Решение по делу № 2-911/2014 (2-6920/2013;) от 10.12.2013

Дело № 2 –911/14 ДД.ММ.ГГГГ

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Невский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Крестьяновой Е.Р.,

при секретаре Лагушиной Ю.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Макарова К. В. к Абдулиной Н. С. о расторжении договора найма жилого помещения, понуждении заключить договор коммерческого найма занимаемого жилого помещения,

у с т а н о в и л :

Истец Макаров К.В. обратился в суд с иском к Абдулиной Н.С., в котором просит расторгнуть фактически существующий между сторонами договор найма жилого помещения и обязать ответчицу заключить договор коммерческого найма занимаемого ею и членами ее семьи жилого помещения, в соответствии с которым Макаров К.В., как собственник <адрес>., являясь наймодателем, сдает, а ответчица Абдулина Н.С. принимает в пользование для себя и членов своей семьи комнату (комнаты) в указанной квартире, размер платы за пользование помещением составляет 5000 руб. в месяц за каждую комнату, при этом оплату жилищно-коммунальных услуг будет осуществлять истец как наймодатель жилого помещения. В обоснование своих требований истец указал, что с ДД.ММ.ГГГГ является собственником квартиры <адрес>., в которой проживает ответчица и члены ее семьи, не имеющие регистрации, не оплачивающие жилищно-коммунальные платежи. В ДД.ММ.ГГГГ он обращался к ответчице с предложением расторгнуть фактически существующий договор найма жилого помещения и заключить договор коммерческого найма занимаемого жилого помещения, однако указанные предложения ответчица игнорирует (л.д. 4-5).

Истец Макаров К.В. в суд не явился, извещен. Представитель истца – Панченко А.В., действующий на основании доверенности, в суд явился, на удовлетворении исковых требованиях настаивает.

Ответчик Абдулина Н.С. в суд явилась, просит в удовлетворении исковых требований отказать. Представитель ответчика – адвокат Гонский С.А., действующий на основании ордера и доверенности, в суд явился, иск не признает.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, находит требования Макарова К.В. обоснованным и подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец Макаров К.В. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником <адрес>., право собственности зарегистрировано в установленном порядке (л.д. 7).

Согласно паспорта на квартиру, квартира <адрес>. является 9-ми комнатной (л.д. 8-9, 10, 11-12).

Ни истец, ни ответчик регистрации в кв. <адрес>. не имеют, ответчик Абдулина Н.С. и ее дочь Абдулина Е.А., ДД.ММ.ГГГГ имеют регистрацию в общежитии д. <адрес>. с ДД.ММ.ГГГГ г., в занимают ком. <адрес> (л.д. 13, 46).

Как показал представитель ответчика Абдулиной Н.С., и не оспаривается стороной истца, жилое помещение в виде комнат в общежитии д. <адрес>. было предоставлено ответчице в период ее работы в АОЗТ «СУ-62 треста № 38» на нее и членов ее семьи (л.д. 34-35), то есть фактически между работником и работодателем сохранялись отношения найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, которые в дальнейшем были признаны и ООО «Компания Свинг». Ответчик Абдулина Н.С. производила оплату за занимаемое жилое помещение в виде внесения денежных средств на счет ОАО «Петербургская Сбытовая компания» и ООО «Компания Свинг», ТСЖ «Подвойского – 48 к. 1» (л.д. 41-43, 45). К представленным ответчиком документам, подтверждающим оплату счета за электроэнергию, суд относится критически, поскольку данные документы не содержат сведений о плательщике, счет выставлен за всю квартиру <адрес> а не за отдельные комнаты (л.д. 38-40).

В соответствии со ст. 109 ЖК РСФСР, законодательства, действовавшего в момент предоставление ответчице и членам ее семьи жилого помещения, порядок предоставления жилой площади в общежитиях и пользования ею определяется законодательством СССР и Совмина РСФСР. Согласно Примерному Положению об общежитиях п. 10 жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, а также другим гражданам по совместному решению администрации, профсоюзного комитета объединения, предприятия, в ведении которого находится общежитие. На основании принятого решения администрацией выдается ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме.

