Решение по делу № 2-413/2018 от 03.11.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 мая 2018 года                             г. Иркутск

Иркутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Борзиной К.Н., при секретаре Маслобоевой Т.В.,

с участием истца Авхимович И.Н., представителя истца Кадач В.Г., представителя ответчика - Трофимовой Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Авхимович И.Н. к ООО «Инновационные строительные технологии», АО «Ваш Личный Банк» в лице конкурсного управляющего о признании права собственности на квартиру, снятии запрета на совершение регистрационных действий,

УСТАНОВИЛ:

Авхимович И.Н. обратилась в Иркутский районный суд Иркутской области с исковым заявлением к ООО «Инновационные строительные технологии», АО «Ваш Личный Банк» в лице конкурсного управляющего, с учетом уточенных требований, указав, что **/**/**** между Авхимович И.Н. и ООО «Строительный холдинг «Форт-Росс» был заключен предварительный договор №, в соответствии с которым стороны договорились о подготовке и заключении в срок до **/**/**** договора долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: .... б/с № (строительный рее), при этом ООО «Строительный холдинг «Форт-Росс» будет выступать застройщиком, а Авхимович И.Н.-участником долевого строительства.

В п. 2.2. предварительного договора было предусмотрено, что в основу взаимных расчетов между сторонами будет положен принцип, суть которого состоит в предварительной оплате 100 % стоимости квартиры в размере ~~~ рублей.

Истица исполнила перед ООО «Строительный холдинг «Форт-Росс» указанное выше обязательство, что было оформлено путем выдачи третьим лицом простого векселя Авхимович И.Н. сумму ~~~ рублей.

В связи с тем, что основной договор долевого участия в строительстве в срок до **/**/**** заключен не был, действие предварительного договора от **/**/**** прекратилось.

В последующем, истица обратилась в Куйбышевский районный суд .... с исковым заявлением к ООО «Строительный холдинг «Форт-Росс» о взыскании вышеназванной денежной суммы и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Вступившим в законную силу решением Куйбышевского районного суда г. Иркутска от **/**/**** по делу № с ООО «Строительный холдинг «Форт-Росс» взыскано ~~~ рублей ~~~ копейки.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 17.09.2012 г. по делу № ООО «Строительный холдинг «Форт-Росс» признано несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 11.07.2012 г. по делу № требования Авхимович И.Н. включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Строительный холдинг «Форт-Росс» в указанном выше размере.

ООО «Строительный холдинг «Форт-Росс» вышеуказанную задолженность перед Авхимович И.Н. не погасило.

**/**/**** между Авхимович И.Н. и ООО «Инновационные строительные технологии», участником и генеральным директором которого является ФИО4, заключен предварительный договор купли-продажи, стороны пришли к соглашению о заключении в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ в будущем основного договора купли-продажи Квартиры по адресу: .... (далее - квартира).

**/**/**** между Авхимович И.Н. и ООО «Инновационные строительные технологии» в соответствии с предварительным договором подписан основной договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру.

Данный договор купли-продажи заключен с согласия АО «ВЛ Банк».

Целью заключения договора купли-продажи от **/**/**** являлось приобретение Авхимович И.Н. права собственности (регистрация перехода права собственности) на квартиру и получение ООО «Инновационные строительные технологии» за имущество встречного предоставления.

Поскольку договор купли-продажи от **/**/**** заключен после **/**/****, данный договор не подлежал государственной регистрации, то есть является заключенным с момента его подписания сторонами и влечет взаимные права и обязанности. Квартира передана Авхимович И.Н. по акту приема-передачи от **/**/****.

Авхимович И.Н. исполнила обязательства по оплате стоимости квартиры надлежащим образом, что подтверждается соглашением о зачете встречных однородных требований от **/**/****, договором уступки права требования от **/**/****, квитанцией к приходному кассовому ордеру № от **/**/****.

Стороны договора купли-продажи квартиры от **/**/**** обратились в Управление Росреестра по Иркутской области **/**/**** с целью государственной регистрации первичного права собственности ООО «Инновационные строительные технологии» на квартиру, а также перехода права собственности на квартиру к Авхимович И.Н. и представили все необходимые для этого документы.

Вместе с тем, государственная регистрация не осуществлена по не зависящим от Авхимович И.Н. обстоятельствам в силу принятия обеспечительных мер.

Учитывая, что договор купли-продажи спорной квартиры заключен сторонами в предусмотренной законом форме, с согласованием всех существенных условий, исполнен, регистрация первичного права собственности ответчика на квартиру и перехода права собственности не была осуществлена по не зависящим от воли участников договора купли-продажи обстоятельствам (в связи с наложением ареста), отсутствие у Авхимович И.Н. государственной регистрации права собственности на спорную квартиру не препятствует к признанию права на основании заключенного с ответчиком договора купли-продажи.

