Решение от 14.05.2024 по делу № 2-521/2024 (2-5438/2023;) от 28.08.2023

К делу № 2-521/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи

Краснодарский край 14 мая 2024 года

Текст мотивированного решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего судьи Куц И.А., при секретаре судебного заседания Муратовой А.В., с участием представителя истца общества с ограниченной ответственностью «АСКА недвижимость» по доверенности – Устян А.А., представителя ответчика Гашина Г.Л. по доверенности – Храповой Т.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «АСКА недвижимость» к Гашину Г. Л. о взыскании задолженности по договору, по встречному иску Гашина Г. Л. к обществу с ограниченной ответственностью «АСКА недвижимость» о признании недействительными условий договора,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «АСКА недвижимость» (далее – ООО «АСКА недвижимость») в лице представителя по доверенности Евдошенко Н.Ю. обратилось в суд с иском к Гашину Г.Л. о взыскании задолженности по договору.

    В обоснование заявленных требований указано на следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "АСКА недвижимость" и Гашиным Г.Л. заключен Эксклюзивный договор, согласно которого ООО «АСКА недвижимость» приняты обязательства оказания комплекса за вознаграждение комплекса информационно-консультационных и практических услуг, связанных с поиском покупателя принадлежащего ответчику объекта недвижимого имущества: квартира, назначение: жилое, площадь 48,5 кв.м., этаж №, расположенная по адресу: город Сочи, <адрес>, кадастровый №.

Истец принятые на себя в соответствии с условиями договора обязательства выполнил в полном объеме: объект выставлен на продажу по согласованной стоимости; проведена рекламная компания объекта на платных платформах, в специальных изданиях СМИ и электронных базах; оповещены субагенты с помощью рассылки по электронной почте и других мессенджеров; объект размещен на сайте и в базе компании, объявления о продаже объекта размещались на платной основе на рекламных сайтах, проведена реклама объекта с помощью баннеров.

Однако, Гашиным Г.Л. в нарушение перечисленных по договору обязательств, самостоятельно осуществлена продажа объекта недвижимого имущества.

Просит взыскать с Гашина Г.Л. в пользу ООО «АСКА недвижимость» агентское вознаграждение в полном объеме, согласно условиям агентского договора в сумме 1 000 000,00 рублей, штрафную неустойку в размере 600 000,00 рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 16 200,00 рублей.

В судебном заседании представитель по доверенности истца Устян А.А поддержала заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчик Гашин Г.Л. в лице представителя по доверенности Храповой Т.О. иск не признал, просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований, указав на кабальные условия заключенного между сторонами по делу договора. Представитель ответчика просила суд принять во внимание, что её доверитель самостоятельно нашел покупателя на недвижимое имущество, в том время как истец не предпринял каких-либо попыток к продаже недвижимости.

Гашиным Г.Л. заявлены встречные исковые требования к ООО «АСКА недвижимость» о признании недействительными условий договора.

В обоснование заявленных требований указано на следующее.

ДД.ММ.ГГГГ Гашин Г.Л. уполномочил Шарковскую Е. Л., ДД.ММ.ГГГГ г.р., продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую истцу на праве собственности <адрес> кадастровым номером 23:49:0121001:1259, расположенную по адресу: 354213, Краснодарский кр., г. Сочи, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Шарковская Е.Л. обратилась в агентство недвижимости ООО «АСКА недвижимость» (далее - «Ответчик») с целью получения услуг по вопросу поиска покупателей, и дальнейшего отчуждения квартиры N? 38 с кадастровым номером 23:49:0121001:1259, расположенной по адресу: 354213, Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>.

Между Истцом в лице Шарковской Е.Л. и ответчиком заключен Эксклюзивный Договор № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - «Договор»).

Согласно п. 1.1 договора ответчик обязался оказать истцу за вознаграждение комплекс информационно-консультационных и практических услуг, связанных с поиском Покупателя, а также направленных на отчуждение объекта недвижимого имущества, а именно квартиры, назначение: жилое, площадь 48,5 (сорок восемь целых и пять десятых) м*., этаж: 1-й (первый), адрес: 354213, Краснодарский кр., г. Сочи, <адрес>, КН: 23:49:<данные изъяты>, далее именуемая Объект, а Заказчик обязался принять и оплатить указанные услуги.

