Решение по делу № 33-15579/2024 от 09.04.2024

Судья Новикова А.С.                        Дело 33-15579/2024                                УИД 50RS0021-01-2022-013214-94

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск, Московская область                                3 июня 2024 года

    Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе

    председательствующего судьи     Першиной С.В.,

    судей                      Коноваловой С.В., Шибаевой Е.Н.,

    с участием прокурора             Шумской А.П.

    при ведении протокола помощником судьи Родионовой Л.А.

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2194/2023 по иску акционерного общества «Затонское» к ФИО о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения, выселении,

    по апелляционной жалобе ФИО на решение Красногорского городского суда Московской области от 24 марта 2023 года,

заслушав доклад судьи Першиной С.В.,

установила:

    акционерное общество "Затонское" обратилось в суд с иском к ФИО, просил расторгнуть предварительный договор купли-продажи от <данные изъяты> с удержанием уплаченных ответчиком денежных средств в размере 1432000 рублей в пользу АО "Затонское", выселить ответчика из квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, - не позднее пяти рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу, обязать ответчика передать ключи и жилое помещение по акту приема-передачи истцу, взыскать с ответчика судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 6000 рублей.

    В обоснование заявленных требований истец указал, что <данные изъяты> заключил с ФИО предварительный договор купли-продажи N-КР-17, в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>. <данные изъяты> сторонами заключено дополнительное соглашение к договору. <данные изъяты> ответчиком было получено разрешение на допуск в квартиру для проведения в ней отделочных работ.

    Общая стоимость квартиры составляет 7203152 рубля. По условиям договора покупатель была обязана производить предоплату общей стоимости квартиры. Т. с <данные изъяты> по настоящее время не исполняет свои обязательства по договору, пропустила 37 ежемесячных платежей, что привело к образованию задолженности в сумме 3979168 рублей. Данная задолженность ответчиком, несмотря на направление претензий <данные изъяты> и <данные изъяты>, не была погашена. В связи с этим <данные изъяты> истец направил ответчику предложение расторгнуть договор во внесудебном порядке путем подписания соглашения о расторжении, от чего ответчик уклонилась.

    Пунктами 7.1, 7.4 договора в редакции дополнительного соглашения от <данные изъяты> предусмотрено, что в случае просрочки исполнения ответчиком обязательств по оплате договор может быть расторгнут по инициативе истца с удержанием 20 процентов от общей стоимости квартиры, что составляет 1440630 рублей. К настоящему времени истец оплатила только 1432000 рублей.

    АО "Затонское" является собственником жилого помещения - квартиры по адресу: <данные изъяты>, о чем в ЕГРН внесены соответствующие сведения. <данные изъяты> истец направил в адрес ответчика требование об освобождении квартиры и прекращении действия разрешения на допуск от <данные изъяты> Ответчик это требование не получил, оно вернулось к истцу по истечении срока хранения <данные изъяты> Таким образом разрешение на допуск в квартиру прекращено <данные изъяты> Однако до настоящего времени ответчик жилое помещение не освободила.

    Решением Красногорского городского суда Московской области от 24 марта 2023 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> (в редакции апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> об исправлении описки), исковые требования АО "Затонское" к ФИО удовлетворены. Расторгнут предварительный договор купли-продажи от <данные изъяты> N 1817-КР-17 квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, заключенный между АО "Затонское" и ФИО с удержанием с ответчика денежных средств в размере 1432000 рублей. ФИО выселена из квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, бульвар Космонавтов, <данные изъяты>. На ответчика возложена обязанность передать ключи и квартиру по адресу: <данные изъяты>, бульвар Космонавтов, <данные изъяты> по акту приема-передачи АО "Затонское". С ФИО в пользу АО "Затонское" взысканы судебные расходы по уплате госпошлины в сумме 6000 рублей.

    Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от <данные изъяты>г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты>г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты>г. об исправлении описки отменены, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда.

В суде апелляционной инстанции представитель ФИО ФИО на удовлетворении апелляционной жалобы настаивал, просил решение суда отменить. Дополнил, что предложил другой стороне заключить мировое соглашение, от чего последняя отказалась.

    Представитель АО «Затонское» ФИО по доверенности просила оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу ФИО- без удовлетворения по доводам, приведенным в письменных возражениях.

    Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, заключение прокурора, полагавшего решение суда подлежащим отмене, с принятием нового решения о частичном удовлетворении иска,, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

    В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

    Согласно ч. 1 ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

    Как разъяснено в пунктах 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 (ред. от 23.06.2015) «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

    Указанное решение данным требованиям не соответствует.

    Судом первой инстанции установлено, что <данные изъяты> между АО "Затонское" и ФИО был заключен предварительный договор купли-продажи <данные изъяты>, в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи <данные изъяты>.

<данные изъяты> сторонами подписано Дополнительное соглашение к указанному договору, и ответчику выдано разрешение на допуск в квартиру для проведения отделочных работ.

    Согласно пункту 2.1 предварительного договора купли-продажи квартиры N, стоимость квартиры составляет 7203152 рублей.

    Пунктом 4.2 предварительного договора купли-продажи квартиры N предусмотрено осуществление оплаты покупателем по договору по графику, зафиксированному в приложении <данные изъяты>.

    Согласно представленному графику ФИО обязалась до <данные изъяты> внести 1000000 рублей, остальные платежи в период с <данные изъяты> по <данные изъяты> вносить до 3-го числа каждого месяца в размере 137849 рублей, а последний платеж в сумме 137796 рублей внести <данные изъяты>

    Начиная с <данные изъяты> по настоящее время ФИО ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору, что привело к образованию задолженности в сумме 3979168 рублей.

    В адрес ответчика истцом неоднократно направлялись уведомления о наличии задолженности, которые остались без ответа.

    В связи с непогашением ответчиком задолженности в добровольном порядке <данные изъяты> в ее адрес направлено уведомление с предложением расторгнуть предварительный договор купли-продажи <данные изъяты>-КР-17 путем подписания соответствующего соглашения, которое возвращено отправителю по истечении срока хранения.

    Условиями пунктов 7.1, 7.4 предварительного договора купли-продажи <данные изъяты> в редакции дополнительного соглашения от <данные изъяты> предусмотрено, что в случае просрочки исполнения покупателем обязательств, данный договор может быть расторгнут по инициативе продавца с удержанием 20 процентов от общей стоимости квартиры, что составляет 1440630 рублей.

ФИО всего внесено 1432000 рублей, данный факт признан обеими сторонами в настоящем судебном заседании.

<данные изъяты> в адрес ответчика направлено требование об освобождении квартиры и прекращении действия разрешения на допуск от <данные изъяты> Данное требование ответчиком не получено, возвращено по истечении срока хранения <данные изъяты>, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что разрешение на допуск в квартиру прекращено <данные изъяты>

    До настоящего времени ответчик квартиру не освободила.

    Поскольку истец исполнил свои обязательства по договору, передав квартиру ответчику, однако ответчик не оплатила ее в полном объеме, чем существенно нарушила условия договора, и другая его сторона в значительной степени лишилась того, на что рассчитывала при его заключении, суд первой инстанции, сославшись на положения статей 309, 310, 432, 450, 454 ГК РФ, счел исковые требования АО "Затонское" в части расторжении договора с удержанием с ответчика денежной суммы в размере 1432000 рублей обоснованными и подлежащими удовлетворению.

    Поскольку договор купли-продажи подлежит расторжению, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 35 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пришел к выводу о том, что законных оснований для проживания ответчика в данном жилом помещении не имеется, в связи с чем требования истца о выселении ответчика, возложении обязанности передать ключи и квартиру по акту приема-передачи также счел подлежащими удовлетворению. На основании статьи 98 ГПК РФ суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 6000 рублей.

    Вместе с тем, выводы суда первой инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального и процессуального права.

    Пунктом 1 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

    Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

    Согласно пункту 1.1 предварительного договора купли-продажи квартиры от <данные изъяты>г. <данные изъяты>-КР-17, в соответствии с условиями настоящего договора продавец и покупатель обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, расположенной в многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями (корпус 17) по адресу: Российская Федерация, <данные изъяты>, - общей площадью 57,20 кв. м, общей приведенной площадью 58,9 кв. м.

