Решение по делу № 2-4823/2023 от 04.09.2023

Дело № 2-4823/2023

УИД 91RS0024-01-2023-004695-39

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялта                                25 октября 2023 г.

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кулешовой О.И., при секретаре Щеповских А.Н., с участием представителя истца Апостолу Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Михеевой Жанны Владимировны к Баевой Елене Романовне о признании права собственности на квартиру,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, - Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Кремнева Ольга Алексеевна,

установил:

Михеева Ж.В. обратилась в суд с иском к Баевой Е.Р. о признании права собственности на квартиру общей площадью 48,4 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>

Исковые требования мотивированы тем, что <дата> между Михеевой Ж.В. и Баевой Е.Р. заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 48,4 кв. м, кадастровый №<номер>, расположенной по адресу: <адрес>. Указанная квартира принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи, удостоверенного частным нотариусом Ялтинского нотариального городского округа <данные изъяты> <дата> по реестру №<номер>. Право собственности продавца зарегистрировано Ялтинским БТИ <дата> Согласно условиям договора стороны определили стоимость продаваемой квартиры 4 000 000 рублей, которые должны быть уплачены ответчику после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости на истца. Договор от имени продавца был заключен и подписан <данные изъяты>., действующей на основании доверенности, удостоверенной частным нотариусом Николаевского городского нотариального округа Николаевской области <данные изъяты> 14 мая 2021 г. по реестру №<номер>. <дата> покупатель обратилась в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с заявлением о регистрации перехода права собственности. Согласно уведомлению от <дата> осуществление государственной регистрации по заявлению покупателя было приостановлено на основании того, что по данным ЕГРН право собственности на квартиру не зарегистрировано за продавцом. Согласно уведомлению от <дата> в осуществлении государственной регистрации права по заявлению покупателя отказано. <дата> Кремнева О.А., действующая от имени продавца на основании доверенности, обратилась в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с заявлением о государственной регистрации первичного права собственности на квартиру. Согласно уведомлению от 5 марта 2022 г. осуществление государственной регистрации по заявлению приостановлено ввиду невозможности проверить подлинность и актуальность представленной доверенности, удостоверенной частным нотариусом Николаевского городского нотариального округа Николаевской области <данные изъяты>. <дата> по реестру №<номер>. Согласно уведомлению от <дата> в осуществлении государственной регистрации права отказано. В дальнейшем продавец от приезда на территорию Российской Федерации в целях личной подачи заявлений в Госкомрегистр на осуществление первичной регистрации права собственности на квартиру и на осуществление государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в пользу покупателя на основании договора купли-продажи от <дата> уклонилась, о причинах не пояснила. <дата> на территории Германии <адрес> между продавцом и покупателем было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры от <дата>, с изложением пункта 3.2 Договора в новой редакции, согласно которой расчет между сторонами может быть произведен как до регистрации перехода права собственности на квартиру в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республике Крым, так и после. Денежные средства в размере 4 000 000 рублей Михеевой Ж.В. были переданы Баевой Е.Р. через представителя Кремневу О.А., о чем продавцом составлена расписка от <дата> В этот же день между продавцом и покупателем подписан акт приема-передачи спорной квартиры. <дата> покупатель передала представителю продавца уведомление о необходимости личного приезда Баевой Е.Р. на территорию Российской Федерации для подачи заявлений о первичной регистрации права собственности и последующего перехода права на квартиру, которое было получено продавцом <дата> В ответ на указанное уведомление Баева Е.Р. письмом от <дата> сообщила, что не имеет возможности в ближайшее время прибыть на территорию Российской Федерации. Истец, ссылаясь на исполнение своих обязательств по договору купли-продажи квартиры в полном объеме, невозможность самостоятельно оформить право собственности на квартиру по независящим от нее причинам, а именно, ввиду бездействия ответчика, которая до сих пор не явилась на территорию Российской Федерации в целях подачи соответствующих заявлений в регистрирующий орган, обратилась в суд за защитой своих прав.

Истец в судебное заседание не явилась, будучи извещенной надлежащим образом о времени и месте его проведения, представила суду ходатайство о рассмотрении дела без ее участия.

Представитель истца по ордеру Апостолу Д.А. в судебном заседании поддержал заявленные требования по изложенным в иске основаниям.