Ответчик предоставил для заключения типовую форму договора, которая содержала условия, ущемляющие права заказчика, как потребителя услуг. Так, в п. 1.4 договора, указано, что истец не вправе заключать договоры, аналогичные Эксклюзивному Договору № от ДД.ММ.ГГГГ, с другими лицами (физическими или юридическими лицами), самостоятельно вести поиск и привлечение покупателей объект, самостоятельно осуществлять продажу объекта.

Как гласит пп. 2.3.3 договора истец обязан не вступать в непосредственный контакт с потенциальными покупателями, без предварительного согласования с ответчиком.

В соответствии с пп. 2.3.6 договора истец обязан показывать Объект потенциальному Покупателю только с представителем ответчика.

Согласно пп. 2.3.7 договора в течение срока действия договора истец обязан не вступать в отношения с третьими лицами по вопросу перехода права собственности на данный объект, а в случае получения предложения от покупателей, уведомить их о существовании договора и направить к ответчику по договору.

Однако, п. 1.4, пп. 2.3.3, 2.3.6, 2.3.7 договора нарушают права истца как потребителя, поскольку не позволяют истцу и представителю истца Шарковской Е.Л. самостоятельно заниматься поиском покупателей принадлежащую истцу на праве собственности квартиру, а также запрещают обращаться в другие агентства недвижимости.

Как указано в п. 3.3 договора, сумма стоимости услуг ответчика выплачивается истец в т.ч. в течение 3-х (трех) рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности от истца к иным лицам в случае заключения договора о приобретении прав на объект без участия ответчика.

Как гласит п. 3.5 договора, в случае отчуждения объекта истцом самостоятельно третьим лицам (предоставленным или не предоставленным Ответчиком), в период действия договора или в течение 6-ти (шести) месяцев с даты окончания срока действия договора, услуги ответчика считаются оказанными и подлежат оплате истцом.

В соответствии с п. 3.6 Договора, в случае получения Истцом задатка или аванса за Объект от привлеченного Ответчиком Покупателя, 50 (пятьдесят) % от полученной суммы (но не более 50-ти (пятидесяти) % от стоимости услуг Ответчика) Истец обязался передать Ответчику в качестве аванса за оказываемые услуги в день получения соответствующих денежных средств от Покупателя.

В силу п. 3.7 Договора, в случае расторжения или фактического неисполнения Предварительного Договора купли-продажи Объекта недвижимости, Договора бронирования Объекта недвижимости либо иного договора, устанавливающего намерения Истца и Покупателя заключить Договор на приобретение прав на Объект, обеспеченных задатком, по инициативе Покупателя, Ответчик сохраняет 30 (тридцать) % полученного аванса в качестве вознаграждения за оказание комплекса информационно-консультационных и практических услуг, связанных с поиском Покупателя Объекта недвижимости.

Согласно п. 3.8 договора, в случае расторжения или фактического неисполнения предварительного договора купли-продажи Объекта недвижимости, Договора бронирования объекта недвижимости либо иного договора, устанавливающего намерения истца и покупателя заключить договор с на приобретение прав на объект, обеспеченных задатком, по инициативе истца, ответчик сохраняет 30 (тридцать) % полученного аванса в качестве вознаграждения за оказание комплекса информационно-консультационных и практических услуг, связанных с поиском покупателя объекта недвижимости.

В соответствии с п. 3.9 договора, обязанность истца по оплате вознаграждения считается исполненной с момента зачисления соответствующей суммы на расчетный счет Ответчика, либо с момента передачи денежных средств в кассу ответчика, либо при невозможности оплаты вознаграждения непосредственно ответчику - путем передачи денежных средств уполномоченному представителю ответчика, ответственному за исполнение договора. С момента исполнения обязанности истца по оплате вознаграждение переходит в собственность ответчика независимо от способов расчета.

Как гласит п. 6.1 договора, истец вправе расторгнуть договор, направив Ответчику надлежащим образом уведомление о расторжении за 3 (три) календарных месяца, по истечении которых Договор считается расторгнутым.

Как указано в п. 6.2 Договора, Ответчик имеет право расторгнуть Договор в одностороннем порядке в случаях: введение в отношении Истца любой процедуры по делу о банкротстве как физического лица; в случае наложения ареста на отчуждаемый Объект; в случае введения заблуждения в отношении отчуждаемого Объекта.