    Пунктом 1.2 предварительного договора от 3 марта 2020 г. N 1817-КР-17 предусмотрено, что стороны подписывают договор купли-продажи квартиры в течение 90 рабочих дней с момента осуществления государственной регистрации права собственности продавца на квартиру и полной предоплаты покупателем общей стоимости квартиры. По соглашению сторон указанный срок моет быть увеличен. Обязанность продавца продать покупателю квартиру по договору купли-продажи наступает только в случае полной предоплаты общей стоимости квартиры и заключения с управляющей организацией, осуществляющей управление Объектом, договора управления Объектом. Договор купли-продажи квартиры подписывается продавцом и покупателем путем составления единого документа.

    В соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора от 3 марта 2020 г. N 1817-КР-17, общая стоимость квартиры на момент заключения настоящего договора составляет 7203152 рубля, НДС не облагается.

    В пункте 3.1.1 предварительного договора от 3 марта 2020 г. N 1817-КР-17 установлена обязанность покупателя произвести предоплату общей стоимости квартиры в полном объеме до момента подписания договора купли-продажи квартиры в порядке и сроки, установленные разделом 4 данного договора.

    Согласно пункту 4.1 предварительного договора от 3 марта 2020 г. N 1817-КР-17, предварительную оплату квартиры покупатель производит рублевыми денежными средствами на расчетный счет ООО "Эталон-Инвест". Указанная оплата считается исполнением обязательства покупателя по оплате перед продавцом.

    В соответствии с пунктом 4.2 того же договора, предварительную оплату по настоящему договору покупатель производит по графику, зафиксированному в приложении N 3 к настоящему договору. Первый платеж по графику (приложение N 3 к настоящему договору) осуществляется в срок до <данные изъяты> включительно. Остальные платежи осуществляются включительно до даты, указанной в графике (приложение N 3 к настоящему договору). Покупатель вправе произвести предварительную оплату в более ранний срок.

    Стороны договорились, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязанности, установленной в пункте 4.2 настоящего договора по предварительной оплате в размере 1000000 рублей в срок до <данные изъяты> включительно общая стоимость квартиры, указанная в пункте 2.1 настоящего договора, изменяется и устанавливается в размере 7923468 рублей. При этом график, зафиксированный в приложении N 3 к настоящему договору, утрачивает силу с <данные изъяты> и предварительную оплату квартиры в размере 7923468 рублей покупатель производит по графику, зафиксированному в приложении N 4 к настоящему договору. Покупатель вправе произвести предварительную оплату в более ранний срок. (пункт 4.3).

    Денежные средства в размере, указанном в пунктах 2.1, 4.3 настоящего договора, являются оплатой по заключаемому будущему договору купли-продажи квартиры (пункт 4.5).

    В соответствии с пунктом 5.1 предварительного договора от <данные изъяты> N 1817-КР-17, за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Отношения сторон не регулируются законодательством об участии в долевом строительстве.

    В соответствии с пунктом 5.2 предварительного договора от <данные изъяты> N 1817-КР-17, за неисполнение или ненадлежащее исполнение покупателем обязанности, предусмотренной пунктом 3.1.1 настоящего договора, а также обязанности, предусмотренной пунктом 3.1.2 настоящего договора в части срока подписания договора купли-продажи квартиры, покупатель выплачивает продавцу пени в размере 0,02 процентов от общей стоимости квартиры за каждый день просрочки, но не более 5 процентов от общей стоимости квартиры.

    Согласно пункту 7.1 предварительного договора от <данные изъяты> N 1817-КР-17, стороны договорились о том, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения встречных обязательств покупателем, в том числе в любом из следующих случаев: просрочки исполнения покупателем обязанности, предусмотренной пунктом 3.1.1 настоящего договора, на срок более 15 календарных дней; неявки покупателя для подписания договора купли-продажи квартиры и (или) неподписания покупателем указанного договора и (или) несовершения покупателем действий, предшествующих согласно условиям настоящего договора заключению договора купли-продажи квартиры, - продавец вправе: на основании статьи 328 ГК РФ полностью отказаться от исполнения настоящего договора и направить покупателю соответствующее уведомление или направить покупателю требование об исполнении нарушенных обязательств (нарушенного обязательства). Покупатель осознает и согласен, что неисполнение или ненадлежащее исполнение покупателем обязательств(а), указанных(ого) в требовании продавца в течение 15 календарных дней с момента получения покупателем указанного требования признается односторонним отказом покупателя от исполнения настоящего договора и не требует дополнительного уведомления об этом продавца, при этом настоящий договор считается расторгнутым на 16-й календарный день с момента получения уведомления или требования покупателем. Просрочка исполнения покупателем каждого из платежей, предусмотренных разделом 4 настоящего договора, является самостоятельным основанием для направления продавцом уведомления или требования, указанных в настоящем пункте.