Ответчик и третьи лица надлежащим образом извещались о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (http://yalta.krm.sudrf.ru/), однако в суд не явились.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с учётом требований закона об относимости и допустимости, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что <дата> между Михеевой Ж.В. (покупатель) и Баевой Е.Р. (продавец), от имени которой действовала Кремнева О.А. на основании доверенности, удостоверенной частным нотариусом Николаевского городского нотариального округа Николаевской области <дата> по реестру №<номер>, заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 48,4 кв. м, кадастровый №<номер>, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 26-27, 43-44).

Квартира принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи, удостоверенного частным нотариусом Ялтинского нотариального городского округа Республики Крым <данные изъяты> <дата> по реестру №<номер> (л.д. 34-35). Право собственности Баевой Е.Р. зарегистрировано в Ялтинском БТИ <дата> (л.д. 36).

<дата> Михеева Ж.В. обратилась в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с заявлением о регистрации перехода права собственности на квартиру.

Согласно уведомлению от <дата> осуществление государственной регистрации по заявлению покупателя приостановлено на основании того, что по данным ЕГРН право собственности на квартиру не зарегистрировано за продавцом. Разъяснено, что продавцу необходимо обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права собственности на регистрируемый объект недвижимого имущества, представив в качестве правоустанавливающего документа оригинал договора купли-продажи от <дата>, реестр №<номер> (л.д. 49-51).

Уведомлением от <дата> сообщено об отказе в осуществлении государственной регистрации права по заявлению покупателя (л.д. 52-53).

<дата> Кремнева О.А., действующая от имени Баевой Е.Р. на основании доверенности, удостоверенной частным нотариусом Николаевского городского нотариального округа Николаевской области <данные изъяты> <дата> по реестру №<номер>, обратилась в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Согласно уведомлению от <дата> осуществление государственной регистрации по заявлению представителя продавца приостановлено, а <дата> в регистрации права собственности отказано (л.д. 54-55, 56-57). Основанием для отказа в регистрации права послужило то, что не представляется возможным проверить подлинность и актуальность представленной доверенности.

<дата> на территории Германии в городе <адрес> между Баевой Е.Р. (продавцом) и Михеевой Ж.В. (покупателем) заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры от <дата>, с изложением пункта 3.2 Договора в следующей редакции: «Расчет между сторонами может быть произведен как до регистрации перехода права собственности на квартиру в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республике Крым (Госкомрегистр), так и после (л.д. 28).

Кроме того, <дата> на территории Германии в городе Гамбург Баевой Е.Р. составлена расписка, из которой следует, что она подтверждает выдачу доверенности Кремневой О.А. на продажу принадлежащей ей квартиры, а также передачу Михеевой Ж.В. через представителя Кремневу О.А. денежных средств в размере 4 000 000 рублей за проданную квартиру и их получение (л.д. 30).

В этот же день между продавцом и покупателем на территории Германии в городе Гамбург подписан акт приема-передачи спорной квартиры (л.д. 29).

<дата> Михеева Ж.В. составила в адрес Баевой Е.Р. уведомление о необходимости личного приезда на территорию Российской Федерации для подачи заявлений о первичной регистрации права собственности и последующего перехода права на квартиру (л.д. 31-32).

В ответ на указанное уведомление Баева Е.Р. письмом от <дата> сообщила, что не имеет возможности в ближайшее время прибыть на территорию Российской Федерации, просила все организационные вопросы урегулировать с ее полномочным представителем Кремневой О.А. (л.д. 33).

Считая свои права нарушенными в связи с уклонением Баевой Е.Р. в настоящее время от подачи в регистрирующий орган заявления о регистрации ранее возникшего права собственности на квартиру, а также о переходе права по договору купли-продажи от <дата>, истец обратилась в суд с иском о признании права собственности на квартиру.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Положением пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Разрешая заявленные Михеевой Ж.В. требования, суд исходит из того, что возможность признания за ней права собственности на спорную квартиру в силу положений действующего законодательства исключается.

Как разъяснено в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №<номер> от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Данное разъяснение взаимосвязано с пунктом 11 того же постановления, где указано, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Из приведенных разъяснений прямо следует, что возможность признания права собственности за лицом при отсутствии государственной регистрации этого права существует только в ограниченных случаях. По общему же правилу, если переход права собственности основан на сделке, надлежащим способом защиты прав приобретателя является иск о государственной регистрации перехода права собственности.