В силу п. 6.3 Договора, Ответчик может принять решение о приостановке работ или расторжении Договора и сообщает об этом письменно другой стороне не менее чем за 5 (пять) календарных дней до ввода в действие такого решения, и, если в течение этого срока обстоятельства, обусловившие такое решение, существенно не изменились, Ответчик вправе расторгнуть Договор.

Согласно п. 6.4 договора в случае досрочного расторжения договора по форс-мажорным обстоятельствам, истец обязался принять от ответчика все выполненные по договору работы и оплатить их по договорной цене.

Однако п.п. 3.3, 3.5, 3.6, 3.7, 3.8, 3.9, 4.3, 5.1, 6.1, 6.2, 6.3, 6.4 договора нарушают право истца отказаться от услуг ответчика в любое время. В силу п. 1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии с п.7.2. договора, все разногласия и споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, разрешаются сторонами путем переговоров. В случае невозможности урегулирования разногласий путем переговоров, спор разрешается в Центральном районном суде г. Сочи в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации, соблюдением претензионного порядка урегулирования споров. Претензионный порядок составляет 30 (тридцать) календарных дней с момента получения претензии.

Вместе с тем, данный пункт противоречит действующему законодательству, в частности п. 2 ст.17 Закона РФ «О защите прав потребителей» согласно которому, иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его места жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора.

Представитель Гашина Г.Л. просит суд признать недействительными следующие пункты заключенного договора от ДД.ММ.ГГГГ №: п.п. 1.4; 2.3.3; 2.3.6; 2.3.7; 3.5.; 3.7; 3.8; 3.9; 4.3; 5.1; 6.1; 6.2; 6.3; 6.4; 7.2.

Представитель ООО «АСКА недвижимость» не согласилась с заявленными встречными исковыми требованиями, просила суд отказать в их удовлетворении в полном объеме на основании следующей правовой позиции по делу.

ООО «АСКА недвижимость» во исполнение условий договора осуществляло все действия, способствующие поиску потенциального покупателя: размещение объекта на сайте и в базе компании, на рекламных сайтах, в специальных изданиях СМИ и электронных базах. Ответчик имел право отказаться от исполнения договора с выплатой фактически понесенных расходов, договором указанное право не ограничено. Но ответчик действовал недобросовестно, его действия фактически были направлены на уклонение от выплаты вознаграждения, установленного договором. Ввиду наличия факта продажи заказчиком спорной квартиры покупателю, привлеченному ответчиком самостоятельно, истец полагает, что с ответчика подлежит взысканию оплата услуг истца в полном объеме по условиям договора – в сумме 1 000 000 рублей, а также 600 000 рублей штрафной неустойки.

Выслушав участников процесса, суд полагает заявленные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, встречные исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО "АСКА недвижимость" и Гашиным Г.Л. заключен Эксклюзивный договор. Согласно которому ООО «АСКА недвижимость» приняты обязательства оказания комплекса за вознаграждение комплекса информационно-консультационных и практических услуг, связанных с поиском покупателя принадлежащего ответчику объекта недвижимого имущества: квартира, назначение: жилое, площадь 48,5 кв.м., этаж №, расположенная по адресу: город Сочи, <адрес>, кадастровый №.

В силу требований п.п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

По положениям ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Суд, принимая во внимание представленный сторонами по делу заключенный между ними Эксклюзивный договор от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 8-13), и руководствуясь нормами гражданского законодательства, регламентирующими свободу договора, а также его буквальное толкование при определении типа договора и воли сторон заключенной сделки, приходит к выводу, что упомянутый выше договор является агентским.

Согласно ч. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

В силу ст. 1006 ГК РФ принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.

Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.

При отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения.

Действуя в рамках настоящего договора ООО "АСКА недвижимость" приняло на себя обязательство за вознаграждение осуществлять комплекс информационно-консультационных и практических услуг, направленных на отчуждение осуществить действия по отчуждение объекта недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что ООО "АСКА недвижимость" в полном объеме исполнило принятые на себя в соответствии с договором обязательства - объект выставлен на продажу по согласованной стоимости; проведена рекламная компания объекта на платных платформах, в специальных изданиях СМИ и электронных базах; оповещены субагенты с помощью рассылки по электронной почте и других мессенджеров; объект размещен на сайте и в базе компании, объявления о продаже объекта размещались на платной основе на рекламных сайтах, проведена реклама объекта с помощью баннеров.