    Пунктом 7.4 предварительного договора от <данные изъяты> N 1817-КР-17 в редакции дополнительного соглашения от <данные изъяты> предусмотрено, что в случае расторжения настоящего договора согласно пункту 7.1 настоящего договора, или по решению суда, или на основании двустороннего соглашения независимо от того, кто является инициатором расторжения, продавец вправе с момента расторжения настоящего договора, по собственному усмотрению распорядиться квартирой, внесенные покупателем рублевые денежные средства за вычетом 20 процентов от общей стоимости квартиры передаются покупателю в течение трех месяцев с момента расторжения настоящего договора. Размер вычета не может превышать общей суммы внесенных покупателем по настоящему договору денежных средств на момент расторжения настоящего договора.

    В соответствии с пунктом 3 дополнительного соглашения от <данные изъяты> к предварительному договору купли-продажи квартиры от <данные изъяты> N 1817-КР-17, покупатель вправе с <данные изъяты> находиться в квартире для самостоятельного и за свой счет осуществления в ней отделочных работ при условии заключения с управляющей организацией, осуществляющей управление Объектом, договора управления Объектом. При этом с <данные изъяты> на покупателя переходит риск случайной гибели и (или) повреждения квартиры и бремя ее содержания в полном объеме.

    Согласно разрешению на допуск в квартиру от <данные изъяты>, в соответствии с условиями предварительного договора N 1817-КР-17 купли-продажи квартиры от <данные изъяты> продавец предоставляет, а покупатель получает допуск в <адрес>, расположенную в многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями (корпус 17) по адресу: Российская Федерация, <адрес> Покупатель внимательно осмотрел квартиру и установил, что квартира полностью соответствует условиям договора, замечаний и претензий к качеству, техническому и санитарному состоянию квартиры, ее характеристикам, а также внутреннему оборудованию квартиры, покупатель не имеет. Фактическое состояние квартиры покупателя полностью удовлетворяет. Квартира пригодна для проживания в ней. Настоящее Разрешение является документом, дающим право на заселение квартиры.

    В выписке из ЕГРН указано, что квартира, расположенная по адресу: <данные изъяты> - принадлежит на праве собственности АО "Затонское", о чем в ЕГРН <данные изъяты>г. внесена запись.

    Выписка из ЕГРЮЛ в отношении АО "Затонское" содержит сведения о видах экономической деятельности АО "Затонское": основном виде - 71.12.2 деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика, и дополнительных вида, включая 41.20 строительство жилых и нежилых зданий.

    При этом, исходя из полученных на стадии апелляционного рассмотрения дела сведений, разрешение на ввод многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты> эксплуатацию застройщиком АО «Затонское» получено 6.06.2019г., номер разрешение- RU<данные изъяты>; из чего следует вывод, что на дату заключения предварительного договора (03.03.2020г.) строительство многоквартирного дома, в котором находится спорная квартира, было завершено, объект был создан, соответственно, данный договор не может квалифицироваться как договор участия в долевом строительстве, указанный договор относится к договорам купли-продажи с условием о предварительной оплате, к которому правила статьи 429 ГК РФ не применяются.

    Анализ материалов дела и представленных в дело доказательств позволяет прийти к выводу о том, что стороной ответчика не выполнены существенные условия заключенного договора в части оплаты предмета договора, ввиду чего истец в значительной степени лишился того, на что рассчитывал при его заключении, что является основанием для расторжения спорного договора.

    В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2).

    Ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения договора: неполучение доходов, возможное наступление дополнительных расходов или других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны. Сам же факт наличия такого нарушения в силу статьи 450 ГК РФ не может служить основанием для расторжения договора.

    В пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <данные изъяты>, разъяснено, что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

    С учетом статей 195, 198 ГПК РФ, определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, оплатившим товар частично, суд должен привести конкретные обстоятельства, свидетельствующие о существенном нарушении ответчиком условий договора. Признание существенным нарушением договора купли-продажи недвижимого имущества самой по себе невыплаты в срок покупателем части денежных средств продавцу за это имущество без установления наличия обязательных признаков такого характера нарушения договора недопустимо.