В ходе рассмотрения настоящего дела истцом не представлено правовых актов о переводе общежития – д. <адрес> в статус жилого дома, предназначенного для постоянного проживания.

ДД.ММ.ГГГГ Макаров К.В. направил в адрес ответчицы Абдулиной Н.С. уведомление, в котором указал на расторжение с ДД.ММ.ГГГГ фактически существующего между сторонами договора найма жилого помещения и предлагал ответчице связаться с ним для обсуждения возможности заключения нового договора найма, проект которого готов предоставить (л.д. 14, 15). Доказательств, подтверждающих надлежащее уведомление ответчицы о расторжении договора найма, не имеется.

Представитель истца не оспаривает, что, не получив ответ от ответчицы, Макаров К.В. в ДД.ММ.ГГГГ. в суд с требованиями о расторжении фактически существующего между сторонами договора найма и о понуждении ответчика заключить договор найма занимаемого жилого помещения не обращался.

ДД.ММ.ГГГГ Макаров К.В. направил в адрес ответчицы Абдулиной Н.С. повторное уведомление с предложением заключить договор найма жилого помещения, условия изложены в прилагаемом проекте договора найма жилого помещения, в котором отражено, что стоимость по договору найма жилого помещения составляет 5000 руб. в месяц за каждую занимаемую комнату, при этом истец берет на себя обязательства оплачивать жилищно-коммунальные услуги (л.д. 16, 17, 19-20).

Указанное уведомление ответчик Абдулина Н.С. получила (л.д. 18). Сторонами не оспаривается, что ответ на указанное уведомление ответчиком в адрес истца не направлялся. Ответчик представила свой проект договора найма жилого помещения (л.д. 58-59) лишь в ходе предварительного судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ

В силу положений ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как усматривается из представленного ответчицей паспорта гражданина РФ, она с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована в д. <адрес> (л.д. 33). Не оформление СУ 62 Треста 38 надлежащим образом ордера и письменного договора найма на право проживание в предоставленных жилых помещениях, не свидетельствует о самовольности вселения ответчицы и членов ее семьи в спорное жилое помещение. Поскольку требований о выселении Абдулиной Н.С. и членов ее семьи из занимаемых жилых помещений и расторжении договоров найма ООО «Компания Свинг» (бывшая собственником квартиры и продавшая ее истцу), как и АОЗТ СУ-62 Трест 38, не предъявляла, суд полагает, что между Абдулиной Н.С. и ОАЗТ СУ-62 Треста 38 и в последствии ООО «Компания Свинг» сложились правоотношения по найму спорного помещения, регулируемые главой 35 ГК РФ, и, что датой течения срока действия договора найма является дата регистрации ответчицы – ДД.ММ.ГГГГ г.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).

В силу ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считает заключенным на пять лет.

Таким образом, очередной 5-ти летний срок действия фактически заключенного между сторонами договора найма жилого помещения истек ДД.ММ.ГГГГ

Истец Макаров К.В., в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 684 ГК РФ, то есть за 3 месяца до истечении срока договора найма жилого помещения, предложил ответчице Абдулиной Н.С. заключить договор на иных условиях. Предложение истца от ДД.ММ.ГГГГ было ответчицей получено лично ДД.ММ.ГГГГ г., однако до ДД.ММ.ГГГГ никакого ответа на предложение не поступило, в связи с чем истец обратился с настоящими требованиями в суд.

Поскольку с ДД.ММ.ГГГГ срок фактически существующего между сторонами договора найма истек, требования Макарова К.В. в части его расторжения, удовлетворению не подлежат.

В силу ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Поскольку с ДД.ММ.ГГГГ прекращают действовать условия договора найма жилого помещения фактически сложившегося в период с ДД.ММ.ГГГГ между Абдулиной Н.С., и ООО «Компания Свинг», суд считает, что истец Макаров К.В. вправе предложить ответчице заключить договор найма жилого помещения на новых условиях на будущее время.

Из материалов дела следует, что фактически ответчик Абдулина Н.С. признала, что ранее заключенный договор найма жилого помещения прекратил существование, что подтверждается, в том числе и представленными ею квитанциями, из которых следует, что за ДД.ММ.ГГГГ ответчик перечислила в пользу истца в качестве оплаты за коммунальные услуги по 1795,55 руб. (л.д. 60).