Гашиным Г.Л. в нарушение перечисленных по договору обязательств, самостоятельно осуществлена продажа объекта недвижимого имущества.

Согласно условиям договора, размер вознаграждения составляет 1 000 000,00 рублей (п.3.1 Договора).

Как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права собственности от Гашина Г.Л. к Казьминой А. С., дата государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации права 23:49:0121001:1259-23//235/2022-5, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд, руководствуясь ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, на основании вступившего в законную решения Пролетарского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, установил, что спорный договор от ДД.ММ.ГГГГ
№ расторгнут ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с требованиями п. 3.1. заключенного договора размер стоимости услуг исполнителя составляет 1 000 000 рублей.

По положениям п. 3.3 договора сумма стоимости услуг исполнителя выплачивается заказчиком в том числе в случае заключение договора купли-продажи недвижимости без участия исполнителя – в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности от заказчика иным лицам.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами по делу в период действия договора ДД.ММ.ГГГГ ответчиком осуществлена продажа недвижимого имущества без участия исполнителя по договору Казьминой А.С.

Расторжение спорного договора осуществлено ДД.ММ.ГГГГ.

Ввиду указанного выше заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания с ответчика Гашина Г.Л. суммы вознаграждения по заключенному договору в пользу истца в размере 1 000 000 рублей.

Исковые требования в части взыскания договорной неустойки (п. 3.3. заключенного договора) в размере 600 000 рублей не подлежат взысканию согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ, поскольку договор между сторонами по делу ДД.ММ.ГГГГ расторгнут.

Требования о выплате неустойки иной природы (п. 4.1 заключенного договора) за отказ в своевременной выплате вознаграждения по договору, стороной по делу не заявлены.

При отказе в удовлетворении встречных исковых требований о признании пунктов заключенного между сторонами по делу договора недействительными как ущемляющими права потребителя суд руководствуется следующим.

Как установлено судом и описано выше при буквальном толковании спорного договора, указанный договор фактически является агентским, которым в силу его правовой природы могут быть наложены определенные законом ограничения на принципала.

В соответствии со ст. 1007 ГК РФ агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в договоре территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора.

Агентским договором может быть предусмотрено обязательство агента не заключать с другими принципалами аналогичных агентских договоров, которые должны исполняться на территории, полностью или частично совпадающей с территорией, указанной в договоре.

Условия агентского договора, в силу которых агент вправе продавать товары, выполнять работы или оказывать услуги исключительно определенной категории покупателей (заказчиков) либо исключительно покупателям (заказчикам), имеющим место нахождения или место жительства на определенной в договоре территории, являются ничтожными.

Обжалуемые стороной Гашиным Г.Л. условия договора (п.п. 1.4; 2.3.3; 2.3.6; 2.3.7; 3.5.; 3.7; 3.8; 3.9; 4.3; 5.1; 6.1; 6.2; 6.3; 6.4; 7.2) четко регламентированы действующими нормами ГК РФ в отношении агентского договора.

В силу положений ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст.310 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, данным в п.1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п.4 ст.1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей.

Учитывая нормативное требование об обязательности вступивших в законную силу судебных постановлений, закрепленное в ст.13 ГПК РФ, предполагается, что разумным и добросовестным должно считаться такое поведение должника, которое свидетельствует о принятии им всех необходимых для целей исполнения состоявшегося против него судебного постановления. Иное может свидетельствовать о том, что имеет место противоправное нарушение (нарушение законодательного запрета на злоупотребление правом) субъективных гражданских прав другого лица, что во всех случаях признается основанием гражданско-правовой ответственности (ст.15 ГК РФ).

Принимая во внимание буквальное толкование оспариваемого договора, нормы материального права, регулирующие заключение агентского договора, а также принципы свободы договора и добросовестности участников гражданского оборота, суд полагает заявленные встречные исковые требования о признании недействительными условий договора не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 198, 195 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░ ░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

    ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░. ░. (░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>) ░ ░░░░░░ ░░░ «░░░░ ░░░░░░░░░░░░» (░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>) ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ № ░ ░░░░░░░ 1 000 000 (░░░░ ░░░░░░░) ░░░░░░.

    ░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░ ░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

    ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░. ░. (░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>) ░ ░░░░░░ ░░░ «░░░░ ░░░░░░░░░░░░» (░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>) ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 13 200 ░░░░░░.

    ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░ «░░░░ ░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░.    

░░░░░ ░.░. ░░░