Решение по делу № 33-9416/2023 от 12.09.2023

УИД 91RS0002-01-2023-001841-67

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

дело №2-1965/2023 председательствующий судья суда первой инстанции Хулапова Г.А.

№33-9416/2023         судья-докладчик суда апелляционной инстанции Басараб Д.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

09.11.2023                                     г. Симферополь

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего судьи                Басараба Д.В.,

судей                                    Кузнецовой Е.А.,

Сыча М.Ю.,

при секретаре                            Максименко Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Республики Крым гражданское дело по иску ФИО5, ФИО6 к ФИО1, третьи лица – ФИО2, ФИО3 о взыскании денежных средств,

по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 и её представителя ФИО4 на решение Киевского районного суда города Симферополя Республики Крым от 15.06.2023

установила:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, ФИО6 обратились в суд с иском, в котором просили взыскать с ФИО1 в их пользу денежные средства в размере 200 000 рублей, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 200 рублей.

Исковые требования мотивированы следующим. Между ФИО5, ФИО6 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны заключён предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно условиям которого ответчик обязалась продать (передать в собственность), а истцы обязались купить (приобрести в собственность) в будущем жилое помещение – квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью №.м, сроком до ДД.ММ.ГГГГ за <данные изъяты> рублей. Согласно п.3.3 договора стороны договорились, что покупатели оплачивают стоимость недвижимого имущества, указанного в п.3.1 договора в следующем порядке: сумма, равная <данные изъяты> рублей была уплачена покупателями наличными в день заключения предварительного договора в качестве задатка. Согласно п.6 договора продавец обязуется передать квартиру свободную от прав и претензий третьих лиц, не обременённую задолженностями по квартплате, коммунальным платежам, налогам. Истцы указывают, что согласно договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленному ответчиком после подписания предварительного договора оказалось, что на приобретаемую квартиру зарегистрировано право общей долевой собственности между тремя сособственниками, о существовании которых истцы не знали. По мнению истцов указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец пыталась ввести их в заблуждение, скрыв тот факт, что квартира также принадлежит на праве общей долевой собственности ещё двум лицам, которые условия сделки не согласовывали, задаток не получали. Истцы полагают, что ответчик проявила недобросовестность, чем нарушил условия предварительного договора и нормы гражданского законодательства, регулирующие порядок и условия заключения сделок.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с соответствующим иском.

Решением Киевского районного суда города Симферополя Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ иск ФИО5 и ФИО6 удовлетворён (л.д.123-126).

Указанным решением суда постановлено:

- взыскать с ФИО1 в пользу ФИО5, ФИО6 денежные средства в размере 200 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 200 рублей, а всего взыскать 205 200 рублей.

Не согласившись с указанным решением суда, ответчик ФИО1 и её представитель ФИО4 подали апелляционную жалобу, в которой просят обжалуемое решение отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска отказать (л.д.134-137).

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что при заключении предварительного договора купли-продажи истцы ознакомились с договором, на основании которого ответчик является собственником спорной квартиры, были уведомлены о наличии иных сособственников квартиры, которые не возражали против её продажи. Также указывает, что для регистрации перехода права собственности истцы в МФЦ не явились, от покупки объекта отказались, чем нарушили условия предварительного договора, соответственно денежные средства, уплаченные истцами при заключении предварительного договора должны остаться у ответчика.

Представитель апеллянта (ответчика) ФИО1 – ФИО4 в судебном заседании полагал, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по изложенным в ней основаниям. Инициатором того, чтобы не заключать договор выступили истцы.

Истец ФИО5 в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражала, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения. На вопросы судебной коллегии пояснила, что при заключении предварительного договора им (истцам) не было известно о наличии сособственников квартиры. Им (истцам) со стороны ответчика любо иных сособственников квартиры не было отказано в заключении основного договора купли-продажи. ФИО2 (третье лицо) присутствовал при заключении предварительного договора и он не возражал против его заключения, однако она не знала, что он является сособственником квартиры. Они сами отказались от сделки, так как у квартиры были ещё сособственники. После того, как они узнали о наличии иных сособственников они (истцы) обратились к юристам для составления претензии об отказе заключить основной договор, претензию она направила в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ. Ранее, ДД.ММ.ГГГГ они (истцы) по телефону сообщили ответчику о нарушении их прав.