Истец просит признать за Авхимович И.Н. право собственности на квартиру общей площадью 35,3 кв. м, назначение-жилое, кадастровый №, расположенную на первом этаже трехэтажного многоквартирного жилого дома с кадастровым номером № по адресу: ....;

Снять запрет на совершение регистрационных действий по отчуждению квартиры общей площадью 35,3 кв. м, назначение - жилое, кадастровый №, расположенную на первом этаже трехэтажного многоквартирного жилого дома с кадастровым номером № по адресу: ...., возникший из определения Куйбышевского районного суда .... от **/**/**** по гражданскому делу №.

В судебном заседании истец Авхимович И.Н. заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в исковом, а также уточненном исковом заявлении. Дополнительно указав, что все свои личные сбережения она вложила в квартиру, которую так и не может оформить в собственность.

Представитель истца Кадач В.Г., допущенный к участию в деле в порядке ст. 53-54 ГПК РФ, заявленные требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно указал, что договор между истцом и ответчиком ООО « Инновационные строительные технологии» является реальной сделкой, указанный договор не признан недействительным. Полагает, что действия ответчика АО «ВЛБанк» в лице конкурсного управляющего по отзыву согласия от **/**/**** на продажу квартиры является злоупотреблением правом. При этом обращает внимание суда на тот факт, что по состоянию на **/**/**** за ответчиком было зарегистрировано право на многоквартирный дом по адресу: ...., что подтверждается свидетельством о праве собственности.

Представитель ответчика ООО «Инновационные строительные технологии» в судебное заседание не явился, о месте и времени слушании дела извещены надлежаще, о причинах неявки не сообщили, ходатайство об отложении не заявляли. Согласно представленного отзыва на исковое заявление не возражает против удовлетворения заявленных требований, считает их обоснованными. Просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель конкурсного управляющего АО «ВЛБанк» Трофимова Н.И. возражала против удовлетворения заявленных требований, указала, что поскольку право собственности продавца на недвижимое имущество не зарегистрировано в ЕГРП, истцом выбран неверный способ защиты права, поскольку истец не лишен возможности возврата уплаченной продавцу денежной суммы. Определением Куйбышевского районного суда от **/**/**** приняты меры по обеспечению иска о запрете регистрационный действий в отношении здания. Кроме того, конкурсным управляющим отозвано согласие от **/**/**** на продажу спорной квартиры.

В связи с тем, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела при данной явке, в порядке ст. 167 ГПК РФ, поскольку неявка ответчиков, извещенных о месте и времени слушания дела надлежаще, не является препятствием к разбирательству дела.

Суд, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства и оценив их в совокупности, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, приходит к следующим выводам.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Судом установлено, что на основании Контракта от **/**/**** заключенного между ООО «Областное жилищно – коммунальное хозяйство» и ООО «Строительный холдинг Форт-Росс» реализован проект по строительству многоэтажных жилых домов 2-ой очереди расположенных в .... (л.д. 32-38).

Решением Куйбышевского районного суда г. Иркутска от **/**/**** с ООО «Строительный холдинг «Форт-Росс» в пользу Авхимович И.Н. взыскано ~~~ рублей ~~~ копейки.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от **/**/**** по делу № № «Строительный холдинг «Форт-Росс» признано несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Иркутской области от **/**/**** по делу № требования Авхимович И.Н. включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Строительный холдинг «Форт-Росс» в указанном выше размере (л.д. 22-26).

**/**/**** между Авхимович И.Н. и ООО «Инновационные строительные технологии», заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны пришли к соглашению о заключении в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ в будущем основного договора купли-продажи Квартиры по адресу: .... (далее – квартира) (л.д. 68-70).

**/**/**** по договору уступки права требования Авхимович И.Н. передала ООО «Инновационные строительные технологии» в полном объеме права требования к ООО «Строительный холдинг «Форд - Росс» в размере 1290368 рублей (л.д. 71-72).

Соглашением от **/**/****, заключенным между Авхимович И.Н. и ООО «Инновационные строительные технологии» установлено, что ООО «Инновационные строительные технологии» имеет непогашенную задолженность в сумме 1230000 рублей по отношению к Авхимович И.Н. по договору уступки прав требований от **/**/**** п. 2.1. в сумме ~~~ рублей. На момент заключения соглашения Авхимович И.Н. имеет непогашенную задолженность по отношению к ООО «Инновационные строительные технологии» по предварительному договору купли – продажи от **/**/**** в сумме ~~~ рублей. В соответствии с соглашением стороны прекратили денежные обязательства, указанные в п. 1,2 соглашения путем их зачета (л.д. 73).

**/**/**** между Авхимович И.Н. и ООО «Инновационные строительные технологии» в соответствии с предварительным договором подписан основной договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру общей площадью 35,3 кв.м. расположенную на первом этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером № по адресу: .... (л.д. 74-75). Указанное жилое помещение было принято Авхимович И.Н. по акту приема – передачи (л.д. 76).