Так как стороной ответчика не оспаривается, что Абдулина Н.С. не имея регистрации непосредственно в кв. <адрес>., пользуется совместно с членами своей семьи в данном жилом помещении принадлежащем на праве собственности Макарову К.В. комнатами, суд считает, что исковые требования Макарова К.В., заявленные к Абдулиной Н.С. о понуждении заключить договор коммерческого найма занимаемого жилого помещения подлежат удовлетворению в полном объеме. При этом суд считает необходимым включить в предложенный стороной истца проект договора найма указание на тот факт, что ответчик принимает в пользование комнату (ы) в квартире <адрес>. для себя и членов своей семьи.

Суд считает невозможным принять предложенный стороной ответчика вариант договора найма жилого помещения, в который включены пункты, нарушающие права истца как собственника жилого помещения, в частности: п. 1.4. о том, что договор заключается на срок до ДД.ММ.ГГГГ г., то есть нарушает право истца распоряжаться принадлежащим ему имуществом в течение 5 лет; п. 2.1.2 об обязанности истца, как наймодателя жилого помещения, направлять ответчице, как нанимателю, счета для оплаты за жилое помещение и потребленные коммунальные услуги, в то же время собственник вправе получать доход от сдачи в наем принадлежащего ему имущества, в своем варианте Договора определил, что расходы по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги будет нести сам, в том числе из полученных по договору денежных средств; п. 3.2.1, дающий право ответчице, как нанимателю жилого помещения, требовать от истца, как от наймодателя, предоставления коммунальных услуг в количестве и качестве, установленных нормативными актами РФ и СПб., при этом не учитывается, что истец, как собственник жилого помещения, не является поставщиком коммунальных услуг.

В соответствии с ч.1 ст. 100 ГПК РФ суд считает возможным удовлетворить требования истца о возмещении расходов на оплату услуг представителя в полном объеме в сумме 15 000 руб., поскольку данные требования являются разумными, с учетом сложности дела, подтверждаются Договором и квитанцией об оплате (л.д. 24-29, 30), сторона ответчика на их чрезмерность не указывает, их разумность не оспаривается. Довод представителя ответчика о том, что Договор заключен истцом с ООО «Городской Центр Коммунального Сервиса», а представитель истца действует на основании доверенности, противоречит представленным суду документам, поскольку представитель Макарова К.В. – Панченко А.В. является сотрудником ООО «Городской Центр Коммунального Сервиса» (л.д. 78, 79), а в соответствии с п. 2.1.в) Договора № на оказание консультационных (юридических) услуг по представлению интересов заказчика в суде от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного истцом с ООО «Городской Центр Коммунального Сервиса», на истца возложена обязанность обеспечить условия выполнения задания путем выдачи соответствующих доверенностей и/или полномочий.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в силу чего с Абдулиной Н.С. в пользу Макарова К.В. подлежит взысканию сумма понесенных расходов по уплате государственной пошлины в размере 200 руб. (л.д. 3).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Макарова К. В. к Абдулиной Н. С. о расторжении договора найма жилого помещения, понуждении заключить договор коммерческого найма занимаемого жилого помещения, удовлетворить частично.

Обязать Абдулину Н. С. заключить с Макаровым К. В. с ДД.ММ.ГГГГ договор коммерческого найма жилого помещения – занимаемых в квартире <адрес> комнат, в соответствии с условиями Договора от ДД.ММ.ГГГГ г., включив в него указание на то, что Абдулина Н.С. как наниматель, принимает в пользование для себя и членов своей семьи жилое помещение – комнату (ы) в квартире <адрес> за плату, размер которой составляет 5000 руб. в месяц за каждую отдельную комнату, при этом оплата ежемесячных жилищно-коммунальных платежей осуществляется наймодатель Макаров К.В.

Взыскать с Абдулиной Н. С. в пользу Макарова К. В. понесенные по делу судебные расходы в сумме 15200 руб., из которых 15000 руб. – расходы услуг представителя и 200 руб. – расходы по оплате госпошлины.

Решение суда может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в месячный срок.

Судья