Третье лицо ФИО2 в судебном заседании пояснил, что он является одним из сособственников квартиры, остальные сособственники его брат (ФИО3) и мама (ответчик по делу). Он присутствовал при заключении его мамой предварительного договора купли-продажи, при этом стороне истца были представлены все правоустанавливающие документы на квартиру. Его брат ФИО3 знал о заключении его матерью предварительного договора купли-продажи, они все договорились продать квартиру. ДД.ММ.ГГГГ истцы позвонили его матери и сообщили, что они отказываются от сделки, так как им посоветовали юристы.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.

Согласно положениям статей 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информация о времени и месте судебного заседания была заблаговременно размещена на интернет-сайте суда апелляционной инстанции.

В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), с учётом мнения лиц, участвующих в судебном заседании, судебная коллегия сочла возможным провести судебное заседание при данной явке.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения апеллянта и её представителя, а также истца ФИО5, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч.2 ст.328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе: отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции пришёл к выводу, что поскольку уже после подписания предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ оказалось, что на приобретаемую квартиру зарегистрировано право общей долевой собственности между тремя сособственниками: ФИО1 и её сыновьями – ФИО2, ФИО3, обязательства сторон, предусмотренные соглашением прекратились, в связи с неисполнением обязательство по договору со стороны ответчика, в связи с чем, сумма, уплаченная по предварительному договору купли-продажи должна быть возвращена покупателям ФИО5, ФИО6 в двойном размере.

Проверяя законность принятого по делу решения, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции не в полной мере по следующим основаниям.

Нормами статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Руководствуясь п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из положений п.4 ст.429 ГК РФ следует, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Продавец) с одной стороны и ФИО5 (Покупатель 1), ФИО6 (Покупатель 2) заключён предварительный договор купли-продажи (далее по тексту – предварительный договор) (л.д.6-8).

Согласно условиям заключённого предварительного договора ФИО1 обязуется продать (передать в собственность), а ФИО5 и ФИО6 обязуются купить (приобрести в собственность) в будущем жилое помещение – квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> расположенную на 3 этаже многоквартирного жилого дома, общей площадью 49,1кв.м в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Из пункта 3.3 предварительного договора следует, что стороны договорились, что Покупатель оплачивает стоимость недвижимого имущества, указанного в п.3.1 настоящего Договора, в следующем порядке: сумма, равная 100 000 (сто тысяч) рублей, была уплачена Покупателем 1 и Покупателем 2 наличными в день заключения настоящего Договора в качестве задатка, в связи с чем, Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма получена им в полном объёме.

В силу ч.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.

Доводы апелляционной жалобы судебная коллегия во внимание не принимает, однако обжалуемое решение суда первой инстанции полагает необходимым изменить в связи с принятием решения суда первой инстанции при неправильном истолковании закона, подлежащего применению в спорных правоотношениях.

Задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.1 ст.380 ГК РФ).

В соответствии со ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращён. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачётом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Из пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» следует, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п.4 ст.380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (ст.ст.421, 329, 330 ГК РФ). Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платёж (платежи) по основному договору, зачисляется в счёт цены по заключённому основному договору (п.1 ст.380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечёт обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

Задаток является согласно ст.329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

Из правового анализа приведённых выше норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, по смыслу п.1 ст. 380, п. 2 ст.381 ГК РФ, основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора (ст. 329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст.429 ГК РФ), предусматривающего определённые обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения, при наличии к тому оснований, (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п.2 ст.381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Сторонами соглашения о задатке являются кредитор и должник по основному (обеспечиваемому задатком) обязательству. Следовательно, задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным), и, следовательно, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства, возникающего из заключённого договора, в том числе и исполнение обязательств, вытекающих из предварительного договора.

Доказательственная, обеспечительная и платежная функции задатка предопределяют возможность его использования для обеспечения в счёт каких-либо денежных обязательств. Как следует из положений п.3 ст.380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п.2 ст.380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счёт причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство, либо вообще не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана её вернуть.

Учитывая изложенное, соглашение о задатке заключается вместе с основным договором либо обеспечивает обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, то есть, по смыслу закона договор о задатке должен заключаться вместе с договором купли-продажи (предварительным или основным), при отсутствии которого переданная денежная сумма в соответствии с п.3 ст.380 ГК РФ считается уплаченной в качестве аванса и подлежит возврату в одинарном размере на основании ст.1102 ГК РФ.

В предусмотренный предварительным договором срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи объекта заключён не был.

Так, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 направлена претензия от ФИО5 и ФИО6, из содержания которой следует, что о наличии общей долевой собственности на квартиру, являющуюся предметом предварительного договора покупателям в момент заключения предварительного договора продавец не сообщил, об указанном факте покупателям стало известно позднее, что, по их мнению, является нарушением условий предварительного договора, а именно п.6, согласно которому продавец обязуется передать квартиру, свободную от претензий третьих лиц, не обременённую задолженностями по квартплате, коммунальным платежам, налогам, в связи с чем, требуют вернуть покупателям задаток, уплаченный во исполнение предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 100 000 рублей (л.д.10).