На квартиру общей площадью 35,3 кв.м. расположенную на первом этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером № по адресу: .... имеется кадастровый паспорт (л.д. 82-83). По сведениям Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии в ЕГПР отсутствует информация о зарегистрированных правах в отношении указанного объекта (л.д. 102).

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 2 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (абз. 3 п. 2 ст. 13 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Сторонами договора Авхимович И.Н. и ООО «Инновационные строительные технологии» были представлены документы **/**/**** на регистрацию, что подтверждается Распиской в получении документов (л.д. 78-81). Как следует из представленного отзыва на исковое заявление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии **/**/**** государственная регистрация права собственности, государственная регистрация перехода права собственности были приостановлены на основании п. 3 ст. 19 ФЗ-122 (действовавшей на момент возникновения правоотношений). **/**/**** государственная регистрация права собственности, государственная регистрация перехода права собственности были приостановлены на основании п. 4 ст. 19 ФЗ-122 (действовавшей на момент возникновения правоотношений) (л.д. 90).

Суд полагает, что заявленные требования истца подлежат удовлетворению в части признания права собственности, поскольку обязательства сторонами исполнены в полном объеме, документы на переход права собственности и регистрацию права собственности представлены в регистрирующий орган.

Суд не может согласиться с доводами стороны ответчика в части отсутствия у Продавца – ООО «Инновационные строительные технологии» права собственности на объект недвижимости.

Так, Администрацией Молодежного МО ООО «Инновационные строительные технологии» было выдано Разрешение на строительство Административного нежилого здания по адресу: ...., н. Новая Разводная, .... (л.д. 111). На указанный объект был выдан кадастровый паспорт (л.д. 112). Решением Администрации Молодежного МО указанное нежилое помещение переведено в жилое помещение. На жилой многоквартирный дом имеется кадастровый паспорт (113-115). Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности ООО «Инновационные строительные технологии» является собственником Здания - - многоквартирного дома по адресу: .... (л.д. 116).

Таким образом, суд полагает, что при заключении договора купли – продажи квартиры по адресу: .... Продавца - ООО «Инновационные строительные технологии» возникло право собственности на указанный объект - квартиру, на основании ст. 218 ГК РФ, ст. ст. 51 - 55 ГрК РФ, Федерального закона от **/**/**** N 39-ФЗ (ред. от **/**/****) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" как у Застройщика указанного объекта, поскольку за ответчиком было зарегистрировано право собственности на весь дом, в состав которого входит спорная квартира.

Согласно выписки из ЕГРП на объект недвижимости .... имеется ограничения – договор залога недвижимости в пользу ОАО «Ваш личный Банк», а также обеспечительные меры, вынесенные Куйбышевским районным судом от **/**/****

Определением Куйбышевского районного суда от **/**/**** были приняты обеспечительные меры по заявлению АО «ВЛБАНК» в виде запрета регистрационных действий в отношении здания по адресу: .... (л.д. 147). Однако, суд учитывает, что при заключении договора купли продажи спорной квартиры, ОАО «Ваш личный банк» было дано согласие на продажу квартиры по адресу: .... (л.д. 77). На момент заключения договора купли – продажи указанной квартиры обременений, запретов в отношении здания по адресу: .... не имелось. При этом отзыв согласия от **/**/**** на продажу квартиры конкурсного управляющего не влияет на выводы суда, поскольку при регистрации права собственности указанное согласие имелось, и препятствием регистрации послужило отсутствие права собственности у Продавца на отдельную квартиру в здании.

Учитывая изложенное, суд полагает, что заявленные требования истца о признании за ней права собственности на квартиру, обоснованные и подлежащие удовлетворению.

Истцом заявлены требования о снятии запрета на совершение регистрационных действий по отчуждению квартиры общей площадью 35,3 кв. м, назначение - жилое, кадастровый №. Заявленные требования не подлежат удовлетворению, поскольку право собственности на объект недвижимости – квартиры не зарегистрировано, обеспечительные меры в отношении него не применялись.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Авхимович И.Н. к ООО «Инновационные строительные технологии», АО «Ваш личный банк» в лице конкурсного управляющего о признании права собственности на квартиру, снятии запрета на совершении регистрационных действий – удовлетворить частично.

     Признать за Авхимович И.Н. право собственности на квартиру по адресу: ...., общей площадью ~~~ кв. м.

     В удовлетворении требований Авхимович И.Н. к ООО «Инновационные строительные технологии», АО «Ваш личный банк» в лице конкурсного управляющего о снятии запрета на совершение регистрационных действий – отказать.

     Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Иркутский районный суд в течение месяца со дня приятия решения в окончательной форме.

    Судья:                                     К.Н. Борзина