судебная коллегия оснований для отмены судебного решения не усматривает.

В соответствии со ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Одним из способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, является признание права.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 25 февраля 1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее по тексту - Федеральный закон N 39-ФЗ) действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. Настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения, связанные с вложениями инвестиций в банки и иные кредитные организации, а также в страховые организации, которые регулируются соответственно законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности и законодательством Российской Федерации о страховании, а также на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 13 мая 2014 года между ответчиком ООО «Емельяновская слобода» и ООО «Р», заключен договор об инвестиционной деятельности № 289, по условиям которого Инвестор обязался передать Заказчику-Застройщику инвестиции – денежные средства для осуществления строительства жилого дома общей площадью 125 кв.м., на земельном участке с кадастровым номером №. Номер участка, согласно генеральному плану 193, расположенного по адресу: <адрес> а заказчик-застройщик обязался использовать переданные ему денежные средства для строительства объекта на указанном участке с последующей его передачей в собственность Инвестору.

Согласно п. 2.4 договора срок сдачи объекта не позднее 31 декабря 2016 года.

В соответствии с п.1.5 договора, земельный участок на котором осуществляется строительство объекта, выкупается Инвестором на основании отдельного договора купли-продажи. Переход права собственности на земельный участок не связан с переходом права собственности на объект и регулируется договором купли-продажи земельного участка, заключенным после исполнения Инвестором обязательства по оплате объекта, предусмотренным настоящим договором, в полном объеме.

Согласно п. 4.1, п. 4.2 договора, цена договора составляет 4 250 000 рублей, которая складывается из следующего расчета: 500 000 рублей – стоимость земельного участка; 3 750 000 рублей – стоимость жилого дома, общей площадью 125 кв.м.

В силу п. 4.4 договора, инвестор производит оплату по договору путем зачета суммы выполненных работ Инвестором по договору подряда 02-03 от 14 марта 2014 года.

14 мая 2014 года между ООО «Емельяновская слобода» и ООО КСПСК «Р» заключен договор подряда 02-03, по условиям которого подрядчик (ООО КСПСК «Р») принимает на себя обязательства выполнить работы по строительству водозабора коттеджного поселка «Емельяновская слобода»; стоимость работ по первому этапу указанного договора составляет 4 250 000 рублей, оплата производится путем передачи в собственность подрядчика коттеджа площадью 125 кв.м. и земельного участка под ним площадью 10 соток, с кадастровым номером №.

22 мая 2015 года между ООО КСПСК «Р» и истцом Ланько Г.А, заключен договор № 289/У об уступке прав по договору об инвестиционной деятельности, в соответствии с которым приобретатель права – Ланько Г.А. принимает в полном объеме права, принадлежащие ООО КСПСК «Р» по договору об инвестиционной деятельности № 289 от 13 мая 2014 года; за уступку прав по условиям договора истец уплачивает ООО КСПСК «Р» 2 689 848 рублей, с учетом стоимости участка.

11 января 2018 года между истцом и ответчиком – ООО «Емельяновская слобода» заключено соглашение о расторжении договора № 289 об инвестиционной деятельности от 13 мая 2014 года, по условиям которого ответчик передает истцу объект незавершенного строительства – жилой дом, площадью 125 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> № по генеральному плану, стоимостью 2 189 848 рублей, и передает земельный участок с кадастровым номером №, стоимостью 500 000 рублей; ответчик признает, что получил от истца 2 689 484 рублей, подтверждает полную оплату земельного участка в размере 500 000 рублей и недостроенного жилого дома в размере 2 189 848 рублей.

Однако, исходя из содержания указанного соглашения, поименованного как соглашения о расторжении договора следует, что стороны фактически подписали акт приема-передачи объектов недвижимости, за которые в полном объеме рассчитался истец, что подтверждено представленными в дело доказательствами, и сторонами не оспаривается.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Из разъяснений, изложенных в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", следует, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно техническому плану, на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>», участок №, имеется жилой дом площадью 125 кв.м., пригодный для проживания.

Правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1005 кв.м. значится ООО «Емельяновская слобода».

До настоящего времени со стороны ООО «Емельяновская слобода» обязательства по передаче объекта строительства, земельного участка в собственность истца не исполнены.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 05 октября 2018 г. (резолютивная часть решения от 28 сентября 2018 г.) ООО «Емельяновская слобода» признано банкротом, с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 № 127-ФЗ, в отношении ООО «Емельяновская слобода» открыто конкурсное производство.

С учетом вышеизложенного, разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку представленным доказательствам, доводам и возражениям сторон, пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований Ланько Г.А. о признании права собственности на жилой дом, общей площадью 125 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>», на земельном участке с кадастровым номером №.

Учитывая, что со стороны ООО «Емельяновская слобода» нарушены обязательства по передаче Ланько Г.А. объекта строительства – жилого дома в сроки, установленные в договоре, несмотря на исполнение последним принятых на себя обязательств по оплате стоимости объекта в полном объеме, объект строительства по акту приема-передачи до настоящего времени не передан, в связи с чем не представляется возможным зарегистрировать право собственности на уже выстроенный дом, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для признания права собственности за Ланько Г.А. на объект строительства – жилой дом, расположенный на вышеуказанном земельном участке.

Судебная коллегия соглашается с приведенными выводами суда первой инстанции, поскольку они отвечают установленным по делу обстоятельствам.