Согласно правоустанавливающим документам на спорный объект недвижимого имущества на имя ФИО1, квартира принадлежит ответчику на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ серии №, согласно условиям которого, ФИО11, ФИО12 продали, а ФИО1, ФИО2, ФИО3 купили в равных долях двухкомнатную <адрес>, находящуюся в <адрес>, из чего следует, что вышеуказанная квартира находится в общей долевой собственности (л.д.9).

Истцы утверждают, что иные сособственники квартиры при заключении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ не присутствовали, при этом документов, свидетельствующих о наличии иных сособственников на квартиру они не видели. Ответчик ФИО1 ссылается на то, что при заключении предварительного договора присутствовал её сын ФИО2 (один из сособственников квартиры), что последний подтверждает, при этом указывает на наличие согласия по отчуждению квартиры третьего сособственника ФИО3

Стороны по делу и третье лицо ФИО2 не отрицают, что при заключении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ не присутствовал сособственник квартиры ФИО3

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.4 ст.429 ГК РФ).

Как указано в п.6 ст.429 названного кодекса, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определённое сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п.1 ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несёт ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признаётся невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Как указывалось ранее, в период действия срока предварительного договора, то есть 26.01.2023 истцы направили в адрес ответчика претензию, из которой следует, что основной договор с их стороны заключаться не будет.

Вопреки положениям ст.56 ГПК РФ, со стороны ответчика не представлено допустимых доказательств направления в адрес истцом предложения заключить в предусмотренный предварительным договором срок основной договор купли-продажи квартиры, что позволяет прийти к выводу об утрате интереса со стороны истцов к заключению основного договора купли-продажи и отказа ответчика от намерений по его заключению в форме несовершения надлежащих действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Приходя к указанному выводу, судебная коллегия отклоняет в качестве доказательства к готовности к заключению основного договора представленный со стороны ответчика талон в ГБУ РК МФЦ на 25.01.2023 в 14 часов 00 минут (л.д.38), поскольку доказательств надлежащего извещения истцов о необходимости явиться в указанную дату и время не представлено, при этом сам по себе факт получения указанного талона об этом не свидетельствует.

С учётом изложенного, доводы апеллянта о том, что основной договор не был заключён исключительно по вине истцов, опровергаются материалами дела.

Несостоятельны и доводы апеллянта о том, что при заключении предварительного договора купли-продажи истцы были ознакомлены с договором, на основании которого ответчик является собственником спорной квартиры и были уведомлены о наличии иных сособственников квартиры, поскольку допустимых доказательств указанному не представлено.

Сам по себе факт указания в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ о принадлежности квартиры ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ об указанном не свидетельствует.

Правоотношения, связанные с последствиями прекращения обязательства, обеспеченного задатком, регулируются ст.381 ГК РФ, согласно п.1 которой при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст.416) задаток должен быть возвращён.

При таком положении, переданная сумма денежных средств ответчику по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 100 000 рублей подлежит возврату истцам.

В соответствии с п.п.1, 3 ч.1 ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

С учётом изложенного, такие нарушения были допущены судом первой инстанции, в связи с чем, решение суда подлежит изменить в части размера взысканной с ответчика суммы денежных средств.

В соответствии с ч.3 ст.98 ГПК РФ в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.

Поскольку судебная коллегия пришла к выводу, что с ФИО1 в пользу ФИО5 и ФИО6 необходимо взыскать денежные средства в размере 100 000 рублей, то и с учётом положения ч.3 ст.98 ГПК РФ, необходимо взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей.

Иные доводы апеллянта несостоятельны, направлены на переоценку собранных по делу доказательств, в связи с чем, отклоняются судебной коллегией.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым

определила:

Решение Киевского районного суда города Симферополя Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ – изменить и взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина Российской Федерации №, выдан ФМС ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения № в пользу ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина Российской Федерации №, выдан МВД по Республике Крым ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №), ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина Российской Федерации №, выдан МВД по Республике Крым ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения № денежные средства в размере № рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере № рублей.

В остальной части в удовлетворении иска – отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции в течение трёх месяцев через Киевский районный суд города Симферополя Республики Крым.

Председательствующий судья                    Д.В. Басараб

Судьи                                    Е.А. Кузнецова

М.Ю. Сыч

    Мотивированное апелляционное определение составлено 15.11.2023.