    Судами первой инстанции установлено и из условий предварительного договора купли-продажи квартиры от <данные изъяты> N 1817-КР-17, что стороны предусмотрели внесение покупателем денежных средств в счет оплаты квартиры в рассрочку по согласованному графику оплаты.

    В соответствии с общим правилом пункта 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

    Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ определено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

    В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

    В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

    В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

    Таким образом, по смыслу статьи 450, пункта 1 статьи 450.1 и пункта 2 статьи 452 ГК РФ в случае правомерного одностороннего отказа одной из сторон от договора (исполнения договора) такой договор полностью считается расторгнутым. Заблуждение стороны относительно момента расторжения договора не влияет на момент прекращения договора, а прекращенный договор не может быть расторгнут в судебном порядке по тому же основанию.

    Если же односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то, как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

    Материалами дела бесспорно подтверждается, что ответчик систематически нарушала условия договора в части внесения платежей в счет оплаты стоимости квартиры по согласованному графику, из предусмотренной договором общей стоимости квартиры - 7 203 152 рублей, всего внесена сумма 1 432 000 рублей, что менее 20% стоимости, указанной в договоре, что явно свидетельствует о существенном нарушении стороной ответчика условий договора и является основанием для расторжения договора от 3.03.2020г.

    Поскольку, как следует из материалов дела, уведомление о расторжении договора в связи с неисполнением ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры было направлено истцом 9.03.2022г. (л.д. 41), имеются основания признать указанный договор расторгнутым с 9 марта 2022г.

Оснований для удовлетворения требований истца об удержании с ответчика внесенной по договору суммы в размере 1 432 000 рублей в соответствии с п. 7.1 и 7.4 Дополнительного соглашения от 20.03.2020г., судебная коллегия не усматривает, поскольку указанные условия предварительного договора купли-продажи квартиры от 3 марта 2020 г. N 1817-КР-17 в редакции дополнительного соглашения к нему, предусматривающих на случай просрочки исполнения ответчиком обязательств по оплате расторжение договора по инициативе истца с удержанием 20 процентов от общей стоимости квартиры являются ничтожными.

    В соответствии с пунктом 4 статьи 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

    В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

    Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

    Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

    В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) указанный закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг). При этом потребителем является гражданин, не только заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но и имеющий намерение заказать или приобрести такие товары (работы, услуги).

    В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" указано, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей в редакции на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры от 3 марта 2020 г. N 1817-КР-17, условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

    Статьей 16 Закона о защите прав потребителей в действующей редакции предусмотрено, что недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны (пункт 1).

    В пункте 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. N 395-I "О банках и банковской деятельности").

    В пункте 1 статьи 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

    Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

    Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3).

    Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

    Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4).

    В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

    Таким образом, условия договоров, заключенных с потребителями, закрепляющие право продавца (исполнителя) на отказ от исполнения договора (от договора) в одностороннем порядке по основаниям, не предусмотренным законодательством, либо в порядке, отличном от установленного законодательством и усеченном по отношению к потребителю, предусматривающие увеличение размера и пределов ответственности потребителя по отношению к установленным законодательством, являются ущемляющими права потребителя, ввиду чего ничтожны с момента совершения сделки вне зависимости от заявления потребителем самостоятельного требования о признании таких условий договора либо самого договора недействительным, что оставлено без внимания суда апелляционной инстанции, указавшего, что договор ответчиком не оспорен.

    Применительно как к договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенного с потребителем, так и к договору участия в долевом строительстве, в случае их расторжения ввиду нарушения покупателем (либо участником долевого строительства) обязательства по оплате приобретаемого имущества, исходя из выше приведенных норм права, покупатель вправе требовать полученное продавцом (застройщиком) в счет исполнения обязательства по такому договору, а у последнего возникает обязанность по возврате полученных денежных средств.

    В связи с вышеприведенными нормами права истец не вправе требовать удержания уплаченных ответчиком по договору денежных средств, требования в указанной части удовлетворению не подлежат.

    При этом, судебная коллегия отмечает, что условиями предварительного договора купли-продажи квартиры от <данные изъяты> N 1817-КР-17 в редакции дополнительного соглашения к нему, предусматривают, как минимум, три штрафных санкции в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем (ФИО) обязательств по оплате стоимости квартиры- первая штрафная санкция, указанная в п. 4.2, предусматривающая увеличение стоимости квартиры до 7 923 468 рублей; вторая штрафная санкция, указанная в п. 5.2, предусматривающая уплату пени в размере 0.2% от общей стоимости квартиры за каждый день просрочки и третья штрафная санкция, указанная в п. 7.1 и 7.4 об удержании с ответчика 20 процентов от общей стоимости квартиры.

    Пунктом 7.1 предварительного договора от <данные изъяты> N 1817-КР-17 регламентировано право истца на отказ от исполнения договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязанности, предусмотренной пунктом 3.1.1 договора.

    Пунктом 7.4 предварительного договора от <данные изъяты> N 1817-КР-17 в первоначальной редакции и в редакции дополнительного соглашения от <данные изъяты> предусмотрено право истца на удержание 10 процентов и 20 процентов соответственно в случае расторжения договора в соответствии с пунктом 7.1 предварительного договора от <данные изъяты> N 1817-КР-17, то есть и в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязанности, предусмотренной пунктом 3.1.1 договора.

    Каких-либо условий, что удерживаемая сумма засчитывается в счет причитающейся продавцу неустойки на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязанности, предусмотренной пунктом 3.1.1 договора, а также причиненных убытков, в предварительном договору купли-продажи квартиры от <данные изъяты> N 1817-КР-17 не содержится.

    Удержание уплаченных покупателем продавцу денежных средств продавцом по условиям договора имеет штрафной характер, сверх предусмотренной договором неустойки, а также убытков, применение которого является санкцией за нарушение покупателем условия договора об оплате квартиры, неявки покупателя для подписания договора купли-продажи, несовершения покупателем действий, предшествующих заключению договора купли-продажи (пункт 7.1), и зависит от факта инициирования расторжения договора продавцом.

    Вместе с тем, действующим гражданским законодательством установлен запрет на применение нескольких штрафных санкций за одно и то же нарушение.

    Признав заключенный договор расторгнутым с <данные изъяты>г., с АО «Затонское» в пользу ФИО подлежи т взысканию уплаченная ею по договору денежная сумма в размере 1 432 000 рублей.

    В соответствии с частью 1 статьи 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

    Материалами дела подтверждается, что в адрес ответчика 19.08.2022г. направлялось уведомление об освобождении квартиры и прекращения действия разрешения на допуск в квартиру, которое оставлено без удовлетворения.

    Ввиду признания заключенного сторонами 3.03.2020г. договора расторгнутым с <данные изъяты>г., и отсутствия у ответчика правовых оснований для проживания в принадлежащей истцу квартире, последняя подлежит выселению не позднее 10 рабочих дней с даты выплаты АО «Затонское» ФИО денежных средств в размере 1 432 000 рублей, с возложением на ответчика обязанности передать АО «Затонское» ключи и <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>, бульвар Космонавтов, <данные изъяты>.

    В соответствии со ст. 94,98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ФИО в пользу АО «Затонское» следует взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

    Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

    решение Красногорского городского суда Московской области от 24 марта 2023 года отменить.

    Постановить по делу новое решение, которым исковые требования акционерного общества «Затонское» к ФИО о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения, выселении удовлетворить частично.

    Признать предварительный договор купли-продажи <данные изъяты>-КР-17 от 3.03.2020г. квартиры расположенной по адресу: <данные изъяты> заключенный между АО «Затонское» и ФИО расторгнутым, с <данные изъяты>г.

    Взыскать с АО «Затонское» в пользу ФИО денежную сумму в размере 1 432 000 рублей.

    Выселить ФИО из жилого помещения- <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты> не позднее 10 рабочих дней с даты выплаты АО «Затонское» ФИО денежных средств в размере 1 432 000 рублей, с возложением на ФИО обязанности передать АО «Затонское» ключи и <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>

    Взыскать с ФИО в пользу АО «Затонское»расходов по оплате государственной пошлины 6 000 рублей.

    В удовлетворении остальной части иска АО «Затонское» к ФИО отказать.

    Председательствующий

    Судьи