Соответствующие разъяснения содержатся в пункте 61 вышеназванного постановления, где указано, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Таким образом, надлежащим способом защиты прав Михеевой Ж.В. является требование о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

При этом, из материалов дела следует, что Михеева Ж.В. <дата> обращалась в суд с иском к Баевой Е.Р., Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о возложении обязанности по осуществлению государственной регистрации права собственности Баевой Е.Р. на квартиру общей площадью 48,4 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, а также по государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру к Михеевой Ж.В. (л.д. 151-154).

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от <дата> по гражданскому делу №<номер>, которое оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от <дата>, в удовлетворении иска Михеевой Ж.В. отказано (л.д. 155-158, 159-161).

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из отсутствия в материалах дела доказательств, подтверждающих передачу объекта недвижимости истцу, а также уплату истцом ответчику денежной суммы. Кроме того, между сторонами отсутствует спор, а создание его видимости влечет подмену законных функций государственных органов при регистрации прав на недвижимое имущество и противоречит публичному порядку. Суду также не были представлены доказательства уклонения ответчика от осуществления государственной регистрации перехода права собственности, а факт нахождения продавца на территории иностранного государства об обратном не свидетельствует. Ответчик, будучи собственником имущества и имея целью осуществить его отчуждение, в силу закона обязана совершить ряд юридически значимых действий с целью достижения определенного результата своих намерений.

В силу части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В настоящем деле Михеева Ж.В. в подтверждение передачи ей спорной квартиры, а также уплаты Баевой Е.Р. денежной суммы во исполнение условий договора купли-продажи, ссылается на заключение между ними <дата> на территории Германии в <адрес> дополнительного соглашение к договору купли-продажи квартиры от <дата>, на составление в тот же день Баевой Е.Р. расписки о получении денежных средств, и на подписание акта приема-передачи квартиры.

Вместе с тем, Указом Президента Российской Федерации от 1 марта 2022 г. № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» (подпункты «а», «б» пункта 1) со 2 марта 2022 г. установлен особый порядок осуществления (исполнения) резидентами некоторых сделок (операций) с иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия.

К числу таких сделок относятся сделки (операции), влекущие за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, осуществляемые (исполняемые) с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия.

Такие сделки (операции) могут осуществляться (исполняться) на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации и при необходимости содержащих условия осуществления (исполнения) таких сделок (операций).

Пунктом 2 выписки из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 17 марта 2022 г. № 12 разрешено резидентам осуществление (исполнение) сделок (операций), влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, отчуждаемое физическим лицом, являющимся иностранным лицом, связанным с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических и физических лиц недружественные действия, при условии зачисления денежных средств по таким сделкам (операциям) на счет типа "С" в порядке, определенном Указом Президента Российской Федерации от 5 марта 2022 г. № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами».

Таким образом, покупка недвижимости у иностранного гражданина возможна при условии зачисления денежных средств по сделке на счет типа "С".

Перечень иностранных государств и территорий, совершающих недружественные действия в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц, в который вошла Украина, был утвержден распоряжением Правительства Российской Федерации от 5 марта 2022 г. № 430-р во исполнение Указа Президента Российской Федерации от <дата> №<номер> «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами». Кроме этого, Украина была отнесена к государствам, совершающим недружественные действия, ранее принятыми нормативными правовыми актами (Указ Президента Российской Федерации от <дата> №<номер>, постановление Правительства Российской Федерации от <дата> №<номер>).

Поскольку сделка купли-продажи спорной квартиры осуществлена (исполнена) после <дата> (а именно, <дата>) с продавцом Баевой Е.Р., которая является лицом иностранного государства, совершающего недружественные действия (Украины), без зачисления денежных средств по сделке на счет типа "С", то есть государственный контроль за ними не осуществлялся, суд приходит к выводу, что стороны сделки действовали в обход закона и требований нормативных актов, регулирующих спорные правоотношения, действующих на момент исполнения сделки, исходя из официального опубликования приведенных Указов Президента Российской Федерации в открытом доступе.

С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в размере 20 661,87 рублей не подлежат возмещению в силу части 1 статьи 98 ГПК РФ.

Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Михеевой Жанны Владимировны к Баевой Елене Романовне о признании права собственности на квартиру - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья                                        О.И. Кулешова

Решение суда изготовлено

в окончательной форме <дата>