В суде апелляционной инстанции представителем истца Малаховским А.В. представлены: заключение ООО «БурТехИнжиниринг» о техническом состоянии строительных конструкций жилого дома без №, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером № от 24 ноября 2019 года, и заключение ООО «КрасТест» от 22 ноября 2019 года о соответствии жилого дома техническим нормам и правилам, а также требованиям пожарной безопасности.

Учитывая необходимость указанных заключений при рассмотрении данной категории спора при невыполнении судом обязанности поставить на обсуждение сторон вопрос о предоставлении указанных доказательств, судебная коллегия, в силу ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, приняла их в качестве новых доказательств по делу, как подтверждающие факт возведения дома, с соблюдением соответствующих требований и возможности его эксплуатации.

Поскольку правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1005 кв.м. значится ООО «Емельяновская слобода», однако истцом в полном объеме исполнены обязательства по оплате этого земельного участка, исходя из условий договора об инвестиционной деятельности от 13 мая 2014 г., приобретаемого в собственность независимо от перехода права собственности на дом по самостоятельному договору купли-продажи, суд первой инстанции обоснованно признал за Ланько Г.А. права собственности на спорный земельный участок.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных судом первой инстанции процессуальных нарушениях, влекущих отмену постановленного по делу решения, поскольку настоящий спор подлежит разрешению в Арбитражном судопроизводстве в рамках дела о банкротстве ООО «Емельяновская слобода» не состоятельны и подлежат отклонению.

В соответствии с абз. вторым ст. 220 ГПК РФ суд прекращает производство по делу в случае, если дело не подлежит рассмотрению и разрешению в суде в порядке гражданского судопроизводства по основаниям, предусмотренным пунктом 1 части первой статьи 134 настоящего Кодекса.

Федеральным законом от 29 июля 2017 N 218-ФЗ (далее - Закон N 218-ФЗ) внесены изменения в Закон о банкротстве.

Согласно пункту 13 статьи 25 Закона N 218-ФЗ, Федеральный закон от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции настоящего Федерального закона) (далее - Закон о банкротстве) применяется арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после 1 января 2018 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве (в редакции Закона N 218-ФЗ), с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве подлежат предъявлению и рассмотрению требования к застройщику о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства (пп. 1 п. 1 ст. 201.8 Закона).

Между тем, из дела видно, что истец обратился в Емельяновский районный суд Красноярского края с настоящим иском 10 апреля 2018 г., исковое заявление принято к производству судом до принятия Арбитражным судом Красноярского края решения от 05 октября 2018 г. (резолютивная часть решения от 28 сентября 2018 года) о признании ООО «Емельяновская слобода» несостоятельным (банкротом) и введении в отношении него конкурсного производства.

Исходя из даты обращения истца в суд, то есть до вынесения арбитражным судом решения о введении конкурсного производства в отношении застройщика, являющегося ответчиком по делу, его требования в силу положений п. 1 ст. 201.4 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" подлежали разрешению в суде общей юрисдикции. Соответственно, у суда не имелось предусмотренных законом оснований для прекращения производства по делу по требованиям истца о признании за ним права собственности на земельный участок и объект незавершенного строительства, выстроенный на нем.

Кроме того, следует отметить, что дом истца находится в коттеджном поселке, строительство которого обязалось осуществить ООО «Емельяновская слобода», для этой цели обществу под индивидуальное жилищное строительство было выделено 57 земельный участков, которые застройщик обязался передать в собственность инвесторов по самостоятельным договорам купли-продажи земельных участков после их оплаты.

В настоящее время Емельяновским районным судом Красноярского края принято более 20 решений, вступивших в законную силу, начиная с 2017 г., об удовлетворении требований инвесторов о признании права собственности как на земельные участки, так и дома, выстроенные на них на основании заключенных физическими лицами с ООО «Емельяновская слобода» договоров об инвестиционной деятельности.

В силу ст. 131 Закона о банкротстве имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, если иное не установлено законом.

Как разъяснено в п. 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 г. N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам ст. 100 Закона о банкротстве.

По смыслу названных разъяснений реестровое требование кредитора к должнику о понуждении к совершению предоставления в натуральной форме неисполнимо, оно подлежит оценке и трансформации в денежное требование путем его включения в реестр требований кредиторов должника.

Однако следует отметить, что являясь непрофессиональным инвестором застройщика и экономически слабой стороной в строительстве, истец, добросовестно исполнивший свои обязательства, должен будет нести негативные последствия за злоупотребления, которые допустил застройщик, в отношении руководителя которого 17 февраля 2017 г. СЧ ГСУ ГУ МВД по Красноярскому краю по признакам преступления, предусмотренного ч.1 ст. 201 УК РФ возбуждено уголовное дело (Ланько Г.А. признан потерпевшим), не исполнивший свои обязательства по договору об инвестиционной деятельности.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

При таких обстоятельствах, исходя из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в том числе в пункте 1 ст. 1 ГК РФ, в целях обеспечения справедливого рассмотрения дела и восстановления прав непрофессиональных инвесторов, с которыми ООО «Емельяновская слобода» заключены индивидуальные договоры, судебная коллегия считает, что в данном случае права и законные интересы истца подлежат судебной защите по выбранному им способу защиты, предусмотренному ст. 12 ГК РФ, путем признания за истцом права собственности на земельный участок и жилой дом.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно разрешил заявленный Ланько Г.А. спор по существу.

Поскольку в апелляционной жалобе не приводится каких - либо новых убедительных доказательств, влекущих отмену решения, процессуальных нарушений такого же рода судом не допущено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328-329 ГПК РФ, Судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Заочное решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 15 марта 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу и.о. конкурсного управляющего ООО «Емельяновская слобода» Чурбаков А.А. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи